(1993)31Μαΐου, 1993 [ΚΟΥΡΡΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΣ, ΑΡΤΕΜΗΣ,Δ/στέςϊ ΜΙΧΑΛΑΚΗΣ ΚΟΛΟΜΒΟΥ, Εφεσείων, ν. ΧΡΙΣΤΑΚΗ Λ. ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ,ΑΝΗΛΙΚΟΥ ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΑΤΡΟΣ ΚΑΙ ΚΗΔΕΜΟΝΟΣ ΤΟΥ ΛΟΥΚΑ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙ ΝΟΥ ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ, Εφεσίβλητων. (Πολιτική ΈφεσηΑρ.8460) Ενοικιοστάσιο — Έξωση θέσμιον ενοικιαστή κατοικίας για ιδιοκα τοίκηση, δυνάμει τον άρθρον Π
(1)(στ) τον περί Ενοικιοστασίον Νόμου — Κατά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά είχε κρίνει ότι ηαπαίτηση τον ιδιοκτήτη για ιδιοκατοίκησηήτανλογική — Κα τά πόσο το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αξιολογήσειορθά την ενώ- 5 πιόν τον μαρτυρία. Ο εφεσείων ήτανθέσμιος ενοικιαστής διαμερίσματος στηΛεμε σό, που ανήκε στους εφεσίβλητους, οι οποίοι, με αίτηση τους στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού -Πάφουείχαν ζητήσει διάταγμα εξώσεως δυνάμειτουάρθρου 11{1)(στ) τουπερί Ενοίκιο- 10 στασίου Νόμου,δηλαδήγιατολόγο ότι απαιτούσανλογικά τηνκα τοχή του διαμερίσματος για ιδιοκατοίκηση. Ενώπιον τουπρωτό δικου Δικαστηρίου προσάχθηκε μαρτυρίαότι οι εφεσίβλητοι ήσαν ιδιοκτήτες διόροφηςκατοικίαςτηνοποίαείχανδωρήσει στην κόρη τους, στον ένα όροφο της οποίας επίσης κατοικούσαν,και ζητού- 15 σαν να μετακομίσουν στο επίδικο διαμέρισμα, διότι η κόρη τους ήθελε ναμετατρέψει τονόροφοόπουκατοικούσανσεκαταστήματα και αποθήκη. Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου υπήρχε επί σης μαρτυρίαότι οι εφεσίβλητοι είχαν αγοράσει τοδιαμέρισμα με τά την θέσπιση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου και ότι, αμέσως 20 πριν απότηνκαταχώρησητηςαίτησηςγιαέξωση,είχανζητήσει αύ ξησηενοικίου απότονεφεσείοντα,τηνοποία απέσυρανότανοεφε σείων δέχθηκενακαταβάλλειμέροςτουλογαριασμούτουνερούγια το διαμέρισμα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού αξιολόγησε όλη την ενώπιον του μαρτυρία,έκρινε την απαίτησητων εφεσίβλητων 25 λογική,και, αφούέκρινε επίσης ότι μετην μηέκδοσητουαιτούμε- 358 1 Α.Α.Δ. 5 10 Κολόμβου ν. Κωνσταντίνου χ.ά. νου διατάγματος θα προκαλείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία στους εφεσίβλητους παρά στον εφεσειοντα μετηνέκδοση του διατάγμα τος,αποδέχθηκετην αίτησηκαιεξέδωσετοαιτούμενο διάταγμαμε αναστολήεκτέλεσης6μηνών. Επιδίκασεεπίσης αποζημίωσηυπέρ τουεφεσειοντα ΛΚ 315. Κατ'έφεση, ο εφεσείων υποστήριξε ότι από ταπιο πάνωγεγονότα,καταδεικνύετοότιηανάγκητων εφεσί βλητωνδενήτανγνήσιακαιότι κατάσυνέπειαη απαίτησητουςδεν ήταν λογική. Επίσης ισχυρίσθηκε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα είχε λάβει υπόψει του σαν κριτήριο τογεγονός ότιοι εφεσίβλητοι ήσανεκτοπισθέντες, ενώοΝόμοςθέτει τούτο σανκρι τήριογιατονενοικιαστή καιόχιγιατον ιδιοκτήτη. Αποφασίσθηκεότι: 15 20 25 (α) Ταγεγονότα πουείχε επικαλεσθεί οεφεσείων γιανακατα δείξει ότιηανάγκητωνεφεσίβλητων δενήταν γνήσια και ότιηαπαίτησητους για κατοχήτουεπίδικου διαμερίσμα τος δενήτανλογική μπορούσανμεν ναερμηνευθούν μετον τρόπο που εισηγήθηκε οεφεσείων αλλά μπορούσαννα ερ μηνευθούν καιμετον αντίθετοτρόπο,δηλαδή ότιοι εφεσί βλητοι είχαναγοράσειτοδιαμέρισμα μεενοικιαστήγια εκμετάλλευση, είχαν ζητήσει αύξηση ενοικίου καιτότε μόνο απαίτησαν κατοχήτουόταν,όπως πολλοί γονείς, έδωσαν την κατοικίατους στην κόρη τους γιανα την εκμεταλλευ θεί. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο είχεεπιλέξειτηνδεύτερηεκ δοχήκαι,υπότιςπεριστάσεις,δενσυνέτρεχε οποιοσδήποτελόγος για επέμβασητου Εφετείου. (β) Ανκαι πράγματιδιαφαινόταν ότιοι εφεσίβλητοι δενήταν καν εκτοπισθέντες, ηβαρύτηταπουείχεδοθεί απότοπρω τόδικοΔικαστήριο στο θέμααυτόήταναμελητέακαιδενεί χε επηρεάσει τασυμπεράσματατου. 30 Ηέφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Υποθέσειςπου αναφέρθηκαν: Yiannopoulos v.Theodoulou
(1979)1C.L.R. 215Andreouv.Christodoulou
(1978)1C.L.R. 192. Έφεση. 35 Έφεση απότονκαθ* ουηαίτηση κατάτηςαπόφασηςτου Δι καστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεατν Λεμεσού (Δερμοσονιάδης, 359 Κολόμβου ν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1993)Ε.Δ.) που δόθηκε στις 3.6.91 (Αρ. Αγωγής 52/89) με την οποία επεδίκασεποσό£315,-υπέρτωναιτητών- εφεσίβλητων, ως απο ζημιώσεις αναφορικάμεδιαμέρισμα τους πουκατείχε οεφεσεί ων -καθ' ού ηαίτηση ως θέσμιος ενοικιαστής και εξέδωσεεπί σης διάταγμαανάκτησηςκατοχήςτουενλόγωδιαμερίσματος με 5 αναστολή εκτελέσεως 6 μηνών. Β. Βασιλειάδης και Ε. Μνριανθέας, γιατον εφεσειοντα. Ε. Καραβιώτης και Μ.Κληρίδης, γιατους εφεσίβλητους. Cur. adv. wit. ΚΟΥΡΡΗΣ, Δ.: Τηνομόφωνη απόφαση τουΔικαστηρίου θα 10 απαγγείλει ο Π.Αρτεμης,Δ. ΑΡΤΕΜΗΣ,Δ.: Στις3.6.91το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιά σεων εξέδωσεδιάταγμαανάκτησηςκατοχήςμεαναστολήεκτελέ σεως6μηνώνκαιεπεδίκασεαποζημίωσηποσού£315 αναφορικά μεδιαμέρισματων Εφεσίβλητων/Αιτητών πουκατείχεο Εφεσεί- 15 οντάς -Καθ'ού ηΑίτησηως θέσμιος ενοικιαστής. Το διάταγμαεκδόθηκε δυνάμει του άρθρου 11
