4 ΑΛΑ. 7Δεκεμβρίου, 1993 [ΝΙΚΗΤΑΣ,Δ/στής] ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ KAISIS HOLDINGS(TRADE CENTRE)LTD., Αιτητές, v. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΚΑΙΑΛΛΟΥ, Καθ' ων η αίτηση. (ΥπόθεσηΑρ. 779/92) 5 ΣυνταγματικόΔίκαιο—Σύνταγμα—Άρθρο 23—Δικαίωμαιδιοκτησίας —Διάκριση μεταξύ "στέρησης"και "περιορισμού"τουδικαιώματος— Απόκειται στοΔικαστήπουεξετάζει τοζήτημασανπραγματικό σεκά θεπερίπτωση— Τοδικαίωμαιδιοκτησίαςδενείναιαπόλυτο — /7εριορισμοίσεπεριουσίασύμφωναμετοΤοπικό ΣχέδιοΑευκωσίας, δε συνιστούνστέρηση τηςιδιοκτησίας, εφόσονεπιτρέπουν τηδημιουργία οικοπέδου—Ουσιαστικήμείωσητηςαξίαςτηςγης,λόγωτωντεθέντων περιορισμών, συνεπάγεται καταβολή δίκαιης αποζημίωσηςβάσει του Άρθρον23.3Συντάγματος. 10 15 20 Οι αιτητέςστράφηκανμετηνπροσφυγήτους,κατάτωνόρωνπου τέθηκανστην πολεοδομική άδειαπουτουςχορήγησε ηδιοίκηση,σύμ φωναμετουςοποίουςτουπόλοιποτμήματουκτήματοςτους,σταδυ τικάτουπροταθέντοςκαιυπόδημιουργίαοικοπέδου,θαπαραχωρείτοκαι θακατασκευάζετο σύμφωνα μετιςυποδείξεις καιγια ικανο ποίησητηςαρμόδιαςαρχήςκαιτουΤμήματος Δημοσίων Έργων. Οκυριότερος ισχυρισμός των αιτητώνήτανότι οιόροι ήταντόσο επαχθείς που ισοδυναμούσαν με αποστέρηση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας κατά τρόποπουηεπίδικηαπόφαση ναείναι αντισυνταγ ματική. Το Ανώτατο Δικαστήριο απορρίπτοντας τηπροσφυγή,αποφά σισε ότι: 2829 KaisisHold.(TradeCentre)Ltdv.Δημοκρατίαςκ.ά.
(1993)- Ηστέρησητηςιδιοκτησίαςκατάτιςσυνταγματικέςδιατάξειςπου τηνκατοχυρώνουν,αποτελείη ολοκληρωτική αφαίρεσητηςιδιο κτησίας ήηεπιβολήτόσων αυστηρώνπεριορισμών πουναεξου δετερώνουν τη χρήση ή την εκμετάλλευση της ιδιοκτησίας σύμ φωνα μετον προορισμό της.Όπως παρατηρήθηκεστη Βερεγγάρια Παπαχόκχινον και Άλλη ν. Δημοκρατίας. 5 "τοδικαίωμαιδιοκτησίαςδενείναιαπόλυτο.Ούτεπαρέχειτην ευχέρεια για απεριόριστη εκμετάλλευση. Υποχωρεί μπροστά στην κοινωνικήδιάστασητης ιδιοκτησίας". 10 Στην προκείμενη περίπτωση ηδιαμόρφωση της περιουσίας των αιτητών,σύμφωνα μετις ρυθμίσεις στιςοποίες προέβητοΤοποκό Σχέδιο Λευκωσίας συνιστά, νόμιμο περιορισμό, μέσα στο πλαίσιο των διατάξεων του Αρθρου 23.
