(1993)8 Οκτωβρίου, 1993 [ΠΙΚΗΣ,ΝΙΚΗΤΑΣ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ,Δ/οτές] ΑΝΝΙΤΑ ΠΑΝΤΖΙΑΡΗ, Εφεσείουσα, ν. AQUARIAN CONTAINER LINESLTD.ΚΑΙ ΑΛΛΟΥ, Εφεσίβλητων. (Πολιτική ΈφεσηΑρ. 8010) Αποζημιώσεις — Ενοικίαση— Ειδοποίηση τερματισμού συμβατικής ενοικίασης λόγω μη πληρωμής ενοικίων— Οενοικιαστής είχε εγκα ταλείψει το μίσθιο — Για να δικαιούταιο ιδιοκτήτης να απαιτήσει αποζημιώσεις για την υπόλοιπη περίοδο της συμβατικής ενοικίασης πρέπει να απόδειξη ότι κατέβαλε λογικές προσπάθειες για εξεύρεση 5 άλλονενοικιαστή. Ακίνητη ιδιοκτησία— Ενοικίαση— Τερματισμόςσυμβατικήςενοικίασης πριν από τηνεκπνοή τηςλόγωμηπληρωμής ενοικίου—Εγκατάλειψη τον μισθίου από τον ενοικιαστή— Για ναδικαιούται αποζημιώσειςο ιδιοκτήτης για την απώλειαενοικίωνγια την νπόλοιπηπερίοδο της 10 ενοικίασηςπρέπει νααπόδειξηότι κατέβαλελογικέςπροσπάθειες για εξεύρεσηάλλονενοικιαστή. Η εφεσείουσα είχε ενοικιάσει το κατάστηματης στη Λευκωσία στους εφεσίβλητους. Πριναπότηνλήξητηςσυμβατικήςπεριόδουτης ενοικίασης,οι εφεσίβλητοι είχανεγκαταλείψει τοκατάστημα,αλλάη 15 εφεσείουσα συνέχισε ναθεωρεί την ενοικίαση ως υφιστάμενηκαιμε τρειςπροηγούμενεςαγωγέςτηςείχεαξιώσειτηνκαταβολήτωνδεδου λευμένων ενοικίων. Μεγραπτήειδοποίησητηςημερομηνίας8.3.89η εφεσείουσατερμάτισετηνενοικίασηκαιαξίωσετηνεκκένωσητουκα ταστήματοςτοσυντομότερο. Οι εφεσίβλητοι δενεμφανίσθηκαν στην 20 αγωγήπου η εφεσείουσα τους κίνησε, καιη εφεσείουσαπαρουσίασε μαρτυρίαγιααπόδειξητηςαπαίτησηςτης. ΤοΕπαρχιακόΔικαστήριο Λευκωσίαςέκρινεότιείχεαποδειχθείηαξίωσηγιαδεδουλευμέναενοί κια τριών μηνών, αλλά απόρριψετην αξίωσηγια αποζημιώσειςγια τονπρόωροτερματισμότηςπεριόδουτηςενοικίασης,διότιέκρινεότι 25 δεν είχε προσαχθεί ικανοποιητικήμαρτυρία ότι η εφεσείουσα είχε 748 1 Α.Α.Δ. 5 Παντζιαρή v.Aquarian Ltd κ.ά. καταβάλει λογικές προσπάθειες γιαεξεύρεση άλλου ενοικιαστή,οι οποίες είχαναποβείάκαρπες,και,κατάσυνέπεια,δενείχε ικανοποιή σει τοΔικαστήριο ότι είχεκαταβάλειπροσπάθειαπροςμετριασμό της ζημίας της. Κατ' έφεση, ηεφεσείουσα ισχυρίσθηκε ότι θέμα μετριασμούτηςζημίαςτίθεταιμόνο εάντοεγείρειο εναγόμενος. Αποφασίσθηκεότι: 10 15 20 Ημόνηβάση γιατηνδιεκδίκησηαποζημιώσεων μετάτηνακύρωση σύμβασης είναι εκείνηηοποίαπαρέχεται απότο άρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149,που είναι αλληλένδετο με τα άρθρα 64 και 65 του Κεφ.149. Τοάρθρο75 διαφυλάττειτοδικαίωματου συμ βαλλόμενου οοποίοςακυρώνειτηνσύμβασηγιαβάσιμολόγοναδιεκ δικήσει αποζημιώσεις για ζημίαπου υφίσταται λόγω ανακοπήςή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου. Στηνπροκείμενη περίπτωση,η εφεσεί ουσαείχετερματίσει τηνενοικίασηγιαβάσιμολόγοκαιεναπόκειτοσ' αυτήννααποδείξει