clr/1994/1994_1_479.pdf

(1994)κτήτηςδεδικαιούταινααρνηθείαν πληρούνταιορισμένεςπροϋποθέ­ σεις— Άρθρο4 (κ)τον Κεφ.

1. Διάδικοι— Αναγκαίοιδιάδικοι— Σύμβασηεκμίσθωσηςγης—Εκχώρη­ ση τωνδικαιωμάτωντουενοικιαστήσετρίτοπρόσωπο— Είναιδυνα­ τόν ναπροχωρήσειαγωγήμεταξύτον εκδοχέακαιτουιδιοκτήτηγιατο 5 κατάπόσουπήρξεήόχιέγκνρηεκχώρηση,χωρίςτηνπροσθήκητουεκχωρητή σαναναγκαίουδιαδίκου. Τον Σεπτέμβρη 1937, μεβάσηεξουσίεςπουτηςπαρείχεοπερίΔη­ μοσίων Γαιών (Εκμίσθωσις) Νόμος, Κεφ. 230, η Κυβέρνηση της Κύ­ πρου εκμίσθωσε στον Σαμουέλ Mouradian έκταση κρατικήςγης στο Τρόοδοςγιαπερίοδο33ετών. 10 Στην γη εκείνη ο Mouradian ανήγειρε πετρόκτιστο κτίριο. Στις 11/10/50, η σύμβαση μεταφέρθηκε στους Vazken, Haig και Haverj Mouradian,γιατουπόλουτοτης33ετούςπεριόδου. Έγινενέαπαρόμοια σύμβαση, ηοποίακατατέθηκεστο Κτηματολόγιο Λεμεσού. Στις2/4/65 15 οι Haig και Haverj Mouradian και ο διαχειριστής τουαποβιώσαντος Vazken Mouradian εκχώρησανκαι/ήπώλησαν στον εφεσίβλητο ταδι­ καιώματατουςσύμφωναμετηνμίσθωσητου
2. Αυθημερόν οισυμ­ βαλλόμενοικοινοποίησανμεξεχωριστές επιστολές στονΈπαρχοΛεμε­ σού την εκχώρηση, καιζήτησαν την έγκριση αυτής και την αναγκαία 20 γραπτήάδεια γιατηνμεταβίβασηστον εφεσίβλητο τηςγηςκαιτουκτι­ ρίου,σύμφωναμετουςόρουςτηςμίσθωσης. Καμμιάαπάντησηδενδό­ θηκεστις επιστολές αυτές. Οεφεσίβλητος ήτανεπίσης εκμισθωτήςάλ­ λου τεμαχίουγης απότην Κυβέρνηση. Οεφεσίβλητος, αφούπλήρωσε τοτίμημαπώλησης,πήρετηνκατοχή τηςγηςκαιτουκτιρίουκαιπλή- 25 ρωνεέκτοτετοενοίκιο,τουςφόρουςκαιόλεςτιςεπιβαρύνσειςπροςτην Κυβέρνηση. Στις 10/10/69, μέσαστηνπροθεσμίαπουπροέβλεπεοόρος2(b)της μίσθωσης,οεφεσίβλητος μεεπιστολήτουπροςτοΥπουργικό Συμβού­ λιο εξέφρασετηνεπιθυμίαπαράτασηςτηςμίσθωσηςγιατηνπεραιτέρω 30 περίοδο των 33 χρόνων, μεβάσητους ίδιους όρους πουπεριέχονταν στην αρχικήμίσθωση. Καμμίααπάντησηδενδόθηκεσ' αυτή. Οεφε­ σίβλητος συνέχισενακατέχειτομίσθιομετάτηνεκπνοήτηςπρώτηςπε­ ριόδου της μίσθωσης, έκαμεβελτιωτικά έργαστοκτίριο,καιπλήρωνε στην Κυβέρνηση το συμφωνημένο ενοίκιο,τους φόρους,τέλη καιεπι- 35 βαρύνσεις,γιαπερίοδο 3χρόνων. Στις 19/10/72ηεφεσείουσα με πα­ νομοιότυπεςεπιστολές στονεφεσίβλητοκαιστονδιαχειριστήτουαπο­ βιώσαντοςVazken Mouradian καιπληρεξούσιο αντιπρόσωποτονHaig και Haverj Mouradian,πληροφόρησεαυτούςότιηαίτησηημερομηνίας 10/10/69 είχεαπορριφθεί,ότι σύμφωνα μετουςόρουςτηςαρχικήςμί- 40 480 1Α.Α.Δ. 5 10 15 20 25 30 35 Γενικός Εισαγγελέαςν. Χριστόπουλου σθωσηςηεφεσείουσαθακατέβαλλεστοναντιπρόσωποκαιδιαχειριστή των Mouradian τοποσότων£2.316,00αξίατωνκτιρίων,καιότιηεφε­ σείουσα ήταν διατεθειμένη να συνάψει νέα σύμβαση μίσθωσης από έτους εις έτος. Ακολούθησεαλληλογραφία μεταξύ των ενδιαφερομένων και των αρμοδίων κυβερνητικών τμημάτων,πουκατάληξε στην καταχώριση,την 1/9/73, αγωγής απότον εφεσίβλητο εναντίον τηςεφεσείουσαςμετηνοποίαζητούσενααναγνωρισθείότιήτανονόμιμοςεκ­ μισθωτήςτηςεπίδικηςακίνητηςπεριουσίας γιαπερίοδο33χρόνωναρ­ χίζονταςαπότην 30/4/
3. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού βρήκε ότι ηεκχώρηση του 1965 ήτανέγκυρη, αποφάσισευπέρτουεφεσίβλητου καιεξέδωσεδιακήρυξη ότι ημίσθωση είχεανανεωθεί γιαδεύτερηπερίοδο 33χρόνων απότις 30/4/
4. Ταθέματαπουτέθηκαντόσο στοπρωτόδικοΔικαστήριο όσο καικατ'έφεσηήταν,κατάπόσο,ι)μπορούσεναπροωθηθείηαγωγήαπό τονεκδοχέαχωρίςναενωθείως διάδικοςκαιοεκχωρητής,ii)ήταννο­ μικάδυνατήη εκχώρησηδικαιωμάτωντηςμίσθωσης απότονεκχωρητή,iii)ηεκχώρηση ήτανέγκυρη,εφόσον είχεδοθεί γραπτή άδεια από τον ιδιοκτήτη όπως προέβλεπε ημίσθωση,και ιν)ημίσθωση είχεπα­ ραταθείγιαδεύτερηπερίοδο33χρόνωναπό 1/5/
5. Αποφασίσθηκεότι: (α) Ο εκδοχέας έχει locus standi ως ενάγοντας καιημησυνένωση του εκχωρητή δεν καθιστά την αγωγή άκυρη. Εν πάσηπερι­ πτώσει,παρόλοότιη συνένωση τουεκχωρητήήτανεπιθυμητή, ημησυνένωσητουδενκαθιστούσε τηνδιαδικασία άκυρη. Αν τοΔικαστήριο κρίνει ότι η παρουσίατουεκχωρητή είναι ανα­ γκαία,μπορείνασυνενωθεί σανδιάδικοςμεβάσητηνΔ.9,θ.
6. (β) ΣύμφωναμετονπερίΔημοσίων Tauov(Εκμίσθωσις)Νόμο,Κεφ. 230,ωςεπίσηςκαιτιςγενικές αρχέςτουδικαίου,ήτανδυνατήη εκχώρηση των δικαιωμάτωντου αρχικού μισθωτή προς τρίτο πρόσωπο. Εφόσο στην πρόνοιαγια τηνανάγκηπαροχής γρα­ πτής άδειαςτου ιδιοκτήτηυπήρχεεπιφύλαξηγιατηνμη παρά­ λογηάρνησηπαροχήςτηςάδειαςαυτής, υπότιςπεριστάσειςτης υπόθεσης καιενόψειτης πολύχρονης σιωπής της εφεσείουσας, καιπαράλληληςαποδοχήςτηςπληρωμή;τουενοικίου καιγενικάτηςεκπλήρωσης τωνυποχρεώσεων τουμισθωτήαπότονεκ­ δοχέαεφεσίβλητο,ηεκχώρησηπροςτονεφεσίβλητοήτανέγκυρη. (γ) Τοερώτημασχετικά μετηνανανέωσητης μίσθωσης ήτανκατά πόσο ηεφεσείουσα, μετις πράξειςήπαραλείψεις της,είχεπα­ ραιτηθείαπότοδικαίωματηςνατερματίσει τηνμίσθωση,σύμ481 ΓενικόςΕισαγγελέας ν.Χριστόπουλου

