1Α.Α.Δ. ΐ9Δεκεμβοίου, 1996 [ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΚΑΛΛΗΣ,Δ/στές] ΑΝΘΟΣ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ ΣΙΑΤΗ, Εφεσείων- Εναγόμενος, ν. ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ ΜΙΧΑΗΛ ΣΙΑΤΗ, Εφεσίβλητον-Ενάγοντα. (Πολιτική ΈφεσηΑρ. 9218) 5 10 Ακίνητηιδιοκτησία — Οίκηση — Δικαίωμα οίκησης επιφνλαχθέν σνμ· φώνωςτων προνοιώντον Άρθρον 11
(1)(ζ) τον περί ΑκινήτουΙδιο κτησίας(Διακατοχή ΕγγραφήκαιΕκτίμηση)ΝόμονΚεφ. 224, επεκτεί νεται σε όλο το ακίνητο, κατοικία και αυλή — Ανέγερση κατοικίας στηναυλήκαιδιαχωρισμόςτηςμετοίχοαπό τηνεπιβαρυνθείσαμεδι καίωμαοίκησηςκατοικία, συνιστάεπέμβαση. Στηδήλωση δωρεάςμεταβίβασης μιαςοικίας μεαυλήστονεφεσείοντα- εναγόμενο γιότου,ο εφεσίβλητος - ενάγοντας,επεφύλαξε στον εαυτότουκαιτησύζυγο τουδικαίωμαδιάβίου κατοίκησης. Ο εφεσείων -εναγόμενος, έκτισεακόμη μια οικία στην αυλή,την οποίαχώρισε μετοίχο απότην άλληοικία. 15 20 Επικαλούμενος τα δικαιώματα του, ο εφεσίβλητος - ενάγοντας, καταχώρισε αγωγήεναντίον του εφεσείοντα - εναγόμενου και πέτυχε διάταγμαπου απαγόρευε στον εφεσείοντα -εναγόμενο να επεμβαίνει στο ακίνητο με οποιοδήποτε τρόπο. Ηθέσητου εφεσείοντα -εναγό μενου ήτανότι είχεκάθεδικαίωμα σαν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης να κτίσει στην αυλήτου ακινήτουκαιότι αυτότο δικαίωμαδεν επηρεά ζεται απότην επιφύλαξητων δικαιωμάτωντου πατέρατου ταοποία περιορίζονταν στηδιαμονήτου εντόςτηςοικίας. Οεφεσείων -εναγόμενος, εφεσίβαλε τηναπόφασητουπρωτόδικου Δικαστηρίου. 1349 Σιάτη ν.Σιάτη
(1996)Αποφασίστηκε ότι: (Ι)Το δικαίωμα οίκησης δυνάμει του Αρθρου 11(ΐχζ) του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας(ΔιακατοχήΕγγραφήκαιΕκτίμηση)Νό μου Κεφ.224 δε συνιστά δουλεία,γιατί ησύσταση της προϋ- 5 ποθέτει ύπαρξη δουλεύοντος και δεσπόζοντος ακινήτουκα θώςκαιδιαφύλαξηδικαιωμάτωνυπέρτωνιδιοκτητώνκαικα τόχων τουδευτέρουεπίτης ιδιοκτησίαςτου πρώτου.
(2)Τοδικαίωιιαοίκησηςπουαποκτάταιαπότοδικαιούχοδυνάμει 10 του Αρθρου 11
(1)(ζ)τουπερί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατο χήΕγγραφήκαιΕκτίμηση)ΝόμουΚεφ.224,είναιδικαίωμαπά νω σε ολόκληρο το μεταβιβαζόμενοακίνητοόπο)ς αυτόπερι γράφεταιστο σχετικό τίτλο/πιστοποιητικόιδιοκτησίας. 15
(3)Η ανέγερση κατοικίαςκαιτοίχουστηναυλήτουακινήτουστο οποίοοεφεσίβλητος - ενάγωνεπεφύλαξεγιατον εαυτότουδι καίωμα οίκησης, συνιστούσε επέμβαση στο δικαίωμα τουκαι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε το προσβαλλόμενο απαγορευτικόδιάταγμα. 20 Ηέφεσηαπορρίφθηκεμεέξοδα. Αναφερόμενηυπόθεση: 25 Σωτηριάδηςν.Βασιλείονκ.ά. (Αρ.2),
(1992)1ΑΛΛ.
