clr/1994/1994_4_233.pdf

(1)του περί Πολεοδομίας και ΧωροταξίαςΝόμου τον 1972 (Ν.90/72) (όπως αντικαταστάθηκεμε τοΆρθρο5 τονΝ. 7/90)— Εννοιατον όρου "ου­ σιώδηςπαράγοντας"στοΑρθροαυτό—Ο "παράγοντας"πρέπειναείvat σχετικόςμετονςσκοπούςτουΝόμου — Οόροςδεν επιδέχεταιευ­ ρείαερμηνεία— ΗδημοσίευσηΓνωστοποίησης ήΔιατάγματος Απαλ­ λοτρίωσης ήΕπίταξης, δεν μπορεί να αποτελέσειλόγο για απόρριψη) αίτησηςγια έκδοσηΠολεοδομικήςάδειας. Οι αιτητέςαρ.2έως 10,πουήτανεγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες τουτε­ μαχίου276 στην τοποθεσία Αλμυρίδια στην Παλλουριώτισσα, καθώς καιηαιτήτριααρ. 1,πουείχε αγοράσει μεσυμφωνία αντιπαροχήςτο 80%τουωφέλιμου εμβαδούαπότιςκατοικίεςπουθαανεγείροντο στο ενλόγωτεμάχιο,προσέβαλανμετηνπροσφυγήτους,τηναπόρριψητου αιτήματοςτους για έκδοση πολεοδομικής άδειαςγιατην ανέγερση 15 κατοικιών στο πιο πάνωτεμάχιο, με την αιτιολογία ότι τοδικαίωμα ανάπτυξηςτουενλόγωτεμαχίουαμφισβητείτολόγωτης δημοσίευσης Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης καιΔιατάγματοςΕπίταξης. Οκαθ' ουηαίτησηπρόβαλεπροδικαστικήένσταση ότι η αιτήτρια αρ.1 δενείχε έννομο συμφέρον προσβολής τηςαπόρριψηςτης αίτησης γιαπολεοδομικήάδεια,γιατίδενήτανιδιοκτήτριατουτεμαχίουκαιως εκ τούτου δεν είχε δικαίωμα να υποβάλει αίτηση για πολεοδομική 233 Tofarco Ltd κ.ά. v.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)άδεια. ΤοΑνώτατο Δικαστήριο,ακυρώνονταςτηνεπίδικηαπόφαση, απο­ φάσισε ότι: 5

(1)Ο δικαιούχος συμβατικών δικαιωμάτων πάνω σε ξένη ακίνητη ιδιοκτησία, θεωρείται ότι έχει το απαραίτητο έννομο συμφέρον ώστενανομιμοποιείται στην προσβολή,κάτωαπότο Αρθρο 146 τουΣυντάγματος,διοικητικήςπράξης,απόφασηςήπαράλειψηςη οποίααφοράτηνενλόγωακίνητη ιδιοκτησίακαιηοποίαεπηρεά- 10 ζειδυσμενώς τηνάσκησητωνσυμβατικώνδικαιωμάτωντουπάνω σ'αυτή. Στην υπό κρίση υπόθεση,σύμφωνα με το Αρθρο 28

(1)του περί ΠολεοδομίαςκαιΧωροταξίας Νόμου 1972 (Ν. 90/72),όπωςίσχυε 15 κατά τον ουσιώδη χρόνο, η αιτηθείσα πολεοδομική άδεια είναι πραγματοπαγής,όπωςοι άδειες οικοδομής και διαχωρισμού.Το γεγονός δε ότι η Εταιρεία,εφόσον δεν είναι εγγεγραμμένη ιδιο­ κτήτρια τουυπό ανάπτυξηακινήτου,δεν μπορούσε να υποβάλει αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας,λόγω της πρόνοιας του 20 Κανονισμού 21

(1)τωνΠερίΠολεοδομίαςκαιΧωροταξίας (Αιτή­ σεις και Ιεραρχικές Προσφυγές) Κανονισμών (ΚΔΠ 55/90)δεν έχει οποιαδήποτεσημασία, εφόσον σε δυοαυθεντίες,οι αιτήσεις στην αρμόδια Αρχή είχαν υποβληθεί από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτεςκαιόχιτουςπροσφεύγοντες,χωρίςαυτόνακαθιστάτις 25 προσφυγές τους απαράδεκτεςγιαέλλειψη έννομου συμφέροντος. Εν όψει των πιο πάνω,κρίνεται ότι η Εταιρεία νομιμοποιείται στην καταχώρησητηςπαρούσαςπροσφυγής,οδε ισχυρισμός του Δήμουπερί τουαντιθέτου, απορρίπτεταιωςαβάσιμος. 30

(2)Ως προςτην ουσίατηςπροσφυγής,τοκρίσιμο ερώτημαπουπρέ­ πει να απαντηθεί είναι κατάπόσο ηδημοσίευση Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης καιδιατάγματοςΕπίταξηςείναιπαράγοντεςπου μπορούσαννόμιμαναληφθούνυπόψηαπότοΔήμογιατηναπόρ- 35 ρίψη της αίτησης των αιτητών, μέσα στα πλαίσια του Αρθρου 26

(1)του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, όπως αντικαταστάθηκεμετο Αρθρο5 τουπερί Πολεοδομίαςκαι Χωροταξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 1990 (Ν. 7/90), το οποίο περιέχει τηνακόλουθηπρόνοιααναφορικά μετηλήψη πο- 40 λεοδομικήςαπόφασης: "26

(1)Γιανακαταλήξεισεπολεοδομικήαπόφασηδυνάμειτου παρόντος Νόμου,η Πολεοδομική Αρχήλαμβάνει υπόψη τις 234 4Α.Α.Δ. Tofarco Ltdκ.ά. v.Δήμου Λευκωσίας πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου αναπτύ­ ξεωςκαθώςκαιοποιοδήποτεάλλοουσκόδηπαράγοντα." 5 10 15 20 25 30 35 40 ΓιατουςσκοπούςτουΑρθρου 26

(1)τουΝόμουδενυπάρχει διάκρίση μεταξύτηςδημοσίευσης Γνωστοποίησης Απαλλοτριώσεως καιΔιατάγματοςΑπαλλοτριώσεως ακίνητης ιδιοκτησίαςαναφο­ ρικάμετηνανάπτυξητηςοποίαςείχευποβληθείαίτησηγια έκδο­ σηπολεοδομικής άδειας,εφόσον,ούτετο έναούτετοάλλο,απο­ τελούνπαράγοντατονοποίοη ΠολεοδομικήΑρχή μπορείναεπικαλεστεί γιανααπορρίψειτηναίτηση. Η άρνηση του Δήμου να χορηγήσει την αιτούμενη πολεοδομική άδειασυνιστάεπέμβασηστηνάσκησηαπότουςαιτητέςτουδικαι­ ώματοςκατοχήςκαινομήςτηςπεριουσίαςτους,όπωςείχεσυμβεί καισεάλλεςπεριπτώσεις άρνησηςχορήγησηςάδειαςοικοδομήςή πιστοποιητικούέγκρισης.

