1 Α.Α.Δ. 28 Μαΐου, 1993 [ΠΙΚΗΣ,ΝΙΚΗΤΑΣ,ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στές] ΑΝΔΡΕΑΣ ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΣΕΡΓΙΔΗ, Εφεσείων, ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Εφεσίβλητης. (Πολιτική Εφεση Αρ.7419) 5 10 15 Απαλλοτρίωση ακίνητηςιδιοκτησίας — Καθορισμός αποζημιώσεων— Υπεραξία — Αποφασίζεται μεαναφοράστονχρόνο τηςγνωστοποί ησηςκαιόχι στονχρόνοτηςδίκης— Άρθρο 6(γ), περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικός)Νόμος, 1983 (Ν. 25/83)— Το θέμα είναιπραγματικό και αποφασίζεταιαπό τηνενώπιοντονΔικαστηρί ουμαρτυρία. Απαλλοτρίωση ακίνητηςιδιοκτησίας— Μέροςοικοπέδου που είχεπρό σωπο στην Αεωφόρο Αεμεσού στην Αενκωσία απαλλοτριώθηκε, με γνωστοποίηση που δημοσιεύθηκε στις 12/9/75, για την διαπλάτυνση τηςΑεακρόρον— Ισχυρισμός τηςαπαλλοτριονσας αρχής για υπερα ξία, στηρίχθηκεπάνω σεμαρτυρίαεμπειρογνώμονα για ετήσια αύξη σητωντιμών τηςγηςκατά τηνπερίοδο^1974 έως 1983, που όμωςείχε εξαχθείαπό συγκριτικέςπωλήσειςπου έγινανμετά το 1978, καιενώο ίδιοςο εμπειρογνώμονας είχεπαραδεχθεί ότι κατά τηνπερίοδο 1974 έως 1975 δεν υπήρχαν στην πραγματικότητα πωλήσεις — Κρίθηκε λανθασμένο τοσυμπέρασματονπρωτόδικουΔικαστηρίου ότι είχεκα ταδειχθείυπεραξία κατάτονουσιώδηχρόνο. 20 Παραπομπή — Έξοδα—Υπό οποιεσδήποτε συνθήκεςη απαλλοτρίονσα αρχήπρέπει να επιβαρύνεται μετηναμοφή καιέξοδα τουπραγματογνώμονα τον αιτητήγια τον καταρτισμό τηςέκθεσηςεκτίμησης. 25 Μεγνωστοποίησηαπαλλοτρίωσηςπουδημοσιεύθηκεστις 12/9/75, ηεφεσίβλητηαπαλλοτρίωσεμέροςτουοικοπέδουτουεφεσείονταπου είχε πρόσωπο στην Λεωφόρο Λεμεσού στη Λευκωσία, για σκοπούς διαπλάτυνσης της Λεωφόρου. Ηαξία του απαλλοτριωθέντοςμέρους συμφωνήθηκε σε ΛΚ 4.000, όμως η εφεσίβλητη ισχυρίσθηκε 339 Σεργίδην.Δημοκρατίας
(1993)ότι ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα λόγω υπεραξίας που είχε αποκτήσει τουπόλοιπο κτήμα. Ενώπιοντουπρωτόδικου Δικαστηρί ουκατάθεσεοεμπειρογνώμονας τηςεφεσίβλητης, οοποίος,βασιζόμε νος σε συγκριτικές πωλήσεις πουείχαν λάβει χώρακατάταέτη 1981 έως83,ανάφερεστοΔικαστήριο ότι απόαυτέςπροέκυπτεότιηετήσια 5 αύξησητηςαξίαςτωνκτημάτωνκατάτηνπερίοδο 1974 έως 1983ήταν τηςτάξηςτου 11%. Οίδιος εμπειρογνώμονας παραδέχθηκεόμως ότι