- Δεν επιβάλλει πλήρη 15 αδρανοποίηση ούτε απογυμνώνει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των αιτητών απότο περιεχόμενο του δεδομένου ότι ηάδειαεγκρίνει τηδημιουργίαοικοπέδουστο οποίο,σύμφωναμετον προορισμό του,μπορείναανεγερθούνκτίρια.Γι' αυτόαπορρίπτεται ο ισχυ ρισμόςτωναιτητών,ότι οι προσβαλλόμενοι όροι συνιστούν στέ20 ρήσηιδιοκτησίας,πουδεν επιτρέπει το Σύνταγμα παρά μόνο με την εφαρμογήτων διαδικασιών, πουδιέπουντην αφαίρεσηιδιο κτησίαςμεαναγκαστικήαπαλλοτρίωση.Φυσικά,όπως διευκρινί στηκεστην υπόθεση Μαγγλή, ηουσιαστικήμείωσητηςοικονομ·,κήςαξίαςτηςγης,πουμπορείναείναιεπακόλουθοτωντεθέντων 25 περιορισμών, συνεπάγεται την καταβολή δίκαιης αποζημίωσης σύμφωνα μετοΑρθρο23.
- Ηπροσφυγήαπορρίπτεταιχωρίςέξοδα. 30 Αναφερόμενες υποθέσεις: LanitisΕ. C.Estates LtdκαιΆλλοι ν. Δημοκρατίαςκαι Άλλων
(1989)3 ΑΛΑ. 3252, MangiisandOthersv.Republic
(1984)3 C.LR. 351, 35 HolySee ofKitium v.Municipal CouncilofLimassol,1 R.S.C.C. 15, SimonisandAnother v.ImprovementBoardofLatsia
(1984)3C.LR.109. Προσφυγή. Προσφυγή με την οποία οι αιτητές προσβάλλουν δύο από 2830 40 4AAA. KaislsHold.(TradeCentre) Ltd v. Δημοκρατίαςκ.ά, τους όρους τηςπολεοδομικής άδειαςπουτους χορήγησε ηδιοί κησηγιατηδιαίρεσηκτήματοςτους στο Στρόβολο. Γ. Τριανταφυλλίδης,γιατους Αιτητές. 5 Γ. Παπαϊωάννον, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η αίτηση. Cur. adv. wit. 10 15 20 25 30 35 40 ΝΙΚΗΤΑΣ,Δ.:Οιαιτητέςπροσβάλλουνδύοαπότουςόρουςτης πολεοδομικής άδειαςπουτουςχορήγησε η διοίκησηγιατη διαίρε σηκτήματοςτουςστοΣτρόβολο.Πρόκειταιγιαχωράφι συνολικού εμβαδού6.856τ.μ.,πουβρίσκεται στην περιοχήτης μείζονος Λευ κωσίας. Γιατην παραπάνωπεριοχή υφίσταταισχέδιο πολεοδομικήςανάπτυξηςγνωστό σανΤοπικόΣχέδιοΛευκωσίας(τοΣχέδιο). Οιλεπτομέρειες τουδημοσιεύθηκαντην 1/12/90στοΤρίτοΠαράρ τημα, Μέρος IIτης επίσημης εφημερίδας της Δημοκρατίας μεαρ. 2560(γνωστοποίηση αρ. 1935).Δεν αμφισβητείται πως το Σχέδιο ήτανκαρπόςπολυδιάστατηςμελέτηςκαιεκπονήθηκεγιαναεπιλύσει τα προβλήματα λειτουργικότητας της περιφέρειας πουκαλύ πτει καιγια να συμβάλει στη διαμόρφωση καλύτερων όρωνζωής γιατουςκατοίκουςτης. Με αίτηση τους ημερ. 1/3/92οι αιτητές αποτάθηκαν γιαπολεοδομική άδειααναφορικάμε το διαχωρισμό τουκτήματος σε οικόπεδο έκτασης 1720 τ.