(1994)φωνα μετους όρουςτης αρχικήςσύμβασης καιείχεσυγκατατε­ θείστηνσυνέχισητηςγιατηνδεύτερη 33ετήπερίοδο. Αυτόήταν θέμα γεγονότωνκαιστην προκειμένηπερίπτωση, τα γεγονότα της υπόθεσης καταδείκνυαν ότι ησύμβασηείχεπαραταθείγια ολόκληρητηνδεύτερηπερίοδοαυτήςκαιόχιστηβάσησύμβασης απόέτοςσε έτος. 5 Η έφεση απορρίφθηκε χωρίς έξοδα. Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Chrysostomou v. Chalkousi&Sons

(1978)1 C.L.R. 10, 10 Markidou v.Kiliaris

(1983)1 C.L.R. 392, CyprusCinema & TheatreCo. Ltdv. Karmiotis

(1967)1 CL.R.42, GibbsandHoulderBros&CoLim's Lease, InRe[1925]LJ.R. 94Ch. 312, Doe d. Cheny v.Batten [1775to 1802]All E.R. (Rep.)594, LongriggBurrough& Trounson v.Smith [1979]251 EG847, CardiothoradcInstitute v.ShrewdcrestLtd[1986]3All E.R. 633, Gardnerv. BlaxiU[1960]2 AllE.R.

1. 'Εφεση. Έφεση από τον εναγόμενοκατά της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (Κωνσταντινίδης, Π.ΕΛ. και Νικολάτος, 20 Ε Λ ) που δόθηκε στις 16 Ιουνίου, 1990 (Αρ. Αγωγής2617/73)με την οποία διακηρύχθηκε ότι ο ενάγων είναι μχσθωτής τεμαχίου γης του κρατικούδάσους Τροόδους, ΕπαρχίαΛευκωσίαςέκτασης 1/5 στρέμ­ ματοςκαιτωνκτιρίων πουβρίσκονται σ*αυτόκαιότι δικαιούταινα κατέχει την πιο πάνω γη και κτίρια για 33 χρόνια από τις 30 Απρι- 25 λίου,
2. Χρ. Ιοχτννίδης,ΔικηγόροςτηςΔημοκρατίας Α ' , γιατον Εφεσείοντα Κ. Μιχαηλίδης, για τον Εφεσίβλητο. CUT. adv. vult. 482 15 1 Α.Α.Δ. Γενικός Εισαγγελέας ν. Χριστόπουλου ΣΤΥΛΙΑΝΙΔΗΣ, Δ.: ΑνάγνωσετηναπόφασητουΔικαστηρίου. Μετην έφεσηαυτήζητείται ηανατροπήτης απόφασηςτου Επαρ­ χιακούΔικαστηρίουΛεμεσού,μετηνοποίαδιακηρύχθηκεότιοεφε­ σίβλητος:5 10 15
3. Είναι ο μισθωτής τεμαχίουγης τουκρατικούδάσουςΤροόδους, ΕπαρχίαΛεμεσού, έκτασης 1/5 στρέμματος, και των κτιρίων που βρίσκονται σ' αυτό, όπως περιγράφεται στη ΣύμβασηΜισθώσεως Αρ.42/50,(η"Μίσθωση"),πουσυνομο­ λογήθηκεμεταξύτηςΚυβέρνησης τηςΑποικίαςτηςΚύπρουόπως ήταν η νήσος Κύπρος -και των Vazken Mouradian, Haig Mouradian και Haverj Mouradian,για περίοδο 33χρό­ νων απότις30Απριλίου, 1970, σύμφωναμετους όρουςπου εκτίθενταισ' αυτή· και
4. Δικαιούταινακατέχειτηνπιοπάνωγηκαικτίριαγια33χρόνια απότις 30 Απριλίου, 1970, σύμφωνα μετους όρουςτης ίδιας Μίσθωσης. 4 ΜεΣυμβάσειςημερομηνίας 13Σεπτεμβρίου,1937,και7Σεπτεμ­ βρίου, 1938, η Κυβέρνηση της Κύπρου μίσθωσε στο SamuelV. Mouradianτεμάχιοδασικήςγης,στοδάσοςΤροοδους,στηνΕπαρ20 χίαΛεμεσού,1/5στρέμματος,περίπου,όπωςδεικνυεταιστοσχέδιοΠαράρτημαΑ σ' αυτές-γιαπερίοδο33χρόνων,πουέληγεστις 30 Απριλίου,
5. Ο μισθωτής Mouradian έκτισεπετρόκτιστοκτίριο,όπωςπρονο­ ούσανοιΣυμβάσεις. 25 ΟMouradian πώλησε τοπετρόκτιστοκτίριο,μετησυγκατάθεση τουιδιοκτήτη,στουςVazkenMouradian,HaigMouradianκαι Haverj; Mouradian,απότη Λευκωσία. Στις 11 Οκτωβρίου, 1950, ο μισθωτής Mouradian παρέδωσε το ακίνητο στην Κυβέρνηση και η Κυβέρνηση παραχώρησε στατρία 30 πιο πάνωπρόσωπατη μίσθωσητουτεμαχίουαυτού,γιατηνυπό­ λοιπηπερίοδομέχρι30Απριλίου, 1970-(βλ. Μίσθωσηημερομηνίας 11Οκτωβρίου,1950,Αρ.42/50-Τεκμήριο 1). Τοσυμφωνημένο ενοίκιο ήταν£2,00τοχρόνο. 35 Ο εφεσίβλητος μίσθωσε με Σύμβαση,με ίδιους όρους,απότην Κυβέρνηση άλλο μέροςτουδάσουςΤροόδους. 483 Στυλιανίδης,Λ. Γενικός Εισαγγελέαςν.Χριστόπουλου

