(1994)29Σεπτεμβρίου, 1994 [ΠΙΚΗΣ,ΧΑΤΖΗΤΣΑΓΓΑΡΗΣ, ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ/στές] CEDRUSESTATES LIMITED, Εφεσείοντες, ν. ΑΝΤΏΝΗ ΠΙΣΣΑΡΙΔΗ, Εφεσίβλητου. (ΠολιτικήΈφεσηΑρ. 8271) ΔικαιοδοσίαΔικαστηρίων—ΔικαιοδοσίαΔικαστηρίου ΕλέγχουΕνοικιά σεων— Επεκτείνεται σεαξίωση εναντίονεγγυητήτου θέσμιον ενοι κιαστή για δεδουλευμέναενοίκια, έστωκαιμετάτηνέκδοσηαπόφασης έξωσης εναντίον τον θέσμιον ενοικιαστή και παράδοσητης κατοχής από τον ενοικιαστή στονιδιοκτήτη. 5 Αγώγιμο δικαίωμα— Απόφαση τον Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εναντίονενοικιαστή γιαδεδουλευμέναενοίκιακαιενδιάμεσα κέρδη— Δεν δημιουργεί νέο αγώγιμοδικαίωμαεναντίοντουεγγυητήτουενοι κιαστή. Ηεφεσείουσα είχε ενοικιάσει με έγγραφη συμφωνίαστηνεταιρεία 10 G.I.P. Constructions Ltd έναδιαμέρισμασε κτιριακόσυγκρότηματης στην οδόΘεμιστοκλή Δέρβη στην Λευκωσία. Ο εφεσίβλητος είχε εγ γυηθεί τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή υπογράφοντας σαν εγγυητής στηνενλόγω έγγραφη συμφωνίαπουπροέβλεπεότιηεγγύησηθαεξα κολουθούσε ναισχύει καισε περίπτωσησυνέχισης τηςενοικίασηςδυ- 15 νάμει οιουδήποτε μελλοντικού νόμου. Στις 20.2.89 to Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεωνδιέταξετηνέξωσητωνενοικιαστώνκαθώςεπί σηςκαιτηνκαταβολήοφειλόμενων ενοικίων καιενδιάμεσωνκερδών. Οι ενοικιαστές εκκένωσανταυποστατικάστις 315.89,αλλάπαρέλει ψαννακαταβάλουντοεξαποφάσεωςχρέος. 20 ΜεαγωγήτηςστοΕπαρχιακόΔικαστήριοΛευκωσίαςηεφεσείουσα αξίωσετηνκαταβολήτωνοφειλόμενων ενοικίωνκαιενδιάμεσωνκερ δώναπότονεφεσίβλητοσανεγγυητή. ΤοΕπαρχιακόΔικαστήριοέκρι νεότιδενείχεδικαιοδοσίαναεκδικάσειτηναγωγή,λόγωτωνπρονοι590 CedrusEstates Ltd v.Πίσσαβί&η 1 ΧΛΛ. 5 ών τουάρθρου 4
(1)τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983 (Ν. 23/83), αφούέκρινεότιησύμβασηεγγύησηςτουεφεσίβλητουαποτελούσε"παρεμπίπτονήσυμπληρωματικό"θέμαστηνέννοιατουενλόγωάρθρου. Κατ'έφεση,ηεφεσείουσα ισχυρίσθηκε ότιηαπόφασητουΔικαστηρίου ΕλέγχουΕνοικιάσεωνεναντίοντουενοικιαστήκαιηαποκρυστάλλωση τουοφειλόμενου ποσούδεδουλευμένων ενοικίων καιενδιάμεσωνκερ δών είχεδημιουργήσει νέο αγώγιμοδικαίωμα,τοοποίο μπορούσενα επιδιώξειηεφεσείουσα στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο. Αποφασίσθηκεότι: 10 (α) Ηαπόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων εναντίον του ενοικιαστή δεν είχε δημιουργήσει νέο αγώγιμοδικαίωμα υπέρ της εφεσείουσας ούτε το αποτέλεσμα της δημιουργούσε οποιαδήποτεδέσμευσηγιατον εφεσίβλητοωςπροςτα αποφασισθέντα. 15 (β) Σύμφωναμε το άρθρο4
(1)του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, 1983 (Ν.23/83)η δικαιοδοσίατουΔικαστηρίου ΕλεγχουΕνοι κιάσεων επεκτείνεται σε κάθε διαφορά που αναφύεται στο πλαίσιο της εφαρμογής του περί Ενοικιοστασίου Νόμουσυ μπεριλαμβανομένουπαντόςπαρεμπίπτοντοςήσυμπληρωματικούθέματος. Στηνπροκειμένη περίπτωσηηδιαφορά μεταξύ του ιδιοκτήτη και του εγγυητή αποτελούσε επακόλουθο της ενοικίασης καιεπομένως θέμαπου απέρρεεαπότην διαφορά που είχεαναφύειμεταξύτου ιδιοκτήτηκαιτου ενοικιαστή σε σχέση μετηνενοικίαση,καιγι' αυτόορθάτοπρωτόδικοΔικαστήριο είχεαποφασίσειότι δεν είχεδικαιοδοσίαναεκδικάσει τηναγωγή. 20 25 Ηέφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Υποθέσειςπουαναφέρθηκαν: Efthymiadou v.Zoudros