(3)Στηνπαρούσαυπόθεσηυπάρχει,πρόσθετοςαυτοτελήςλόγοςγια τον οποίο ο Δήμος δεν έπρεπε ναλάβει υπόψητου τηνύπαρξη τηςΓνωστοποίησης Απαλλοτριώσεως καιτουΔιατάγματοςΕπιτάξεωςτης επίδικηςιδιοκτησίας. Ηισχύς τουεπίδικου Διατάγ­ ματος Επιτάξεωςήτανγιαέναχρόνο από 10/5/1991(μπορούσε, βέβαια,ναπαραταθείγιαάλλαδυοχρόνια),η δεισχύςτηςπολε­ οδομικήςάδειας,σύμφωναμετοΑρθρο28τουΝόμου, είναιπάντοτετριετούςδιάρκειας (μπορείναπαραταθείπριντηλήξη της απόχρόνο σεχρόνο).Ούτεηδημοσίευση Διατάγματος Επιτάξε­ ως της επίδικης περιουσίας,ηοποία συνιστά μέτρο πολύπρο­ σωρινό, ούτε ηδημοσίευση της Γνωστοποίησης Απαλλοτριώσε­ ως, αποτελούν "ουσιώδη παράγοντα" μέσα στην έννοια του όρου, όπως αυτός χρησιμοποιείται στο κείμενο του Αρθρου 26

(1)του Νόμου. Ο παράγων εμπίπτει μέσα στην έννοια του όρου "ουσιώδης παράγων" του Αρθρου 26

(1),μόνο στις περι­ πτώσεις που είναι σχετικός, κατάκάποιοτρόπο,με την εξυπη­ ρέτηση των σκοπών του Νόμουκαιδεν είναι ξένος προς ταθέματαΠολεοδομίας,Χωροταξίας και Ανάπτυξης ακίνητηςιδιο­ κτησίας,πουαποτελούντοαντικείμενοτωνπρονοιώντουενλό­ γω Νόμου. Ηύπαρξητου επίδικουΔιατάγματοςΕπιτάξεως,με το οποίο παρέχεταιπροσωρινά στην Επιτάσσουσα Αρχήτο δι­ καίωμα να αναλάβει κατοχή της επίδικης περιουσίας, δεν έχει οποιαδήποτεσχέσημε τις πρόνοιες ήτουςσκοπούς τουΝόμου καιδενσυνιστά,ωςεκτούτου,"ουσιώδη παράγοντα"μέσαστην έννοια του Αρθρου 26

(1). Δεν θαπρέπει,ναδοθεί ευρείαερμη­ νεία στον όρο "ουσιώδη παράγοντα"στο κείμενο του Αρθρου 26

(1),κατάτρόποπουναδιευρύνονταιοιπαράγοντεςπουηΠο- 235 Tofarco Ltd«.ά.v.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)λεοδομική Αρχή μπορεί ναλάβει υπόψητηςγια να περιορίσει τηνάσκησηαπότονκύριο ακίνητης ιδιοκτησίας τωνδικαιωμά­ των του όπως αυτά κατοχυρώνονται μετοΑρθρο23.1 τουΣυ­ ντάγματος. 5 Ενόψειτωνπω πάνω,τοΔικαστήριοκατέληξεστοσυμπέρασμα ότι ηεπίδικηαπόφασηπάσχειγιατολόγοότι κατάτηλήψη της, ο Καθ* ουηΑίτησηΔήμος είχε επηρεαστεί αποκλειστικάαπό παράγοντες,τουςοποίουςόφειλεναμηνείχελάβειυπόψη.Κα­ τά συνέπεια, ηεπίδικηαπόφασηπρέπει ναακυρωθεί ώστε να 10 δοθεί στοΔήμο ηευκαιρίαναεξετάσειτηναίτησητωναιτητών, στηνουσίατης,καιναασκήσειεπίτουπροκειμένουτιςεξουσίες του σύμφωνα μετοΝόμο. //προσφυγήεπιτυγχάνειχωρίςέξοδα. 15 Αναφερόμενεςυποθέσεις: Nicolaides v.ImprovementBoardofAyia Napa

(1987)3 C.L.R. 1485, 20 Ζακχαίοςv.ΔήμουΑραδίππον

(1993)4ΑΛΛ. 456, MichaelTheodossiou Co. Ltdv. MunicipalityofLimassol

(1975)3C.L.R. 195, 25 Ineophilou v.ImprovementBoardof Yermasoyia

(1985)3C.LR. 2016, Aspri v.Republic4R.S.CC.

