1 Α.Α.Δ. 14Ιουνίου,1993 [ΠΙΚΗΣ, ΝΙΚΗΤΑΣ,ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ/στές] ΑΝΔΡΕΑΣ ΚΩΣΤΑ ΛΑΜΠΡΟΥ, Εφεσείων, ν. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΜΙΧΑΗΛ ΠΑΡΑΣΧΟΥ ΚΑΙ ΑΛΛΩΝ, Εφεσίβλητων, (Πολιτική ΈφεσηΑρ. 8077) Σύμβαση — Ερμηνείαόρωνσύμβασης — Σκοπός είναι η ανεύρεση της πρόθεσης τωνσυμβαλλομένων, όπο)ςμπορεί νασυναχθείαπότο κεί μενο, κοιταγμένο στοσύνολο τον. Σύμβαση γιαπώλησηγης — Περιγραφήτουπωλονμενον τμήματος κτή ματος σαν όλο το μέρος το βρισκόμενοβορειότερα της γενομένης απαλλοτρίωσης— Τοαρχικό σχέδιοαπαλλοτρίωσης για κατασκευή δρόμον τροποποιήθηκε αργότερα, διότι ο δρόμοςκατασκευάστηκε σε διαφορετικόμέροςαπότοαρχικό—Κατάπόσο τοπωλούμενοκτήμα περιλάμβανεεπιπρόσθετηλωρίδαγης800τετραγωνικώνποδώνπερί-' ·. πον που προέκνπτε επιπρόσθετα στοβόρειοτμήματονκτήματος. Σύμβαση— Ερμηνείαόρωνσύμβασης— Επισύναψητοπογραφικούσχεδίονσεσύμβασηπώλησηςγηςμεαναφοράότιαποτελείμέροςτηςσνμφωνίας— Τοτοπογραφικόσχέδιοκαθίσταταιμέροςτηςσύμβασης, η οποίαπρέπει ναερμηνεύεταικαιμεαναφορά στο σχέδιο. Μέρος του κτήματος των εφεσίβλητων στο Παραλίμνιαπαλλο τριώθηκε γιατην κατασκευήδημόσιου δρόμου. Ηκατεύθυνσητου δρόμου ήταντέτοια ώστενα μοιράσει τοκτήμασεδύο. Ότανκατα' σκευάστηκεο δρόμος διαπιστώθηκεότι είχετοποθετηθεί ελαφρά νο τιότερα απόότιπροέβλεπαντασχέδιακαιέτσιηαπαλλοτρίωση τρο ποποιήθηκεγιανασυνάδειμετηνκατάστασηεπίτουεδάφους. Μεέγ γραφησυμφωνίαημερομηνίας22.12.83,οιεφεσίβλητοι πώλησανστον εφεσείοντα'*τομέροςτουανωτέρωακινήτουτοοποίοβρίσκεταιστην βόρειαπλευράτουδρόμουτηςαπαλλοτρίωσηςκαισυνορεύει προς τα τεμάχια365και366.Τοπωλούμενομέρος εκτάσεως 11.900τετραγωνι397 Λάμπρου ν.Παράσχου κ.ά.