(1)(στ)τουΠε ρί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983, του διαμερίσματος ως λογικά απαιτούμενουγιακατοχήαπότους ιδιοκτήτες του. Ο Εφεσείοντας προβάλλει τον ισχυρισμό ότι το Δικαστήριο 20 εσφαλμένα κατέληξε στο συμπέρασμα (α) ότι το διαμέρισμα απαιτείτο λογικά γιακατοχήαπότους ιδιοκτήτες και,(β)ότιθα επροξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρίααναρνείτοτηνέκδοσητου. Ο ευπαίδευτοςσυνήγορος τουΕφεσειονταυπέβαλεστοΔικα στήριο ότι το όλο ιστορικό της υπόθεσης δείχνει ότι η ανάγκη 25 των Εφεσίβλητων δεν ήτανγνήσια. Το ιστορικό που ο συνήγο ρος επικαλείταιπροςυποστήριξητουεπιχειρήματοςτουείναιτο ακόλουθο: (α) Το διαμέρισμα αγοράστηκε μετά την εφαρμογήτουΠερί Ενοικοιοστασίου Νόμου και ο Εφεσείοντας ήταν τότε 30 κάτοχοςτου. (β) Οι Εφεσίβλητοι κατοικούν στο ισόγειο διόροφηςκατοι κίας κάτωαπότηνκόρητους. (γ) Εοώρισαν την διόροφηκατοικίαστην κόρητους. 360 1 ΑΛΛ. Κολόμβου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. Αοτέμης,Δ. (δ) Πρέπει να εγκαταλείψουν την κατοικίατους γιατί ηκόρη τουςθατηνμετατρέψεισεκατάστημακαιαποθήκη. 5 10 15 (ε) ΑμέσωςπριντηδωρεάτηςδιόροφηςκατοικίαςοιΕφεσίβλη τοι ζήτησαναύξησηενοικίου μεαίτησητουςπου απέσυραν ότανο Εφεσείοντας ανέλαβεναπληρώνει μέρος τουλογα ριασμούγιατονερό. Επιπρόσθετατωνπιόπάνω,οσυνήγοροςτουΕφεσειοντα προέ βαλετο επιχείρημαότι το πρωτόδικοδικαστήριο εξάσκησε τηδια κριτικήτουεξουσίαλαμβάνονταςυπόψηάσχετοκριτήριο,δηλαδήτο ότι οι Εφεσίβλητοι ήταν εκτοπισμένη οικογένεια ενώ ονόμοςκαθι στάωςκριτήριοτοανοενοικιαστήςείναιεκτοπισμένοςήπαθόντας καιόχι οιδιοκτήτης. Τέλος, στηναγόρευσητου,υπέδειξεστοδικα στήριοότιαπότη μαρτυρίαπροκύπτειότιοιδιοκτήτης'δενήτανού τε κάν εκτοπισμένος. Πράγματι,απότη μαρτυρία στη σελ.5 των πρακτικών,η μαρτυρίατου συζύγου της Εφεσίβλητης 2 είναι ότι ήτανοπατέραςτουπουκατοικούσεστονΤράχωνααπ'όπουείχεπει ότιήτανεκτοπισμένος,ενώοίδιοςκατοικούσεστονΑγιοΔομέτιο. Οιπρόνοιεςτουνόμουμεβάσητιςοποίεςεκδόθηκετοδιάταγμα αναφέρουνταακόλουθα: 20 "Π
(1)Ουδεμία απόφασιςκαιουδέν διάταγμα εκδίδεταιδια τηνανάκτησιντηςκατοχήςοιασδήποτεκατοικίαςή καταστήμα τος,διατο οποίον ισχύει ο παρώνΝόμος,ήδιατην εκτούτου έξωσινθεσμίουενοικιαστού,πληντωνακολούθωνπεριπτώσεων: 25 (στ) εις περίπτωσιν καθ' ην ηκατοικίααπαιτείται λογικώς προςκατοχήνυπότουιδιοκτήτου,τηςσυζύγουτου,τουυιούτου, τηςθυγατρόςτου,ήοιουδήποτεεκτωνεξαρτωμένωνγονέωντου, καιτοΔικαστήριονθεωρείλογικήντηνέκδοσιντοιαύτηςαποφά σεωςήτοιούτου διατάγματος: 30 Νοείταιότιουδεμίααπόφασιςκαιουδένδιάταγμαθαεκδίδωνταιδυνάμειτηςπαραγράφουαυτής,εάντοΔικαστήριονπεισθή ότι,λαμβανομένωνυπ' όψιν όλων τωνπεριστάσεων της υποθέ σεως,θαεπροξενείτο μεγαλύτεραταλαιπωρίαδιάτης εκδόσεως τουδιατάγματοςήτηςαποφάσεωςπαράδιάτηςαρνήσεα)ςεκδόσεωςτούτου. Διατουςσκοπούςτηςπαραγράφουαυτήςοόρος "περιστάσεις της υποθέσεως" περιλαμβάνει,μεταξύ άλλων, το κατά πόσον ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ήπαθών,ως οι όροι ούτοι καθορίζονται εις το Μέρος V του παρόντος Νό- 35 361 Αρτεμης, Δ. Κολόμβουν. Κωνσταντίνου κ.ά.