μ. και ζήτησαν, σε σχέση με την υπό λοιπη έκταση, να διατηρήσει το χαρακτήρα του σαν χωράφι. Πρέπει στο σημείο αυτό να λεχθεί ότι στην περιοχή που κείται το επίδικοπροβλέπεται απότο Σχέδιοδιαπλάτυνσητουδρόμου και ηδημιουργίακυκλοφοριακούκόμβου γιατηνκαλύτερη εξυ πηρέτηση των συγκοινωνιακών αναγκών(βλέπε σχεδιογράφημα παράρτημα Δ). Για το σκοπό αυτό ετοιμάστηκε ολοκληρωμένο σχέδιο απότο Διευθυντή τουΤμήματος Πολεοδομίας καιΟικήσεως(καθούηαίτηση2)σεσυνεργασία μετοΔιευθυντήτουΤμήματοςΔημοσίων Έργων.Τούτο επηρεάζειτοκτήματωναιτητών πληντουτμήματοςπουπροτάθηκεγιατηδημιουργίαοικοπέδου (βλέπε σχεδιαγράφημαπαράρτημαΕ). Μετάτηνυποβολήτηςαίτησηςγιαάδεια,οΔιευθυντής τουΤμήματοςΔημοσίων Έργωνπληροφόρησετονκαθού2,πουείχενωρί τεραμεεπιστολή ζητήσει τις απόψειςτου,ότιτομέρος τουκτήμα τοςπουπροοριζότανγιαοικόπεδοδεθαεπηρέαζετοοδικόδίκτυο της περιοχής. Έτσι στις 20/7/92εκδόθηκε ηπολεοδομική άδειαμε στοιχείαΛΕΥ/0640/92(παράρτημαΘ).Μετηνάδειαεπιτράπηκεο 2831 Νκήτας, Α. Kaisis Hold.(TradeCentre) Ltd v. Δημοκρατίαςκ.ά.
(1993)διαχωρισμός ενός οικοπέδου με το προτεινόμενο εμβαδόν,όπως δείχνειτοσυνημμένο στηνάδειασχέδιο (αρ.500),αλλάτέθηκεόρος (αρ.502)ότι "τουπόλοιποτμήματουτεμαχίουσταδυτικάτουυπό δημιουργία οικοπέδου θα παραχωρηθεί και κατασκευαστεί σύμ φωνα με τις υποδείξεις και για ικανοποίηση της αρμόδιαςαρχής καιτουΤμήματος Δημοσίων Έργων". Ηεγκυρότης των όρων αυ τών (500και502) αποτελεί τοαντικείμενο τηςπροσφυγής. Θα μπορούσε να λεχθεί στο σημείο αυτό ότι ηπαραχώρηση γης απότην υπό ανάπτυξηιδιοκτησία απασχόλησε τον κανόνιστικό νομοθέτη. Μεβάσητηνπρόνοια26.1.3τουΣχεδίουπαρέ χεται εξουσία και δυνατότης στην Πολεοδομική Αρχήναζητή σει εκχώρηση γης για την ανάπτυξη του οδικούδικτύουκαι ιδι αίτερα για τηδιεύρυνση υφιστάμενου δρόμου. 5 10 15 Προβλήθηκε προδικαστική ένσταση ότι κακώς η προσφυγή στρέφεται κατάτων καθώνγιατί δεν έχουν οποιαδήποτεσχέσημε τηνπροσβαλλόμενη απόφαση.Οισχυρισμός διατυπώθηκεστοσώ ματης ένστασης. Ωστόσοοδικηγόρος των καθώνδεν έθιξε καθό λου τέτοιο θέμα μετέπειτα xaL το εκλαμβάνωότι εγκαταλείφθηκε. 20 Αλλωστε,όπωςπροκύπτειμεσαφήνειααπότοίδιοτοκείμενο της άδειας,ο Διευθυντής Πολεοδομίας και Οικήσεως (καθού2) ενερ γούσεστην προκείμενηπερίπτωσησανπολεοδομική αρχή.Αναφο ρικάμετηνκαθίδρυσηπολεοδομικής αρχήςβλέπεαρθρ.4τουπερί ΠολεοδομίαςκαιΧωροταξίας Νόμου90/72,όπωςτροποποιήθηκε. 