κατάτηνπερίοδο 1974 έως75ουδεμίαπώλησηείχεγίνεικαιότιοιπω λήσειςάρχισανκαιπάλιγύρωστο 1978,"ότανοκόσμοςσταμάτησενα φοβάται". ΤοπρωτόδικοΔικαστήριοδέχθηκετηνμαρτυρίατουεμπει- 10 ρογνώμονα και βρήκε,σαναποτέλεσμα,ότι είχεαποδειχθείυπεραξία σε ποσοστό 50%, πράγμα πουσήμαινε ότι ουδεμίααποζημίωση ήταν πληρωτέα,και γι' αυτόαπόρριψετην παραπομπήχωρίς διαταγή για έξοδα. Κατ'έφεση,οεφεσείωνισχυρίσθηκε ότιηαξιολόγησητηςμαρ τυρίαςτουεμπειρογνώμονα απότοπρωτόδικοΔικαστήριο ήτανλαν- 15 θασμενη,και ότι, ανεξάρτητα απότο αποτέλεσμα, ημηπαραχώρηση εξόδων ήτανεπίσης λανθασμένη. Αποφασίσθηκεότι: (α) Η διαπίστωση επαύξησης ή επιζήμιας επίδρασης στην αξία τηςυπόλοιπης ιδιοκτησίαςπουπαραμένειστοναπαιτητήσαν 20 αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης είναι θέμα πραγματικόπου κρίνεται ελεύθερααπότοΔικαστήριο υπότοπρίσματηςπροσαγόμενης σε κάθεπερίπτωση μαρτυρίας. Ο ουσιώδης χρό' νοςγιατηνκρίσητουζητήματοςαυτούείναιηημερομηνίατης δημοσίευσης της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης, σύμφωνα 25 με το άρθρο 6 (γ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικός)Νόμου, 1983 (Ν. 25/83). (β) Στην προκειμένη περίπτωση, το συμπέρασμα του εμπειρο γνώμονα ότιυπήρχεετήσια αύξησητιμών γιαταέτη 1974 και 1975, ενώ ο ίδιος είχεπαραδεχθείότι κατά τηνπερίοδο αυτή 30 δεν εγίνοντο πωλήσεις, οι οποίες άρχισανπολύ μεταγενέστε ρα,δενεδικαιολογείτο,καιγι' αυτό λανθασμένατοπρωτόδι κοΔικαστήριο είχεβρειότι είχεπροκύψειυπεραξία. Ηέφεσηεπιτράπηκεμεέξοδα. PerCuriam: "Ενόψει τουαποτελέσματος παρέλκει ηεξέτασητου 35 δεύτερου λόγουτης έφεσης. Θαθέλαμε όμως ναδώ σουμεμελλοντικήκαθοδήγησηλέγοντας ότι είναιορ θόηαπαλλοτριούσααρχήναεπιβαρύνεται,υπόοποι εσδήποτε συνθήκες, με την αμοιβήκαι τα έξοδα του πραγματογνώμονατου απαιτητή,πουαφορούνστον 40 340 1 Α.Α.Δ. Σεργίδη ν.Δημοκρατίας καταρτισμόεκτιμητικής έκθεσης. Γιατίοπολίτηςδεν έχει άλλο πρόσφορο τρόπο να μάθει ποια είναι η ακριβοδίκαιητιμή γιατο απαλλοτριούμενο, προτού καθορίσει τη θέση τουέναντι οποιασδήποτεπροσφοράςπροερχόμενης απόαπαλλοτριούσααρχή. 5 Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Σεργβης ν. Δημοκρατίας
(1991)1 Α.Α.Δ. 119Demetriou v.Republic
(1985)1 C.L.R. 217Mesaritisv. Republic
(1988)1 C.L.R.