1. Προσφυγή. 30 Πςχκκρυγήεναντίον τηςαπόφασηςτου καθ'ουηαίτηση Δήμου μ£ την οποία απορρίφθηκε αίτημα τατν αιτητών για πολεοδομική άδεια γιατηνανέγερση 15κατοικιών στοτεμάχιο τους μεαριθμό 276, Φύλλο/Σχέδιο ΧΧΙ/55Ε.1 στην τοποθεσία Αλμυρίδια, στην 35 Πολλουριώτι^σα. Γ.Αγαπίου, για τους Αιτητές, Κ. Μιχαηλώης, γιατον Καθ'ου ηαίτηση. 40 Cur. adv.vult. ΠΟΓΙΑΤΖΗΣ,Δ.: Μετηνπροσφυγήαυτήομοδικοΰν δέκαΑιτη236 4 ΑΛΛ. 5 10 15 20 Tofarco Ltd κ.ά.v. ΔήμουΛευκωσίας Πογιατζής, Δ. τές. OLΑιτητέςαρ.2 μέχρι 10(εφεξής οι"Ιδιοκτήτες"),είναιοιεγ­ γεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τεμαχίου 276, Φύλλο/Σχέδιο ΧΧΙ/55 Ε.1,στην τοποθεσίαΑλμυρίδια, στην Παλλουριώτισσα,Λευκωσία, τοοποίοδιαχωρίστηκε σε 15οικόπεδα. Δυνάμει συμφωνίαςαντιπαροχής,ημερομηνίας26/3/1991,ηοποίακατατέθηκεστοΚτηματο­ λόγιο, η Αιτήτρια αρ. 1(εφεξής η "Εταιρεία") αγόρασε απότους ιδιοκτήτεςτο80%τουωφέλιμου εμβαδού απότιςκατοικίεςπουθα ανεγερθούν στοενλόγωτεμάχιο. Στις 10/5/1991 δημοσιεύτηκε στο 3ον Παράρτημα, Μέρος 11(A),της επίσημης εφημερίδας της Δημοκρατίας με αρ.2601, η υπ' αριθμό 743 Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης της πιο πάνω ιδιοκτησίας, καθώς και το υπ' αριθμό 757 Διάταγμα Επίταξης της,γιατους σκοπούςτωνστεγαστικών αναγκώντουΠανεπιστημίου τηςΚύπρου. Στις24/5/1991, οι ιδιοκτήτεςκαιηΕταιρείαυπέβαλανκοινή αί­ τησηγιαπολεοδομικήάδειαγιατηνανέγερση 15κατοικιώνστοπιο πάνωτεμάχιο. Σ' απάντηση,οΚαθ'ουηΑίτησηΔήμοςΛευκωσίας (εφεξήςο"Δήμος),μέσωτουΔημοτικού Μηχανικού,απέστειλε σ'όλουςτουςΑιτητέςτηνακόλουθηεπιστολή,ημερομηνίας 10/7/1991: "ΘΕΜΑ:Οικοδομικήανάπτυξηστοτεμάχιο276, Φ/ΣΥ.XXI55 Ε.1,ΕνορίαΠαναγίας 25 Έχωοδηγίεςνασαςπληροφορήσωότιηεξέτασητηςαίτησηςγια εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας δεν μπορεί να προχωρήσει, γιατί, λόγω της δημοσίευσης διατάγματοςαπαλλοτρίωσης και επίταξης,τοδικαίωμαανάπτυξηςτουτεμαχίουαμφισβητείται." 30 Εναντίοντηςαπόφασηςηοποίαπεριέχεται στην πιοπάνω επι­ στολή τουΔήμου,στρέφεται ηπαρούσαπροσφυγήηοποίαβασίζε­ ταισταπιοκάτωνομικάσημεία: 35 40 "
2. Η προσβαλλόμενη πράξη και/ή απόφαση είναι αντίθετη προς τοΝόμοκαιτο Σύνταγμα.
3. Η προσβαλλόμενη πράξη είναι προϊόν πλάνης περί τα πράγματακαιτοΝόμο.
4. Η προσβαλλόμενη πράξη έχει ληφθεί κατά κατάχρηση και/ήυπέρβασηεξουσίας.
5. Ηπροσβαλλόμενη πράξηείναιπροϊόνκακήςάσκησηςδια­ κριτικής εξουσίας και/ήυπέρβασηςτων άκρωνορίων της.
6. Η προσβαλλόμενη πράξη είναι αναιτιολόγητη και/ήηαι­ τιολογίατηςείναιπαράνομηκαι/ή αυθαίρετη και/ήλανθα237 Πογιατζής,Δ. Tofarco Ltd κ.ό.ν.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)σμένη." Πρίνπροχωρήσωστηνεξέτασητωνπιοπάνωλόγων ακύρωσης της επίδικης απόφασης,επιβάλλεται να εξετάσω, στο παρόνστά­ διο,τον ισχυρισμό ότιη Εταιρείαδενέχειέννομοσυμφέρον καιδε 5 νομιμοποιείται στην καταχώρησητης προσφυγής,ο οποίοςπρο­ βλήθηκεστηγραπτήαγόρευσητουευπαίδευτουδικηγόρουτουΔή­ μου. Η εισήγησητουΔήμουεπίτουπροκειμένουείναιότι,εφόσον ηΕταιρείαδεν είναι ιδιοκτήτριατουεπίδικουακινήτουούτεμπο­ ρούσε να υποβάλει αίτηση για πολεοδομική άδεια, σύμφωνα με 10 τον Καν.2

(1)* των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αιτήσεις και ΙεραρχικέςΠροσφυγές)Κανονισμών του 1990,(Κ.Δ.Π.55/90), στερείται του απαραίτητου έννομου συμφέροντος και δε νομιμο­ ποιείται,ως εκτούτου,στηνπροσβολή της επίδικης απόφασης. 15 Σύμφωναμετηνομολογία μας,οδικαιούχοςσυμβατικώνδικαι­ ωμάτωνπάνωσεξένηακίνητηιδιοκτησίαθεωρείταιότιέχειτοαπα­ ραίτητο έννομο συμφέρον ώστενανομιμοποιείται στηνπροσβολή, κάτωαπότοάρθρο 146τουΣυντάγματος,διοικητικήςπράξης,από­ φασηςήπαράλειψηςηοποίααφοράτηνενλόγωακίνητηιδιοκτησία 20 και η οποία επηρεάζει δυσμενώς την άσκηση των συμβατικών δι­ καιωμάτων τουπάνωσ' αυτή.Παράδειγμαεφαρμογήςτηςπιοπά­ νωαρχήςπροσφέρειηυπόθεσηKyprosNicolaidesνImprovement Boardof Avia Napa