(1993)μου,τοκατά πόσον υπάρχειδιαθέσιμον έτερον ανάλογονκαιμε λογικόν ενοίκιον μέρος στεγάσεως διάτον ιδιοκτήτηνήτονενοικιαστήν,καιτοκατάπόσονοιδιοκτήτηςηγόρασετοακίνητονμε τάτηνημερομηνίαν καθ' ηνετέθηεν ισχύϊ οπαρώνΝόμοςπρος τονσκοπόναποκτήσεωςκατοχήςδυνάμειτωνδιατάξεωντηςπα- 5 ρούσης παραγράφου·" Η φράση "απαιτείται λογικά" ερμηνεύτηκε στην υπόθεση Yiannopoulos v.Theodoulou
(1979)1 C.L.R. 215 ωςπροϋποθέτουσατηνύπαρξηανάγκηςπουπρέπειναείναι"agenuinepresentneed, something more than a desire, although something much less than 10 absolutenecessity". ΣτηνυπόθεσηIS.Andreou v.A. Christodoulou
(1978)1C.L.R. 192, λέχθηκε ότι ηανάγκηπρέπει να είναι "definite and immediate". (Αναφοράστις αυθεντίεςαυτέςγίνεταιστηνπρωτόδικηαπόφαση). Αναφορικά μετο επιχείρημαότιδεν έπρεπεναθεωρηθεί ωςκρι- 15 τήριο το ότι ο ιδιοκτήτης ήταν εκτοπισμένος, παρατηρούμε ότι το κριτήριο αυτό χρησιμοποίησε το δικαστήριο όταν αποφάσιζε την ύπαρξητης ανάγκηςκαιόχι τηνενδεχόμενη ταλαιπωρίαπου δυνα τόνναπροξενηθεί. Τηνιδιότητατουεκτοπισμένου ενοικιαστήκαθι στάκριτήριοονόμοςκατάτηνκρίσητηςτυχόνταλαιπωρίαςκαιόχι 20 της λογικής απαίτησης. Θαπρέπει όμως,παρόλο τούτο,ναεπιση μάνουμε ότι τοπρωτόδικοδικαστήριο αργότεραστηναπόφαση του αναφέρειότιστηνκρίσητουμεγέθουςτηςταλαιπωρίαςέλαβευπόψη "όλα ταπεριστατικάπουαναφέρονταισεδιάφοραμέρη τηςαπόφα σης",καθιστώνταςέτσιτηνιδιότητατουιδιοκτήτηωςεκτοπισμένου 25 κριτήριοκαιγιατηνταλαιπωρία. Εντούτοις,ησχετικήπρόνοιατου Νόμου που αναφέρεται στα γεγονότα ήτις καταστάσεις που εμπί πτουνστον όρο"περιστάσεις τηςυποθέσεως"πουπρέπειναλαμβά νονται υπόψη στην κρίση της ταλαιπωρίας,δεν τακαθορίζει εξα ντλητικά αλλ' αντίθεταταθεωρεί ότιπεριλαμβάνονται "μεταξύάλ- 30 λων" (δέστε πιό πάνω). Κατά συνέπεια, δεν θεωρούμε ότι το Δικαστήριο έσφαλλεόταν έκρινεως σχετικό παράγοντατοανοιδιοκτήτηςήταν εκτοπισμένος. Στησυγκεκριμένη όμως υπόθεση, όπωςαναφέραμεπιόπάνω,είναι, το