(1993)κών ποδών περίπου χρωματίζεται με κοκκινωπό χρώμα πάνω στο επισυναπτόμενο τοπογραφικό σχέδιο". Κατάτηνημερομηνία σύνα ψης της συμφωνίας οδρόμος με την λανθασμένη χάραξηείχεκατα σκευασθεί,αλλάηδεύτερηαπαλλοτρίωσηγιαδιόρθωσητηςκατάστα σης έγινε λίγους μήνες αργότερα. Με την δεύτερη απαλλοτρίωση 5 προέκυψε μια επιπρόσθετη λωρίδα γης εμβαδούπερίπου 800 τετρα γωνικών ποδών,πουπαρεμβαλλόταν μεταξύτουδρόμουόπωςκατα σκευάστηκε, και του συνόρου του πωληθέντος κτήματος όπωςπρο βλεπόταν στην αρχική απαλλοτρίωση. Το αντικείμενο της αγωγής στο πρωτόδικο Δικαστήριο ήτανκατάπόσο το πωληθέν κτήμαπερί- 10 λάμβανετηνενλόγωλωρίδαήόχι. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριοέκρινε ότι το πωληθέν κτήμα έφθανε μόνο μέχρι την αρχικήγραμμήαπαλ λοτρίωσης, ενόψει και του γεγονότος ότι το αναφερόμενο εμβαδόν των 11.900τετραγωνικών ποδών αντιστοιχούσε με το κτήμα μέχρι τηναρχικήγραμμήτηςαπαλλοτρίωσης. Κατ'έφεση,οεφεσείωνισχύ- 15 ρίσθηκεότι μετηνπαρεμβολήτηςλωρίδαςτων800τετραγωνικών πο δών μεταξύ του δρόμου όπως κατασκευάστηκε και του συνόρου του πωληθέντος κτήματος,καθίστατοστην πράξηαδύνατηη αξιοποίηση του με την ανέγερση καταστημάτων,διότι δεν θα υπήρχε πρόσβαση στον δρόμο,ενώήτανκαλάγνωστόστουςπωλητές ότιηπρόθεσητων 20 αγοραστών ήτανηαξιοποίηση τουκτήματος. Αποφασίσθηκεότι: (α) Ηπροσπάθειατου Δικαστηρίου στην ερμηνεία μιας σύμβα σης επικεντρώνεται στην ανεύρεση της πρόθεσης των συμ βαλλομένων όπως αυτήμπορεί νασυναχθεί απότο κείμενο, 25 κοιταγμένο στοσύνολοτου. (β) Οπου έχει επισυναφθεί τοπογραφικό σχέδιο σε συμφωνία πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας με την πρόνοια ότι τούτο αποτελεί μέρος της συμφωνίας, τότε το τοπογραφικόκαθί σταταιμέρος τηςσυμφωνίαςηοποίαπρέπειναερμηνευθεί με 30 αναφορά και στο τοπογραφικό σχέδιο. Στην προκειμένηπε ρίπτωσητοτοπογραφικόσχέδιο έδειχνεότιόλοτοτμήματου κτήματος βόρειατουκατασκευασθέντος δρόμου αποτελούσε αντικείμενο της πώλησης. Το αναφερθέν εμβαδόν δεν είχε καθοριστική σημασία, διότι είχε προσδιορισθεί με την λέξη 35 "περίπου". Ενόψει της γνωστής πρόθεσης του αγοραστήνα αξιοποιήσει το κτήμα με ανέγερση καταστημάτων θαήταν παράδοξο να θεωρηθεί ότι η επίδικη λωρίδα είχε εξαιρεθεί απότηνπώληση. Η έφεσηεπιτράπηκεμεέξοδα. 40 398 1 Α.Α.Δ. Λάμπρου ν. Παράσχουκ.ά. Υποθέσειςποναναφέρθηκαν: Saab v. TheHolyMonasteryofAyiosNeophytos
(1982)1 C.L.R. 499G.I.P. ConstructionsLtdv.Assiotis
(1982)1 C.L.R.535Ααζονρας v. Σκνλλονριώτου
(1992)1 A.AA. 1685 ΓειοργικήΕταιρείαΑ.Γ. Φουτάςν. ΕταιρείαςΒάσος, ΈμποροιΓεωργι κώνΠροϊόντωνΑτό.