- 10 15 Έφεση. Έφεσηαπότοναιτητήκατάτης απόφασηςτου Επαρχιακού Δι καστηρίου Λευκακπας (Δημητρίου, Αναπλ. Π.Ε.Δ.) που δόθηκε στις 29.5.1987 (Αρ.Παραπομπής209/85)μετηνοποία κρίθηκε ότι δημιουργήθηκε υπεραξία προς όφελος του υπόλοιπου τμήματος τουοικοπέδου τουαιτητή,τοοποίο απαλλοτριώθηκε, ηοποίαυπο λογίστηκεσε50%. Κ. Μιχαηλίδης μεΧ. Πογιατζή, για τον Εφεσείοντα. Α. Παντελίδης, για τον Εφεσίβλητο. Cur.adv. vult. 20 25 30 ΠΙΚΗΣ,Δ.: Τηναπόφασητουδικαστηρίου θαδώσει οδικαστής Σ.Νικήτας. ΝΙΚΗΤΑΣ,Δ.: Πρέπει ναγίνειηυπόμνηση ότιηΟλομέλεια του Δικαστηρίου μεαπόφασητηςημερ. 8/2/91 * έχει επιλύσει το λεπτό συνταγματικό θέμα πουείχε εγερθεί μετηνέφεση αυτή. Αποφάνθηκε ότι οι διατάξεις του αρθρ. 10 (στ) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίακτης Νόμουτου 1962(15/62)αναφορικάμετονεπιβαλ λόμενο συμψηφισμό τηςεπαύξησης ήυποτίμησης τηςαξίαςακινή του που οφείλεται στην κήρυξη τηςαπαλλοτρίακτηςδενείναι αντί θετες ούτεασυμβίβαστες μετις διατάξειςτων άρθρων24.1,23.4και 28.1 και2 του συντάγματος. * Δες, Σεργίδηςν, Δημοκρατίας (\991)1Α.Α.Δ.
- 341 Νικήτας, Λ. Σεργίδη ν. Δημοκρατίας
(1993)Παρά τον εντυπωσιακά μεγάλο αριθμό των λόγων έφεσης το έργο μαςαπλουστεύθηκε μετηναναγνώρισηκαιαπότιςδύοπλευ ρές ότι στην πραγματικότητα μόνο έναςουσιαστικός λόγοςπαρα μένειπροςεξέταση: ότιδενυπήρχανπρόσφοραή επαρκήστοιχεία πουναθεμελιώνουν τηνκρίση τουδικαστηρίου ότι κατάτονκρί- 5 σιμόχρόνο είχεπροκύψει επαύξησηστηναξίατηςγηςπουαπέμει νε στον εφεσείοντα - απαιτητή μετάτην απαλλοτρίωση,ανερχόμε νησεποσοστό 50%. Τακαίριαγεγονότα μπορούννακαταγραφούν μεσυντομία. Ο εφεσείων είναι ιδιοκτήτης γης στην Αγλαντζιά. Πρόκειταιγιαγω νιαίοοικόπεδο συνολικού εμβαδού8.500 τ.ποδιών Έχειπρόσω πο στηλεωφόρο Λεμεσού. Πριντησημερινήδιαμόρφωσητης αυ τή είχε πλάτος 15 έως 20 ποδιών. Οι πιεστικές συγκοινωνιακές ανάγκες πουήτανεπακόλουθο της τουρκικής εισβολήςεπέβαλλαν τονανασχηματισμότηςσεδρόμοδιπλήςκατεύθυνσης. -Η διαπλάτυνσηκαιταάλλαβελτιωτικά έργασυνεπάγονταντην απαλλοτρίωση παρόδιων ιδιοκτησιών. Το κτήματου εφεσείοντα επηρεάστηκε απότηγνωστοποίηση απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. αρ.674 που δημοσιεύθηκε στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 12/9/
- Το τμήμα που απαλλοτριώθηκε ήταν 1500 τ. πόδια. Η 20 αξίατουσυμφωνήθηκε σε£4.