λιγότερο, αμφισβητήσιμο κατάπόσοπράγματιο ιδιοκτήτης ήταν 35 εκτοπισμένος. Είμαστε όμως τηςγνώμης ότιη βαρύτηταπουπρέπειναδόθηκε στο σημείοαυτόαπότο πρωτόδικο δικαστήριο ήταναμελητέα,και δενεπηρέασε τασυμπεράσματατου. Σ' αυτόενισχυόμαστε και με τον τρόπο που έγινε αναφοράστο θέμα τούτο στην απόφαση:ο 40 δικαστής τόνισε ότι ο Εφεσείοντας ενοικιαστής δεν ήταν εκτο362 1 Α.Α.Δ. Κολόμβου ν.Κωνσταντίνου κ.ά. Αρτεμης,Δ. πισμένος, ενώ,παρενθετικάκαικατ' αντίθεση, ανέφερεότιη οικο γένειατων Εφεσίβλητωνήταν. 5 10 15 20 25 Ο συνήγορος του Εφεσειοντα,αναφερόμενοςστοιστορικότης υπόθεσης,εισηγήθηκε ότιολόγοςπουμεταβιβάστηκεηδιόροφηοικίαστοόνοματηςκόρηςτηςΕφεσίβλητης2ήτανπροφανώςγιανα δημιουργηθεί ανάγκηαπαίτησηςτου διαμερίσματος,γεγονόςπου ενισχύεται μετοότιη δωρεάακολούθησε αμέσως μετάτηναποτυ χίατηςαίτησηςγιααύξησηενοικίου. Το ιστορικό, όμως, εξεταζόμενο από άλλη άποψη, μπορείνα υποστηρίζει και την γνησιότητα της απαίτησης: οι Εφεσίβλητοι αγόρασαντοδιαμέρισμαμεενοικιαστήγιαεκμετάλλευση,ζήτησαν αύξησηενοικίου καιτότε μόνο απαίτησανκατοχήτουόταν, όπως πολλοί γονείς,έδωσαντηνκατοικίαστηνκόρητουςγιανατηνεκ μεταλλευτεί. Τοπρωτόδικο δικαστήριο εξέτασεόλαταπιόπάνωγεγονότα πουυφίσταντοκατά την ακρόασηκαιήτανενώπιον του, εφαρμό ζοντας σωστά τιςνομικές αρχές καιέκρινε λογικήτην απαίτηση των Εφεσίβλητων γιαιδιοκατοίκηση. Αναφορικάμετηνενδεχόμενη ταλαιπωρίαστουςδιαδίκουςκαι πάλιτοδικαστήριο εξέτασεόλεςτιςπεριστάσεις καικατέληξε στο συμπέρασμα του, λαμβάνοντας ιδιαίτερα υπόψη,ορθά κατά την κρίση μας,τοότι οιδιοκτήτης εργάζεταικάτωαπότο επίδικοδια μέρισμα. Κάτωαπότοφωςτωνπιόπάνωβρίσκουμεότιτοπρωτόδικο OLκαστήριο εξάσκησε ορθάτηδιακριτικήτουευχέρειακαταλήγοντας υπέρτηςέκδοσηςτουδιατάγματοςκαιτίποτεδενδικαιολογεί επέμ βαση μας. Η έφεσηαπορρίπτεται με έξοδα σεβάροςτουΕφεσειοντα. Η εφαρμογήτουδιατάγματοςαναστέλλεταιγιαδύομήνεςαπόσήμερα. 30 Ηέφεσηαπορρίπτεταιμεέξοδα. 363