(1987)3C.L.R. 1485, στην οποίαοπροσφεύ­ γων ήταν ενοικιαστής του επίδικου ακινήτου δυνάμει συμβάσεως 25 μισθώσεως ηοποίαδενείχεεγγραφείστο Κτηματολόγιο,σύμφωνα με το άρθρο 65Β του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγ­ γραφή και Εκτίμησις) Νόμου,Κεφ.224, όπως έχει τροποποιηθεί, παράτογεγονός ότι πληρούσε τιςπροϋποθέσειςτουΝόμουγιανα εγγραφεί. Μεβάσητουςόρουςτηςενλόγωσύμβασης,οι ιδιοκτήτες 30 τουακινήτουείχανπαραχωρήσειστον προσφεύγοντατο δικαίωμα ναπροβείσετουριστικήκαιοικιστικήανάπτυξητουακινήτουσύμ­ φωνα μεδικάτουαρχιτεκτονικάσχέδια. Αναφορικά μ£ τηνενλό­ γωανάπτυξη,οιιδιοκτήτεςυπέβαλαναίτησηστηναρμοδίαΑρχή,εκ μέρους τουπροσφεύγοντα,γιαέκδοση της αναγκαίαςάδειαςοίκο- 35 δομήςτηνοποίαηαρμόδιαΑρχήαρνήθηκεναεκδώσει. Οενοικια­ στής προσέβαλε τηνενλόγωάρνηση. Η αρμόδιαΑρχή ισχυρίστηκε \ ότι, ο ενοικιαστής εστερείτο του απαραίτητουέννομου συμφέρο­ ντος.Οισχυρισμός αυτόςαπορρίφθηκεαπότοΔικαστήριοωςαβά*2

(1)Η αίτησηγιαχορήγησηπολεοδομικήςάδειας υποβάλλεταιστηνΠολεο­ δομική Αρχήσε τέσσερα αντίτυπακατά τον τύπο που εκάστοτε καθορίζεται ,, > από τον Υπουργό και υπογράφεται απότον ιδιοκτήτητης ακίνητης ιδιοκτη­ σίας ήτον εξουσιοδοτημένο αντιπρόσωπο του. 238 4 Α.Α.Δ. Tofarco Ltd κ.ά. v. Δήμου Λευκωσίας Πογιατζής, Δ. σιμός. 5 10 15 20 25 Σχετική μετο επίδικοθέμα είναι και ηυπόθεσηΑνδρέαςΖακχαίοςνάήμονΑραδύπζον(\993) 4Α.Α.Δ.456 στηνοποίαοαγοραστηςακινήτου,οοποίοςθακαθίστατοιδιοκτήτης μετάτηνεξόφλη­ ση του τιμήματος πωλήσεως που είχε συμφωνηθεί, καταχώρησε προσφυγήεναντίοντηςάρνησηςτουΔήμουΑραδίππουναεκδώσει άδειαδιαχωρισμούτουακινήτουσεοικόπεδα,σύμφωναμεαίτηση πουείχευποβάλει ο πωλητής και ιδιοκτήτης τουακινήτουγιαλογαριασμό του αγοραστή. Ο Δήμος Αραδίππου ισχυρίστηκε ότι ο αγοραστήςτουακινήτουδενομιμοποιείταιστηνκαταχώρησητέτοι­ αςπροσφυγής.Το Δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό μετην πιο κάτωαιτιολογία: "Οι άδειεςδιαχωρισμού όπωςκαιοι άδειεςοικοδομής είναι πραγματοπαγείς(inrem)καιόχι προσωποπαγείς(in personam). (Βλέπε Lordos & Anastassiades and another v. TheDistrict Officer of Limassoland another

(1976)2 C.L.R. 145. Επίσης Nakis BondedWarehouseLtd v. TheMunicipalCommitteeof Larnaca

(1985)3C.L.R. 1179,καιΜαρονλλαΛ. ΜανρονικόλαΙωαννίδονκ.ά.ν. Δημοκρατίας

(1991)4Α.Α.Δ. 2641. Κατάσυνέπεια μεταφέρονταιαυτόματα με τη μεταβίβασηιδιο­ κτησίαςτηςγης στο νέο ιδιοκτήτημιακαισυνδέονται άμεσα μετο ακίνητοτοίδιο. Στην υπόθεση Τροοδία ίωνά Αριστοδήμου ν.Δημοκρατίας,

(1992)4 Α.ΑΛ. 2498αναφέρονταιταακόλουθασεσχέσημετοέν­ νομο συμφέρον. 30 35 40 'Το συμφέρον πρέπει να είναι έννομο, άμεσο,προσωπικό, ενεστώςκαισυγκεκριμένο. Έλλειψη εννόμουσυμφέροντος κα­ θιστά την προσφυγή απαράδεκτη. [Βλ., μεταξύ άλλων, Kritiotis v. Municipality of Paphos and Others

(1986)3 C.L.R.322· Papaleontiou v. E.S.C.