- Ηδιαφωνία,πουαποτέλεσε το μοναδικόαντικείμενο τηςδίκηςστοκατώτεροδικαστήριο,εντοπί στηκε στο ερώτημα ανκαισε ποίο ποσοστό ηαπαλλοτρίωσηπρο κάλεσευπεραξία τουυπόλοιπουκτήματος. Ο πρωτόδικος δικαστής,βασιζόμενος στηγραπτήεκτίμηση και 25 την προφορική μαρτυρίατου πραγματογνώμονατης εφεσίβλητης απαλλοτριούσας αρχής,συμπέρανε ότι σαν αποτέλεσμα της γνω στοποίησης για την εκτέλεσητου έργου δημιουργήθηκευπεραξία προς όφελος του υπόλοιπου τμήματος του οικοπέδου, η οποία υπολογίστηκε σε50%. Τοποσοστό αυτόμεβάση ταάλλα μάθημα- 30 τικάδεδομέναμαςδίνειεπαύξησηπουξεπερνάτις£9.
- Μιάκαι τοποσό τούτουπερακοντίζεικατάπολύτηναξίατουαπαλλοτριουμένου (£4.000) δεν προσφέρθηκε αποζημίωση στον απαιτητή. Έτσιηαίτησητουαπορρίφθηκεχωρίς έξοδα. Η έφεσηπροσβάλλει καιτο μέρος αυτότηςαπόφασης. Είναιη θέσητουεφεσείοντα ότι 35 ηφύσητηςδιαδικασίαςεπέβαλλε τηνεπιδίκασητωνεξόδωνσεβά ροςτηςεφεσίβλητης Δημοκρατίας. Γιατον προσδιορισμό τηςεπαύξησης πουεπέφερε ηδημοσίευ ση,ηγνωμοδότηση του εκτιμητή της εφεσίβλητης βασίστηκε σε 29 συγκριτικές πωλήσεις πουέγινανμεταξύ 1970και
- Πρέπεινα 40 σημειωθεί ότι οι πλείστες αφορούν την περίοδο μετά τη γνωστο342 1 Α.Α.Δ. 5 10 15 20 25 30 35 40 Σεργίδη ν. Δημοκρατίας Νικήτας, Δ. ποίηση. Συγκεκριμένααρχίζουνναεμφανίζονταιμετάτο 1978και φτάνουν μέχρι το
- Τα ευρήματατου μάρτυρα,απότις ανα λύσεις και συσχετισμούς των συγκριτικών στοιχείων, αποτελούν μέρος της έκθεσης του,στην οποίανκαιεπισυνάπτονται. Τοπρώτο συμπέρασμα είναι ότι μέχρι 15/7/74 υπήρξε ετήσια αύξησηστις τιμές της γης κατά 12%. Παρενθετικά, για το σκοπό αυτόο εκτι μητής έλαβε υπόψη τρία συγκριτικά που το τελευταίο πωλήθηκε στις 17/4/
- Από 15/7/74μέχρι 13/5/83 διαπιστώθηκεαπότον ίδιομάρτυρα ετήσια αύξηση 11%. Ο υπολογισμός της σε αυτήτην περίπτωση έγινε μεβάση τρεις άλλες πωλήσεις που έγιναν το 1981, 1982 και 1983ύστερααπόσχετικήαναπροσαρμογήτους. Ηαριθμητικήσχέ σηοικοπέδωνσεδευτερεύονταδρόμομεοικόπεδαστονκύριοδρό μοπριναπότηναπαλλοτρίωσηκαθορίστηκεσε 100προς
- Για τηνεξεύρεσητηςέγινεχρήσητωνσυγκριτικών πουεκτίθενταιστην παράγραφο3τουπαραρτήματοςΒτηςέκθεσηςπουπροσαρμόστη κανστις 13/5/83 Μεδεδομένητηναναλογίααυτήκαιμεγνώμονα τρεις περαιτέρωσυγκρίσεις πουαφορούνπωλήσεις μετά το 1980, ο μάρτυραςκατέληξε στο επίμαχοποσοστό αύξησης. Περαιτέρω απέδωσετοπλεονέκτημα στηναναγγελίατουέργου. Η διαπίστωση επαύξησης ήεπιζήμιας επίδρασης στην αξίατης υπόλοιπης ιδιοκτησίας που παραμένει στον απαιτητή είναι θέμα πραγματικόπουκρίνεται ελεύθερα απότοδικαστήυπότοπρίσμα τηςπροσαγόμενης σε κάθεπερίπτωση μαρτυρίας: Vias Demetriou and Othersv.Republic