(1994)Το 1962 οVazken Mouradian απέθανεκαιο EddieIsseyegh διο­ ρίστηκεδιαχειριστήςτηςπεριουσίας του. Η Μίσθωσητης 11ης Οκτωβρίου, 1950, ενεγράφη στοΕπαρχια­ κόΚτηματολόγιοΛεμεσού μεΑρ.L1. Στις 2 Απριλίου, 1965, οIsseyegh,ως διαχειριστήςτηςπεριου- 5 σίας του Vazken Mouradian, και οι άλλοι δύο μισθωτές - Haig MouradianκαιHaverj Mouradian- εκχώρησανκαι/ήπώλησανστον εφεσίβλητοταδικαιώματατουςκάτωαπότη Μίσθωση. Τηνίδιαημέρα,οεφεσίβλητοςκαιοιτρειςπιοπάνω,μεξεχωρι­ στέςεπιστολέςκοινοποίησανστονΈπαρχοΛεμεσού τημεταξύτους 10 συμφωνία καιζήτησαντην έγκριση της πώλησης και/ήεκχώρησης καιτηναναγκαίαγραπτή άδειαγιατημεταβίβασηστονεφεσίβλητο της γης και τουκτιρίου,σύμφωνα μετους όρους της Μίσθωσης(βλ.Τεκμήρια3και4). Καμιάαπάντησηδεδόθηκεστις επιστολές αυτές. 15 Ο εφεσίβλητος πλήρωσεστουςπρώηνμισθωτέςτοσυμφωνημέ­ νοποσό. Πήρετηνκατοχήτηςγηςκαιτουκτιρίου. Ήτανγνωστός στην Κυβέρνησηαπότημίσθωση, μείδιουςόρους,άλληςκρατικής δασικήςγηςστην ίδιατοποθεσία. Πλήρωνεέκτοτετοενοίκιο,τους φόρουςκαιόλες τιςεπιβαρύνσεις. Οκ. Σταύρου,Μ.Ε.1, μισθωτήςμέρουςτουκτιρίου,συνέχισενα έχει σχέση μισθωτήκαιεκμισθωτήμετονεφεσίβλητο. Οόρος2(b)τηςΜίσθωσηςέχει:"(

