(1993)31 Μαΐου, 1993 [ΠΙΚΗΣ,ΝΙΚΗΤΑΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ,Δ/στές] ΑΝΤΙΓΟΝΗ ΜΙΧΑΗΛ ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ ΚΟΥΒΑΡΟΥ, Εψεσείονσα, ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, Εφεσίβλητης. (Πολιτική ΈφεσηΑρ.7979) Απαλλοτρίωση ακίνητης ιδιοκτησίας — Καθορισμόςαποζημίωσης — Υπεραξία — Απαλλοτρίωσηγια την κατασκευήδημόσιονασφαλτο στρωμένου δρόμου μέρους κτήματος που ήδηεφάπτετοχωματόδρο μου — ΤοπρωτόδικοΔικαστήριοδέχθηκεσαν συγκριτικέςπωλήσεις, που έγιναν λίγο πριν από τηνδημοσίευση της γνωστοποίησης απαλ λοτρίωσης, δύο κτημάτων ενόςπου εφάπτετο με ασφαλτοστρωμένο δρόμο και ενός περίκλειστου — Σαν αποτέλεσμα βρήκε ότι υπήρξε υπεραξία, τηνοποία καθόρισεσε 10%— Κρίθηκεότι ησύγκρισητου απαλλοτριωθέντοςκτήματος, που εφάπτετομεχωματόδρομο, μεπε ρίκλειστο κτήμα, ήτανλανθασμένη— Διατάχθηκε επανεκδίκαση. Με γνωστοποίηση που δημοσιεύθηκε στις 4/4/86, η εφεσίβλητη απαλλοτρίωσε μέρος κτήματος της εφεσείουσας στο χωριό Πέγεια, Πάφου,γιατηνκατασκευήτουριστικού παραλιακούδρόμου από την ΠάφοπροςτονΑγιοΓεώργιο Πέγειας,τονΑκάμακαιτηνΠόληΧρυσοχούς. Το μέρος τουκτήματοςπουαπαλλοτριώθηκε εφαπτότανμε δημόσιοχωματόδρομο. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο καθόρισετηναγο ραίααξίατουαπαλλοτριωθέντος τμήματοςτουκτήματοςτης εφεσεί ουσας σε ΛΚ 2.812,50, αλλά έκρινε πως εδικαιολογείτο ηεπιδίκαση αποζημίωσης ύψους μόνο ΛΚ 84,50διότι,λόγω της απαλλοτρίωσης, απόκτησε υπεραξίατουπόλοιπο μέρος τουκτήματος. Γιανα οδηγη θεί στο συμπέρασμα αυτότοπρωτόδικοΔικαστήριο βασίσθηκεπάνω σεδύοσυγκριτικές πωλήσεις που έγινανλίγο πριναπότηνημερομη νία τηςδημοσίευσης τηςγνωστοποίησης απαλλοτρίωσης,πουαναφέ ρονταν,ημια σε κτήμαπουεφάπτετοσε ασφαλτοστρωμένο δημόσιο δρόμοπαρόμοιο μεεκείνο πουθακατασκευαζότανστοαπαλλοτριωθέν τμήματουκτήματος τηςεφεσείουσας, καιτοάλλο που αναφερό ταν σεπερίκλειστο κτήμα. Η σύγκριση των δύοπωλήσεων καταδεί κνυε ότι υπήρχε μια διαφοράστην αξίακατά23%,αλλά τοπρωτό- 346 1Α.Α.Λ. 5 10 Κούβαρον ν.Δημοκρατίας δικο Δικαστήριο έκρινε ότι το συγκριτικό εκείνο ήταν υποδεέστερο χου κτήματος της εφεσείουσας και γι' αυτό μείωσε τη διαφορά σε 10%. Ο εκτιμητής της απαλλοτριούσας αρχής είχεεισηγηθεί μείωση κατά 15%. Κατ'έφεση,ηεφεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι ηαποδοχή της πώλησης του περίκλειστου κτήματος σαν συγκριτικής για τονκαθο ρισμό τηςυπεραξίαςήτανλανθασμένη,αλλάεισηγήθηκε ότιυπήρχαν ενώπιον του Εφετείου αρκετάστοιχεία πουναδίδουν τηνδυνατότη τα καθορισμού της αποζημίωσης απότο Εφετείο,και συγκεκριμένα, η διαφορά μεταξύ της αξίας του συγκριτικού που εφαπτόταν σε ασφαλτοστρωμένο δρόμο και αυτής του απαλλοτριωθέντος κτήμα τος,πουκαταδείκνυευπεραξίατηςτάξης του4,66%. Αποφασίσθηκε ότι: 15 20 25 (α) Ησύγκριση κτήματος που εφάπτεται σε δημόσιο δρόμο με