clr/1994/1994_4_991.pdf

(1)τουΠερίΑκινήτουΙδιοκτησίας (Διακατοχή,ΕγγραφήκαιΕκτίμησις)Νόμου,Κεφ.224. 991 F.W. Woolworth&Co(Cyprus)Ltdv.Δημοκρατίας«.ά.

(1994)ToΑνώτατο Δικαστήριο,απορρίπτονταςτηνπροσφυγή, αποφάσιότι: Πρινπροχωρήσει στηνεξέτασητηςαιτήσεως πάνωστηνουσία,θα ήθελεναεξετάσεικατάπόσοηπαρούσαπροσφυγήκαταχωρήθηκε 5 μέσα στον προβλεπόμενο απότο Αρθρο 146.3 του Συντάγματος χρόνο των εβδομηνταπένιε ημερών. Ηπροσφυγήκαταχωρήθηκε στις 15 Ιουνίου του 1989, ενώ ηπροσβαλλόμενη απόφαση κοινο­ ποιήθηκεστους αιτητές μετηνεπιστολήειδοποίησης ημερομηνίας 27Οκτωβρίου

1. 10 Είναι προφανές ότι η προσφυγή δεν έχει καταχωρηθεί μέσα σε εβδομηνταπέντε μέρεςαπότηνημερομηνία κατάτηνοποίαοιαιτητέςέλαβανγνώσητηςεπίδικηςαπόφασηςόπωςορίζεταιαπότο πιο πάνω Αρθρο του Συντάγματος. Παρόλο ότι το ζήτημα της 15 προθεσμία δεν έχει εγερθείαπότους καθ'ων ηαίτηση,to Δικα­ στήριο είναι υποχρεωμένο να το εξετάσει,ex proprio motu,σύμ­ φωναμετηνομολογία τουΔικαστηρίου τούτου. Στην κρινόμενη προσφυγή οι αιτητές προσέφυγαν πρώτα στο 20 ΕπαρχιακόΔικαστήριο καικαταχώρησαντηνπαρούσαπροσφυγή μετά τη λήξη της προθεσμίας των εβδομηνταπέντε ημερών και αφούπροηγήθηκεηαπόφασητουΑνωτάτου Δικαστηρίου σχετικά μετησυνταγματικότητατουσχετικούνόμου. Είναινομολογημένο ότιηπιοπάνωσυνταγματικήπρόνοιαείναιεπιτακτικήκαιπρέπει 25 να τυγχάνει εφαρμογής σεόλεςτις περιπτώσεις προς το δημόσιο συμφέρον. Τοζήτημαπουεγείρεται γιαεξέτασηείναικατάπόσοτοένδικομέ­ σο που καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας 30 αναστέλλει ήδιακόπτει τηνπιοπάνωπροθεσμία των εβδομηντα­ πέντεημερών. ΗκαταχώρισητηςαίτησηςσεαναρμόδιοΔικαστή­ ριο δεν διακόπτει την προθεσμία των εβδομηνταπέντε ημερών η οποίαπροβλέπεταιαπότηνπαράγραφο3τουΑρθρου146τουΣυ­ ντάγματος. Για το λόγο αυτόηπροσφυγή απορρίπτεταισαν εκ- 35 προθεσμη. ΤοΔικαστήριο παρέθεσε όμως καιτην άποψητου επί τηςουσίας της προσφυγής έτσι ώστε να υπάρχει το σκεπτικό σε περίπτωση πουθακριθείαπότηνΟλομέλειαότιηπιοκάτωνομικήποοσέγγι- 40 σηείναι εσφαλμένη. ΠρώτοσημείοπάνωστοοποίοκαλείταιτοΔικαστήριονααποφασίσειείναικατάπόσοοικαθ'ωνηαίτησηορθάκαινόμιμαδενέλα992 4ΑΛΛ. F.W. Woolworth&Co(Cyprus)Ltdτ.Δημοκρατίαςκ.ά. βανυπόψητημίσθωση τουακινήτουγιασκοπούς εκτίμησης. 5 Οι λόγοιγιατους οποίουςοι καθ'ωνη αίτησηδενέλαβανυπόψη τηνπιοπάνωσυμφωνίαφαίνονταιστηνέκθεσηεκτίμησης τωνκαι ανάγονταιστημηεγγραφήτηςμισθώσεως σταμητρώατουΚτημα­ τολογίου. Νομικόυπόβαθροτης σχετικής απόφασηςφαίνεται να ήταντοΑρθρο65(ΒΧ1)του Κεφ.
2. Μεβάσητηνορθήερμηνεία τουΑρθρου 65(B)

(1)ηεγγραφήτηςμισθώσεως έχεισαν συνέπεια τηνμηαπόκτησηεμπράγματουδικαιώματοςλόγωτης μίσθωσης. 10 15 20 Αυτόδενείναιτοζητούμενοστηνκρινόμενη υπόθεση. Τοθέμαεί­ ναικατάπόσοάσχεταμετηνεγγραφήτηςμισθώσεως,ένακτήματο οποίο βρίσκεται υπό μίσθωση μειονεκτεί ήόχι σε ό,τι αφορά την αξίατουκατάτηλήψητηςεπίδικηςαπόφασης. Οικαθ*ωνηαίτησηδεν έχουν κατευθύνει το νού τους προς αυτήτηνκατεύθυνση. Απλώςαγνόησαντογεγονός της μίσθωσης επειδήδενείχεεγγρα­ φεί. Ωστόσοημίσθωση αποτελούσε έναγεγονός. Η μηεγγραφή τηςδεντηςαφαιρείοποιοδήποτεπλεονέκτημα ήμειονέκτημα έχει έναντι παρόμοιου ακινήτου το οποίο δεν υπόκειται σε μίσθωση. Οι καθ' ωνηαίτησημετονααγνοήσουν τογεγονός της μίσθωσης επειδήημίσθωσηδενείχεεγγραφείσύμφωναμετοΑρθρο65(B)

(1)του Κεφ.224 καιμετοναμηνπροχωρήσουν νααποφασίσουνπε­ ρί των τυχόν επιπτώσεων της μίσθωσης πάνωστην αξίατουακι­ νήτουέχουνενεργήσεικάτωαπόπλάνηπερίτοΝόμο. 25

1. Είναινομολογιακάθεσμοθετημένο ότιηαπόφασηπουλαμβάνεται κάτωαπόνομικήπλάνηείναιάκυρη. 30
2. Αναφορικά με το κατάπόσο η επίδικη απόφαση για επιβολή δικαιωμάτων μεταβιβάσεως ήταν λογικά επιτρεπτή,το Δικαστήριο υιοθέτησε επίτουπιοπάνωνομικούθέματοςτοσκεπτικότηςυπό­ θεσης Westpark ν.ΔημοκρατίαςΛαι έκρινε ότι ηεπίδικηαπόφα­ σηήτανεύλογα επιτρεπτήστους καθ*ων ηαίτησημεβάσητουλι­ κότοοποίοείχανενώπιοντους. 35 Ηπροσφυγή απορρίπτεταιχωρίςέξοδα. Αναφερόμενεςυποθέσεις: 40 Apex Ltdv.Argyridou

(1989)1C.LR. 265, CypnisPalestinePlantationsCo.Ltd v.RepubUc

(1965)3C.LR.271, Soteriou v.Republic

(1966)3C.LR.83, 993 ι F.W.Woolworth&Co(Cyprus)Lidv.Δημοκρατίαςκ,ά.

(1994)Paschali v. Republic

(1966)3 C.L.R. 593, Λ loannouv. Republic

(1978)3 C.LR.276, 5 Leonidav.Attorney-General

(1978)3 C.LR.247, Christodoulou v. Republic

(1967)3C.LR.50, Iacovides v. Republic

(1966)3 CLJi. 191, 10 Kolokosv.Republic

(1965)3 CLR. 558, . Georghiadesv.Republic

(1982)3CLJi. 659, Makrides v.Republic

(1967)3 CLJi. 147, 15 Ieronimidesv. Republic

(1988)3 C.L.R.2657, Protopapa v.Republic

(1989)3 CLR.528, 20 Ανάκατηςv. Δημοκρατίας

(1990)3ΑΛΑ. 16, Mazmanian v.Δημοκρατίας

(1989)3ΑΛΔ. 3361, WestparkLimitedv.Δημοκρατίας

(1990)3ΑΛΛ. 915, 25 Megalemosv. Republic

(1968)3 CLR.581, Protopapa v.Republic

(1967)3 CLR.411, 30 Pappous v. Republic

(1966)3 CLR.77, Vamava v. Republic

(1968)3 CLJi.566, Christodouhdouv.Republic

(1968)3 CLR. 57, 35 Iacovidesv.Republic

(1966)3 CLR.212, Demetriou v.Republic

(1968)3 CLR.