(1985)i CLR. 217.Τοάρθρο6(γ)τουπερί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης (Τροποποιητικού)Νόμου αρ. 25/83 επέφερεουσιαστικήμεταρυθμισηστιςδιατάξειςτουαρθρ. 10παρά γραφοι(στ)και(ζ). Γιατονκαθορισμότηςανατίμησηςήυποτίμησης του υπόλοιπου τμήματος του ακινήτου"λαμβάνονταιυπ' όψιντά κατά τον χρόνον της δημοσιεύσεως της γνωστοποιήσεως απαλλο τριώσεως υφιστάμεναδεδομένα". Η διάταξη αυτήέτυχεδικαστικής ερμηνείαςστηνυπόθεσηDemetriou,ανωτέρω.Διευκρινίστηκε ότιο κρίσιμος χρόνοςγιατηλήψηυπόψητωνσχετικών στοιχείων δενεί ναιη χρονολογία διεξαγωγής τηςδίκης,όπωςήταντοπρρϊσχύσαν δίκαιον,αλλάοχρόνος δημοσίευσης τηςγναχποποίησης. Αυτόση μαίνειότι ηαύξησηπουεπήλθελόγωτηςκατασκευήςτουέργουγια τοοποίοέχεικηρυχθείηαπαλλοτρίωσηδενυπολογίζεται. Είναιόμως νόμιμο νασυνεκτιμώνται καιταμεταγενέστερα της δημοσίευσης απαλλοτρίωσης στοιχεία εφόσον είναι δυνατήη αναγωγήτουςστις συνθήκες πουεπικρατούσανκατάτονουσιώδηχρό νο. Στοσημείοαυτόμπορούμενααναφέρουμεαυτόπου λέχθηκε στηναπόφασηMesaritisv. Republic
(1988)1 C.L.R. 534,539: 343 Νικήτας, Δ. Σεργίδη ν. Δημοκρατίας
(1993)"The right or obligation, as the case may be, respecting betterment accrues onthe date of the notice of acquisition. The crystallisation of therightandits extent fall to be determined at the date of trial as in every case where the extent of the right, otherthantherightitself, isaffected by subsequentevents." 5 Αναμφισβήτητα όμωςηχρονική εγγύτης των σχετικών στοιχεί ωνπροςτοχρόνο γνωστοποίησης, τουςπροσδίνει μοναδικήαξιο πιστία για την εξαγωγή ακριβέστερων συμπερασμάτων ως προς τις τάσεις τηςκτηματαγοράςτηδεδομένηστιγμή. Έχουμεπροβείσεμιάγενικήθεώρησητηςμαρτυρίαςτηςαπαλ- 10 λοτριούσας αρχής. Δεν είναικαθόλουδυσάλωτη όπωςτηνεμφά νισεοδικηγόροςτηςεφεσίβλητης. Θαεπισημάνουμεαπόαυτήμό νο δύο σημεία, αλλά καίρια:
(1)ότι απότον καιρότης εισβολής μέχρι τηδημοσίευση τηςγνωστοποίησης (15/7/74-12/9/75)δενση μειώθηκε καμιά αύξηση τιμών και