άλλοπουείναιεντελώςπερίκλειστο, εξ' ορισμού δενθαήταν δυνατόναδώσει απάντησηστο ερώτημα ωςπροςτηνδιαφο ρά σε αξία μεταξύκτήματος πουεφάπτεταισεδημόσιοδρό μο και κτήματος που εφάπτεται σε δημόσιο χωματόδρομο, όπωςήταντοκτήματης εφεσείουσας. Πέραντούτου,οιδια φορές στα υπόλοιπα ουσιώδη χαρακτηριστικά των δυο συγκριτικών, καθιστούσαν τον καθορισμό που έγινε ως προς τηναντιστοιχίατουποσοστού του 10%προςτοστοιχείο του δημόσιου δρόμου,χωρίς στήριξη πάνωσεαντικειμενικά κρι τήρια,επισφαλή. (β) Η εισήγηση ότιυπήρχεεπαρκήςμαρτυρίαγιακαθορισμό της αποζημίωσης απότο Εφετείο δεν μπορούσε ναγίνειαποδε κτή, διότι η καθορισθείσα από το πρωτόδικο Δικαστήριο αξία του απαλλοτριωθέντος κτήματος ήταν επισφαλής,και, γι' αυτό,ηεπανεκδίκασητηςυπόθεσης ήταν αναπόφευκτη. Ηέφεσηεπιτράπηκεμε έξοδα. Διατάχθηκε επανεκδίκαση. 30 Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Demetriou v.Republic
(1985)1 C.L.R. 217Mesaritis v.Republic
(1988)1 C.L.R. 534Σεργίδηςv.Δημοκρατίας
(1991)1 Α.Α.Δ. 119. 347 Κούβαρονν.Δημοκρατίας
(1993)Έφεση. Έφεση από την αιτήτρια κατά της απόφασης τουΕπαρχια κού Δικαστηρίου Πάφου (Κρονίδης, Π.Ε.Δ) που δόθηκε στις 18.9.89 (Αρ. Παραπομπής 14/88) με την οποία καθορίστηκε η αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος τμήματος του κτήματος 5 της εφεσείουσας σε £2.812,50σεντ και κρίθηκε πως εδικαιολογείτο ηεπιδίκασηαποζημίωσης,επήλθε επαύξηση στην αξίατου μη απαλλοτριωθέντος τμήματος του κτήματος που συμψήφιζε την υπόλοιπηαξίατουτμήματοςπουαπαλλοτριώθηκε. Α. Εύζωνας,για την Εφεσείουσα. - 10 Α. Δημητριάδης και Κ. Ενθυμιάδης, για τους Εφεσίβλητους. Cur.adv. vult. ΠΙΚΗΣ, Δ.: Την απόφαση του Δικαστηρίου θαδώσει ο Δι καστής Γ. Κωνσταντινίδης. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ,Δ.: ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο, 15 (α) καθόρισε την αγοραίααξία του απαλλοτριωθέντος τμή ματοςτου κτήματοςτης εφεσείουσας σε £2.812,50σεντ (β) έκρινε πως εδικαιολογείτο η επιδίκαση αποζημίωσης ύψους μόνο £84,50σεντ γιατί,λόγωτης απαλλοτρίωσης, επήλθε επαύξηση στην αξία του μή απαλλοτριωθέντος 20 τμήματος του κτήματος που συμψήφιζε την υπόλοιπη αξία του τμήματοςπουαπαλλοτριώθηκε. Ηέφεσηστρέφεται μόνο κατάτου μέρους τηςαπόφασηςπου αναφέρεται στην επαύξησητηςαξίας. Το κτήμα βρίσκεται στη χωρητική περιοχή του χωριού Πέ- 25 γεια. Είχε ενταχθεί απότο 1981 στην πολεοδομική ζώνη Ζ2 με ανώτερο συντελεστήδόμησης 0.05:1 Βρίσκεται κοντά στην πε ριοχή Αγίου Γεωργίου Πέγειας όπου υπάρχουν έργα υποδομής όπως ηλεκτρικό ρεύμα,τηλέφωνο καινερό. Ητανπεριβόλι που αρδευόταν από τα μεγάλα αρδευτικά έργα της Πάφουκαι είχε 30 προοπτικές για τουριστική και οικιστική ανάπτυξη. Ηπλευρά του που επηρεάστηκε απότην απαλλοτρίωση εφαπτόταν, καθ' όλο το μήκος της, σε δημόσιο χωματόδρομο. Η απαλλοτρίωση έγινεπροςκατασκευήπαραλιακούτουριστικού δρόμου από την 348 1 Α.