1. 40 Προσφυγή. Προσφυγήεναντίον της απόφασης xwv καθ' orvηαίτησημε την οποία η κατά την 9.8.1988 αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας 994 4 Α.ΑΛ. F.W. Woolworth & Co (Cyprus) Ltd v. Δημοκρατίαςκ.ά. (συμπεριλαμβανομένων τωνκτιρίων) μεΑρ. Εγγραφής3807, Φ/Σχ. 54.31 Τεμ. 914, ΕνορίαΤρυπιώτηςΛευκωσία,την οποία αγόρασαν οι αιτητές δυνάμει Πωλητηρίου Εγγράφου ημερομηνίας 1.8.1988 εκτιμήθηκεαπότουςκαθ'ωνηαίτησησεΛ.Κ.1.350.000αντίσε Λ.Κ. 5 835.
2. Α. Ταλιαδώρος, για Κ. Χρυσοστομή και Αλεξάνδρου γιαΤ. Πα­ παδόπουλο,γιατουςΑιτητές. 10 Γ. Κυριακίδου, Δικηγόρος τηςΔημοκρατίας,γιατους Καθ*ων η αίτηση. Cur. adv. wit. 15 20 25 30 35 40 Α. Ν.ΛΟΪΖΟΥ, Π.: Μετηνπαρούσαπροσφυγήτηςηαιτήτρια εταιρεία,στησυνέχεια οιαιτητές, ζητάτιςακόλουθεςθεραπείες: "(α)ΔήλωσητουΔικαστηρίου ότι ηπράξηκαι/ήαπόφασητων καθ* ων ηαίτηση με αρ.φακ.Π5539/88 που κοινοποιήθηκε στους αιτητές με την επιστολή/ειδοποίηση ημερομηνίας 27.10.με την οποία η κατά την 9.8.1988 αγοραίααξία της ακίνητης περιουσίας (συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων) με Αρ. Εγγραφής 3807,Φ/Σχ.54.3.1Τεμ.914,ΕνορίαΤρυ­ πιώτης Λευκωσία,τηνοποίααγόρασανοι αιτητέςδυνάμει ΠωλητηρίουΕγγράφουημερομηνίας 1.8.1988και/ήδυνάμει Δήλωσης Μεταβίβασης ημερομηνίας 9.8.1988, εκτιμήθηκε από τους καθ' ων η αίτηση σε Λ.Κ.1.350.000 αντί σε Λ.Κ.835.000, και επιβλήθηκε στους αιτητές το ποσό των £107.000,αντίτουποσού£65.800σαντέλη εγγραφήςτίτλου τηςπω πάνωακίνητηςπεριουσίας,είναιάκυρηκαιστερεί­ ταιοποιουδήποτενόμιμουαποτελέσματος. Φ) Δήλωσητου Δικαστηρίου ότι ηπράξηκαι/ήαπόφασητων καθ'ωνηαίτησηναεπιστρέψουν και/ήηάρνησηκαι/ήη παράλειψήτουςναεπιστρέψουν τοποσότων Λ.Κ.13.200που πλήρωσαν οι αιτητές επιπλέον του ποσού των Λ.Κ.65.800 πουέπρεπεναπληρώσουνσαντέληεγγραφήςτίτλουτηςπιο πάνωακίνητηςπεριουσίας είναι άκυρηκαιστερείται οποι­ ουδήποτενόμιμου αποτελέσματος." Οιαιτητέςείναιεταιρείαπεριορισμένης ευθύνης,γραμμένησύμ­ φωναμετιςδιατάξειςτουπερίΕταιρειώνΝόμου,Κεφ. 113καιδιε­ ξάγει εργασίες στην Κύπρο. Την 1Αυγούστου 1988 υπογράφηκε ΠωλητήριοΈγγραφο(Τεκμήριο 1)μεταξύτηςκυρίαςΜαρίαςΚων995 Λοΐζον, Π. F.W. Woolworth& Co(Cyprus)Ltd ν.Δημοκρατίαςκ.α.

(1994)οταντίνου Κουλουμπρή, απότηΛευκωσία και των αιτητών,σύμ­ φωναμετοοποίοηκαΚουλουμπρήπώλησεστουςαιτητέςτηνακίτ νητη περιουσία της με Αρ. Εγγραφής 3807,Φ/Σχ.54.3.1, Τεμάχιο 914, Ενορία Τρυπιώτης, Λευκωσία, συμπεριλαμβανομένων όλων των οικοδομών που είχαν ανεγερθεί στο Τεμάχιοκαιυποκείμενης 5 της περιουσίας σε οποιεσδήποτε νομικές δεσμεύσειςή ενοικιάσεις. Το τίμημαπώλησης της πιο πάνωακίνητηςπεριουσίας συμφωνή­ θηκεστο ποσό τωνΛ.Κ.835.

1. ΤοΠωλητήριο Έγγραφο κατατέ­ θηκεστο ΕπαρχιακόΚτηματολογικό ΓραφείοΛευκωσίαςκαιτην 9 Αυγούστου 1988έγινεησχετικήΔήλωσηΜεταβίβασηςτουακίνητου 10 προςτουςαιτητές,αφούπλήρωσαντοποσότωνΛ.Κ.79.000σαντέ­ λη εγγραφήςτουτίτλου. Τατέλη αυτά,ταοποίαπληρώθηκαναπό τουςαιτητές με επιφύλαξητωνδικαιωμάτωντους,υπολογίστηκαν με βάσηπροκαταρκτικήεκτίμηση των καθ' ων ηαίτηση, σύμφωνα μετηνοποίαηαγοραίααξίατουακίνητουανερχότανστοποσότων 15 Λ.Κ.1.000.
2. ΤοΕπαρχιακό Κτηματολογικό ΓραφείοΛευκωσίαςμε επιστολή τουημερομηνίας27Οκτωβρίου 1988 (Τεκμήριο2),ειδοποίησετους αιτητές ότι η αγοραία αξία του ακινήτου εκτιμήθηκε σε 20 Λ.Κ.1.350.000 και τα τέλη εγγραφής τίτλου πάνω στην αγοραία αξία, όπως είχε εκτιμηθεί από το Κτηματολόγιο, ανέρχονταν σε Λ.Κ.107.
3. Επειδή οι αιτητές είχαν ήδη πληρώσει Λ.Κ.79.000 απέμενεσαν υπόλοιπο τοποσότωνΛ.Κ28.
4. Ηεπιστολήαυτή, τοπεριεχόμενο τηςοποίαςαποτελεί τοαντικείμενο τηςπροσφυγής 25 αυτής,σεόση έκτασηείναι σχετικό,είναιτοακόλουθο: "Κοινοποίηση σύιιφωνα με την παοάνοαα)θ 3(β)(ιν) τουΠί­ νακα. 30 Κυρίως F.W. WOOLWORTH & CO (CYPRUS) LTD, Παλιός δρόμος Λευκωσίας-Λεμεσού, Μέγαρο Σιακόλα, ΑθαλάσσαΛΕΥΚΩΣΙΑ. Σαςειδοποιώότιηαγοραίααξίατουακινήτου,πουηΜαρία 35 Κωνσταντίνου ΚουλουμπρήαπόΛευκωσίασαςμεταβίβασεστις 9.8.1988καιπουπεριγράφεταιπιοκάτω,εκτιμήθηκεαπόεμέστο ποσόπουφαίνεταιστον πιοκάτωΠίνακαδίπλααπό τηνπερι­ γραφήτουακινήτου. 996 4 ΑΛΛ. F.W. Woolworth &Co(Cyprus)Ltd v.ΔημοκρατίαςΧΛ. Λοΐξου,Π. ΠΙΝΑΚΑΣ 5 Πόλη Χωςιό Ενορία Αριθμ. Παραπομπή οτοσχεδ. Είδος Εκταση Μερίδιο Αγοραία Εγγοα- Φύλλο/ΣχέδιοΤεμ. ακινήτου Σ.ΠρΧπ. Αξία φής Τμήμα £ Τρυπιώτης 3807 XXW54.3.I 914 10 Κτίρια όλον £1.350,00
5. Τατέλη εγγραφήςτίτλου πάνωστην αγοραίααξίαόπωςέχει εκτιμηθεί είναι £107.000,00 Πληρώθηκαν Χ79.000.00 Υπόλοιπο £28.000,00 15
6. Σαςκαλώνακαταβαλετετοποσόπουαναφέρεταιπιοπάνω μέσασετριάντα

(30)μέρεςαπόσήμερα.