1. b)If six months before the expiration of the first term the TenantshallgivetheLandlordanoticeinwritingtotheeffect that 25 hetheTenantdesires thefirsttermtobeextendedforafurtherterm of thirtythreeyears(hereinafter referred toas 'thesecondterm'), then at the option of the Landlord either this Agreement shall remain inforce for thesecondtermsubject tothestipulationsand conditions herein contained or shall be determined andin case of 30 suchdeterminationtheLandlordshall take over thestone building, andall orany otherbuildings orstructures which mayhereafter be erected on theplot of forest landhereby demised undertheterms of this Agreement by paying to theTenantthevalueof thestone building and of all or any other buildings or structures aforesaid, 35 484 20 1 Α.Α.Δ. ΓενικόςΕισαγγελέαςν.Χριστόπουλου Στυλιανίδης,Δ. such valuetobefixedby theGovernor of theColony of Cyprus." 5 10 Στις 10Οκτωβρίου, 1969, μέσαστηνπροθεσμίαπουπροβλέπειο όρος2(
2. b)της Μίσθωσης, με επιστολή προςτο Υπουργικό Συμβού­ λιο, εκφράστηκε ηεπιθυμίαπαράτασηςτης Μίσθωσης για τηνπεραιτέρωπερίοδοτων 33χρόνων - δεύτερηπερίοδος - μεβάσητους ίδιους όρουςπουπεριέχονται σ' αυτή,καιεγγραφήςτηςστοόνομα του εφεσίβλητου. Υπενθυμίζεται στην επιστολή ότι ημίσθωση εκ­ χωρήθηκε στον εφεσίβλητο στις2 Απριλίου, 1965,καιτούτοκοινο­ ποιήθηκεστην Κυβέρνηση μεεπιστολές της ίδιαςημερομηνίας. Στις 15 Οκτωβρίου, 1969, ο Γραμματέαςτου Υπουργικού Συμ­ βουλίου γνώρισε λήψη της επιστολής - αίτησης ημερομηνίας 10 Οκτωβρίου, 1969,η οποίαπαραπέμφθηκεστο Υπουργείο Εσωτερι­ κώνγιαεξέταση. Καμιάαπάντησηδεδόθηκεσ' αυτή. Ο εφεσίβλητος συνέχισενακατέχει το μίσθιο. Έκαμε βελτιωτι15 κά έργα στο κτίριο. Πλήρωνε στην Κυβέρνηση το συμφωνημένο ενοίκιο,τουςφόρους,τέληκαιεπιβαρύνσεις. Αυτόσυνεχίστηκε για περίοδοτριώνχρόνων,πουάρχιζαντην 1ηΜαΐου, 1970, 1971 και 1972,αντίστοιχα. Στις 190κτωβρίου, 1972,και20Οκτωβρίου, 1972,στάληκανπε20 ρίπουπανομοιότυπεςεπιστολές στονεφεσίβλητο καιστονIsseyegh, ως διαχειριστή της περιουσίας του Vazken Mouradian και πληρε­ ξούσιο αντιπρόσωποτων Haigκαι Haverj Mouradian. Μετις επι­ στολέςαυτέςπληροφορούντανότιη αίτησηημερομηνίας 10Οκτω­ βρίου, 1969, απορρίφθηκε- θακαταβαλλόταν από την Κυβέρνηση 25 στον Isseyegh τοποσό των £2.316,00,αξίατων κτιρίων,και ηΚυ­ βέρνησηήτανδιατεθειμένηνασυνάψεινέασύμβασημισθώσεως από έτουςεις έτος - (βλ.Τεκμήρια 7και8). Στις 24 Φεβρουαρίου,1973, στάληκε στον εφεσίβλητο επιστολή απότοΥπουργείο Εσωτερικών, μετηνοποίατουεζητείτονααπα30 ντήσει,μέσασε30μέρεςαπότηνταχυδρόμησητηςεπιστολής,ανεν­ διαφερόταν"διάτην ενλόγω κρατικήν(δασικήν)γηνειςΤρόοδος", άλλως θαλαμβανότανανάλογηενέργεια - (βλ.Τεκμήριο9). Παρόμοιαεπιστολή στάληκεκαιστονκ. Isseyegh. 35 Στις20 Μαρτίου, 1973,οIsseyegh, μεεπιστολή προςτοαρμόδιο Κυβερνητικό Τμήμα, αναφέρθηκε στις επιστολές ημερομηνίας 19 Οκτωβρίου,1972,και24Φεβρουαρίου,1973,υπέμνησετιςδικέςτου επιστολές ημερομηνίας 2 Απριλίου, 1965,και 10Οκτωβρίου, 1969, 485 Στυλιανίδης, Δ. ΓενικόςΕισαγγελέαςν.Χριστόπουλου

(1994)και επιβεβαίωσε ότι ο εφεσίβλητος είχεόλα ταδικαιώματακαι κα­ τείχετοπετρόκτιστο κτίριο απότο

1. Ζήτησε όπως,γιαοποιο­ δήποτεθέμα αναφορικάμετη Μίσθωση,αναφέρονταιστον εφεσί­ βλητο- (βλ.Τεκμήριο 10). Την ίδιαημέραοδικηγόρος του εφεσίβλητου, με επιστολή προς 5 το ίδιο Κυβερνητικό Τμήμα, αναφέρθηκεστο όλο ιστορικό και κα­ τέληξεότι έγινενόμιμη εκχώρηση το
2. .Ζήτησε όπως οεφεσί­ βλητος αναγνωρίζεται ως μισθωτής, με βάση την παράγραφο 2(b) τηςΜίσθωσης,γιατηδεύτερηπερίοδο-(βλ.Τεκμήριο 11). Παυπο­ στήριξηπρόβαλεότιδενυπήρξεάρνησησυγκατάθεσηςή/καιάδειας, 10 ηοποίαδόθηκεσιωπηρά,λαμβανομένουυπόψηπωςο εφεσίβλητος ήτανγνωστός απότημίσθωσηπαρακείμενηςκρατικήςδασικήςγης. Πα πολύ μακράπερίοδο ο εφεσίβλητος πλήρωνε το ενοίκιο, τους φόρουςκαιταδικαιώματα,είχετηνκατοχήκαιπροέβησεεπιδιορ­ θώσεις,χωρίςκαμιάένστασηαπότηΔημοκρατίαήοποιαδήποτεόρ- 15 γανάτης. Στις24 Μαΐου, 1973,στάληκε απαντητικήεπιστολή στοδικηγό­ ρο του εφεσίβλητου, μετηνοποίατονπληροφόρησαν ότι ηΚυβέρ­ νησηαποφάσισεναμηνανανεώσειτη Μίσθωσηγιαδεύτερηπερίοδο 33χρόνων,ναπληρώσει στον εφεσίβλητο, σύμφωνα μετους όρους 20 της Μίσθωσης, £2.316,00,αξία των υποστατικών που βρίσκονταν στηνκρατικήγη-αντικείμενο μίσθωσης καινασυνάψεινέασυμφω­ νίααπό έτουςεις έτος. Τάχτηκεπερίοδος30ημερώνγιανααποφα­ σίσειοεφεσίβλητος εάνθααποδεχόταντηνπρόταση αυτή. Στις 23 Ιουνίου, 1973,ο δικηγόρος του εφεσίβλητου, μεεπιστο- 25 λή,πρόβαλεότι,σύμφωναμετηνπαράγραφο2(b)τηςΜίσθωσης,ο εφεσίβλητος είναι μισθωτής του ακινήτου/μισθίου για περίοδο 33 χρόνων,απότις 30Απριλίου, 1970,καιαπέρριψετηνπρότασητης Κυβέρνησης - (βλ.Τεκμήριο 13). Στις 3Αυγούστου, 1973,ζητήθηκεγραπτώςόπωςοεφεσίβλητος 30 εκκενώσειτην ακίνητο ιδιοκτησία μέσασετρεις μήνες ήναπροβεί στησύναψηνέαςμονοετούς σύμβασης- (βλ.Τεκμήριο 14). Την 1ηΣεπτεμβρίου, 1973,ο εφεσίβλητος καταχώρισετηνΑγω­ γήΑρ. 2617/73,μετην οποίαζητούσε τηθεραπείαπουδόθηκεαπό το Δικαστήριο Λεμεσούστην εκκαλούμενη απόφαση,ημερομηνίας 35 16Ιουνίου,
3. Ηεικόνατηςδεκαεπτάχρονηςπεριπλάνησηςτηςυπόθεσηςείναι αξιοθρΥΐνητη. Ηευθύνηβαρύνει,κυρίως,τουςδιαδίκους. Ενδεικτι486 1 Α.Α.Δ. 5 Γενικός Εισαγγελέας ν.Χριστόπουλου Στυλιανίδης, Δ. κάαναφέρομεπωςηΈκθεσηΥπερασπίσεως καταχωρίστηκετέσσε­ ραχρόνιακαιδέκαμέρεςμετάτηνημερομηνίατηςκαταχώρισηςτης Έκθεσης Απαιτήσεως. Αυτό δεν απαλλάσσει τα Δικαστήρια,που έχουν την ευθύνη της απονομής της δικαιοσύνης μέσα σεεύλογο χρόνο. Οι Δικαστές πουδίκασαντελικά τηνυπόθεση την παρέλα­ βαντοΔεκέμβριο του
4. Τα ζητήματα που ηγέρθηκαν στοπρωτόδικο Δικαστήριοκαι στηνέφεση είναι:- 10
5. Μπορούσεναπροωθηθείη αγωγή απότον εκδοχέαχωρίςνα ενωθεί ωςενάγωνκαι οεκχωρητής;
6. Ήταννομικάδυνατήη εκχώρησηδικαιωμάτωντης μίσθωσης ακίνητηςπεριουσίαςαπότονεκχωρητή; 15
7. Ηεκχώρηση, εάνήταν επιτρεπτή νομικά,ήταν έγκυρη, εφό­ σον δε δόθηκε γραπτή άδειααπότον ιδιοκτήτη,όπωςπροβλέπειη παράγραφος4(k)(i)της Μίσθωσης; και
8. Παρατάθηκεημίσθωσηστηδεύτερηπερίοδο των 33 χρόνων απότην 1ηΜαΐου, 1970; 20 ΤοπρωτόδικοΔικαστήριοορθάαποφάσισεότιοεκδοχέαςνομιμοποιειταινακαταχωρίσειτηναγωγή στοόνοματουκαιναδιεκδι­ κήσειαυτοδίκαιαταδικαιώματααπότηνεκχώρηση,χωρίςναχρει­ άζεται να συνενώσει τον εκχωρητή - [βλ. Chrysostomou ν. ChaIkousi&Sons(\91$) 1 C.L.R.ΙΟκαιMarkidouv.Kiliarisand Another