(1987)3 C.L.R. 1341.] Ο αιτητής πρέπειναυφίσταταιβλάβημεορισμένηιδιότητα, που αναγνωρίζεται από τους Κανόνες του Δικαίου, δηλαδή να υπάρχειμιαειδικήέννομησχέσηαυτούμετην προσβαλλόμενη πράξη. Τοσυμφέρον δεν είναιταυτόσημο μεδικαίωμα. Η έννοιατουσυμφέροντος, στην περίπτωσητηςάσκησηςτης αίτη­ σης ακύρωσης, είναι ευρύτερη απότην έννοια τουδικαιώμα­ τος,τοοποίο αναγνωρίζεταιαπότους Κανόνες του Διοικητι­ κούΔικαίουκαιπαρέχει αξίωσηγιαμιαπαροχήήπαράλειψη από έναδημόσιο νομικό πρόσωπο. Τοέννομο συμφέρον αφο239 Πογιατζής, Δ. Tofarco Ltd κ.ά.ν.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)ρά κάθε νομική ήπραγματικήκατάστασηπου αναγνωρίζεται απότοδίκαιο,απότηνοποίαοαιτητής, βάσει ενός ειδικούδε­ σμού,αντλεί ωφέλεια,η οποία θίγεται αμέσως ήεμμέσως από την προσβαλλόμενη πράξηήπαράλειψη,δηλαδή μεταβλήθηκε ή δεν ρυθμίστηκε, με συνέπεια την πρόκληση υλικής ήηθικής 5 βλάβης σ' αυτόν. (Βλ. Επ.Σπηλιωτόπουλου - "Εγχειρίδιο Δικοικητικού Δικαίου" - Πέμπτη Έκδοση, παράγραφος 456, σελ.432-433- Θ.Τσάτσου - "ΗΑίτησιςακυρώσεως ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας", Τρίτη Έκδοση,σελ. 30καιεπέκεινα και,ειδικά,παράγραφο 15 σελ. 44-45.)' 10 Επίσης στην Υπόθεση Αρ. 770/1957του Συμβουλίου της Επι­ κρατείαςθεωρήθηκε ότι άτομοπουυπέγραψεσυμφωνίααγοραπω­ λησίας διαμερίσματος της ομόρου πολυκατοικίας είχεέννομο συμ­ φέρον εναντίον ανοικοδόμησης ως αποτέλεσμα της οποίας εκαλύ- 15 πτετοενμέρειοφωταγωγόςτης.Αναφέρονται σ' αυτήνταακόλου­ θα σχετικά: 'Επειδή, ως προκύπτει εκ των στοιχείων του φακέλου, ηαι­ τούσα έχει συνάψει προσύμφωνον περί αγο- 20 ράς παρά τούτων διαμερίσματος επί του β' ορόφου ομόρου πολυκατοικίας καταβάλλουσα μερικώς το τίμημα, ούτινος διαμερίσματος ο φωταγωγός καλύπτεται εν μέρει τουλάχι­ στον εκ της ανεγερθησομένης οικοδομής, εφ' όσον αύτηθέλει εκταθή, συμφώνως προς την άδειαν, επί ολοκλήρου της επι- 25 φανείαςτουοικοπέδου. Εκτούτωνκαιμόνων δικαιολογείται έννομον συμφέρον αυτής προς ακύρωσιν αδείας, ουδαμώς δ' απητείτοούτε να έχη καταστήήδηαύτηκυρίαούτε νακέκτη­ ται δουλείαν φωτός και αέρος, κατάτας διατάξεις τουΑστι­ κούΚωδικός ήνααναγνωρίζηταιειςαυτήντοιαύτηνδουλεία 30 κατά τον Γ.Ο.Κ.,διότι προς θεμελίωσιν του εννόμου συμφέ­ ροντος τηςαρκείηρηθείσαενοχική σχέσιςκαιτογεγονός ότι, διά της ανεγέρσεως της οικοδομής, ως επιτρέπει ταύτην η άδεια, θέλει υποστή η αιτούσα βλάβην εκ της καλύψεως του φωταγωγού του διαμερίσματος αυτής.' 35 Στην πιο κάτωυπόθεση ταδικαιώματατρίτων σε ακίνητηιδιο­ κτησίαθεωρήθηκανότιπρόσδιδανσ' αυτούςτοαπαραίτητοέννομο συμφέρον. Nicolaidesv.Improvement Boardof Ay. Napa

(1987)3 C.L.R.1485,οτησελίδα 1489 (ενοικιαστές). 40 Συνεπώςενόψειτωνπιοπάνω,έχωκαταλήξειστο συμπέρα­ σμα ότι ο αιτητής νομιμοποιείται νακαταχωρίσει τηνπαρούσα προσφυγή." 240 4Α.Α.Δ. 5 10 15 20 25 30 Tofarco Ltdκ.ά. v.ΔήμουΛευκωσίας Πογιατξής,Δ. Στην υπόκρίσηυπόθεση,σύμφωνα με το άρθρο28

(1)* του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου 1972 (Ν.90/72),όπως ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο, η αιτηθείσα πολεοδομική άδεια είναι πραγματοπαγής,όπωςοιάδειεςοικοδομήςκαιδιαχωρισμού. Τογεγονός δε ότι η Εταιρεία,εφόσο δεν είναι εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια τουυπό ανάπτυξηακινήτου,δεν μπορούσε να υποβάλει αίτησηγια έκδοση πολεοδομικής άδειας,λόγω της πρόνοιας του Κανονισμού 21

(1)(ανωτέρω), δεν έχει οποιαδήποτε σημασία, εφόσο και στις προαναφερθείσεςδυο αυθεντίες,οι αιτήσεις στην αρμόδιαΑρχήείχαν υποβληθεί από τους εγγεγραμμένους ιδιοκτήτες και όχι τους προσφεύγοντες,χωρίς αυτόνακαθιστάτις προσφυγές τους απαρά­ δεκτεςγιαέλλειψηέννομου συμφέροντος. Ενόψειτωνπιοπάνωκρίνω ότιηΕταιρείανομιμοποιείται στην καταχώρησητηςπαρούσαςπροσφυγής,ο δε ισχυρισμός του Δήμου περί του αντιθέτουαπορρίπτεταιωςαβάσιμος. Ως προςτηνουσίατηςπροσφυγής,τοκρίσιμο ερώτημαπουπρέ­ πει να απαντηθεί είναι κατά πόσο η δημοσίευση Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης και Διατάγματος Επίταξης είναι παράγοντες που μπορούσαν νόμιμα να ληφθούν υπόψη απότο Δήμο για την απόρ­ ριψητης αίτησης των Αιτητών, μέσα στα πλαίσιατου άρθρου 26

(1)τουπερίΠολεοδομίαςκαιΧωροταξίαςΝόμουτου 1972,όπωςαντι­ καταστάθηκε μετοάρθρο5του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Τροποποιητικού)Νόμου του 1990 (Ν. 7/90),το οποίο περιέχει την ακόλουθηπρόνοιααναφορικάμετηλήψηπολεοδομικής απόφασης: "26

(1)Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφασηδυνάμει του παρόντοςΝόμου,ηΠολεοδομικήΑρχήλαμβάνειυπόψητιςπρόνοιες τουεφαρμοστέουστηνπερίπτωσησχεδίου αναπτύξεωςκα­ θώς καιοποιοδήποτεάλλο ουσιώδη παράγοντα." *28