1. Τοπερίσσευμα θασαςεπιστραφεί μεεπιταγή. 20
2. Αν δενσυμφωνείτε μετηνεκτίμησητηςαγοραίαςαξίαςμπο­ ρείτε να υποβάλετε έφεσηστο ΕπαρχιακόΔικαστήριο μέσα σε τριάντα

(30)μέρες από την ημερομηνία που ταχυδρομήθηκε η κοινοποίηση αυτή." 25 Όπωςισχυρίζονταιοιαιτητέςηκατάτοχρόνομεταβίβασηςαγο­ ραία αξία του ακίνητου συνέπιπτε με την τιμή πώλησης του και ανερχότανσεΛ.Κ.835.000καιότιτόσοη προκαταρκτικήόσοκαιη τελική εκτίμησητηςαγοραίαςαξίαςαπότοΔιευθυντήείναιλανθα30 σμένες. Οικαθ'ωνηαίτησηδενέλαβαν,όπωςυποστηρίζουνοιαιτητές, προφανώςυπόψητιςνομικέςδεσμεύσειςκαι/ήτονομικόκα­ θεστώς της ακίνητης περιουσίας,πουπροκύπτουναπό Συμφωνία Ενοικίασηςτουακίνητουημερ.21Σεπτεμβρίου 1972 καιΣυμφωνία Υπενοικίασης ημερ.24 Αυγούστου 1972. Οι Συμφωνίες αυτές,οι 35 οποίεςείχαντεθείυπόψητουΚτηματολογίου,παρουσιάστηκανσαν Τεκμήρια3και4στηναίτησηαντίστοιχα. Οι αιτητές καταχώρησανστις 25 Νοεμβρίου 1988 στο Επαρχιακό Δικαστήριο ΛευκωσίαςτηνΑίτηση/Εφεση αρ.207/88,μετηνοποία 40 ζητούσαντηνακύρωσητηςπιοπάνω απόφασηςτων καθ' ωνη αί­ τηση,συμμορφούμενοι έτσι: (α) με την υπόδειξη των καθ'ων ηαίτηση,που αναγραφόταν στηνεπιστολή/ειδοποίηση ημερ.27Οκτωβρίου 1988(Τεκμή997 Λοΐζου, Π. F.W. Woolworth &Co (Cyprus) Ltd v.ΛημοκοατίαςκΛ.

(1994)ριο 2)ότι "Ανδεν συμφωνείτε μετην εκτίμηση τηςαγοραίας αξίας μπορείτε ναυποβάλετε έφεση στο Επαρχιακό Δι­ καστήριο μέσα σετριάντα

(30)μέρες από τηνημερομηνία πουταχυδρομήθηκεηκοινοποίηση αυτή", 5 (β) μετις διατάξειςτου περί Κτηματολογικού καιΧωρομετρι­ κού Τμήματος (Τέλη καιΔικαιώματα) Νόμου Κεφ.219, όπωςτροποποιήθηκε απότους Νόμους 10/65, 81/70, 61/73, 31/76,66/79, 15/80 και 2/

1. 10 (Υ) μετις διατάξειςτουάρθρου80τουπερί Ακινήτου Ιδιοκτη­ σίας (Διακατοχή,Εγγραφήκαι Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224, και (δ) μετιςδιατάξειςτωνπερίΑκινήτου Ιδιοκτησίας(Διακατοχή, 15 Εγγραφή xou.Εκτίμηση) Κανονισμών του
2. Κατάή περί την 8Ιουνίου 1989 οι αιτητέςπληροφορήθηκαν ότι σύμφωνα μεαπόφαση τηςΟλομέλειας τουΑνώτατου Δικαστηρίου, στην WESTPARK LTD ν.ΚυπριακήςΔημοκρατίαςμέσω τον At- 20 ενθνντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

(1989)3 Α.ΧΑ 897"η πρόνοια της δεύτερης επιφύλαξης της παραγράφου 3(β)(ΐν) του ΠίνακαΑ του Αρθρου 3του Κεφ.219, όπως τροπο­ ποιήθηκεαπότο Νόμο66/79, άρθρο2,τοοποίο δίδει δικαιοδοσία στο Επαρχιακό Δικαστήριο, είναι άκυρηως αντιβαίνουσατις δια- 25 τάξεις τουΑρθρου 146

(1)τουΣυντάγματος, πουδίδει αποκλειστι­ κήδικαιοδοσίαστον τομέααυτόστο Ανώτατο Δικαστήριο". Πατονπιοπάνωλόγοοιαιτητές έδωσανοδηγίες στουςδικηγό­ ρους τους καικαταχωρήθηκε η προσφυγή αυτή στις 15 Ιουνίου 30

1. Οι σχετικές νομοθετικές διατάξεις στις οποίες στηρίζονται οι προσβαλλόμενες αποφάσειςπεριλαμβάνονται στον περί Κτηματο­ λογικού καιΧωρομετρικού Τμήματος(ΤέληκαιΔικαιώματα)Νόμο 35 Κεφ.219όπωςτροποποιήθηκεαπότουςΝόμους10/65,81/70,61/73, 31/76,15/80και 2/
2. Ο"ΠΙΝΑΞ"του Κεφ. 219,όπωςαντικαταστάθηκεαπότοάρθρο 2 τουΤροποποιητικού Νόμου66/79, προβλέπει ταακόλουθα: 40 998 4 AA^. F.W. Woolworth &Co(Cyprus) Ltd v.ΔημοκρατίαςΧΛ. Λοΐζου, Π. • ΠΙΝΑΞ (Αρθρον 3) 5 10 15 ΠΠΜΑΞ ΤΕΛΩΝ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ ΕΠΙΒΛΗΤΕΩΝ ΚΑΙ ΕΙΣΠΡΑΚΤΕΩΝ ΥΠΟ ΤΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙΧΩ­ ΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΕΠΙ ΖΗΤΗΜΑΤΩΝ ΑΦΟΡΩΝΤΩΝΕΙΣΑΚΙΝΗΤΟΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΝ 1 2
3. ΕγγραφήΤίτλου (καταβλητέαυπότουεγγραφησομένουπρο­ σώπου) (α) (β) δυνάμειδηλώσεως μεταβιβάσεως(ι) GO (ill) 20 •25 30 35 (ιν)διάπωλήσεως,άλλωςήυπόγονέωςπροςτέκνο,του τέλους υπολογιζόμενου επί τουτιμήματος πωλήσεως βάσειτηςεντωΚεφαλαίω17κλίμακος: Νοείται ότι οσάκις οΔιευθυντής δεν ικανοποιείται ότι τοδηλωθέντίμημαπωλήσεωςαντιπροσωπεύειτηναγο­ ραίααξίαντουακινήτουκατάτηνημερομηνίανκαθ'ήν συνεφωνήθηηπώλησις οΔιευθυντής δύναται, κατάτην κρίσιν του, να επιβάλη και είσπραξη τέλος βά­ σει ". Ηέννοιατουόρου"αγοραίααξία"ανευρίσκεταιστοάρθρο2 το Κεφ. 219,όπως τροποποιήθηκε απότο άρθρο 2(β) του ΤροποποιητικούΝόμου61/73: "αγοραία αξία",ενσχέσει προς ακίνητον, σημαίνει το ποσόν τοοποίον τοακίνητον τούτο θα απέφερεν εάν επωλείτο εκουσίως εντηελευθέρααγορά". Είναιεισήγησητωναιτητώνότιη"αγοραίααξία"ενόςακινήτου, δηλαδή "τοποσότοοποίον θααπέφερεεάνεπωλείτο εντη ελευθέ­ ρααγορά'.',υφίσταταιαναμφίβολαμείωση - καιμάλισταουσιώδη40 όταντοακίνητοκατάτηνημερομηνίαπώλησηςτουείναι δεσμευμέ­ νο μεΜίσθωση, ησυνολικήδιάρκειατης οποίας ανέρχεται σε 21 χρόνια(από 1.8.1988 μέχρι20.9.2009). Επιπλέον ότι απότοπεριεχόμενο τηςΈκθεσης Εκτίμησης,που 999 ΛοΤζου,Π. F.W. Woolworth & Co(Cyprus) Ltd v.Δημοκρατίαςκ,ά.

(1994)επισυνάπτεταιστηνΈνσταση,συνάγεταιότιοικαθ'ωνηαίτησηπα­ ρόλοότιγνώριζαν την ύπαρξηκαι τοπεριεχόμενο της πιο πάνω Συμφωνίας Ενοικίασης (Τεκμήριο "3" στην ΑίτησηΑκύρωσης) εν τούτοις θεώρησαν ορθό να μηντην λάβουνυπόψηγια τονκαθορι­ σμό της αγοραίαςαξίαςτου επίδικου ακινήτου. Τογεγονός αυτό 5 φαίνεταιστηνΈκθεσηΕκτίμησηςκαι ιδιαίτεραστηδεύτερηκαιτρί­ τηπαράγραφοτηςσελίδας 2, όπουαναφέρεταιότι: Οι μισθώσεις(LEASES) δεν ενεγράφησαν στα 10 μητρώα του Κτηματολογίου. Σύμφωνα με τηδήλωσητουαγο­ ραστή στη Δήλωση Μεταβίβασης αυτές έχουν εμφισβητηθεί και προσβληθεί στοΑνώτατο Δικαστήριο. Δεδομένου ότιοισυμ­ φωνίεςαυτέςδενενεγράφησανσταμητρώατου Κτηματολογίου, γιασκοπούςεκτίμησης τοκτήμαεκτιμάταισαν'FREEHOLD'με 15 ελεύθερη κατοχή." Απότοπιοπάνωαπόσπασμασυνάγεταιότιοικαθ'ωνηαίτηση δενέλαβανυπόψηκατάτονκαθορισμότηςαγοραίαςαξίαςτουακι­ νήτου το γεγονός ότι τούτο ήτανδεσμευμένο μέχρι το2009μεγρα- 20 πτή Σύμβαση Μισθώσεως, διότι ηΣυμφωνία αυτήδεν "ενεγράφη στα μητρώα τουΚτηματολογίου", εννοώντας προφανώς ότι δεν ενεγράφηόπωςπροβλέπεται απότοάρθρο65Β τουπερί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή,ΕγγραφήκαιΕκτίμησις) ΝόμουΚεφ.224. 25 Υποστηρίχθηκε ότι οπιοπάνωσυλλογισμόςκαιη ερμηνείαπου έδωσανοικαθ'ωνηαίτησηστιςδιατάξειςτουάρθρου65Β τουΚεφ. 224 είναινομικάαστήρικτος ήκαιεντελώςαυθαίρετος. Τοάρθρο65Β