(1983)1 C.L.R.392]. ΣτηνυπόθεσηWeddellv.JA. Pearce&Major[198η 3AllE.R.' 624,αποφασίστηκεότιοεκδοχέαςέχειlocusstandiωςενάγονταςκαι ημησυνένωσητουεκχωρητήδενκαθιστούσετηναγωγή άκυρη.Εν πάσηπεριπτώσει, παρόλοότιησυνένωσητου εκχωρητή είναιεπι­ θυμητή,ημησυνένωσητουδενκαθιστάτηδιαδικασίαάκυρη. Αντο 30 Δικαστήριο κρίνει ότιηπαρουσίατου είναι αναγκαία, μπορεί να συνενωθεί μεβάσητηΔιαταγή9,Θεσμό 10. 25 Ο λόγοςεφέσεως εναντίοναυτούτουμέρουςτηςαπόφασηςτου πρωτόδικουΔικαστηρίου ορθάεγκαταλείφθηκεαπότον ευπαίδευτοδικηγόροτηςΔημοκρατίας. 35 Οι δύοπλευρές ανέπτυξανταεπιχειρήματατουςπάνωστοδεύ487 Στυλιανίδης, Δ. ΓενικόςΕισαγγελέαςν.Χριστόπουλου

(1994)τερρζήτημα,μεβάσητιςγενικέςαρχέςτουΔικαίου,πουίσχυαντον ουσιώδηχρόνο στην έννομητάξητης Κύπρουκαιτης Αγγλίας. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο ακολούθησε την ίδιαπορείακαικατέ­ ληξεότι,μεβάσητοΔίκαιοτης Επιείκειας,η εκχώρησηήταννομικά δυνατή,παρόλοότι ημίσθωση στην Κύπροδεδημιούργησε εμπράγ- 5 ματο δικαίωμα και ο μισθωτής είχε μόνο ενοχικό δικαίωμα -(βλ. Cyprus Cinema & TheatreCo. Ltd. v. Christodoulos Karmiotis