(1993)1 Α.ΑΛ. 168. Έφεση. 10 Έφεσηαπότονεναγόμενοκατάτηςαπόφασηςτου Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (Χατζηχαμπής, Ε.Δ.) που δόθηκε στις 24 Φεβρουαρίου, 1990 (Αρ. Αγωγής 120/87)μετην οποίατοΔικα στήριο αποφάνθηκεότι οι ενάγοντες είναι ιδιοκτήτες της επίδικης έκτασηςγης. Γ.Πιττάτζης, γιατον εφεσειοντα. Ν.Οικονόμου, γιατους εφεσίβλητους. 15 Cur.adv. wit. ΠΙΚΗΣ,Δ.: Τηναπόφασητουδικαστηρίουθαδώσειοδικαστής Σ. Νικήτας. 20 25 30 ΝΙΚΗΤΑΣ,Δ.: Στοεπίκεντροτηςκρινόμενης έφεσηςβρίσκεται συμφωνία πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας. Πρόκειται για γραπτή συμφωνία πουέγινεμεταξύτουεφεσίβλητου 1 καιτου εφεσειοντα. Αμφισβητείται έντοναη ορθότητατηςερμηνείας πουέδωσεοπρω τόδικος δικαστής στον όρο που περιγράφει το πωλούμενο κτήμα. Από τοπεριεχόμενο τουξεπηγάζεικαιη διαφορά. Χρειάζεται μιάεισαγωγή γιανπδούμε πωςακριβώς παρουσιάζεται το πρόβλημα. Ταγεγονότα, όπως θατα ιστορήσουμε,είναι κατά βάση αναντίλεκτα. Ιδιοκτήτης του κτήματος, που κείται σε αναπτυσσόμενη περιοχή του Παραλιμνίου, ήταν αρχικά ο εφεσί βλητος 1 (εφεξής οεφεσίβλητος). Τοεμβαδόντουκτήματοςήταν 5 σκάλες. Στις25/5/79 απαλλοτριώθηκε τμήματουσυνολικήςέκτασης ενόςπροσταθιούκαι 1.100 τετρ.ποδιώνγιατηδιάνοιξηδημό σιουδρόμου. Οπροσανατολισμός τουήταν τέτοιος που τοκτήμα μοιράστηκε σταδύο. 399 Νικήτας,Δ. Λάμπρου ν.Παράσχουκ.ά.
(1993)Στις 22/12/83 ο εφεσίβλητος, με την προαναφερθείσα συμ φωνία, πώλησε το μέρος του κτήματος που εκτείνεται βόρεια του δρόμου στον εφεσειοντα. Στησυμφωνία,αφούεπισημαίνε ται η κατάστασητουκτήματοςπουδημιούργησε η απαλλοτρίω ση, αναφέρεται επί λέξει: "
(1)Οπωλητής πωλεί στον αγοραστήκαιοαγοραστής αγορά ζει απότον πωλητή το μέρος τουανωτέρωακινήτουτο οποίο βρίσκεται στη βόρεια πλευρά του δρόμου της απαλλοτρίωσης καισυνορεύειπρος τατεμάχια365 και
- Τοπωλούμενο μέ ρος εκτάσεως 11.900τ.π. περίπουχρωματίζεται μεκοκκινωπό 10 χρώμα πάνω στο επισυναπτόμενο τοπογραφικό σχέδιο το οποίοθαμονογραφηθεί απότους συμβαλλομένους καιθααπο τελεί μέρος της συμφωνίαςαυτής." Όταν πωλήθηκε το πιοπάνωτμήματουκτήματος αποτελούσε ακόμη,όπως οι συμβληθέντες αναγνωρίζουν στον όρο 3της συμ- 15 φωνίας, μέρος του ευρύτερου αρχικού τεμαχίου του εφεσίβλητου που έφερε τον αρ.
- Με τον ίδιοόμως όροοπωλητήςανέλαβε, επί ποινή ακυρότητας της συμφωνίας, να φροντίσει να διαιρεθεί τούτοή ενπάσηπεριπτώσει ναμεταβιβαστείστον εφεσειοντασύμ φωναμετουςόρουςτηςσύμβασης. Διευκρινίζεται ότιεφαρμοστή- 20 καν οι πρόνοιες του περί Μεταβιβάσεως Ακινήτων (Προσωρίναί Διατάξεις) Νόμουτου 1975 (αρ.55/75) όπωςτροποποιήθηκε, επει δή τακτηματολογικάβιβλία,πουαφορούντηνπεριοχήστηνοποία κείταιτοακίνητο,δενβρίσκονταιυπότονέλεγχοτηςΔημοκρατίας. Έτσιαντίδήλωση μεταβίβασηςέγινεδεκτήκατάθεσηδήλωσης σύμ- 25 βάσηςκαιεκδόθηκεσχετικόπιστοποιητικόεγγραφήςτηςσύμβασης σύμφωνα μετιςδιατάξειςτουαρθρ.