(1)τουΚεφ. 224 όπως έχειεισαχθεί από τοάρθρο 30 τουΝόμου2/78, αναφέρειταακόλουθα: 65-

(1)Οσάκις ακίνητος ιδιοκτησία εκμισθούται διάπερίοδον υπερβαίνουσαν ταδεκαπέντεέτη, ουδένεμπράγματονδικαίωμα κτάται διάτης μισθώσεως εκτός εάν,τηρ^μένων των διάταξε- 35 ων του παρόντος Μέρους, αύτη εγγραφή συμφώνως προςτα διατάξειςτουπαρόντοςάρθρου". Υποστηρίχθηκε επίσης ότι η ορθήλεκτικήκαιγραμματική ερμη­ νείατηςπιοπάνωδιατάξεωςείναιότισεπερίπτωσηκατάτηνοποία 40 μία Μίσθωση δενεγγράφεται στοΚτηματολόγιο, παρόλο που η διάρκειατης υπερβαίνει τα 15 έτη,ηεγκυρότητα και νομική ιοχυς τηςΜίσθωσης δενεπηρεάζεταιμεοποιοδήποτετρόπο. Η Μίσθωση είναι καθ' όλα νομικά έγκυρη. Η μόνηεπίπτωσητης μηεγγραφής 1000 ι 4ΑΛΛ. F.W.Woolworth &Co(Cyprus)Lid v.Δημοκρατίας xA. Λοΐζου, Π. τηςΜίσθωσηςείναιότιοενοικιαστής (μισθωτής)δεναποκτάλόγω της Μίσθωσης οποιοδήποτε εμπράγματοδικαίωμα επίτηςεκμισθωθείσαςακινήτου ιδιοκτησίας. 5 Μιαάλληεισήγησηήτανότιηφύσηκαιηέκτασητουεμπραγμά­ του δικαιώματοςπου αποκτάο μισθωτής επίτηςεκμισθωθείσας ακινήτουιδιοκτησίας-σεπερίπτωση πουηΜίσθωσηεγγραφείστα ΜητρώατουΚτηματολογίου-καθορίζεταιστοάρθρο65ΓτουΚεφ. 224. Σχετικέςεπίσηςείναικαιοιδιατάξειςτουάρθρου65Δτου LOL10 ου Νόμου. Σύμφωνα μετους αιτητές ηνομική ισχύς και εγκυρότητα της ΣύμβασηςΕνοικίασηςημερ. 21 Σεπτεμβρίου 1972 (Τεκμήριο3 στην Ένσταση) επιβεβαιώθηκε καιαπό το Ανώτατο Δικαστήριο στην 15 APEXLTD v.MARYARGYRIDOU

(1989)1 C.L.R.265. Σύμφωναμεταγεγονότατηςπιοπάνωυπόθεσης,η ΜαρίΑργυρίδου (ιδιοκτήτριατου επίδικου ακινήτου μετά από κληρονομική διαδοχή)καταχώρησεάιτησηστοΔικαστήριοΕλέγχουΕνοικιάσεων 20 Λευκωσίας μετηνοποίαζητούσετηνέξωσητουΕνοικιαστή(APEX LTD) σύμφωναμετιςδιατάξειςτουάρθρου 11

(1)(ε). Οδικηγόρος τηςAPEX LTDυπέβαλε,μεταξύάλλων,τηνπροδικαστικήένσταση ότι ηυπόθεση δεν ενέπιπτε στη σφαίρατου περί Ενοικιοστασίου Νόμουτου 1983 (Νόμος23του 1983)αλλάτοΔικαστήριο Ελέγχου 25 Ενοικιάσεωντηναπέρριψε. ΗΟλομέλεια τουΑνωτάτου Δικαστηρίου ανέτρεψε κατ' έφεση την απόφασητου πρωτόδικουΔικαστηρίου αναφέροντας, μεταξύ άλλων,ταακόλουθαστιςσελίδες 270-271: 30 35 40 "The agreement between theparties in this case is commonly known inEngland asa"building lease' andnoprovision ismadein theRentControlLawsaboutthesecontractsandindeedthereisno statutory provision in Cyprus regulating building leases. In England,theEnglish legislation cannotberelied uponas guidance in Cyprus. Consequently, we have to look at the agreement between theparties and decide whether itcomes within the ambit oftheRentControlLaw1983 Qw 23/83). Μετονόρο"agreement" στοπιοπάνωαπόσπασμαεννοούσε τη ΣυμφωνίαΕνοικίασηςημερ.21Σεπτεμβρίου1972τουεπίδικουακι­ νήτου- (Τεκμήριο"3"στηνΑίτηση Ακύρωσης). Καισυνεχίζει στησελίδα272 τηςαπόφασης: 1001 Λοΐζου, Π. F.W. Woolworth &Co (Cyprus) Ltd v.Δημοκρατίαςχ.ά.

(1994)"We conclude that the contract entered into between the parties leavesnoroomfor doubt thattheappellant leasedaplot of landon which heerected a plot, and that the buildingforall intents and purposes belongs to the tenant and not to the owner for exploitation, use oroccupation purposes. The ownerofthe land 5 willbeentitledtopossessitupontheexpiryof theagreement,albeit heistheownerof thebuildingagainstthird parties. Foralltheabovereasons, weconclude thatthiscasedoesnotcome within the ambit of the Rent Control Law 1983, nor within the 10 ambit oftheRentRestriction Law, No. 36/75". Οιαιτητέςυποστήριξανότιηπιοπάνω απόφασηαποτελείδεδι­ κασμένο αναφορικά μετηνομική ισχύκαιεγκυρότητατης Συμφω­ νίας Ενοικίασης ημερ.21 Σεπτεμβρίου 1972, πουκαταρτίστηκε με- 15 ταξύτου ιδιοκτήτητου επίδικουακινήτουκαιτηςAPEX LTDσαν ενοικιαστού. Κατάσυνέπεια ηαπόφαση των καθ' ων ηαίτησηνα μη λάβουν υπόψη το γεγονός ότι το επίδικο ακίνητο θα είναι δε­ σμευμένο μέχριτο2009μεΣύμβασηΜίσθωσης,δενμπορείπαράνα θεωρηθεί ότι στερείται νομικήςβάσης. 20 Τόνισαν δεότιηΈκθεση Εκτίμησης, που επισυνάπτεται στην Ένστασητωνκαθ' ωνηαίτηση,ετοιμάστηκε στις24Απριλίου 1989, δηλαδήπροτούεκδοθείηαπόφασητουΔικαστηρίουστηνπιοπάνω ΠολιτικήΈφεσηApexLtdv.MaryArgyridou

(1989)1 C.LR.265. 25 Ωςεκτούτουοικαθ'ωνηαίτησηπιθανόνναείναιδιατεθειμένοινα αναθεωρήσουντιςπροσβαλλόμενες αποφάσειςτους,τώραπουέλα­ βανγνώση τηςπιοπάνω απόφασηςτουΔικαστηρίου. ΟιαιτητέςυπογράμμισανότιηπρακτικήτουΚτηματολογίου εί- 30 ναιναθεωρεί μειωμένη τηναγοραίααξίαακινήτωνταοποίαείναι δεσμευμένα με Μισθώσεις πουκαλύπτονταιαπότονπερί Ενοικιο­ στασίουΝόμο,καιότι κατάτον ίδιοτρόπο,θαπρέπεινακρίνονται και ταακίνητα,ταοποία είναι δεσμευμένα με ΣυμβατικέςΜισθώ­ σεις, και μάλιστα για 30ολόκληρα χρόνια, όπως συμβαίνει στην 35 υπόθεσηαυτή. Τελικά οι αιτητές εισηγήθηκαν ότι οιπροσβαλλόμενες αποφά­ σεις εκδόθηκανκάτωαπόσυνθήκες νομικής πλάνης,διότι οι καθ' ων ηαίτηση πίστευαν λανθασμένα ότι η μηεγγραφήστα Μητρώα 40 του Κτηματολογίου της Σύμβασης Μίσθωσης (Τεκμήριο "3" στην Ένσταση),σύμφωνα μετοάρθρο65Β τουΚεφ.224,συνεπάγετοτη νομική ακυρότητατης Σύμβασης,και σαν αποτέλεσμα δενέλαβαν υπόψητιςπρόνοιεςτηςΣύμβασηςκατάτονκαθορισμότηςαγοραί1002 4 Α.Α.Δ. F.W. Woolworth &Co(Cyprus) Ltd v. Δημοκρατίας κ.ά. Λοΐζον, Π. αςαξίαςτουεπίδικου ακινήτου. Ηθέσητωναιτητώνείναιότιησχετική μετο πιχ) πάνωζήτημα νομικήπλάνη των καθ' ωνηαίτηση-ηοποίασυνάγεται αβίαστα 5 από το περιεχόμενο τηςΈκθεσης Εκτίμησης που επισυνάπτεται στηνΈνσταση- συνιστάξεχωριστό λόγο ακύρωσηςτωνπροσβαλ­ λόμενων πράξεων, ανεξάρτητααπότηναπόφασηανηεκτίμησητης αγοραίαςαξίαςτουεπίδικου ακινήτουαπό τους καθ' ωνη αίτηση ήτανορθήήόχι. 10 Σχετικά μετοπιοπάνωσημείο οι αιτητές αναφέρθησαν στην υπόθεση The Cyprus Palestine Plantations Co. Ltd v. The Republic