(1986)1 C.L.R. 341, 30 Papageorghiou v.Karayiannis
(1988)1C.L.R. 341. Έφεση. ΈφεσηαπότουςενάγοντεςκατάτηςαπόφασηςτουΕπαρχιακούΔι. καστηρίουΛευκωσίας (Αρεστής,ΕΑ) πουδόθηκεσης 22 Οκτωβρίου, 1990(Αρ.Αγωγής7042/89)μετηνοποίααπορρίφθηκεηαγωγήτωνεφε- 591 CedrusEstates Ltd v.Πισσαρίδη
(1994)σειοντων με τηνοποία ζητούσαν τηνκαταβολή των οφειλόμενων ενοικίων από τονεφεσίβλητο α>ς εγγυητή. Α. ΠασχαλίδηςκαιΠ. Χριστοδουλίδης,γιατους Εφεσείοντες. Γ.Πελαγίας,γιατον Εφεσίβλητο. Cur.adv. vult. 5 ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την απόφασητουΔικαστηρίου θαδώσει ο Δι καστήςΓ. Μ. Πικής. ΠΙΚΗΣ,Δ.: Οιεφεσείοντες είναι ιδιοκτήτεςκτιριακούσυγκρο τήματοςστηΛεωφόροΘεμιστοκλήΔέρβηστηΛευκωοία, μέροςτου οποίου (τονπρώτοόροφο)ενοικίασαν μεέγγραφησυμφωνία στην 10 εταιρείαG.I.P.Constructions Limited. Οεφεσίβλητος εγγυήθηκετην τήρησητωνόρωντηςσυμφωνίαςαπότουςενοικιαστές,περιλαμβα νομένης καιτης καταβολής τουενοικίου. Ηεγγύηση εκτεινόταν στην κάλυψητων υποχρεώσεων του ενοικιαστού "...έστωκαιεάν συνεχισθήη ενοικίασις δυνάμει οιουδήποτε νόμου εις το μέλλον. 15 ..." Οιενοικιαστές διατήρησανκατοχήτωνυποστατικώνκαιμετά τη λήξητηςδιετούς σύμβασης ενοικίασης, ωςθέσμιοι ενοικιαστές. Ηθέσμια ενοικίαση επικάλυψετη σύμβαση ενοικίασης. Στις 20.2.89 το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων διέταξε την " έξακτη των ενοικιαστών, καθώς και την καταβολή οφειλόμενων 20 ενοικίων. Ηαπόφαση εκδόθηκεεκσυμφώνου,σ' αίτησητων ιδιο κτητών ενώπιον τουΔικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων για ανά κτηση κατοχής τωνυποστατικών καικαταβολήτων οφειλόμενων ενοικίων. Οι ενοικιαστές εκκέναχτανταυποστατικάστις 31.5.89αλλάπα- 25 ράλειψαν νακαταβαλουντοεξαποφάσεωςχρέος που αντιπροσώ πευεοφειλόμενα ενοίκιακαιενδιάμεσακέρδη. Με τηναγωγή τους στοΕπαρχιακόΔικαστήριο Λευκωσίαςοι ιδιοκτήτες (εφεσείοντες) αξίωσαν τηνκαταβολήτων οφειλόμενων ενοικίων απότον εγγυητή(εφεσίβλητο). ΤοΕπαρχιακόΔικαστήριο 30 απόρριψετην αγωγήλόγωαναρμοδιότηταςναεπιληφθεί τουαντι κειμένου της. ΤοΔικαστήριο έκρινε ότιαποκλειστικήδικαιοδοσία γιατηνεπίλυσητηςδιαφοράςείχετοΔικαστήριο ΕλέγχουΕνοικιά σεων το οποίο συστάθηκε βάσει τουπερί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/83). Οιεφεσείοντες προσβάλλουν τηναπόφασηως 35 εσφαλμένηκαιεπιδιώκουντονπαραμερισμότης,ώστεναεπιστρω592 1 ΑΛΛ. CedrusEstates Ltd v. Πισσαρίδη Πικής,Δ. θείτοέδαφοςγιατηνεκδίκασητηςαγωγήςτουςαπότοΕπαρχιακό Δικαστήριο. 5 10 15 20 ΗαπόφασητουΕπαρχιακούΔικαστηρίουγιαέλλειψηδικαιοδο σίαςναεπιληφθεί της αγωγής, λήφθηκευπότοφωςτων δικαιοδοτικών διατάξεωντου Ν.23/83[Αρθρο4
(1)] καιτης ερμηνείαςπου έτυχαναπότο Ανώτατο Δικαστήριο στις αποφάσειςEfthymiadou v.Zoudrosand Others