- Ας δούμε τώραεγγύτερα το θέματηςαπαλλοτρίωσης. Υπήρξε ηγενεσιουργός aula τουδικαστικού αγώνα. Το διάταγμα απαλ λοτρίωσης εκδόθηκε στις25/5/79(Α.Δ.Π. 459). Τοαπαλλοτριωθέν 30 φαίνεται σε τοπογραφικό σχέδιο. Ακολούθησε δεύτερηαπαλλο τρίωση. Μετην Α.Δ.Π.538ημερ. 13/4/84 δόθηκενέαγνωστοποίη σηενώ ταυτόχρονα με άλλο διάταγμα της ίδιαςημερομηνίας ανα κλήθηκε μέρος της πρώτης απαλλοτρίωσης όπως περιγράφεται στον πίνακα τουδιατάγματοςαυτού. Τοεπακόλουθοήταννακα- 35 ταστεί περιττήκαι αχρείαστηλωρίδα γης,πουέχει τημορφή σφή νας,συνολικού εμβαδού800τ.π. Η έκτασηαυτή,πουδενχρησιμο ποιήθηκε,είναισταβόρειατουδρόμου. Παρεμβάλλεταιδεμεταξύ του δρόμου που έγινε καιτου κτήματος που πωλήθηκε στον εφε σειοντατουοποίουαποτελείφυσικήσυνέχειαόπωςμπορείναεξα- 40 κριβωθεί από ένα βλέμμα στο σχέδιο-τεκμήριο. Η νέα απαλλο- 400 5 1 ΑΛ.Δ. Λάμπρου ν. Παράσχου κ.ά. Νικήτας, Δ. τρίωσηολοκληρώθηκεμετηδημοσίευσητουσχετικούδιατάγματος στις27/7/
- 5 10 15 20 25 30 35 40 Φαίνεταιότιη πορεία αυτήυπαγορεύθηκε απότογεγονόςότι έγινε λανθασμένη χάραξη. Αγνωστο καιστις δύο πλευρές, όπως συμπέρανε οπρωτόδικοςδικαστής,ο δρόμοςκατασκευάστηκενο τιότερα τηςέκτασης που οριοθέτησε ηαπαλλοτρίωση. Έτσιτον αχρησιμοποίητοχώρο των800 τετρ.ποδιών,πουεξαιρέθηκε,διεκ δίκησαν μετηναγωγή τους οι εφεσίβλητοι. Προβάλλοντας τον ισχυρισμό ότιαυτός δενκαλύπτεταιαπότοντίτλο εγγραφής του εφεσειοντα καιότι τούτο ήταντοαληθινό νόηματης δικαιοπρακτικήςρύθμισης στην οποίαπροέβησαν. Ηαντίπαλη θέση,όπωςτηνανέπτυξεοδικηγόρος τουεφεσειο ντα στοκατώτεροδικαστήριοκαι ενώπιον μας,είναιότιο εφεσεί ων αγόρασεόλο τοβορεινό μέροςπέρααπότοδρόμο όπως είναι χρωματισμένο στο σχέδιοπουεπισυνάφθηκεστησύμβαση. Μάλι σταδεν θαήτανδυνατήη ανάπτυξητου μετηνανέγερση6 κατα στημάτων,για ταοποίαοεφεσείων εξασφάλισε άδεια,αντο ακί νητοδενείχεπρόσοψηστοδημόσιοδρόμοπουδημιουργήθηκεαπό τηναπαλλοτρίωση. Ηπρωτόδικηαπόφασηεπισήμανε ότιοιερμηνευτικές προσπά θειεςτουδικαστηρίουστηδοσμένηπερίπτωσηέπρεπεναεπικεντρω θούνστηνανεύρεσητηςπρόθεσηςτωνσυμβαλλομένωνόπωςμπορεί νασυναχθείαπότοκείμενο,κοιταγμένο στοσύνολοτου. Ασφαλώς η άποψη αυτήβρίσκειέρεισμαστηνομολογία καιαποτελείορθή καθοδηγηση στην αντίκρυση τουθέματος: Saab&Another v. The Holy Monasteryof Ayios Neophytos
(1982)1C.L.R.499, G.I.P. Constructions Ltd, v.Assiotis
(1982)1C.L.R.535,θεολόγοςΑαζονραςν.ΚωνστάντιαςΣκνλλονριώτον
(1992)1 Α.Α.Δ. 168 Γεωργι κήςΕταιρείαςΑ. Γ.Φοντάςν. ΕταιρείαςΒάσος, Εμποροι ΓεωργιχώνΠροϊόντωνΑτδ.