Α.Δ. Κούβαρου ν. Δημοκρατίας Κωνσταντινϊδης, Δ. Πάφοπροςτον Αγιο Γεώργιο Πέγειας,τον ΑκάμακαιτηνΠόλη Χρυσοχούς. 5 10 15 20 25 30 35 40 Το ερώτημα αναφερότανστο βαθμόκατά τον οποίο ηπροο πτική της διέλευσης του ασφαλτοστρωμένου δρόμου που θα αντικαθιστούσε το χωματόδρομο, θα πρόσθετε στην αξία του κτήματοςτης εφεσείουσας. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο αναζήτη σε την απάντησηπάνωστηβάσηδυοσυγκριτικών, όπωςθεωρή θηκαν, πωλήσεων που είχαν πραγματοποιηθεί πριν από την 4 Απριλίου 1986 που ήταν η ημερομηνία Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης. Δεν έχει αμφισβητηθεί ούτε το κατάλληλο της μεθόδου που υιοθετήθηκε ούτε ηορθότητατηςκαθοδήγησηςτουπρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς τις αρχές πουδιέπουν το θέμα,όπως τέ θηκανστις υποθέσεις Demetriouand Others v.Republic
(1985)1 C.L.R. 217 καιMesaritis v.Republic
(1988)1 C.L.R. 534. [Βλ. συναφώς και την μεταγενέστερη υπόθεση ΑνδρέαςΓεωργίου Σεργίδης ν. Κυπριακήάημοκρατία
(1991)1Α.Α.Δ. 119]. Θα μπορούσε να προστεθεί ότι η ύπαρξη συγκριτικών δεδομένων προγενέστερων της ημερομηνίας Γνωστοποίησης της Απαλλοτρίωσης προσφέρεται δυνητικά ως κατ' εξοχήν κατάλληλη μέ θοδος προσδιορισμού της επαύξησης της αξίας σε περιπτώσεις αυτήςτης φύσης. Το θέμα που τίθεται αναφέρεται στο ασφαλές του συμπερά σματος ενόψειτων συγκριτικών δεδομένων πουχρησιμοποιήθηκαν. Μεζητούμενο τηδιαφοράτηςαξίαςπουθαεπέφερεη εξαγ γελθείσα κατασκευή υπεραστικού δρόμου, το πρωτόδικο Δικα στήριο δέκτηκε ως ασφαλές μέτρο σύγκρισης τη τιμή πώλησης κτήματος στην περιοχήπου εφαπτότανσε τέτοιο δρόμο καιάλ λου που ήτανπερίκλειστο. Ητιμή πώλησης του δεύτερουήταν κατά23%μικρότερηαπόεκείνητουπρώτουαλλά,επειδήτοδεύ τερο ήταν και για άλλους λόγους υποδεέστερο, θεωρήθηκε πως το ποσοστό της διαφοράςπου εδικαιολογείτο να αποδοθεί στο στοιχείο τουδρόμου,θαέπρεπεναήταν μικρότερο. Ο εκτιμητής της Απαλλοτριούσας Αρχής, τη μαρτυρία του οποίου δέχθηκε κατά τα άλλα το πρωτόδικο Δικαστήριο, μείωσε το ποσοστό σε 15%. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο έκρινε πωςαυτότοποσοστόδεν αντικατόπτριζε επαρκώςτις υπόλοιπες διαφορές των δυοκτη μάτωνκαιτο μείωσεσε 10%. Η προσθήκηαυτούτου ποσοστού στην αξίατου μήαπαλλοτριωθέντος μέρους τουκτήματοςκαιη αφαίρεση του αθροίσματος από την υπολογισθείσα αξία του απαλλοτριωθέντος, οδήγησε σε υπόλοιπο £84,50 σεντ, για το οποίο και εκδόθηκε απόφασηυπέρτης εφεσείουσας. 349 Κωνσταντινίδης, Δ. Κοΰβαρουν.Δημοκρατίας