25 Στην ουσία ένα είναι το επιχείρημα των αιτητών: ότι οι επι βληθέντες περιορισμοί, πουέχουν σανεπακόλουθοτηναποξένω σητου 78% τουεμβαδούτηςπεριουσίας τους,δεν αποτελούνθε μιτούς περιορισμούς στο πλαίσιο των διατάξεων του αρθρ.23.3 30 τουΣυντάγματος, Ο όρος είναι τόσο επαχθήςπου ισοδυναμεί με αποστέρηση τουδικαιώματος ιδιοκτησίας. Εφόσον οι καθώνδεν προχώρησανσεαναγκαστικήαπαλλοτρίωση,σύμφωναμετιςδια τάξειςτουαρθρ.23.4 πουαφοράστις περιπτώσεις στέρησης ιδιο κτησίας,ηεπίδικηαπόφαση είναι αντισυνταγματική. 35 Ο δικηγόρος των αιτητώναναφέρθηκεστην απόφασητης Ολο μέλειας Lanitis E.C. Estates Ltd. και Άλλοι ν. Δημοκρατίας και Αλλον
(1989)3Α.Α.Δ.3252,πουαναφέρεικαιυιοθετεί τηνπρογε νέστερηΙουλία Μαγγλή και Άλλοιν.Δημοκρατίας
(1984)3Α.Α.Δ.
- Οιυποθέσειςαυτέςέσυραντηδιαχωριστικήγραμμήκαικαθό ρισαν το εννοιολογικό πλαίσιο των όρων "περιορισμός" και "στέ ρηση"πουσυναντάμεστοαρθρ.
- Καιτονίστηκεπωςτοθέμαδιά κρισης μεταξύτους απόκειταιστοδικαστήπουτοεξετάζει σανζή2832 40 4 ΑΛΑ. KaisisHold.(TradeCentre) Ltd v. Δημοκρατίας κ.ά. Νικήτας, Δ. τημαπραγματικόστηνκάθεπερίπτωση: The HolySeeof Kitiumv. The MunicipalCouncilof Limassol 1 R.S.C.C
- 5 10 15 20 25 Οικαθώνεπέμειναν ότι ηάδειαέθεσε επιτρεπτούς μόνονπεριορισμούς- ότι δεν υφίσταται θέμα απόλυτης απαγόρευσης ανοικοδόμησηςδεδομένουότι εγκρίθηκεηδιαμόρφωσητηςιδιο κτησίας τωναιτητώνσε οικόπεδο-καιότι διατηρείταιη δυνατό τητα χρήσης ανάλογα μετον προορισμό της ιδιοκτησίας αυτής. Ο δικηγόρος των καθών αναφέρθηκε εκτός πολλών άλλων και στην υπόθεση Simonis and Another v. The Improvement Board of Latsia
(1984)3 C.L.R. 109. Μεγαλύτερη σημασία έχει ησκέψη της απόφασηςγια την παραχώρησηγης σε θέμα παρό μοιο μετο υπό συζήτηση (σελ. 115): "Inmyjudgment theimposition ofconditions for the development of land involvingcession of land to the public for environmental purposes isnotanact of deprivation. Itcould only be regardedas an act of deprivation if the owner of land had an unrestricted vestedrightfor its use inany mannerhechose,takingtheform in this case, of arightto developit into thebiggestpossible number of buildingsites.Nosuchrightvestsintheownersof land." Από τησυνολική θεώρηση τηςνομολογίας προκύπτει ότι στέ ρησητης ιδιοκτησίας,κατά τις συνταγματικές διατάξειςπουτην κατοχυρώνουν,αποτελεί ηολοκληρωτική αφαίρεσητης ιδιοκτη σίας ήηεπιβολήτόσον αυστηρώνπεριορισμών πουνα εξουδετε ρώνουντηχρήσηήτηνεκμετάλλευση τηςιδιοκτησίαςσύμφωναμε τον προορισμό της. Όπως παρατήρησαστην Βερεγγάρια ΪΙαπακόκκινονκαιΆλλη ν. Δημοκρατίας