(1)ΑνευεπηρεασμούτωνδιατάξεωντουπαθόντοςΜέρουςωςπροςτηνανάκλησιν ή τροποποίησιν πολεοδομικής αδείας,πάσαχοςήγησις πολεοδομικής αδείαςπροςαναπτυξινακινήτουιδιοκτησίαςενεργείπροςόφελοςτηςακινήτου ιδιοκτησίαςκαιαπάντωντωνκατάκαιρούςεχόντωνεναυτή συμφέρονπροσώ­ πων, εκτόςκαθ'ηνέκτασινάλλως προβλέπειηάδεια. Νοείταιότιη ούτωχορηγούμενηπολεοδομικήάδειαλήγεικαιστερείταικύ­ ρουςκατόπιντηςπαρελεύσεωςχρονικούδιαστήματοςτριώνετώναπό της ημερομηνίαςτης ειδοποιήσεως περί της χορηγήσεως αυτήςήτοιούτου μακροτέρουχρονικούδιαστήματοςοίονήθελενορισθή εντη ρηθείση ειδοποιή­ σει,εκτόςεάνεντόςτουρηθεντοςτριετούςή,αναλόγωςτηςπεριπτώσεως,μακροτέοουχρονικούδιαστήματοςη ανάπτυξιςουσιαστικώςήρξατο και τελή υπόενεργόνεκτέλεσινκατάτονχρόνονότεηάδειαέδειναλήξη. 241 Πογιατζής, Δ. Tofarco Ltd κ.ά.ν.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)Στην επίδικη,βέβαια,απόφασηγίνεται αναφοράστην ύπαρξη Διατάγματοςκαιόχι Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης τηςεπίδικης περιουσίας. Αν και η λανθασμένη αναφοράσε Διάταγμααντί σε Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης μαρτυρά την ύπαρξηπλάνης του Δήμου ωςπροςτηφύσητουπαράγοντα αυτού,εντούτοις,γιατους 5 λόγους που θα διαφανούναπό όσα θα αναφέρωστη συνέχεια, η πλάνηδεν αφοράουσιώδες γεγονός,ώστεναοδηγεί απόμόνητης τηνεπίδικηαπόφασησεακύρωση. Πρόνοιες σχετικές με τηχορήγηση πολεοδομικής άδειαςπεριέ- 10 χονταισταάρθρα21,20 και25

(1)τουΝόμου. Τοάρθρο21απαγο­ ρεύει την έναρξη οποιασδήποτε ανάπτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας εκτός αν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδειααπότην Πολεοδομική Αρχή,πουναεξουσιοδοτεί τησυγκεκριμένηανάπτυξη. Σύμφωναδε μετοάρθρο20,"ανάπτυξη"ακίνητηςιδιοκτησίαςπεριλαμβάνειτην 15 εκτέλεσηοικοδομικώνεργασιώνπάνωσ' αυτή. Τέλος,τοάρθρο25 προνοεί ότι ηΠολεοδομική Αρχήμπορεί να αρνηθεί τη χορήγηση πολεοδομικής άδειαςγια οποιαδήποτεαιτούμενη ανάπτυξη, ήνα χορηγήσει άδειαείτεχωρίς όρουςείτεμεόρους. 20 Γιατουςσκοπούςτουάρθρου26

(1)τουΝόμουδενυπάρχειδιά­ κριση μεταξύ της δημοσίευσης Γνωστοποίησης Απαλλοτριώσεως καιΔιατάγματοςΑπαλλοτριώσεως ακίνητηςιδιοκτησίαςαναφορι­ κά με την ανάπτυξητης οποίαςείχε υποβληθεί αίτησηγια έκδοση πολεοδομικής άδειας,εφόσο,κατάτηγνώμη μου,ούτετοέναούτε 25 το άλλο αποτελούν παράγοντα τον οποίο η Πολεοδομική Αρχή μπορεί ναεπικαλεστεί γιανααπορρίψειτηναίτηση. Η άποψημου αυτήυποστηρίζεται απότιςπιοκάτωαυθεντίες: Στα Πορίσματα Νομολογίας του Συμβουλίου Επικρατείας, 30 1929-1959, αναφέρονταιταεξήςστη σ,175: "Είναι, εξ άλλου, παράνομος ηάρνησις χορηγήσεως αδείας οικοδομήςεπίτωλόγωότιτοοικόπεδον είναιαπαλλοτριωτέον, χωρίς ναγίνηάμαδεκτόν,ότιεπραγματοποιήθηηαπαλλοτρίω- 35 σις ήότι δενέτρεξαναιπροθεσμίαιτου Ν.5269, της Διοικήσεως υποχρεούμενης να κινήση τηνδιαδικασίαντου Νόμουτούτου: 898

(49), 91

(50)." ΣτηνυπόθεσηMichaelTheodossiouCoLtd v. TheMunicipality 40 of Limassol

(1975)3C.L.R. 195,στην οποίαοΔήμοςΛεμεσούείχε αρνηθεί να χορηγήσει στην αιτήτριαεταιρεία άδειαοικοδομής για το λόγο ότι είχε δημοσιευθεί Γνωστοποίηση Απαλλοτριώσεως του ακινήτουαναφορικάμε το οποίο είχε υποβληθεί ηαίτησηοικοδο242 4ΑΛΛ. Tofarco Ltdκ.ά.v.ΔήμονΛευκωσίας Πογιοτζής,Δ. μής, τοΔικαστήριο ακύρωσετηνπροσβληθείσααπόφασητου Δή­ μουΛεμεσούκαιανέφερεταακόλουθαστις σσ.202-204: 5 10 15 20 25 30 35 40 "Under Article 23.4 of the Constitution, movable or immovable property or any right over or interest in such property, may be compulsorily acquired by the Republic or a Municipal Corporation and under paragraph (c) thereof,upon the payment in cash and in advance, of a just and equitable compensation to be determined,in case of disagreement, by a Civil Court. Nodoubt,whatever thepre-existing position was, same has been radically changed by the Constitutionwhichhas safeguarded therighttoproperty andhaspermittedinterference with such right, only within strictly defined conditions. The property,subject matterofanorderofacquisition,doesnotvest intheAcquiring Authority,exceptuponpaymentordepositwith the Accountant-General of thesum agreed or determinedtobe paidascompensation;theproduction of satisfactory evidenceof suchpaymentordepositissufficient authoritytotheChiefLands andSurveysOfficer of theRepublictocauseregistration ofsuch property to be made in the name of the Acquiring Authority. (Section 13of Law No. 15of 1962). Itisclearthatneithertheownership,northepossession thereof, istransferred totheAcquiring Authority by virtueofadecisionto acquireirrespective ofwhetheraNoticeoranOrderofAcquisition has been published andat no time,prior to the payment of the compensation,theAcquiring Authority cantakeovertheproperty or interfere with itsenjoyment, except totheextentpermittedby section5of theLaw. Arefusal tograntabuildingpermitconstitutesadisturbance of thepossession oftheowneroftheproperty,who,untilthepayment of the compensation,continues to exercise and have, as owner, intact therightsprescribed by law regarding possession, disposal andenjoyment. Thereis,however, alimitation to the aforesaid, namely, that the property in question shall not be destroyed or damagedatanytimebetweenthepublicationofsuchnoticeandthe completionorabandonmentof theacquisitiontowhichthe notice relates,asthecasemay be (section 19