(1993)1 Α.Α.Δ. 168. Ο πρωτόδικοςδικαστήςπροέβησταεξήςπρωτογενή ευρήματα: ότι οδρόμος κατασκευάστηκε πριν απότον καταρτισμό τηςσυμ φωνίας- όππράγματιη "εντύπωση",όπωςαναφέρει,καιτωνδύο συμβαλλομένων ήτανότιπωλήθηκε τοτμήμα τού437βόρειατου δρόμου-, ότιOL διάδικοι έμειναν μετην"κοινή και λανθασμένη εντύπωση"(σύμφωναπάλινμετηνέκφρασηπουχρησιμοποιήθηκε) ότιοδρόμοςταυτιζόταν μετηγραμμήαπαλλοτρίωσης- καιότιευ θύςαμέσως μετάτηνυπογραφήτηςσυμφωνίας παραδόθηκεη κα τοχήόλουτουκτήματοςβόρεια τουδρόμου στον εφεσειοντα. Ας σημειωθείεδώότι σύμφωνα μετηνπαράγραφο4τηςσυμφωνίαςο εφεσείωναπέκτησεάμεσοδικαίωμακατοχήςτουπωλουμένου ενώ 401 Νικήτας,Δ. Λάμπρου ν.Παράσχουκ.ά.
(1993)ο εφεσίβλητος υποσχέθηκε τη συνδρομή του σε κάθεαπαιτούμενη ενέργεια για.τηχρήσηή αξιοποίησητου. Παράταπιοπάνωευρήματαοπρωτόδικοςδικαστής κατέληξε ότι το πωληθέν κτήμα έφτανε μόνο μέχρι τη γραμμή της παλιάς απαλλοτρίωσης, Α-Β στο σχέδιο, τεκμ. 1,χωρίς να περιλαμβάνει 5 τηνεπίδικηλωρίδαπου,όπωςπροεκτέθηκε,είχεπροκύψει μετάτη νέααπαλλοτρίωση καιτηνανάκληση. Συναφώςτοπρωτόδικοδι καστήριο αναφέρει ότι "ηπρόθεση τους,όπως είχεεκφρασθεί στη συμφωνία,ήτανη αγοραπωλησίατουμέρους πουκαθορίζεταιαπό τηγραμμήαπαλλοτρίωσης"." 1 0 Τοδικαστήριο,όπωςρητάαναφέρειστην απόφασητου, επηρε άστηκεαπότη δήλωση στησυμφωνίαότιτοπωληθένείχεπροέλθει απότηναπαλλοτρίωσηενώστηνεπίμαχηπαράγραφο συσχετίζεται με την απαλλοτρίωση. Στηδιαμόρφωση της απόφασηςτουδικα στηρίου συντέλεσε επίσης και το ότι προσδιορίζεται το εμβαδόν 15 του σε 11.900τ.π. που αντιστοιχεί προς το εμβαδόν της αρχικής απαλλοτρίωσης (γράμματαΑ-Β στοτεκμ. 1). Περαιτέρωο πρωτό δικος δικαστής έκαμε τη σκέψηπως θα ήταν παράλογο να περι λαμβάνει ησυμφωνίακαιτην επίδικηέκτασηπουήτανυπό απαλ λοτρίωσηκατά το χρόνο σύναψης τηςσυμφωνίαςκαιηοποίαδεν 20 είχεακόμη ολοκληρωθεί. Τελικά οι εφεσίβλητοι κέρδισαντηνυπόθεσητους. Το δικαστή ριο εξέδωσε απόφασηαναγνωριστική των δικαιωμάτωνκυριότη τας τους στη διαφιλονικούμενη λωρίδαγης καιτους επιδίκασετο ποσόν της μιας λίρας σαν ονομαστική αποζημίωσηγια την παρά- 25 