(1991)4Α.Α.Δ. 1871: 30 "το δικαίωμα ιδιοκτησίας δεν είναι απόλυτο. Ούτε παρέχει την ευχέρεια για απεριόριστη εκμετάλλευση. Υποχωρεί μπροστάστην κοινωνική διάστασητης ιδιοκτησίας". 35 40 Έτσι στην υπόθεση Lanitis,ανωτέρω, ο καθορισμός πολεο δομικών ζωνών, που συνεπαγόταν τον καθορισμό του ύψους των οικοδομών, τον συντελεστή κάλυψης ήδόμησης καθώςκαι τηχρήση των κτιρίων, θεωρήθηκε θεμιτός περιορισμός πουδεν εξερχόταν των ορίων πουθέτει τοαρθρ.23.Τοαποτέλεσμαήταν το ίδιο στην Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και Άλλοι ν. Δημο κρατίας
(1990)3 Α.Α.Δ. 1175, που είχαν σαν αντικείμενο δια τάγματα για τη διατήρηση παλιών κτιρίων αρχιτεκτονικού εν διαφέροντοςκαιαξίας. ΗυπόθεσηΧριστόφοροςΚυθραιώτης ν. Δημοκρατίας
(1986)3 Α.Α.Δ. 1695, αφορούσε γνωστοποίηση, 2833 Νικήτας, Δ. Kaisis Hold.(TradeCentre) Ltd v. Δημοκρατίαςκ.ά.
(1993)πουδημοσιεύθηκε κατ' εφαρμογήν των διατάξεωντουαρθρ.5 Α
(1)του περί Προστασίας της Παραλίας Νόμου Κεφ. 59, όπως τροποποιήθηκε, με τηνοποίακαθορίστηκαν περιοχές στις οποί ες απαγορεύθηκε η ανέγερση κτιρίων. Παρόλο που η γνωστο ποίηση επηρέασε το 54% της έκτασης πουανήκε στους προσφυγόντες ηΟλομέλειαθεώρησε τους όρους αυτούςτης γνωστοποί ησης θεμιτούς περιορισμούς του δικαιώματος ιδιοκτησίας. 5 Στην προκείμενη περίπτωση η διαμόρφωση της περιουσίας των αιτητών σύμφωνα με τις ρυθμίσεις στις οποίες προέβη το 10 Τοπικό Σχέδιο Λευκωσίας συνιστά, κατά τηγνώμη μου, νόμιμο περιορισμό μέσα στο πλαίσιο των διατάξεωντουαρθρ.23.
- Δεν επιβάλλει πλήρη αδρανοποίηση ούτε απογυμνώνει το δικαίωμα ιδιοκτησίας των αιτητών απότοπεριεχόμενο τουδεδομένου ότι ηάδεια εγκρίνει τη δημιουργία οικοπέδου στο οποίο, σύμφωνα 15 με τον προορισμό του, μπορεί να ανεγερθούν κτίρια. Γιαυτό απορρίπτω τον ισχυρισμό των αιτητών ότι οι προσβαλλόμενοι όροι συνιστούν στέρηση ιδιοκτησίας που δεν επιτρέπει το σύ νταγμα παρά μόνο με την εφαρμογή των διαδικασιών που διέ πουν την αφαίρεση ιδιοκτησίας με αναγκαστική απαλλοτρίωση. 20 Φυσικά,όπως διευκρινίστηκε στην υπόθεση Μαγγλή, ανωτέρω, η ουσιαστική μείωσητης οικονομικής αξίαςτηςγης,που μπορεί να είναι επακόλουθο των τεθέντων περιορισμών, συνεπάγεται την καταβολή δίκαιης αποζημίωσης σύμφωνα με το αρθρ. 23.
- 25 Η αίτηση απορρίπτεται.Δεν επιδικάζονται όμως έξοδα. Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα. 2834