(1967)1CL.R.42). Μετάτιςαγορεύσεις τωνδικηγόρωνενώπιον μας, επανανοίξαμε τηνυπόθεσηκαιζητήσαμετιςαπόψειςτουςαναφορικάμετηνεφαρ- 10 μογήκαιεπιρροήστηνπαρούσαυπόθεσητωνπρονοιώντουπερίΔη­ μοσίων Γαιών(Εκμίσθωσις)Νόμου, Κεφ.230,(ο"Νόμος"),πουμπή­ κεσεισχύστις6Ιουνίου,1882,καισυνεχίζει ναισχύει χωρίςναέχει τροποποιηθείήεπηρεαστεί από μεταγενέστερους νόμους. ΟΝόμοςεξουσιοδοτεί τον Κυβερνήτη-μετάτηνΑνεξαρτησία το 15 Υπουργικό Συμβούλιο-ναεκμισθώνει,γιαπερίοδοόχι μεγαλύτερη των 500 χρόνων,γιαοικοδομικούς σκοπούς,γη,ηοποίαδενκατέ­ χεται απόοποιοδήποτε, αντί ονομαστικού ήουσιαστικού ενοικίου καιμετέτοιους όρουςπουήθελε αποφασίσειο Κυβερνήτης ενΣυμβουλίω. Τομίσθιο-γηπρέπειναχρησιμοποιείται μόνογιατηνανέ- 20 γερσηκατοικίαςήκατοικιώνμετέτοιασυνήθηκαιάλλαβοηθητικά κτίριακαιγραφεία. Προβλέπεταιη διαδικασία έρευνας,όσοναφο­ ράτηνιδιοκτησίατηςγης. Ημίσθωση εγγράφεταιστοΚτηματολό­ γιο της επαρχίαςστην οποίαβρίσκεταιη γη. Οι φόροικαιοποιεσ­ δήποτεάλλες επιβαρύνσεις,αναφορικάμετηγη,τακτίριακαιταδέ- 25 ντρα,είναιυποχρέωσητουμισθωτή. ΤοΑρθρο 3προβλέπει:"3. Everyleasegranted underthisLawshallbebindinguponthe lesseeandhissuccessorsby inheritance orby assignment (voluntary or otherwise); and noassignment shall release the lesseefrom his 30 liabilityunderthelease,exceptwiththeconsent of the Governor." ΣτηΜίσθωση -Τεκμήριο 1 αναφέρεταιότι οόρος "tenant"περι­ λαμβάνειτουςκληρονόμους, διαχειριστές καιεκδοχείς. Αυτόείναι σύμφωνο μετοΑρθρο 3του Νόμου. Το Αρθρο 16αναφέρεται στην πληρωμή των φόρωναπότο μι- 35 σθωτήκαιτους διαδόχουςτου;με κληρονομική διαδοχήήμεεκχώ­ ρηση. 488 1 Α.Α.Δ. Γενικός Εισαγγελέας ν.Χριστόπουλου Στυλιανίδης, Α. •ΤολεκτικόκαιτοπεριεχόμενοτωναρχικώνΜισθώσεωντου 1937 και 1938στο Samuel V.Mouradian καιτηςΜίσθωσηςΑρ.42/50της 11ηςΟκτωβρίου, 1950,καιηεγγραφήτηςστοΚτηματολόγιο Λεμεσού συνάδουν μετις πρόνοιεςτου Νόμου. 5 Είναιπρόδηλο,καιέγινεαποδεκτόκαιαπό τουςδικηγόρουςτων διαδίκων,ότι η ΜίσθωσηΑρ. 42/50έγινε μεβάσητο Νόμοαυτό και ότι η εκχώρηση ήταννομικά επιτρεπτή,ανεξάρτητα απότις γενικές αρχές τουδικαίουκαιτιςνομικές ρυθμίσειςγιατις άλλες μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίαςστηνέννομητάξητηςΚύπρου. 10 Η παράγραφος 4(k)(i) και (ii) της Μίσθωσης προβλέπει ότιυπε­ νοικίασητηςγηςήκτιρίωντουμισθίουδενμπορείναγίνειχωρίςτην προηγούμενηγραπτήάδειατου ιδιοκτήτη,μετηνακόλουθηεπιφύλαξη:- 15 20 "Provided thatineither of theabove cases thepermission of the Landlord as aforesaid shall not be withheld whenever the Tenant furnishes references for such person to the satisfaction of the Landlord and provided further that theTenant shall continue to be liable underthis Agreement." Η Δημοκρατίαδεν αρνήθηκενα δώσει την άδεια-συγκατάθεση της. Απλώς εσιώπησε. • Στο Halsbury's Laws of England,ΤρίτηΈκδοση,Τόμος 23,σελ. 634, παράγραφο 1340,διαβάζουμε:- 25 "It will generally be unreasonable for the landlord to refuse consent on grounds unconnected with the personality of the proposed assigneeorthe natureof theproposed user or occupation of the premises." Στην υπόθεση Gibbs and Houlder Bros. & Co. Urn's. Lease, In Re [1925] LJ.R.94 Ch.312,οΔικαστήςWarrington είπεστησελ. 320:- 30 "...whetheraparticularactisreasonable orunreasonable isobviously onethatcannotbe determined onabstract considerations." "...you must find intheobjection something whichconnectsiteither with the personality of the intended assignee suggested as the new tenant of the property or with theuserwhich heislikelytomake of theproperty tobe assignedtohim." 489 Στυλιανίδης, Δ. Γενικός Εισαγγελέας r. Χριστόπουλου

(1994)Είναιγενικήαρχήon,όπουη γραπτήάδειατου ιδιοκτήτηείναι αναγκαία για την εκχώρηση, προφορική άδειαδεν είναιεπαρκής, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης παραιτηθεί (waived)από την ανάγκη γρα­ πτήςσυγκατάθεσης.Στην παρούσαυπόθεση υπάρχει πρόνοιαγιαγραπτήάδεια. Ο 5 ιδιοκτήτης,όμως,σύμφωναμετηνεπιφύλαξητηςπαραγράφου400, δεδικαιούταινααρνηθεί ναδώσει την άδειατουότανο μισθωτής παρουσιάσει συστάσεις γιατο πρόσωπο του εκδοχέα προςικανο­ ποίησητουιδιοκτήτη. Οεκδοχέας-εφεσίβλητος ήτανμισθωτήςτης Δημοκρατίας,γνωστό πρόσωπο,καιοισυστάσεις,κάτω απότις ει- 10 δικές περιστάσεις της υπόθεσης, θα ήτανπεριττές. Περαιτέρω,ο ιδιοκτήτης δέχτηκε τον εκδοχέα -εφεσίβλητο ως μισθωτή. Από το 1965 ο εφεσίβλητος εκτελούσε όλες τις υποχρεώσεις και ασκούσε όλαταδικαιώματατουμισθωτή. Αυτός κατείχετομίσθιο,αυτόςτο βελτίωσε μεέξοδατου,αυτόςπλήρωνε όλοτοενοίκιο,τουςφόρους 15 και τατέλη. Δεν προβλήθηκε ισχυρισμός άγνοιαςαπόμέρους του ιδιοκτήτη,γιατί τέτοιος ισχυρισμός θαήταναβάσιμοςκαιανυπό­ στατος. ΣτοHalsbury's Lawsof England,ΤέταρτηΈκδοση,Τόμος27, πα­ ράγραφος375,διαβάζουμε:"