(2)ότι από το 1974 μέχρι το 15 1978 δεν υπάρχουνπωλήσεις. Τολόγο τον έδωσε ο ίδιος ο εκτι μητής στην προφορικήτου μαρτυρία (παρόλοπουθαμπορούσα μεναέχουμε δικαστικήγνώσητωνγεγονότων πουτονστηρίζουν): "δενυπήρχεεπαύξησηαπότις 15/7/74 μέχρι τις 12/9/75 πουδημο σιεύθηκεηγνωστοποίηση απαλλοτρίωσης. Ηεπαύξησηάρχισε με- 20 τάαπό πολύκαιρόπουοκόσμος σταμάτησεναφοβάται". Έτσι παρά το αδιάσειστο γεγονός ότι την περίοδο 1974-1975 δεν παρατηρήθηκεάνοδος των τιμών γης, με το εγχείρημα του ο πραγματογνώμονας της εφεσίβλητης προσπάθησε να αποδείξει εκείνο πουαντικειμενικά δενυπήρχε. Περαιτέρω,οι πρώτες πω- 25 λήσειςάρχισαν μόλις το 1978. Δείχνουν τιςκρατούσες τότεοικο νομικές συνθήκες και ειδικώτερα τις αγοραστικές συνθήκες της περιοχής αναφορικάμε ταακίνητα. Ταδεδομένα όμως αυτάσυ ναρτώνται μετην οικονομική ανάκαμψηπουάρχισεναεμφανίζε ται απότην εποχή εκείνη. Δεν επιμαρτυρούν τησταθερήαύξηση 30 τιμών που είχε διαβλέψει ο εκτιμητής της εφεσίβλητης. Η χρήση των τιμών 1978 μέχρι 1983,πουαναφέρονταιστην εκτιμητικήέκ θεση γιανα εξευρεθούν οιαναλογίες του 1974, ήτανυπό τις συν θήκεςλανθασμένη όνταςεξωπραγματική. Η πιο έγκυρηπηγή για τη διαπίστωση υπεραξίας θα προσφερόταν από μαρτυρία πριν 35 από τηδημοσίευση της απαλλοτρίωσης. Φαίνεται πως δενυπήρ χαν διαθέσιματέτοιαστοιχεία. Ενπάσηπεριπτώσει ταυφιστάμε να ήταναπρόσφοραή ανεπαρκή. Μιάτελευταία παρατήρηση. Ηπρωτόδικηαπόφαση,ακολου θώντας τον πραγματογνώμονατης εφεσίβλητης, έδωσε ιδιαίτερη 40 344 1 Λ.Α.Δ. Σεργίδη ν. Δημοκρατίας Νικήτας, Δ. έμφαση στις ευεργετικές επιπτώσεις στις τιμές απότα βελτιωτικά έργα. Η άποψηαυτήπαραγνωρίζειτησπουδαιότηταπουθααπο κτούσε οδρόμος ούτως ήάλλως μετά την εισβολή, σαν ημοναδι κήπροσπέλαση προςτην πρωτεύουσα. 5 10 15 20 Με τις σκέψειςαυτές πρέπει ναγίνει δεκτή η έφεση. Η εκκαλούμενη απόφαση παραμερίζεταικαιυποκαθίσταται μεαπόφαση υπέρτουεφεσείοντα γιατοσυμφωνημένο ποσό αποζημίωσης των £4.000πλέον ετήσιο τόκο προς 7% από 12/9/75μέχρι 27/5/83 και 9% από28/5/83μέχρι καταβολήςτης αποζημίωσης. Περαιτέρωη εφεσίβλητη θα επιβαρυνθεί με τα έξοδα της έφεσης όπως και τα έξοδατης δίκηςσταοποίαπρέπει ναπεριληφθούν τα δικαιώματα τουπραγματογνώμονα του εφεσείοντα. Ενόψει του αποτελέσματος παρέλκει η εξέταση του δεύτερου λόγου της έφεσης. Θαθέλαμε όμως ναδώσουμε μελλοντικήκαθοδήγηση λέγοντας ότι είναι ορθό ηαπαλλοτριούσα αρχήναεπιβα ρύνεται, υπό οποιεσδήποτε συνθήκες, με την αμοιβήκαι ταέξοδα τουπραγματογνώμονατουαπαιτητή,πουαφορούνστονκαταρτι σμό εκτιμητικής έκθεσης. Γιατί ο πολίτης δεν έχειάλλο πρόσφο ροτρόπο να μάθειποίαείναι η ακριβοδίκαιητιμήγιατοαπαλλοτριουμενο, προτού καθορίσει τη θέση του έναντι οποιασδήποτε προσφοράς προερχόμενης απότηναπαλλοτριούσα αρχή. Η έφεση επιτρέπεται μεέξοδα. 345