(1993)Αφούμελετήσαμεταστοιχεία δεχόμαστε πως είναιαναπόφευ κτηηπαρέμβασημας,όπωςεισηγείται ηεφεσείουσα. Kmστηνπε ρίπτωση που θα ήταν ασφαλές να εξαχθούν συμπεράσματααπό ένα μόνο συγκριτικό δεδομένο,θέμαπουδεν έχει εγερθείκαιδεν εξετάζουμε, εντοπίζεται σφάλμαπου ανατρέπειτηβάσητουσυλ- 5 λογισμού που έγινε. Ησύγκρισηκτήματος που εφάπτεταισε δη μόσιο δρόμο με άλλο πουείναι εντελώς περίκλειστο, εξ ορισμού δεν θαήτανδυνατόναδώσει απάντηση στο ερώτημαπου εγειρό τανως προςτηδιαφοράσε αξίαμεταξύκτήματοςπου εφάπτεται σε δημόσιο δρόμοκαικτήματοςπουεφάπτεταισεδημόσιο χώμα- 10 τόδρομο,όπωςήταντοκτήματης εφεσείουσας. Εκτόςαπό αυτό,οι διαφορέςσταυπόλοιπαουσιώδηχαρακτη ριστικά των δυοσυγκριτικών, όπωςτις κατέγραψεκαιτοπρωτό δικο Δικαστήριο, καθιστούσαν τον καθορισμό πουέγινεως προς την αντιστοιχία του ποσοστού του 10% προς το στοιχείο του δη- 15 μόσιου δρόμου, χωρίς στήριξη πάνω σε αντικειμενικά κριτήρια, επισφαλή. Το ένα κτήμα,το περίκλειστο, ήταν στενήλωρίδα μι κρήςέκτασηςενώτοάλλοήτανορθογωνισμένο καιδιπλάσιαςπε ρίπουέκτασης. Ο δικηγόρος της εφεσείουσας εισηγήθηκε πως υπάρχουνστοι- 20 χεία αρκετάγιανακαθοριστεί σ' αυτήτηδιαδικασία,εφόσον πα ραμεριστεί ηπρωτόδικηαπόφαση,ο βαθμόςτηςαναμφισβήτητης επαύξησηςτηςαξίαςτουκτήματος. Τοσυγκριτικόπουεφαπτόταν σεδημόσιο δρόμοάξιζε£2.355 ανάδεκάριοενώτοκτήματηςεφε σείουσας, με βάση το μή προσβαλλόμενο μέρος της πρωτόδικης 25 απόφασης,£2.250ανάδεκάριο. Η μεταξύτους διαφοράτων£105 (4.66%) θαπρέπειναθεωρη θεί,κατάτηνπιοπάνωεισήγηση,ότι αποδίδειτησημασίατουδη μόσιου ασφαλτοστρωμένουδρόμου. Δεν μπορούμε να υιοθετήσουμε την εισήγηση. Πα τον προσ- 30 διορισμό της ανάδεκάριοαξίαςτουαπαλλοτριωθέντος κτήματος λήφθηκευπόψηομέσοςόροςδυοσυγκριτικών πωλήσεων,δηλαδή και εκείνης του περίκλειστου κτήματος, και συνυπολογίστηκαν καιάλλαχαρακτηριστικάτουαπαλλοτριωθέντος. Θεωρήθηκε ότι τοκτήματης εφεσείουσας υπερτερούσε απόαυτάγιατίήτανπερί- 35 βόλι καιβρισκόταν σε καλύτερη θέση. Στηνπρωτόδικηδιαδικα σία το πρωτόδικο Δικαστήριο περιορίστηκε στη σύγκριση μόνο των δυο πωλήσεων πουαναφέρθηκανκαιδεν προσανατολίστηκε προς οποιαδήποτεάλληκατεύθυνση. Δεν έχουμε, έτσι,την απα ραίτητη πρωτογενή αξιολόγηση του αποδεικτικού υλικού προς 40 350 1 Α.Α.Δ. Κούβαρου ν.Δημοκρατίας Κω}»ταντινίδης, Δ. αποτίμηση,πάνωστηβάση διαφορετικώνδεδομένων, της σημασίας της εξαγγελίας τηςκατασκευήςδημόσιου δρόμου. Κάτωαπόαυτές τιςπεριστάσεις η μόνηδυνατήλύση είναι εκείνητηςεπανεκδίκασης. 5 10 15 Ηεφεσείουσα αμφισβητεί και την ορθότητα της απόφασηςτου πρωτόδικου Δικαστηρίου να μήεκδώσει διαταγήγια έξοδα. Ενό ψει τηςκατάληξηςτης έφεσης δεν εγείρεται πλέον το θέμα. Η έφε ση επιτυγχάνει και ηπρωτόδικη απόφασηπαραμερίζεται. Μεδε δομένη την αξία του απαλλοτριωθέντος τμήματος του κτήματος αλλάκαιτηνανά δεκάριοαξίατουσυνόλουτουκτήματος αμέσως πριν από τη Γνωστοποίηση της Απαλλοτρίωσης, διατάσσεται η επανεκδίκασητηςυπόθεσης απόάλλο δικαστήως προς τοζήτημα της επαύξησης τηςαξίαςτου μήαπαλλοτριωθέντος τμήματοςτου. Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονταιυπέρτου εφεσείοντα. Ταέξο δατηςπρωτόδικηςδιαδικασίαςθαείναι έξοδατης υπόθεσης. Ηέφεσηεπιτρέπεταιμεέξοδα. Δια τάσσεταιεπανεκδίκαση. 351