(1965)3C.L.R.271, όπουστησελίδα281αναφέρονταιτα ακόλουθα: 15 "Ihavealready foundthattherelevant legislationdidnotanddoes notexclude thegranting ofthelicencewhichApplicants havebeen enjoying between 1953 and 1962, as erroneously assumed by Respondent. Irrespective ofthemotive foritsrevocation, once it 20 hasbeenbasedonamisconception ofthecorrectlegalposition,the relevant administrative decision,asmanifested bytheerasingofthe reference to32labourers effected ontheregistration certificate and theroad-worthiness certificate relating tothetruck inquestion,has tobedeclared nullandvoid." 25 Έκαμαν επίσης αναφορά στις υποθέσεις Soteriou v. The Republic

(1966)3C.L.R. 83,Paschali v.Republic

(1966)3C.L.R. 593, Ioannou v.Republic

(1978)3 CL.R.276, Leonida v.A.G.

(1978)3CLR.247, Christodoulou v.Republic

(1967)3CL.R.50, 30 iacovides v.Republic

(1966)3 C.L.R. 191,Kolokos v. Republic

(1965)3CLR. 558. ΜεβάσητονπίνακατελώνκαιδικαιωμάτωντουΚεφ.219όπως τροποποιήθηκεαπότοάρθρο2τουΝόμου66/79οΔιευθυντήςεάν 35 δενικανοποιηθείότιτοδηλωθέντίμημαπωλήσεωςαντιπροσωπεύ­ ει την αγοραία αξίατουακινήτουκατά τηνημερομηνίακατάτην οποίασυμφωνήθηκεηπώληση, δύναταικατάτηνκρίσητουναεπι­ βάλει και εισπράξει τέλος βάσει της υπολογιζόμενηςαγοραίας αξίας. Στηνπερίπτωσηδεαυτήηεγγραφήστοόνοματουαγοραστή 40 συντελείταιχωρίςνααναμένεταιηεκτίμησητηςαγοραίαςαξίαςτου ακινήτουκαιαφούεισπραχθούνδικαιώματαεπίτουδηλωθέντοςτι­ μήματοςπωλήσεως καιεπίπλέοντοποσότοοποίοοΔιευθυντής ήθελεκαθορίσειγιατηνκάλυψητυχόνδιαφοράςτωνπληρωτέωντε­ λώνάματησυμπληρώσειτηςεκτίμησηςτηςαγοραίαςαξίας. 1003 Αοΐζου, Π. F.W. Woolworth &Co (Cyprus) Ltd v.Δημοκρατίαςκ.ό_

(1994)Ηέννοιατουόρουτηςαγοραίαςαξίαςτουακινήτουδίδεται στο άρθρο2του Κεφ.219 όπωςτροποποιήθηκε από το άρθρο2(β)του Νόμου61/73 ηοποίαέχειως ακολούθως: '"αγοραία αξία',εν σχέσειπρος ακίνητον, σημαίνει το ποσό το 5 οποίοντοακίνητοτούτοθααπέφερενεάνεπωλείτο εκουσίως εν τηελευθέρα αγορά." Είναιηθέσητωνκαθ'ωνηαίτησηότιτοβασικόερώτημαπουτί­ θεται στην παρούσα υπόθεση είναι κατά πόσο οΔιευθυντής ορθά 10 καινόμιμαεπέβαλετέλη μεταβιβάσεωςτουενλόγωακινήτουμεβά­ ση την αγοραίααξία του ηοποίαυπολογίστηκε από εκτιμητή των καθ' ων η αίτησηχωρίς ναληφθεί υπόψηη συμφωνία ενοικίασης. Οικαθ'ωνηαίτησηυποστήριξανότισύμφωναμεταστοιχείατα οποίαείχεενώπιοντουοΔιευθυντής,ηΣυμφωνίατηςαρχικήςενοι­ κίασηςπουαφοράτηγη,υπογράφτηκεστις21Σεπτεμβρίου 1972 με­ ταξύτου τότε ιδιοκτήτη Κωνσταντίνου Κουλουμπρή καιτης εται­ ρείαςAPEX LTDκαιη συμφωνία υπενοικίασης υπογράφτηκε στις 24 Αυγούστου 1972μεταξύ APEX LTD και Woolworth δηλαδήη συμφωνία υπενοικίασης υπογράφτηκε ένα μήνα ενωρίτερα από τη συμφωνία ενοικίασης, δηλαδήπριν ακόμαη εταιρεία APEX LTD αποκτήσει δικαιώματαπάνωστο ακίνητο. Η Συμφωνίαδευπενοι­ κίασης και οποιεσδήποτε τυχόν μετέπειτα τροποποιήσεις/αλλαγές στην εν λόγωσυμφωνία δεντέθηκανυπόψητουΔιευθυντή πριντη λήψη τηςπροσβαλλόμενης απόφασης. Σύμφωναμετους καθ' ωνη αίτηση ηαρχικήσυμφωνία τέθηκευπόψητου Κτηματολογίου κατά τη μεταβίβασητουκτήματοςαλλά μαζί μεαυτήστηΔήλωση Μετα­ βίβασης(ΠαράρτημαΒστηναγόρευσητων)στηστήλη(γ)όπουανα­ φέρεται"Λεπτομέρειεςμισθώσεως τουακινήτουανυπάρχειμίσθω­ ση"δηλώθηκε ότι'Το κατάστημα WOOLWORTH ενοικιάστηκε στην APEX LTD αλλά η μίσθωση έχει προσβληθεί δικαστικώς (Ε152/84),αμφι­ σβητείται καιεξακολουθεί νααμφισβητείται£1.920 ετησίως από 35 το 1974 διάρκειας σύμφωνα μετοενοικιαστήριο έγγραφοαπό τους πιοπάνωόρους (δηλ.αμφισβήτηση)". Επίσης το πωλητήριο έγγραφο το οποίο είχετεθεί ενώπιον του Διευθυντήτίποτεδενανέφερεσχετικά μετηνπιοπάνωμίσθωσητου 40 ακινήτου, απλώςαναφέρετοότι μεταβιβάζεταιτοακίνητοελεύθερο από κάθε εμπράγματο βάρος. Ταυτόχρονα με τη μεταβίβασηέγινε υποθήκευση τουπιοπάνω ακινήτου που μεταβιβάστηκε για εξασφαλισθέν ποσόΛ.Κ.1.200.000. 1004 4 ΑΛΛ. F.W. Woolworth & Co (Cyprus) Ltd v. Δημοκρατίας κ,ά. Λοΐζον, Π. Οι καθ'ων ηαίτηση τόνισαν ότι τόσο ηαρχική συμφωνία μί­ σθωσης, όσο και ησυμφωνία υπενοικίασης δεν ενεγράφησαν σύμ­ φωναμετοάρθρο65Β τουπερί Ακινήτου Ιδιοκτησίας(Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμος Κεφ. 224 όπως τροποποιήθηκε 5 ώστε νααποκτηθείεμπράγματοβάροςεπίτουακινήτου. Ήσανκαι είναι οι συμβαλλόμενοι ελεύθεροι ανάπάσαστιγμή να ακυρώσουν ή νατροποποιήσουν,αμοιβαία συναινέσει, τις μεταξύτουςσυμφω­ νίες. Κατάσυνέπεια η APEX LTDέχει μόνο "Rightsin personam" και όχι "Rights in Rem" και επομένως δημιουργούνται μόνο προ10 σωπικέςυποχρεώσεις μεταξύτωνσυμβαλλομένων. Οικαθ'ωνηαί­ τηση αναφέρθηκαν στο βιβλίο Hanbury and Maudsley Modern Equity 12thEdition όπουστησελ. 18αναφέρονταιταεξήςαναφορι­ κάμετηδιαφοράτωνδικαιωμάτωναυτών: 15 "Thus arightin rem issometimesusedto signify arightagainst a specificitem of property." Καιστην ίδιασελίδα πιοκάτωαναφέρονταικαιταεξής: 20 25 "Itcanalsobeusedtodistinguisharighttoproperty from achose inaction. Itseemsthat its proper meaning in the present context is arightenforceable againsttheworldwithrespectto a particular thing. Itseemstobe assumedthroughout that alegalownerdoes haverightsinrem. Rights,thatis,againstalltheworldwithrespect to property". Ήτανη εισήγηση τωνκαθ'ωνηαίτησηότιενόψει τωνπιο πάνω στοιχείων ταοποίαείχεενώπιοντουοΔιευθυντής,ήτανεύλογαεπι­ τρεπτόσεαυτόνναμηληφθείυπόψηησυμφωνίαμίσθωσης γιασκο30 . πους εκτίμησης τουεπίδικουακινήτου. Μεβάσητηνεισήγηση ότιοΔιευθυντής τουΤμήματοςΚτηματο­ λογίου καιΧωρομετρίας είχετηνεξουσία ναθεωρήσει τηναγοραία αξίατουκτήματοςχωρίςναλάβειυπόψητις μισθώσεις επίτουακι35 νήτουόπωςέχειαναλυθείπιοπάνω,τοδεύτερο ερώτηματοοποίο, σύμφωνα με τους καθ' ων ηαίτηση,εγείρεται είναι κατάπόσον η προσβαλλόμενη απόφασηγια επιβολή δικαιωμάτων μεταβιβάσεως ήτανλογικάεπιτρεπιή. 40 Αναφορικά μετηνομιμότητα των εκδοθείσων διοικητικώνπρά­ ξεωνοικαθ'ωνηαίτησηυποστήριξανότιαποτελείβασικήαρχήτου διοικητικού δικαίου ότι μια διοικητική πράξητεκμαίρεται νόμιμη μέχρι νααποδειχθεί το αντίθετο και ο αιτητής φέρει το βάροςτης αποδείξεως. Στοθέμα αυτόαναφέρονταικαι οι υποθέσειςLilian 1005 Λοΐξου, Π. F.W. Woolworth & Co (Cyprus) Ltd v. Δημοκρατίας κ.ά.