τηνζημίαπουείχευποστεί απότον πρόωροτερ ματισμό της συμβατικής περιόδουτης ενοικίασης, πράγμαπου προϋ πέθετετηνπροσαγωγήμαρτυρίαςότι είχεκαταβάλειλογικές προσπά θειεςγιατηνεξεύρεσηάλλου ενοικιαστή,οιοποίεςείχαναποβείάκαρ πες. Εφόσοντέτοιαμαρτυρίαδενείχεπροσαχθεί,ορθάτοπρωτόδικο Δικαστήριο είχεαπορρίψει το μέρος αυτότης αξίωσης της εφεσείουσας. Η έφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Σταύρου ν. Δημητρίον
(1991)1 Α.ΑΑ. 304- 25 Gamac Grain Co.Inc.,v.H.M.F. Faure &Fairclough Ltd [1968] A.C. 1130. Έφεση. 30 35 Έφεση απότην ενάγουσα κατάτης απόφασηςτου Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Μιχαηλίδου (κα),Προσ. Ε.Δ.) πουδόθηκε στις 24 Οκτωβρίου, 1989(Αρ. Αγωγής 3198/89), μετην οποία απορρίφθηκε αξίωση τηςενάγουσας για ενοίκια ή αποζημιώσεις μετά τον τερματισμό ενοικίασης στους εναγόμενους και την ανά κτηση κατοχής του ακινήτου. Γ. Κολοκασίδης προσωπικά και εκ μέρους Α. Σκορδή και Μ. Παπαπέτρον, για την εφεσείοντα.. 749 Παντζιαρήv. Aquarian Ltd κ.ά.
(1993)Α. Ζαχαρίον,γιατουςεφεσίβλητους. Cur. adv. vult. ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: ΤηναπόφασητουΔικαστηρίουθαδώσει οΔι καστής Γ. Μ. Πικής. ΠΙΚΗΣ,Δ.: Η έφεσηστρέφεταικατάτουμέρουςαπόφασηςτου 5 Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας βάσει του οποίουαπορρί φθηκεηαξίωσητης εφεσείουσαςγια ενοίκιαήαποζημιώσειςμετά τον τερματισμό ενοικίασης ακινήτουστους εφεσίβλητους καιτην ανάκτησηκατοχήςτου.Το πρωτόδικοΔικαστήριοαποδέχθηκεως βάσιμοτοπρώτοσκέλοςτηςαγωγήςτηςεφεσείουσαςπουαφορού- 10 σε την καταβολή ενοικίων, η οφειλή των οποίων είχε προκύψει πριν τοντερματισμότηςενοικίασης. Τοαντικείμενοτηςενοικίασηςήτανκατάστηματηςεφεσείουσας στηΛευκωσίατοοποίοενοικιάστηκεστουςπρώτουςεφεσίβλητους, μετηνεγγύηση τουδεύτερου,γιαχρονικήπερίοδοτριώνετών, από 15 1/7/86 μέχρι 30/6/
- Με γραπτήειδοποίησητης8/3/89 η εφεσείου σατερμάτισετην ενοικίασηκαιαξίωσετηνεκκένωση του καταστή ματος "το συντομότερο". Ηυποχρέωση των ενοικιαστών γιατην καταβολήενοικίουγιατουςπρώτουςτρειςμήνεςτου1989είχεπρο κύψειπριντον τερματισμότηςενοικίασης καιέγινεδεκτήως συμ- 20 βατικήοφειλήκαι επιδικάστηκε ισάξιο ποσό ως αποζημιώσεις. Η εφεσείουσα αξίωσε καιγιατουςυπόλοιπουςτρεις μήνες ποσό ίσο προς τα αντίστοιχα ενοίκια παρά τον τερματισμό της ενοικίασης καιτηνανάληψηκατοχήςτουυποστατικού. OL εναγόμενοιδενεμ φανίστηκαν στην πρωτόδικηδιαδικασία και ηυπόθεση αποφασί- 25 στηκευπότοφωςτηςμαρτυρίαςπουείχεκαταθέσειη εφεσείουσα. Μετάτηνπροσαγωγήτηςμαρτυρίας (προφορικήςκαιγραπτής) προς υποστήριξητηςαπαίτησης,το ΕπαρχιακόΔικαστήριοδιαπί στωσεότι(Α) Οι ενοικιαστές εγκατέλειψαν τα υποστατικάπερισσότερο 30 τουενόςέτουςπριντοντερματισμότηςενοικίασης. Τοκα τάστηματέθηκεστηδιάθεσητηςεφεσείουσαςη οποίαόμως αρνήθηκενα αναλάβειτηνκατοχήήναδεχθεί την εγκατά λειψηως πράξητερματισμούτης ενοικίασης. Ηεφεσείου σαεπέμενε,όπωςείχεδικαίωμα,στασυμβατικάτηςδικαι- 35 ώματα και ήγειρε διαδοχικά τρεις αγωγές στοΕπαρχιακό Δικαστήριογιατηνανάκτησητωνενοικίωνταοποίακατέ στησανπληρωτέααλλάδενκαταβλήθηκαν. 