(1)). Furthermore,that the alienationofimmovablepropertyisnotaffected byanacquisition, is borne out by section 22 of the Law which provides thatthe proceedings for acquisition are not invalidated by reason of 243 Πογιατξής,Δ. Tofarco Ltd κ.ά.ν.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)alienation,lease,etc.ofsuchproperty. Support for the proposition that no building permit may be refused until the payment of the compensation for the property under acquisition,is to befound ia theiterpretation of analogous 5 provisions of the Greek Constitution, as statedby Saripolosinhis textbook,thesystemofConstitutional Law of Greece,4thEd.,Vol. 3,atpage215: 'Αλλά το σύνταγμα προστατεύει προ παντός την νομήν 10 κατάπάσηςαφαιρέσεως ήδιαταράξεως,εφ' όσον δεν προηγήθηηκαταβολήτηςαποζημιώσεως. Ούτω π.χ. ου μόνον η κατάληψις απαγορεύεταιαλλάκαι 'η υπότης αρμοδίας αρ­ χής άρνησις αδείαςπροςοικοδομήν επίχώρου,εφ'ου απηγγέλθη απαλλοτρίωσις, δεν κατεβλήθη όμως η αποζημίωσις- 15 τοιαύτηαπαγόρευσιςτηςαρχήςαναντιρρήτωςαποτελείδιατάραξιντηςνομής τουιοιώτου',ωςπαρατηρείο Γ. Μπαλής, αυτόθι,σ.43 και44. Ίδειδίωςτηνυπ' αριθ. 1 του 1918 απόφασιν του ΑρείουΠάγουεν Έφημ.της ελλ. καιγαλλ. νομο­ λογίας',τΑΗ', 1918σ.97,καθ'ην:Έκτουάρθρου17τουσυ- 20 νταγματος σαφώς συνάγεται ότι διά μόνης της κατά τους όρους τουνόμου εκδοθείσης αποφάσεωςτηςαρμοδίαςδιοι­ κητικής αρχήςότι υπάρχει δημοσία ανάγκη προςαφαίρεσιν ωρισμένης ιδιωτικήςκυριότητος,άνευτουτέστι τουκατάνόμονπροσδιορισμού καιτηςκαταβολήςτηςοφειλομένης απο- 25 ζημιώσεως, ο εις ον ανήκει το πράγμαδεν παύει να ηιδιο­ κτήτης αυτούκαινα έχπεπομένως,καθ' οτοιούτος, ακεραίαςταςειςτονκΰριονπροσήκουσαςκατάτοννόμον εξουσίας νομής, διαθέσεως και απολαύσεως παντός είδους ωφελείας, ηνδυνατόνείνετούτο ναπαραγάγη καίπερμησυνιστώ- 30 σα αφαίρεσιν της νομής του κυρίου, ήτοι κατάληψιν του πράγματος,κωλύειουδένήττοντούτονεντη απολαύσειτων χρησιμοτήτων τουκτήματοςτου,οίονχαρακτήραφέρεικαιη άρνησις υπό του αρμοδίουνομομηχανικού χορηγίαςαδείας προς ανέγερσιν οικοδομής επί τουακινήτουαπλώςωςυπο- 35 κειμένου εις ρυμοτομίαν προς κατασκευήνοδού,ητοιαύτη ενέργεια αυτού,καθ'ον αντικείμενη εις την μνησθείσαν συνταγματικήν απαγόρευσιν και συνιστώσα κατά τον νόμον διατάραξιντηςνομής,ωςεκτούτουδεαθέμιτος ' 40 ΣτημεταγενέστερηυπόθεσηChristakisTheophilouν The ImprovementBoardof Yermasoyia

(1985)3C.L.R.2016, το Συμβούλιο ΒελτιώσεωςΓερμασόγειας είχεαπορρίψειαίτηση για έκδοσηπιστοποιητικού έγκρισης διαχωρισμού γηςσεοι244 4Α.Α.Δ. 5 10 15 20 25 30 35 40 Tofarco Ltd κ.ά.v. Δήμου Λευκωσίας Πογιατζής, Δ. κόπεδα στον οποίο είχε προβεί ο αιτητήςσύμφωναμε άδεια διαχωρισμού πουτοΣυμβούλιο τουείχε παραχωρήσεικάτω απότοάρθρο3Κεφ.