(1994)Georghiades v.TheRepublic

(1980)3C.L.R.525,στιςσελίδες544548 που επιβεβαιώθηκεκατ'έφεση

(1982)3 CLR. 659 καιRallis Makrides v. TheRepublic

(1967)3C.LR. 147,στησελίοα153. ΣτηνυπόθεσηGeorgiades(supra)ελέχθησανστησελίδα668ταεξής: 5 " theSupremeCourthasnojurisdiction togo intothemerits of the taxation and substitute, where necessary its own decision. The power of the Supreme Court is limited, as indicated,tothe scrutiny of thelegality of theaction,andto ascertain whether the 10 administrationhasexceeded theouterlimitsof its powers". Οι καθ' ωνηαίτησηαναφέρθηκανστηνύπαρξηεκτίμησης από εμπειρογνώμονα των αιτητώντην οποία επεσύναψανστη γραπτή τουςαγόρευση. Ωςπροςτοσημείοαυτόοικαθ'ωνηαίτησημεπα- 15 ρέπεμψαν στην υπόθεσηIeronimidesv.Republic

(1988)3C.L.R. 2657όπουστησελίδα2660τουδακτυλογραφημένουκειμένου, λέ­ χθηκανταακόλουθα: 'The usefulness of the valuation submitted by the applicant, and 20 which was for the first timebrought to light in thecourse of the presentproceedings,isastowhetherinappreciatingthefactsofthe case, the Respondent commissioner acted under any misconception of fact or law or in abuse of power, that is in circumstances in which this Court would be justified to interfere 25 withhisappreciationofthefacts orthedeterminationofthemerits. Not being before the Respondent Commissioner when the subjudice decisionwas reached, itshouldotherwise beignoredasa reviewby theCourtisconfinedtotheevidencethatwasbeforethe Respondent Commissioner at the time he reached the subjudice 30 decision - vide Christofidesv.Republic

(1984)3CLR. 1454at 1459-1460". Μεπαρέπεμψαν επίσης στην υπόθεσηProtopapa v. Republic

(1989)3C.L.R.528 στηνοποίατοΔικαστήριοτόνισεταεξής: 35 'The question thatarisesisnotas to which of thetwo valuations this Court prefers, but as to theextent of thejurisdiction of the Court to interfere with theappreciation by theadministration of factual elementsandof thematerial inthefilewhich isnotsubject 40 tojudicial controlsolongastheredoesnotexistamisconception of fact or law orabuse of power, noris subject tojudicialcontrol the appreciation of the weight of the real facts constituting the reasoning". 1006 4ΑΛΛ. F.W.Woolworth &Co(Cyprus)Ltdv.ΔημοχοατίαςXXL Λοΐζου, Π. Οι πιο πάνω αρχές έχουν επιβεβαιωθεί στις υποθέσεις Ieronymidesv.TheRepublic(supra),Christofidesv.TheRepublic (supra)καιΦίλιπποςΑνσιώτηςv.ΚυπριακήςΔημοκρατίας

(1990)3 ΑΛΛ.16. 5 Μιαάλλη εισήγησητωνκαθ'ωνηαίτησηήτανότιηνομιμότητα καιτοεύλογοτηςδιοικητικήςαπόφασηςκρίνεται μεβάσηταστοι­ χείαπουείχεηδιοίκηση ενώπιοντηςκατάτοχρόνο πουέλαβετην προσβαλλόμενηαπόφαση.Σχετικήμετοπιοπάνωθέμαείναιηυπό10 θέση AngelaMazmanian ν.Κυπριακής Δημοκρατίας

(1989)3 Α.Α.Δ.3361. Αναφοράέγινεεπίσηςστιςυποθέσεις leronimides ν. Republic(supra)καιΑνσιώτηςν. ΚυπριακήςΔημοκρατίας(supra) όπωςκαιστηνπρόσφατηυπόθεσηWestparkLimitedν.Κυπριακής Δημοκρατίαςμέσω Διευθυντή ΤμήματοςΚτηματολογίου και Χω15 ρομετρίας

(1990)3Α.ΑΑ 915 όπουταγεγονόταήτανπαρόμοια με τηνυπόεκδίκασηυπόθεση. Σ'αυτήνλέχθηκαναπότηνΟλομέλεια ταπιοκάτω: 20 25 30 "ΣτηνκρινόμενηόμωςπροσφυγήηαιτήτριαΕταιρείαείχε,όπως αποδεικνύεταιαπότοφάκελοτηςυπόθεσηςκαιταγεγονόταπου εκθέτουμεπιο πάνω, την ευκαιρίανα παρουσιάσει τηδική της θέσηπροσκομίζοντας οποιαδήποτεστοιχεία ήθελεστο Διευθυ­ ντή. Καιτούτογιατίκατέστησ'αυτήγνωστήηεκτίμησητουκαι πρινακόμαγίνειηδήλωσημεταβιβάσεως,ηδεεκτίμησητουαυτήήτανπολύψηλότερηαπόεκείνηπουαναφερόταν στοπωλη­ τήριο έγγραφο. Όταν δεο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λει­ τουργός δεν αποδέχθηκετηδηλωθείσα στο πωλητήριο έγγραφο αγοραία αξία, υπέδειξε πως θαπροέβαινεσεεπιτόπιαεξέταση γιανακαθορίσειτηνπραγματικήαγοραίααξία. Μετηνενέργεια τουαυτήέδιδετηνευκαιρίακαιστην αιτήτριαΕταιρείαναυπο­ βάλει καιεκείνητην εκτίμησηδικού της εμπειρογνώμονα ανα­ φορικάμετηναγοραίααξίατουκτήματος". Ήτανη εισήγησητων καθ'ωνη αίτησηότι απόταγεγονότατης 35 υπόθεσηςόπωςεκτίθενταιπιοπάνω φαίνεταικαθαράότι,ενώπιον τουκαθ'ουηαίτησηΔιευθυντήδενυπήρχανοποιαδήποτεστοιχεία εκμέρουςτωναιτητώνσεό,τι αφοράτηναξίατουεπίδικουκτήμα­ τος (τηναγοραίααξία κατάτην 1 Αυγούστου 1988)καιεπομένωςη απόφασητουκαθ' ουηαίτησηναβασιστεί στα ενώπιον τουστοι40 χείαήτανλογικάεπιτρεπτήυπότιςπεριστάσεις. Τόνισανσυναφώς ότι OLαιτητέςμετάτηνπληρωμήμεεπιφύλαξητωντελώνμεταβιβά­ σεωςταοποίαεπεβλήθησανμεβάσητηνπροκαταρκτικήεκτίμησηη οποίαήτανπολύμεγαλύτερηαπότοδηλωθέντίμημαπωλήσεως,εί­ χαν την ευκαιρίανα προσκομίσουν στοιχεία για να υποστηρίξουν 1007 Λοΐζου, Π. F.W.Woolworth &Co(Cyprus)Ltdv.ΔημοκρατίαςΧΜ.