750 1 Α.Α.Δ. Παντξιαρή v.Aquarian Ltd κ.ά. Πικής, Δ. (Β) Οι ενοικιαστές ήτανσυμβατικάυπόχρεοι νακαταβάλουντο ενοίκιογιατουςπρώτουςτρεις μήνεςτου 1989καιεκδόθηκε απόφασηυπέρτηςεφεσείουσας γιαποσόίσοπροςτηνοφει λή αυτή. 5 10 15 20 25 30 35 40 (Γ) Ηαπαίτησητης εφεσείουσας γιαταενοίκια τωνυπόλοιπων τριών μηνών απορρίφθηκεγιατίδενκατέβαλεεύλογες προ σπάθειεςγιατηνενοικίασητουκαταστήματος,οπότανκρίθη κεότιδενεκπλήρωσε τοχρέοςγιαμετριασμότηςζημίαςτης. ΤοΔικαστήριο έκρινε ότι ηπροσαχθείσα μαρτυρίαδεν αποκάλυψε μετρόπο οριστικό ότιηεφεσείουσα κατέβαλεοποιαδήποτε προσπάθεια για την ενοικίαση του καταστήματος, διαπίστωσηη οποίαοδήγησεστην απόρριψητωνδιεκδικήσεων τηςγιαενοίκιαή ζημίαγιατηντελευταίατρίμηνηπερίοδοτηςενοικίασης. Η εισήγη σητηςεφεσείουσας ότιτοεύρημααυτόείναιακροσφαλές,δεναντέχει στηβάσανοαξιολόγησης της προσαχθείσας μαρτυρίαςη οποία αφήνειτηνεντύπωσηότιη ιδιοκτήτριαπροσέβλεπε στον ενοικιαστή για την καταβολήτου ενοικίου καιτης τελευταίας περιόδου,παρά τογεγονός ότι ησύμβαση είχετερματιστεί, ταυποστατικά εκκενα>θείκαιησχέσηιδιοκτήτηκαιενοικιαστήδιακοπεί. Ηστάσητηςεφεσείουσας υπήρξε επαμφοτερίζουσα ως προς το βάθροτης απαίτη σηςγιαταενοίκια μετάτοντερματισμό της ενοικίασης. Η απαίτηση διατυπώθηκεδιαζευκτικά, για ενδιάμεσα κέρδηή αποζημιώσεις. Ηαπαίτησηγιαενδιάμεσακέρδηυποδηλώνειτησυ νέχισητηςκατοχής υωνυποστατικώναπότους ενοικιαστές καιμετάτον τερματισμό της ενοικίασης, καιτηδιεκδίκησηαποζημιώσε ων για τακέρδηπουο ιδιοκτήτης στερείται απότην αποστέρηση χρήσης των υποστατικών. Ανοιενοικιαστές συνέχιζαν νακατέ χουνταυποστατικά μετάτοντερματισμόήτηλήξητηςενοικίασης, αυτοί θακαθίσταντοθέσμιοι ενοικιαστές ενόψειτουχρόνου κατά τον οποίο ολοκληρώθηκε ηοικοδομή το 1982 και τον ορισμό του όρου"ΘέσμιοςΕνοικιαστής"πουπεριέχεται στοΑρθρο2τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμου 1983,Ν. 23/
- Αν έτσιείχανταπράγματα, το Επαρχιακό Δικαστήριο θα ήταν αναρμόδιο ναεπιληφθείτης απαίτησηςτηςεφεσείουσας- αρμόδιοθαήταντοδικαστήριοΕλέγχου Ενοικιάσεων. Ημαρτυρίακατέδειξε ότι οιενοικιαστές είχαν εγκαταλείψει τοκατάστημα, οπότανηαπαίτησηγιαενδιάμεσακέρ δηήτανανυπόστατη. Η-μόνη βάσηγια τη διεκδίκηση αποζημιώσεων μετά την ακύ ρωσησύμβασης είναι εκείνηη οποίαπαρέχεταιαπότο Αρθρο 75 του περί Συμβάσεων Νόμου,ΚΕΦ.
