1Α.Α.Λ. 7 Νοεμβρίου, 1995 [ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ,ΑΡΤΕΜΗΣ,ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ/στές] S. SERGIOU REAL ESTATES LTD, Εφεσείοντες-Εναγόμενοι, v. ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ ΜΠΕΝΤΕΖΗ,ΜΕΣΩ ΤΟΥ ΠΛΗΡΕΞΟΥΣΙΟΥ ΑΝΤΙΠΡΟΣΩΠΟΥ ΤΗΣ ΑΝΘΙΜΟΥ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ, Εφεσφλήτων-Εναγόντων. (Πολιτική ΈφεσηΑρ.8593). Ιδιοκτήτηςκαιενοικιαστής— Ενοικίασηαπό μήνασεμήνα—Ειδοποίη ση τερματισμούενοικίασης— Πρέπουσα ημερομηνία τερματισμού. 5 Ειδοποίησητερματισμού—Ενοικίασηαπόμήνασεμήνα—Τερματισμός στομέσοτηςπεριόδουενοικίασης—Εγκυρότητα τηςειδοποίησης. Το ΕπαρχιακόΔικαστήριο Λεμεσού,αποδέκτηκε την απαίτηση των εφεσίβλητων -εναγόντων για ανάκτησηκατοχής του επίδικου διαμερίσματος. 10 15 20 Οι εφεσείοντες - εναγόμενοι, αμφισβήτησαν την ορθότητα της απόφασης και με έφεση τους πρόσβαλαντο εύρηματου πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η ειδοποίηση τερματισμού της από μήνα σε μήνα ενοικίασης,ήτανέγκυρη. Ισχυρίστηκαν ότιήσανενοικιαστές τουδια μερίσματος απόμήνασε μήνα, δηλαδήαπότις 12.11.1987 πουέληξε ηενοικίασηκαιότιη ειδοποίησητερματισμού ήτανάκυρη,αφούκλή θηκαναπότους ιδιοκτήτες ναπαραδώσουνελεύθερη κατοχήκατάή προ της 15ης Οκτωβρίου 1989 αντί στις 12Οκτωβρίου 1989, ημερο μηνίακατάτηνοποίαέληγεημηνιαίαπερίοδος ενοικίασης. Αποφασίστηκε, ότι:
(1)Η ειδοποίηση τερματισμού ήτανάκυρη,γιατίδενεξέπνεεστοτέ λος τηςπεριόδου τηςπεριοδικής ενοικίασης, αλλά στο μέσοτέ τοιαςπεριόδου. 889 SergiouEstatesLtdv.Μπεντέζη
(1995)
(2)Η πρωτόδικηαπόφαση ήτανως εκτούτου άκυρη. Η έφεση επιτράπηκε με έξοδα υπέρ τωνεφεσειόντων. 5 Αναφερόμενεςαποφάσεις: BathavonRuralDistrict Councilv. Garlile[1985] 1 All E.R. 801, 10 Lemon v.Lardeur[1946]2All ER. 329, Simmons v,Crossley[1922]2K.B. 95, Queen's Club GardensEstatesLtdv. Bignell[1924] 1 K.B. 117, 15 Glykys v.Ioannides(1959-60)24 C.L.R. 220. 'Εφεση. Έφεση απότους εναγόμενουςκατάτης απόφασηςτου Επαρ- 20 χιακού Δικαστηρίου Λεμεσού(Κορφιώτης, Α.Ε.Δ.),που δόθηκε στις28 Νοεμβρίου, 1991 (Αρ. Αγωγής6116/89) μετηνοποίαέγι νε αποδεκτή η απαίτηση της ενάγουσας για ανάκτηση κατοχής του επίδικου διαμερίσματος. 25 Α. Ποιητής, για τους Εφεσείοντες. Κ. Στιβαρού (κα),για τους Εφεσίβλητους. Cur.adv. vult. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνηαπόφασητου Δικαστη ρίου θαδα>σειοκ. Π.Αρτεμης,Δ. ΑΡΤΕΜΗΣ, Δ.: Το μόνο θέμα που εγείρεται για απόφαση στηνπαρούσα έφεσηείναι κατάπόσο,σεενοικίασηαπόμήνα σε μήνα, η ειδοποίηση τερματισμού πρέπει να εκπνέει στο τέλος οποιασδήποτε πλήρους περιόδου της ενοικίασης, ήτοιστο τέλος κάθε μηνιαίας περιόδου της ενοικίασης. 