(1994)τον ισχυρισμό τουςότιη αγοραίααξίατουακινήτουπου μεταβιβάζετοήτανκατάτην 1 Αυγούστου 1988 μικρότερηαπόαυτήπουείχε καθορίσειοκαθ' ουηαίτησηστην προκαταρκτικήτουεξέταση. Η προσβαλλόμενη απόφασητουΔιευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας λήφθηκε μετά από την παρέλευση 2 1/2 σχεδόν μηνών 5 απότηνεπιφύλαξητουδικαιώματοςτους. Οι καθ' ωνηαίτησηυπέβαλανότιηέκθεσητουεκτιμητήμεημε­ ρομηνία4Απριλίου1990(ΤεκμήριοΑ)πρέπεινααγνοηθείγιατίδεν αποτελούσε μαρτυρίαή στοιχείο ενώπιον τουκαθ' ουηαίτησηκαι 10 ούτετέθηκε ενώπιον τουαπότουςαιτητέςπρινοΔιευθυντής λάβει την προσβαλλόμενη απόφασητου. Επίσης ότιμετην παράλειψη τους να υποβάλουν οποιαδήποτεδικαιολογητικά στοιχεία που να υποστηρίζουν τους ισχυρισμούς τουαναλαμβάνειτον κίνδυνονα πληρώσει τέλη μεταβιβάσεως μεβάσητην έρευνα και εξέταση που 15 διενήργησε οΔιευθυντής τουΚτηματολογίου και Χωρομετρίας. Τέλοςήτανηεισήγησητωνκαθ' ων ηαίτησηότιηπροσβαλλό­ μενηαπόφασηλήφθηκεκατόπιντηςδέουσαςέρευνας,καιαφούδό­ θηκε πλήρης αιτιολογία χωρίς νααποδεικνύεται κατάχρησηκαι/ή 20 υπέρβασηεξουσίας. Πιοειδικάότι γιατονπροσδιορισμό τηςαγο­ ραίαςαξίαςτουακινήτουχρησιμοποιήθηκεη απευθείας συγκριτική μέθοδοςηοποίαήτανκαιηπιοενδεδειγμένη μέθοδοςυπότιςπερι­ στάσεις,δηλαδήοι συγκριτικές πωλήσεις άλλωνπαρόμοιωνακινή­ τωνστην ίδιαπεριοχήπουέγινανκατάτοίδιοπερίπουχρονικόδιά- 25 στημα όπως φαίνονται στον πίνακα Γτηςέκθεσης του Εκτιμητή (ΠαράρτημαΑστην ένσταση). Σχετικάμεταπιοπάνωοικαθ' ωνηαίτησημεπαρέπεμψανκαι πάλι στην υπόθεση Westparkν.ΚυπριακήςΔημοκρατίας(ανωτέ- 30 ρω)όπουστησελ. 920 αναφέρονταικαιταπιοκάτω: "Έναςάλλος λόγοςπουεπικαλείταιηαιτήτριαΕταιρείαγιατην ακύρωση τηςεπίδικης απόφασης είναι πως δενυπήρξε ορθή άσκησητηςδιακριτικήςευχέρειαςπουπαρέχεταιστοΔιευθυντή 35 απότοΝόμο. Έχουμετηγνώμηότιδεναποδεικνύεταιστηνκρι­ νόμενηυπόθεση κατάχρησηήυπέρβαση εξουσίας, γιατί ηεκτί­ μησητηςαγοραίαςαξίαςέγινεμετοδέοντατρόποκαιημέθοδος πουχρησιμοποιήθηκε είναιηενδεδειγμένη. 40 Είναι δε καθαρόπως ηπρώτηεπιφύλαξητης υποπαραγράφου (β)(ίν),τουΠίνακατουΝόμου,παρέχειτοδικαίωμαστοΔιευθυ­ ντή,ότανδεν ικανοποιείταιπωςτοτίμημαπουδηλώνεται μιας πώλησης αντιπροσωπεύει την αγοραίααξίατου,ναεπιβάλλει 1008 4 ΑΛΛ. F.W.Woolworth &Co(Cyprus)Ltdv.Δημοκρατίαςχ.ά. Λοΐζου,Π. και εισπράττει τέλοςυπολογιζόμενον πάνωστην αγοραία αξία πουέχειτοακίνητοκατάτηνκρίσητου. 5 10 15 Αξίζειναεπαναληφθείεδώτοτιλέχθηκε στην υπόθεση ΒαρνάβαςΖαχαρίαΝικολαΐδηςν.Δημοκρατίας

(1989)3 ΑΛΛ. 1961, όπουαναφέρονταιταπιοκάτω: "... έχειλεχθεί επανηλειμμένα ότι σευποθέσεις τηςφύσεωςαυ­ τής ηεξουσία του Διοικητικού Δικαστηρίου περιορίζεται στον έλεγχοτηςνομιμότηταςτηςεπίδικηςαπόφασηςκαιδενεπεμβαί­ νει ότανηεπίδικηαπόφασηήτανεύλογα επιτρεπτήστην κρίση τουαρμοδίουδιοικητικού οργάνου. Ούτε καιστην ουσιαστική κρίση της διοίκησης, εκτός ανφανείότιυπήρξε πλάνηπερίτα πράγματαή τοΝόμοήυπέρβασηήκατάχρησηεξουσίας,πουσε τέτοιες περιπτώσεις τοΔικαστήριο αυτό θαεδικαιολογείτονα επέμβει μετην εκτίμηση των γεγονότων ήτην απόφασηεπί της ουσίας. (ΒλέπεΓεωργιάδηςν.Δημοκρατίας(\982)3ΑΛΛ. 659, leronimidesv.Republic

(1988)3C.L.R.2657, ΘέκλαΠρωτοπα­ πάν.Δημοκρατίας

(1989)3ΑΛΛ. 528)". 20 Ενόψει των όσων έχουν αναφερθείπιο πάνωυποβλήθηκεότι η απόφασητουΔιευθυντή ΚτηματολογίουκαιΧωρομετρίας ήτανεύ. λογαεπιτρεπτήυπότις περιστάσεις. 25 Πρινπροχωρήσω στην εξέταση τηςαιτήσεως πάνωστην ουσία, θαήθελανα εξετάσω κατάπόσο ηπαρούσαπροσφυγήκαταχωρή­ θηκεμέσαστον προβλεπόμενο απότοΑρθρο 146.3 τουΣυντάγμα­ τοςχρόνοτωνεβδομηνταπέντεημερών. Ηπροσφυγή καταχωρήθη­ κεστις 15Ιουνίουτου 1989, ενώηπροσβαλλόμενη απόφασηκοινο30 ποιήθηκεστους αιτητές με την επιστολή ειδοποίησης ημερομηνίας 27Οκτωβρίου1988. Είναι προφανέςότιηπροσφυγήδεν έχει καταχωρηθεί μέσασε εβδομηνταπέντεμέρεςαπότηνημερομηνίακατάτηνοποίαοι αιτη35 τέςέλαβανγνώσητηςεπίδικηςαπόφασηςόπωςορίζεταιαπότοπιο πάνωΑρθροτου Συντάγματος. Παρόλοότι τοζήτηματηςπροθε­ σμίαςδενέχειεγερθείαπότουςκαθ'ωνη αίτηση,τοΔικαστήριοεί­ ναι υποχρεωμένο νατο εξετάσει, exproprio motu,σύμφωνα με τη νομολογία τουΔικαστηρίου τούτου. Αναφορά στοσημείο αυτό 40 μπορείναγίνειστις υποθέσεις Megalemos v.TheRepublic

(1968)3C.L.R.581 καιProtopapa v. TheRepublic

(1967)3 C.LR.411. Στηνκρινόμενη προσφυγή,όπωςέχειήδη αναφερθεί,οιαιτητές προσέφυγαν πρώταστο ΕπαρχιακόΔικαστήριο και καταχώρησαν 1009 Λοΐζου, Π. F.W.Woolworth&Co(Cyprus) Ltdv.ΔημοκρατίαςxA.