1. Ομοναδικόςλόγος πουπροβλήθη­ κεγιατηναπόρριψητηςαίτησηςήτανηδημοσίευσηΔιατάγματοςΑπαλλοτριώσεως καιΔιατάγματοςΕπιτάξεωςμέρους τηςγηςτουαιτητή. ΤοΔικαστήριοακύρωσετηνπροσβληθεί­ σα απόφαση, υιοθετώντας το σκεπτικό της υπόθεσης Theodossiou(ανωτέρω)όπωςδιατυπώνεταιστοαπόσπασμα πουέχωπαραθέσειπιοπάνω. Έκαμεεπίσης αναφοράστην υπόθεσηEvridikiAspri νRepublicA R.S.C.C.57,μειδιαίτε­ ρημνείασταόσαοτότεΠρόεδροςτουΑνωτάτουΣυνταγμα­ τικούΔικαστηρίου FORSTHOFFείχετονίσει μετοπιοκάτω απόσπασματηςαπόφασηςτου,στησ.61: 'The Court,further, cannotaccept thatthemaking of theorder of requisition would frustrate whatever rights may have been safeguardedfor Applicant undersub-paragraph (c)of paragraph 4, concerning thepayment incash andinadvance of compensation in respect of the compulsory acquisition. The sole purpose, in the opinion oftheCourt,of suchsub-paragraph (c),whenviewedinthe context of Article 23, is to ensure that a person shall not be permanently deprivedoftheownership of property, orof anyright overorinterest inproperty, priortothepayment of compensation in cash and in advance, andthis is alsotheeffect of section 13of Law 15/
2. Themerefactthatthepurpose for which a compulsory acquisition hasbeen decided uponisbeingpursued protempore by means of requisition, upon payment of compensation, cannot reasonably be saidto frustrate the saidrights of Applicant under sub-paragraph (c)of paragraph 4,becausetheownership continues tovestintheApplicant inthemeantime." Ηάρνησητου Δήμου ναχορηγήσει τηναιτούμενη πολεοδομική άδειασυνιστάεπέμβασηστηνάσκηση απότουςΑιτητές τουδικαιώ­ ματοςκατοχήςκαινομήςτηςπεριουσίαςτους,όπωςείχεσυμβεί και στιςπεριπτώσειςάρνησηςχορήγησηςάδειαςοικοδομήςήπιστοποι­ ητικούέγκρισης,στιςοποίεςέχωαναφερθεί.Κατάσυνέπεια,τοσκε­ πτικότωνπιοπάνωαυθεντιώνπρέπειναεφαρμοστεί,κατ' αναλο­ γία,καιστην υπόκρίσηυπόθεση.Όπωςκαιναέχουν όμως ταπράγματα,στην παρούσαυπόθεση υπάρχει,κατάτηνάποψημου,πρόσθετος αυτοτελής λόγος γιατον οποίοοΔήμοςδενέπρεπεναλάβειυπόψητουτηνύπαρξητηςΓνω­ στοποίησης Απαλλοτριώσεως καιτουΔιατάγματοςΕπιτάξεωςτης επίδικηςιδιοκτησίας. Η ισχύςτουεπίδικουΔιατάγματος Επιτάξε245 Πογιατξής, Δ. Tofarco Ltd κ.ά.ν.ΔήμουΛευκωσίας

(1994)ως ήτανγιαέναχρόνο από 10/5/1991(μπορούσε,βέβαια,ναπαρα­ ταθεί για άλλα δυο χρόνια),ηδε ισχΰς της πολεοδομικής άδειας, σύμφωνα μετο άρθρο28 τουΝόμου,είναιπάντοτετριετούς διάρ­ κειας (μπορείναπαραταθείπριντηλήξητηςαπόχρόνο σεχρόνο). Έχω τηγνώμη ότι ούτεηδημοσίευση ΔιατάγματοςΕπιτάξεωςτης 5 επίδικηςπεριουσίας,ηοποίασυνιστά μέτροπολύπροσωρινό,ούτε ηδημοσίευση τηςΓνωστοποίησης Απαλλοτριώσεως αποτελούν"ου­ σιώδη παράγοντα" μέσα στην έννοια τουόρου όπως αυτός χρησι­ μοποιείται στοκείμενο τουάρθρου26

(1)τουΝόμου. Πιστεύωότι, ο παράγωνεμπίπτει μέσα στην έννοια του όρου "ουσιώδης παρά- 10 γων" τουάρθρου26

(1),μόνοστις περιπτώσεις πουείναι σχετικός, κατάκάποιοτρόπο,μετηνεξυπηρέτησητωνσκοπώντουΝόμουκαι δενείναιξένοςπροςταθέματαΠολεοδομίας,ΧωροταξίαςκαιΑνά­ πτυξης ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελούν το αντικείμενο των προνοιών του εν λόγωΝόμου. Ηύπαρξητου επίδικουΔιάταγμα- 15 τοςΕπιτάξεως,μετοοποίοπαρέχεταιπροσωρινάστηνΕπιτάσσουσαΑρχή τοδικαίωμανααναλάβεικατοχήτηςεπίδικηςπεριουσίας, δενέχειοποιαδήποτεσχέσημετιςπρόνοιεςήτουςσκοπούςτουΝό­ μουκαιδενσυνιστά,ωςεκτούτου,"ουσιώδηπαράγοντα"μέσαστην έννοιατουάρθρου26

(1). Δενθαπρέπει,κατάτηγνώμη μου,ναδο- 20 θείευρείαερμηνείαστονόρο"ουσιώδηπαράγοντα"στοκείμενοτου άρθρου26

(1), κατάτρόποπουναδιευρύνονταιοιπαράγοντεςπου ηΠολεοδομική Αρχήμπορείναλάβειυπόψητηςγιανα περιορίσει τηνάσκησηαπότον κύριοακίνητηςιδιοκτησίαςτωνδικαιωμάτων τουόπωςαυτάκατοχυρώνονταιμετοάρθρο23.1 τουΣυντάγματος. 25 Ενόψει τωνπιοπάνω,έχωκαταλήξειστοσυμπέρασμαότιη επί­ δικηαπόφασηπάσχειγιατολόγοότι κατάτηλήψη της,ο Καθ'ου ηΑίτησηΔήμοςέχειεπηρεαστείαποκλειστικάαπόπαράγοντεςτους οποίουςόφειλεναμηνείχελάβειυπόψη. Κατάσυνέπεια,ηεπίδικη 30 απόφασηπρέπειναακυρωθείώστεναδοθείστοΔήμοηευκαιρίανα εξετάσει την αίτηση των Αιτητών, στην ουσία της,και να ασκήσει επίτουπροκειμένου τις εξουσίεςτουσύμφωναμετο Νόμο. Η προσφυγή επιτυγχάνει και η επίδικη απόφαση κηρύσσεται, 35 στηνολότητατης,άκυρηκαιχωρίςνομικόαποτέλεσμακάτωαπότο άρθρο 146.4 του Συντάγματος. Δεν εκδίδεταιδιαταγήωςπροςταέξοδα. Ηπροσφυγή επιτυγχάνειχωρίςέξοδα. 246