30 35 40 Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησεότι ηειδοποίησητερματι σμούστηνπαρούσαπερίπτωση ήτανέγκυρηχωρίς όμωςναασχο ληθεί καθόλου με το θέμα της ημερομηνίας κατά την οποίαεξέ πνεεηειδοποίηση(τεκμ. 2α). Ηενοικίασητουδιαμερίσματος των 890 1 ΑΛΛ. 5 10 15 20 25 30 Sergiou Estates Ltd v. Μπενιέζη Αρτεμης,Α. εφεσίβλητων έληξε στις 12.11.87καιέκτοτε,όπωςείναικαιτοεύ ρηματουΔικαστηρίου,οιενοικιαστέςπαρέμεινανωςενοικιαστές από μήνασεμήνα. Στις22.8.89,μεδιπλοσυστημενη επιστολή,δό θηκε ειδοποίηση τερματισμού της ενοικίασης και εκαλούντο οι εφεσείοντες να παραδώσουν ελεύθερη κατοχή "κατά ή προ της 15ηςΟκτωβρίου1989". Ο μόνος λόγος έφεσης που προωθήθηκεκατάτην ακρόαση από τον ευπαίδευτοσυνήγορο των εφεσειόντων ήτανότι η ειδοποίησηήτανάκυρη,γιατίδεν εξέπνεε την 12ηημέρατουμη νός αλλά την 15η,ήτοι στο μέσο της απόμήνα σε μήναπεριο δικής ενοικίασης. Προς υποστήριξη της θέσης αυτής μας πα ρέπεμψε στο συγραμμα Halsbury*s Laws of England, 3η Έκδο ση,Τόμος23 σελ.530,όπουαναφέρεται ησχετική αρχήμε αναφορά στην Αγγλική Νομολογία. Στην υπόθεση Bathavon Rural District Councilv.Carlile[1958] 1 All E.R.801 στη σελ. 804 αναφέρονταιτα ακόλουθα: "... a notice to quit is a unilateral act determining a tenancy without the consent of the opposite party and as such must be strictly construed. Therule of law is thata noticeto quit is bad which doesnotexpireattheproper time. Theopinion ofLUSH, J.,in Queen'sClub GardensEstates,Ltd, v.Bignell([1924] 1 K.B. 117at p. 124),thatthetrueviewwas that,in any periodic tenancy, whether itbe yearly,quarterly, monthly orweekly, the notice to quit must expire at the end of the current period was expressly approved by the Court of Appeal in Lemon v. Lardeur[1946] 2 All E.R.329 at p.330)." Έτσι, με την απόφαση στην υπόθεση Lemon v. Lardeur [1946]2 All E.R. 329, διαλύθηκεοποιαδήποτεαμφιβολία υπήρ χε στο παρελθόν σχετικά με μηνιαίεςκαι εβδομαδιαίεςενοικιά σεις. (Δέστε Simmons v.Crossley[1922]2 K.B. 95καιQueen's ClubGardensEstates Ltd v.Bignell[1924] 1K.B. 117). 35 Στοσημείοαυτόθαθέλαμεναεκφράσουμετηνευαρέσκειαμας γιατογεγονός ότιη ευπαίδευτησυνήγορος των εφεσίβλητωνμας παρέπεμψεκαι σε Κυπριακήαπόφασηπάνωστο θέμα, παρόλον ότιηαπόφασηαυτήυποστηρίζειτηθέσητων εφεσειόντων: 40 Στην Glykys γ.Ioannides(1959-60) 24 C.L.R.220υιοθετήθη κε ηπιο πάνωαρχή. Παραθέτουμε το σχετικό απόσπασμααπό τη σελ.225: 891 Αρτεμης, Δ. SergiouEstates Ltd v. Μπεντέζη
(1995)"As we said before the tenancy in question was one from month to month beginning from the 1st January, 1959, and consequently expiring on the last day of January and of each succeedingmonth;for such atenancy tobedetermined amonth's notice expiringon thelastday of the month was necessary;such was exhibit No.l because it was sent on the 25th May, 1959, terminating the tenancy on thelast day of June,1959." 5 Με γνώμονα τις πιο πάνω αρχές και εφαρμόζοντας τις στα γεγονότα τηςπαρούσαςέφεσης,βρίσκουμε ότι η ειδοποίηση τερ- 10 ματισμού (τεκμ.2α) ήταν άκυρηγιατί δεν εξέπνεε στο τέλος πε ριόδου της περιοδικής ενοικίασης, αλλά στο μέσο τέτοιας πε ριόδου, ήτοι στις 15 του μηνός αντί στις 12, ημερομηνία κατά την οποία έληγε κάθε μηνιαία περίοδος της από μήνα σε μήνα ενοικίασης. Ως εκ τούτου ηέφεση γίνεται αποδεκτήκαι ηπρω- 15 τόδικη απόφαση ακυρώνεται. Τα έξοδα, τόσο στην έφεση όσο και στην πρωτόδικη διαδικασίαεπιδικάζονταιυπέρ των εφεσειόντων-εναγομένων. Η έφεση επιτρέπεται με έξοδα υπέρ τα/νεφεσειόντων. 892 20