1. Acceptance by landlord of assigneeas tenant. The landlord is debarred from insisting on the necessity of consent if he has accepted theassigneeastenantintheplace of theassignor,butthis acceptance is not to be inferred merely from the fact that possessionhasbeengiventotheassigneewiththeknowledgeofthe 25 landlord andwithout objection onhispart;this,whileanimportant element,isnotconclusivewherethefactsshowthatthelandlorddid notintendtoaccept theassignee. Further,thelandlordisnotbound toassenttotheassignmentontheground thathestoodbywhilethe assignee was spending money on the property, unless the 30 circumstances are such asto estop himfrom settingupthe breach of covenant." Στην Έκθεση Υπερασπίσεως η Δημοκρατία ισχυρίζεται ότι δέ­ χτηκετονεφεσίβλητο ωςμισθωτήαπόχρόνοσεχρόνο. Δενυπάρχει οποιοδήποτεστοιχείο πουναστηρίζει αυτότονισχυρισμό. Τοαντί- 35 θετό-όλαταπεριστατικάτηςυπόθεσηςδεικνύουνπροςτηνάλληκα­ τεύθυνση. Η Δημοκρατίασιωπηρά,γιαμακράχρονικήπερίοδο,δέ­ χτηκετον εφεσίβλητο ως εκδοχέα- μισθωτή. Παραιτήθηκεαπότην αναγκαιότητα της γραπτήςάδειας. Δεν ήτανηΔημοκρατίααπλός θεατήςτηςχρήσης τηςκατοχήςτουακινήτου απότονεφεσίβλητο. 40 490 20 1 ΑΛΛ. ΓενικόςΕισαγγελέαςν.Χριστόπουλου Στυλιανίδης,Δ. Τοτελευταίο σημείο,τοοποίο μεπολλήζέση ανέπτυξεοδικηγό­ ροςτηςΔημοκρατίας,είναι ότι δενυπήρξε παράταση της περιόδου της μίσθωσης. 5 Τόσο στην Έκθεση Υπερασπίσεως, όσο και ενώπιον του Δικαστηρίου,ισχυρίστηκε ότιηΔημοκρατία,μετηλήψητουενοικίουκαι των φόρων,δημιούργησε μίσθωση απόχρόνοσε χρόνο. Ο δικηγόρος του εφεσίβλητου εισηγήθηκε ότι ηΔημοκρατίαδεν άσκησε ρητάτην επιλογή πουδικαιούτανμεβάσητηΜίσθωση,δέ­ χτηκε την πληρωμή του ενοικίου για τρίασυνεχή χρόνια,τηνπλη10 ρωμήτων φορών καιενεργούσεμετέτοιο τρόπο,ώστετο μόνοσυ­ μπέρασμαπου μπορούσε ναεξαχθεί ήτανότι σιωπηράδέχτηκε την παράτασητηςμίσθωσης γιατηδεύτερηπερίοδο. Κωλύεται ναισχυ­ ριστείτοαντίθετο. Ηπαράγραφος2(b)της Μίσθωσης προβλέπει ότιομισθωτής εκ15 δηλώνει γραπτώς,μέσαστηνκαθορισμένηπροθεσμία,τηνεπιθυμία τουγιαπαράτασητηςπρώτης περιόδουγιαπεραιτέρωπερίοδο 33 χρόνων -(ηδεύτερη περίοδος). Μεεπιλογή του ιδιο«τητη, ηΣύμ­ βασηΜισθώσεως παραμένει σε ισχύγιατηδεύτερηπερίοδο,ή τερ­ ματίζεται. Η ορθήερμηνεία τηςπαραγράφουαυτήςείναιότιτοδι20 καίωμα επιλογής πρέπει να ασκείται πριν την εκπνοή της πρώτης περιόδου. 25 30 35 Ο εφεσίβλητος, ως εκδοχέας, υποκαταστάθηκεπλήρως στηθέση των εκχωρητών. Με την εκχώρηση μεταβιβάστηκε σ* αυτό και το οποιοδήποτεδικαίωμαγιαπαράταση τηςμίσθωσης - (βλ.Halsbury's Lawsof England, ΤέταρτηΈκδοση,Τόμος 27,παράγραφοι 358, 388 και 389). Ο εκδοχέας -εφεσίβλητος κοινοποίησε γραπτώς,πέραντων έξι μηνώνπριναπότηλήξητηςπρώτηςπεριόδου,τηνεπιθυμίατουγια παράταση τηςμίσθωσης γιατηδεύτερηπερίοδο. Η ιδιοκτήτριαΔημοκρατίαγνώρισελήψη τηςεπιστολής του. Γιατρίασυνεχήχρόνια δε δηλοποίησε την επιλογή της για παράτασηήτερματισμό. Στην περίοδοαυτήςτηςτριετίαςοι σχέσειςτων μερών συνέχιζαν,ουσια­ στικά,ωςναήτανσχέσειςιδιοκτήτηκαιμισθωτή. Καιοιδύοπλευ­ ρές εκτελούσαν όλεςτιςυποχρεώσεις, όπωςκαθορίζονται στηγραπτήΣύμβαση Μισθώσεως Αρ. 42/
2. Ο εφεσίβλητος πλήρωνε στις καθορισμένες ημερομηνίες τοενοίκιο,πουγινόταναποδεκτόχωρίς καμιάεπιφύλαξη. 491 Στυλιανίδης, Δ. Γενικός Εισαγγελέας ν.Χριστόπουλου