(1986)1 C.L.R.341 καιPapageorghiou v. Karayiannis
(1988)1C.L.R. 571. ΣτηνEfthymiadouτο Δικαστή ριοασχολήθηκε μετηνερμηνείατουΑρθρου4
(1)τουπερίΕνοικιοστασίου Νόμουτου 1975 (Ν.36/75) και στην Papageorghiou μετην ερμηνεία τουαντίστοιχου δικαιοδοτικούάρθρουτουΝ.23/83. Οι δικαιοδοτικές πρόνοιες των δυο νομοθετημάτων είναι στην ουσία όμοιες, όπως όμοιο είναι και το πλαίσιο στο οποίο απαντούνται. Και τα δυο αφορούν τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Μετις διατάξειςτουΑρθρου 4
(1)τουΝ.23/83 ενα ποτίθεταιστηδικαιοδοσίατουΔικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων ηεπίλυση κάθεδιαφοράςπουαναφύεται στο πλαίσιο τηςεφαρμο γήςτουπερί Ενοικιοστασίου Νόμου"...συμπεριλαμβανομένου πα ντόςπαρεμπίπτοντοςήσυμπληρωματικούθέματος....". Ηδιαφορά μεταξύιδιοκτητών καιενοικιαστή αφοράάμεσατην εφαρμογήτου νόμου. Η διαφοράμεταξύιδιοκτητώνκαιεγγυητήαποτελείεπακό λουθοτηςενοικίασης καιεπομένως θέμαπουαπορρέειαπόδιαφο ράπουαναφύεταιμεταξύιδιοκτήτηκαιενοικιαστήσεσχέσημετην ενοικίαση. 25 Οδικηγόρος τωνεφεσειόντων υποστήριξε ότι εφόσον η απαίτη ση των ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή για ενοίκια έχειεκκα θαριστείστηδιαδικασίαη οποίαπροηγήθηκεκαι,ηοφειλήέχειαπο κρυσταλλωθεί,τογεγονός αυτόθεμελιώνεινέαβάσηαγωγήςγιατην οποίαν αρμοδιότηταέχει το Επαρχιακό Δικαστήριο. Αναγνώρισε 30 ότιανσυνενωνότανκαιοεφεσίβλητοςωςδιάδικοςστηναίτησητων ιδιοκτητών εναντίον του ενοικιαστή,δε θαπαρεμβαλλότανοποιο δήποτεδικαιοδοτικόκώλυμαστηνεπίλυσητηςδιαφοράςαπότοΔι καστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Ο δικηγόρος των εφεσειόντων υπέβαλεότιηαποσαφήνισητωνυποχρεώσεων τουενοικιαστήπρος 35 τους ιδιοκτήτες μετηδικαστικήαπόφασηπουεκδόθηκε, διαφορο ποιείτη φύσητηςαπαίτησηςτων ιδιοκτητών εναντίοντουεγγυητή, ώστεναδημιουργείταινέαδικαιοδοτικήβάσηγιατηδιεκδίκησητης. Εξυπακούεταιαπότηνεισήγηση αυτήότιηδικαστική απόφαση δη μιούργησε νέαβάσηαγωγήςεναντίοντουεγγυητήγιατηνανάκτηση 40 των οφειλομένων απότον ενοικιαστή. Δε συμφωνούμε. Η δικα στικήαπόφαση,ούτεδημιούργησενέο αγώγιμοδικαίωμαυπέρτων 593 Πικής,Α. Cedrus Estates Ltd v. Πισσαρίδη
(1994)ιδιοκτητών, ούτε το αποτέλεσμα της δημιουργεί οποιαδήποτε δέ σμευση γιατον εγγυητήωςπροςτα αποφασισθέντα. Ηπαρούσαυπόθεσηδιακρίνεται απότηνPapageorghiou(ανω τέρω), όπου η αγωγή ενώπιον του ΕπαρχιακούΔικαστηρίου είχε ανεξάρτητη βάσηαπότην ενοικίαση καιτο αγώγιμο δικαίωμαπου 5 επικαλείτο η ιδιοκτήτρια εταιρεία [επέμβαση (trespass to land) και οχληρία], ήτανάσχετο μετην ενοικίαση. Τοαγώγιμοδικαίωμαδεν εκπορευόταν από την ενοικίαση. Το γεγονός ότι ησύμβαση εγγύησης συνιστά συμφωνία ξεχωρι στήαπότο αντικείμενο της εγγύησης, την ενοικίαση,δε μεταβάλλει 10 τα δεδομένα ως προς τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Η δικαιοδοσίατου,όπωςέχουμε εξηγήσει,εκτείνεται σε κάθεθέμαπου εκπηγάζει, όπωςκαιηεγγύησησ' αυτήτηνυπό θεση,από την ενοικίαση. Ηέφεση απορρίπτεταιμεέξοδα. 15 Ηέφεσηαπορρίπτεταιμεέξο δα. 594