νομήεπέμβασητου εφεσίβλητου σεαυτή. Ηορθή αναφοράτουπρωτόδικουδικαστήστις ερμηνευτικέςαρ χές δεν ολοκληρώθηκε με τη σωστήυπαγωγήτων δεδομένων της υπόθεσηςσεαυτές. Ενπρώτοιςδιακρίνουμεκάποιααντιφατικότη τα μεταξύτων ευρημάτωντηςαπόφασηςκαιτουτελικού συμπερά- 30 σματοςτης. Ηαληθινήβούλησητωνπροσώπωνπουκατάρτισαντη συμφωνία ήταννα πωληθεί ολόκληρο το κομμάτι πουδημιουργή θηκεβόρειατουδρόμου. Αυτόείναιάλλωστεεκείνο πουδιαπιστώ νει ουσιαστικά το πρωτόδικοδικαστήριο. Ησυνάρτηση του θέμα τος καιτελικά ηταύτισητου με τις λεπτομέρειες της απαλλοτρίω- 35 σηςκαιτηςεκτωνυστέρων αναπάντεχηςμεταβολήςτων συνθηκών έρχεταισεαντίθεση μετιςδιαπιστωθείσες προθέσεις των μερών. Το σχέδιο που υπογράφτηκε από τους διαδίκους χρωματίζει ολόκληρο τοβόρειο τμήμα. Αναφορικά μετηνομικήσημασίατου 402 1 Α.Α.Δ. Λάμπρου ν. Παράσχου κ.ά. Νικήτας,Δ. σχεδίου που ενσωματώνεται σε σύμβαση αναφέρει ο Odger's Construction ofDeeds andStatutes,5ηέκδοση,σελ.181: "If theplan isincorporated byreference into the deed,it becomes partofthedeedandmustbeconstrued together withthedeeditself." 5 10 15 20 Θααποτελούσε παραδοξότηταναεξαιρεθεί απότηρύθμισητης συμφωνίας μιάτέτοιαςέκτασηςκαιμορφήςλωρίδαγηςότανμάλι σταθαμπορούσε να δημιουργήσει καιπροβλήματαστην εκμετάλ λευσητης περιουσίας. Φυσικάούτε για τον πωλητή η διατήρηση τηςιδιοκτησίαςτηςθαείχενόημα. Αν πράγματιαυτή ήτανηπρόθέσηθαανέμενε κανείς κάποιαεπιφύλαξηδιατυπωμένηστησυμ φωνία. Ημνεία της έκτασης τουπωλούμενου (11.900τ.π.)συνο δεύθηκεαπότηλέξη "περίπου"καιεπομένως τοστοιχείο αυτόδεν μπορείναέχειαποφασιστική σημασία. Το σχέδιο και οιλέξεις που χρησιμοποιήθηκαν είναικαθαρές. Καιαποδίδουν από μόνες τους αυτόπουήθελανοιδιάδικοι όταν κατάρτισαν τησυμφωνίατους. Δενυπάρχειέδαφοςγιατηνερμη νείαπουτουςαπέδωσεοπρωτόδικοςδικαστήςχωρίς τηναλλοίω ση των όρων της συμφωνίας πράγμαπου προσκρούει στις αρχές πουδιέπουντηνερμηνείατωνδικαιοπραξιών. Επομένως ηέφεση γίνεται δεκτή με έξοδα. Ηπρωτόδικηαπό φασηπαραμερίζεται. Η αγωγήαπορρίπτεταιμεέξοδα. Η έφεσηεπιτρέπεται μεέξοδα Η αγαίγήαπορρίπτεταιμεέξοδα. 403