(1994)Τοερώτημαείναιανο ιδιοκτήτης,μετιςπράξειςή παραλείψεις του,παραιτήθηκε απότο δικαίωματουνα τερματίσει τη μίσθωση καισυγκατατέθηκεστησυνέχιση τηςγιατη δεύτερηπερίοδο. Αυτό είναι θέμα γεγονότων και, στην απουσία στοιχείων που να απο­ κλείουν τηνπαράταση,ο μισθωτής κατέχειτο μίσθιο μεβάσητους 5 όρουςτης Σύμβασης. Ονόμοςεξυπακούεινέασυμφωνίαμεβάσητουςόρουςπουπρο­ βλέπονται στην αρχική-(βλ. Halsbury's Lawsof England,Τετάρτη Έκδοση,Τόμος27,παράγραφος 181). Αναφορικά με τις συνέπειες της λήψης ενοικίου απότον ίδιο- 10 κτήτημετάτηλήξητης αρχικήςμίσθωσης,βλέπε (Doed. Cheny v. Batten[1775 to 1802] All E.R.(Rep.)594,στησελ. 595). ΣτηνυπόθεσηLongriggBurrough&Trounsonv.Smith[1979] 251 EG847,στησελ. 849ειπώθηκε:'The question now isapurely openquestion; itissimply:isit right 15 andproper toinfer from allthecircumstances ofthecase,including the payments, that the parties had reached an agreement for a tenancy? Ithinkitdoesnotnow go anyfurther thanthat." Στην υπόθεση Cardiothoracic Institute v. Shrewdcrest Ltd. [1986]3All E.R.633,στησελ. 641 ειπώθηκε:20 "Inthetypical casewherethegivingandreceivingofrentleaves the court to infer the existence of a periodic tenancy,it is onthe footing that this is the interpretation which best fills the vacuum which theparties haveleft. Thus,inwhat used to be the ordinary case of a tenancy unaffected by statutory prolongation or 25 protection coming to an end,andtheparties givingandreceiving rent but notexpresslyagreeingon thecreation of a new tenancy, thepreferred solution thatthelaw hasadoptedisaperiodictenancy, onthefooting thatthatiswhattheparties musthaveintendedorbe taken tohaveintended." 30 Η γραπτήΣύμβαση Μισθώσεως δεν καθορίζει τρόποάσκησης τουδικαιώματοςεπιλογής του ιδιοκτήτηγιαπαράτασηη τερματι­ σμό της. Μπορείνακριθεί ότι ασκήθηκεμεβάσητη συμπεριφορά τουιδιοκτήτη- (βλ.Gardnerv. Blaxill[1960] 2All E.R.457). Οιδιοκτήτηςδενπαρουσίασεκαμιάμαρτυρίαπουναέχαοποία- 35 δήποτε σχέση με το κρινόμενο ζήτημα,εκτός απότα έγγραφα στα 492 1 Α.Α.Δ. Γενικός Εισαγγελέας ν.Χριστόπουλου Στυλιανίοης, Δ. οποίαέχομεαναφερθεί. 5 Οεφεσίβλητος κατέθεσεότι,μετάτις30Απριλίου, 1970, εκτελού­ σεόλεςτιςυποχρεώσεις καιασκούσεόλαταδικαιώματα,μεβάσητη Μίσθωση,καιθεωρούσε ότι ηΔημοκρατία,μετησυμπεριφοράτης, άσκησετοδικαίωμαεπιλογήςγιαπαράτασητηςμίσθωσης στηδεύτε­ ρηπερίοδο. Απόόλαταενώπιον μαςστοιχεία,κρίνομε ότιορθάτοπρωτόδι­ κοΔικαστήριοκατέληξεότιδεδημιουργήθηκεμίσθωσηαπόχρόνοσε χρόνο. Απότηνπληρωμήκαιείσπραξητουενοικίουκαιτοσύνολο 10 των περιστάσεων πουπεριβάλλουν την υπόθεση,καταλήγουμε στο ασφαλέςσυμπέρασμαότι, μετηδιαγωγήτηςη Δημοκρατία, άσκησε τοδικαίωμαεπιλογήςπαράτασηςτηςμίσθωσηςστηδεύτερηπερίοδο. Η Δημοκρατία κωλύεται από του να προβάλει αντίθετη θέση,την οποία,μάλιστα,δενυποστηρίζεικανέναπραγματικόγεγονός. 15 Συνοψίζοντας, οι μισθωτές τηςΣύμβασηςΜισθώσεως Αρ.42/50, της 11ηςΟκτωβρίου,1950, εκχώρησαντο 1965,εξολοκλήρου,ταδι­ καιώματατουςστονεφεσίβλητο,οοποίος,ωςεκδοχέας,ασκούσεόλα ταδικαιώματακαιεκτελούσεόλεςτιςυποχρεώσεις μέχριτηλήξητης πρώτηςπεριόδου. ΜέσαστηνπροθεσμίαπουπροβλέπειηΜίσθωση 20 κοινοποιήθηκε στον ιδιοκτήτηηεπιθυμίαπαράτασηςγιατηδεύτερη περίοδο. Πατρίασυνεχή χρόνιαοισχέσειςτωνμερώνσυνέχιζαννα είναιόπωςπροβλέπονται στους όρουςτης Μίσθωσης. Η Δημοκρα­ τία ενήργησε, μετηλήψητου ενοικίου,την αποδοχή της πληρωμής τωνφόρων,μετοντρόποκαιτη συμπεριφοράτης,χωρίςκαμιάεπι25 φύλαξη. Δεν έδωσε καμιά εξήγησηγι' αυτήτη συμπεριφορά. Ωςεκ τούτου,θεωρείται ότι άσκησε την επιλογή της υπέρτης παράτασης καικωλύεται απότουναπροβάλειαντίθετουςισχυρισμούς. Οιεπι­ στολέςτουΟκτωβρίου,του 1972,πουκοινοποίησαν,τόσοπολύκα­ θυστερημένα,αρνητικήαπόφαση,δενασκούνεπιρροήστηνπαρούσα 30 υπόθεση. Δεικνύουν,όμως,ότισεκάποιοαπότουςμηχανισμούςτης Διοίκησης υπήρξεκαθυστέρηση ή/καιαμέλεια,ηοποίαεπενεργεί σε βάροςτηςΔημοκρατίας. Αυτόδενμπορείνααποτελέσειστοιχείοεπίτ βαρυντικόγιατονεπιμελήεφεσίβλητο. Η έφεση απορρίπτεται. 35 Κάτωαπόόλαταπεριστατικάτηςυπόθεσης,δεγίνεταικαμιάδια­ ταγήγιαέξοδα. Ηέφεσηαπορρίπτεταιχωρίςέξοδα. 493