(1994)τηνπαρούσαπροσφυγήμετάτηλήξη τηςπροθεσμίας τωνεβδομη­ νταπέντε ημερών και αφούπροηγήθηκε ηπιο πάνωαπόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου σχετικάμετησυνταγματικότητατουσχετι­ κούνόμου. Είναινομολογημένοότιηπιοπάνωσυνταγματικήπρό­ νοιαείναιεπιτακτικήκαιπρέπεινατυγχάνειεφαρμογήςσεόλεςτις 5 περιπτώσειςπροςτοδημόσιοσυμφέρον (Pappous v.TheRepublic

(1966)3C.L.R.77>caiVarnavav. TheRepublic

(1968)3C.LR.566). Toζήτημαπουεγείρεται γιαεξέτασηείναικατάπόσοτο ένδικο μέσο που καταχωρήθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λευκωσίας 10 αναστέλλειή διακόπτειτηνπιοπάνωπροθεσμίατωνεβδομηνταπέ­ ντε ημερών. Στο Εγχειρίδιο Διοικητικού ΔικαίουτουΕπαμεινών­ δαΣπηλιωτοπούλου,παράγραφος410,αναφέρεταιότι: "410. Αναστολήτηςπροθεσμίαςγίνεται δεκτήμόνον λόγωανω- 15 τέρας βίας,εμφανιζόμενης κατάτην λήξιν της προθεσμίαςκαι διαρκούσης μετ'αυτήν και μέχρι της ασκήσεως της αιτήσεως. Ανωτέραν βίαν συνιστούν περιστατικά απρόβλεπτα,τα οποία δικαιολογούν απόλυτον αδυναμίανκαταρτίσεως και εμπροθέ­ σμουκαταθέσεωςτης αιτήσεως ακυρώσεως ήγενικώτερον αδυ- 20 ναμίαν προςεπιμελειαν των ιδίωνυποθέσεων διότιπαρεμποδί­ ζουν οιανδήποτε ενέργειαν τουαιτούντος,έστωκαιδιάπληρε­ ξουσίου(ΣΕ 1449/1965,2833/1970). Ωςπεριστατικόντοοποίον συνιστάανωτέρανβίανθεωρείταισυνήθωςηβαρείαασθένεια,η οποίαυπόταςειδικόςεκάστοτεσυνθήκαςπροκαλείτηνωςάνω 25 αδυναμίαν." Σύμφωναμετηνπαράγραφο411 του ιδίουσιιγγράμματος, "411.Διακοπήτηςπροθεσμίας επέρχεται μόνονδιά της υποβο- 30 λής υπό του αιτούντος αιτήσεως θεραπείαςήιεραρχικήςπρο­ σφυγήςεντόςτουχρόνουτηςπροθεσμίας (ΝΔ 170/1973 άρθρον 45 παρ.4, ΣΕ 3654/1974), αλλά μόνον μίαν φοράν (ΣΕ 1301/1972). Εάνόμωςειςτηνσυγκεκριμένην περίπτωσινη αίτη­ σις θεραπείαςήηιεραρχική προσφυγή αποκλείεται εξειδικών 35 διατάξεων (ΣΕ 3077/1972),η υποβολή τωνδενδιακόπτει την προθεσμίαν ομοίως εάναύταιυπεβλήθησανειςαναρμοδίαναρ­ χήν(ΣΕ2052/1959, 1735/1965)." Λαμβάνονταςυπόψηταπιοπάνω,κρίνωότιηκαταχώρησητης 40 αίτησηςσεαναρμόδιοΔικαστήριοδενδιακόπτειτηνπροθεσμίατων εβδομηνταπέντεημερώνηοποίαπροβλέπεταιαπό τηνπαράγραφο 3 τουΑρθρου 146τουΣυντάγματος. Γιατολόγοαυτόηπροσφυγή απορρίπτεταισανεκπρόθεσμη. 1010 4ΑΛΛ. F.W. Woolworth& Co(Cyprus)Ltd v. Δημοκρατίας ΧΜ. Λοϊζου,Π. Θαπαραθέσωόμωςκαιτηνάποψημουεπί τηςουσίαςτηςπρο­ σφυγήςέτσιώστεναυπάρχειτοσκεπτικόσεπερίπτωσηπουθακρι­ θεί από την Ολομέλεια ότι η πιο κάτω νομική προσέγγιση είναι εσφαλμένη. 5 Πρώτο σημείο πάνωστο οποίο καλούμαι να αποφασίσωείναι κατάπόσοοι καθ' ωνη αίτησηορθάκαινόμιμαδενέλαβανυπόψη τημίσθωση τουακινήτουγιασκοπούς εκτίμησης. 10 Οιλόγοι γιατουςοποίους οι καθ' ων ηαίτησηδεν έλαβανυπό­ ψητην πιοπάνωσυμφωνία φαίνονταιστην έκθεση εκτίμησης των καιανάγονταιστημηεγγραφήτηςμισθώσεως σταμητρώατουΚτη­ ματολογίου. Νομικόυπόβαθροτηςσχετικήςαπόφασηςφαίνεταινα ήταντοπιοπάνωάρθρο65(B)

(1)τουΚεφ. 224. Μεβάσητηνορθή 15 ερμηνεία του άρθρου 65(B)

(1)ηεγγραφήτης μισθώσεως έχει σαν συνέπειατηνμηαπόκτησηεμπράγματουδικαιώματοςλόγω τηςμί­ σθωσης. Κατάτηνκρίση μουαυτόδενείναιτοζητούμενοστην κρινόμε20 νηυπόθεση. Τοθέμαείναικατάπόσοάσχεταμετηνεγγραφήτηςμι­ σθώσεως, ένακτήματοοποίο βρίσκεται υπόμίσθωση μειονεκτεί ή όχι σε ό,τι αφοράτην αξίατουκατάτηλήψη της επίδικηςαπόφα­ σης. Οικαθ'ωνηαίτησηδενέχουνκατευθύνειτονούτουςπροςαυ­ τήτηνκατεύθυνση. Απλώςαγνόησαντογεγονός τηςμίσθωσης επει25 δήδεν είχεεγγραφεί. Ωστόσοημίσθωση αποτελούσε έναγεγονός. Ημηεγγραφήτηςδεντηςαφαιρείοποιοδήποτεπλεονέκτημαήμει­ ονέκτημα έχει έναντι παρόμοιουακινήτουτο οποίο δενυπόκειται σεμίσθωση. Κατάτηγνώμημουοικαθ'ωνηαίτησημετονααγνοή­ σουν τογεγονός της μίσθωσης επειδήημίσθωση δεν είχεεγγραφεί 30 σύμφωναμετοάρθρο65(B)

(1)του Κεφ.224 καιμετοναμηνπρο­ χωρήσουννααποφασίσουνπερίτωντυχόνεπιπτώσεωντηςμίσθω­ σηςπάνωστηναξίατουακινήτουέχουνενεργήσει κάτωαπόπλάνη περίτοΝόμο. 35 Είναινομολογιακάθεσμοθετημένο ότιαπόφασηπουλαμβάνεται κάτω απόνομική πλάνηείναι άκυρη. [Βλέπε Christodoulidou ν. TheRepublic

(1968)3C.LR. 57,Iacovides v.TheRepublic

(1966)3 CUR.212,Demetriouv.TheRepublic

(1968)3CUR.444]. 40 Γιατονπιοπάνωλόγο ηεπίδικη απόφαση θα μπορούσε ναείχε κηρυχθεί άκυρηκαι χωρίς νομικό αποτέλεσμα και θαεναπόκειτο στουςκαθ' ωνηαίτησηναεπανεξετάσουντοζήτημαμεβάσητογε­ γονός ότιτοακίνητοευρίσκετο υπόμίσθωση. 1011 ΛοΤζον,Π. F.W. Woolworth & Co(Cyprus) Ltd v.ΔημοκρατίαςΧΜ.

(1994)Προβληματίσθηκακατάπόσοθαεξέταζατη νομιμότητα τηςεπί­ δικηςαπόφασηςμεβάσητηνεισήγηση των καθ' ωνη αίτησηότιτα μέρητηςσύμβασης ήτανελεύθερα ανάπάσαστιγμή να ακυρώσουν ήνατροποποιήσουν τησύμβασηαμοιβαίασυναίνεση. 5 Στοτέλος απέφυγανα επιχειρήσω τέτοια εξέταση γιατί οι καθ' ων ηαίτηση δεν έχουν ενεργήσειπάνωσετέτοια βάση. Δεν έχουν αγνοήσει την μίσθωσηεπειδήμπορούσε ναακυρωθεί ή τροποποιη­ θεί,αλλάεπειδήδενείχεεγγραφεί. 10 Ωστόσοθαπαραθέσωσε συντομία τις απόψεις μουκαι επί του κατάπόσο ηεπίδικηαπόφαση για επιβολή δικαιωμάτωνμεταβιβά­ σεωςήτανλογικά επιτρεπτήγιαναυπάρχουνσεπερίπτωση που η πιο πάνω ερμηνεία μου του άρθρου 65(B)

(1)δεν υιοθετηθεί κατ' έφεση. Υιοθετώεπίτουπιοπάνωνομικούθέματοςτοσκεπτικότης 15 υπόθεσης Westpark (ανωτέρω) και κρίνω ότιηεπίδικηαπόφαση ήτανεύλογα επιτρεπτήστους καθ' ωνη αίτηση μεβάση τουλικό το οποίο είχανενώπιον τους. Όπως όμως έχωήδη αναφέρει η προσφυγή αποτυγχάνει και 20 απορρίπτεταιδιάτολόγοότικαταχωρήθηκε εκπρόθεσμα. Δενγίνεται οποιαδήποτεδιαταγή γιαέξοδα. Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς διαταγή γιαέξοδα. 1012