- Το Αρθρο 75 είναι αλλη λένδετομεταΑρθρα64και65τουΚΕΦ.149 [βλ.επίσηςPOLLOCK 751 Πικής,Δ. Παντζιαρήv.Aquarian Ltdκ.ά.
(1993)& MULLA Indian Contract andSpecificRelief Acts - γιατηνερμη νεία του αντίστοιχου άρθρου του Ινδικού Κώδικα]. Η ακύρωση (rescission)της σύμβασης έχειως λόγοτην αποκατάστασητωνμε ρών στην προτεραίατηςσύμβασης θέση [βλ.Σταύρουν.Δημητρί ου (\99\)\ Α.Α.Δ. 304]. ΤοΑρθρο75διαφυλάσσειτοδικαίωματου 5 συμβαλλόμενου οοποίοςακυρώνειτησύμβασηγιαβάσιμολόγο,να διεκδικήσει αποζημιώσειςγιαζημίαπουυφίσταταιλόγω ανακοπής ήμηεκπλήρωσης τουσυμβολαίου. Νομικόέρεισμα γιατοντερμα τισμό της ενοικίασης στην προκείμενη υπόθεση, παρείχεπρόνοια τουενοικιαστηρίου συμβολαίου βάσειτηςοποίαςο ιδιοκτήτηςείχε 10 δικαίωμα να τερματίσει τησύμβαση ανσημειωνόταν καθυστέρηση στην καταβολήτουενοικίου πέραντωνεπτάημερών. Η εφεσείουσα επικαλέσθηκε τον κανόναπουεναποθέτει το βά ροςστονεναγόμενονααποδείξειότιοενάγωνδεδικαιούταιτησυ νήθηυπότιςπεριστάσειςζημίααλλάμικρότερηλόγωμη εκπλήρω σης του καθήκοντος για μετριασμό της ζημίας [βλ.McGREGOR ONDAMAGES, 14thed,para.216, και Garnac Grain Co. Inc., v. H.M.F. Faure &FairdoughLtd. [1968] A.C p.l 130] γιαναισχυ ρισθεί ότι απόντοςισχυρισμού καιαπόδειξηςαπότον εναγόμενο, ότιηενάγουσαπαρέλειψεναλάβειμέτραγιαμετριασμότηςζημίας, αυτήδικαιούταινα αποζημιωθεί με γνώμονα το καθιερωμένο μέ τροτηςζημίας,δηλαδήμεποσό ίσοπροςτααπωλεσθένταενοίκια. Ηεισήγησηεμπεριέχει τοεξής σφάλμα, ότιοιδιοκτήτης μπορείνα προσβλέπει δικαιωματικάστον προσπορισμό του ενοικίου παρά την ακύρωση της συμφωνίας και την ανάκτησηκατοχήςτουυπο στατικούκαιτηςευχέρειαςχρήσηςδιαδιάθεσηςτουκατάβούληση. Ό,τιδιαφυλάσσει τοΑρθρο75είναιτοδικαίωματου συμβαλλόμε νου,οοποίοςδικαιολογημέναπροβαίνειστην ακύρωσησύμβασης, ναδιεκδικήσει αποζημιώσειςγιαζημίατην οποίαυφίσταταιλόγω πρόωρουτερματισμούτης. Εναπόκειται στην ιδιοκτήτρια νααποδείξει τηνόποια ζημία υφίσταται λόγω της ακύρωσης της σύμβασης, μετην προσαγωγή μαρτυρίας (ανδεν έχει ανάγκη τουκαταστήματοςγια ίδια χρήση) ότι λογικές προσπάθειες γιαενοικίαση τουαπέβησανάκαρπες, οπόταννομιμοποιείται ναδιεκδικήσει τααπωλεσθένταενοίκιαλό- 35 γωπρόωρουτερματισμούτηςενοικίασης. Τοκαθήκοντηςενάγου σας ήταννα αποδείξει ότι υπέστη ζημίαλόγω του ανυπαιτιου εκ μέρους τηςτερματισμού τηςσύμβασης. Σ'αυτή την υπόθεση,ορ θάδιαπιστώθηκε,,έστωκάτωαπό το λανθασμένο περίβλημα,ότι η εφεσείουσα δεν απέδειξε οποιαδήποτε ζημία. Ορθά απορρί- 40 φθηκε το επίμαχο μέρος της απαίτησηςτης. Η έφεσηαπορρίπτεται μεέξοδα. 752 15 20 25 30