- Έφεση. Έφεσηαπότον εναγόμενο κατά τηςαπόφασηςτου Επαρχιακού 30 Δικαστηρίου Λάρνακος (Χατζηχαμπής,Α.Ε.Δ.)πουδόθηκεστις 30 Μαρτίου, 1994 (Αρ. Αγωγής 2145/90) με την οποία εκδόθηκε οιάταγμχχτο οποίο απαγόρευεστον εναγόμενο να επεμβαίνει καθ' οι ονδήποτετρόπο στην κατοχήκαιχρήση,επί ολόκληρου τουκτήμα τος κατά τη διάρκεια του επιφυλχιχθέντος δικαιώματος οίκησης 35 του ενάγοντα. Α. Χάσικος, για τον Εφεσείοντα. Λντ. Ανδρέου, γιατον Εφεσίβλητο. 40 Cur. adv. vuk. ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ,Δ.: Την ομόφωνη απόφασητουΔικαστηρίου θα 1350 1 Α.Α.Δ. Σιάτη ν.Σιάτη δώσει οΔικαστής Π. Καλλής. 5 ΚΑΛΛΗΣ,Δ.: Τομόνοεπίδικοζήτημαστην παρούσαέφεση εί ναιηεμβέλεια ενόςδιαβίουδικαιώματοςκατοίκησηςτοοποίοεπεφύλαξεοεφεσίβλητος στηδήλωσητηςδωρεάςμεταβίβασηςμιαςοι κίαςστον εφεσείοντα-υιό του. Τα πραγματικά περιστατικά δεν τελούσαν υπό αμφισβήτηση. Είχαν συμφωνηθεί. Τακαταγράφουμεόπωςταέχειπαραθέσει το 10 πρωτόδικο δικαστήριο: 15 20 25 30 35 40 Οεφεσίβλητος-ενάγοντας ("ο εφεσίβλητος") ήτανο εγγεγραμμέ νος ιδιοκτήτηςτουκτήματοςμεαριθμόεγγραφής8534 Φ/Σχ.39/56, Τεμάχιο230/5/1και230/5/2/2μέχρι την 19.8.1986 οπότετο μεταβίβασεκαιενέγραψε επ'ονόματιτουεφεσείοντα-εναγομένου ("οεφε σείων") μεδωρεά. Στηνδήλωσημεταβίβασης(τεκμήριο2),ηοποία περιγράφει το μεταβιβαζόμενο κτήμα σαν "οικία με αυλή", περι λαμβάνεται η ακόλουθη επιφύλαξη: "Εγώ ο Στυλιανός Μιχαήλ Σιάτηεπιφυλάσσωδικαίωμανακατοικώμετάτηςσυζύγου μουΝίκης Στυλιανού Σιάτηεφ'όρου ζωής εντός της άνω μεταβιβαζόμε νης οικίας". Ακολουθεί η εξής δήλωση του εφεσείοντα: "Εγώ ο Ανθος Στυλιανού Σιάτη αποδέχομαι τη μεταβίβαση του ως άνω ακινήτουμετηνως άνωεπιφύλαξη".Στοκτήμαυπήρχεκαιεξακο λουθεί να υπάρχει οικία στην οποία διάμενε και εξακολουθεί να διαμένει ο εφεσίβλητος μετησύζυγο του. Μετάτηνμεταβίβαση,ο εφεσείων, χωρίς τησυγκατάθεσητουεφεσίβλητου, έκτισεκαιάλλη οικία στο κτήμα όπως και τοίχο με τον οποίο εχώρισε την αυλή όπως φαίνεται στο τεκμήριο
- Ηδιαφοράτων διαδίκωναφορά ακριβώςαυτέςτιςενέργειεςτουεφεσείοντα γιατιςοποίες οεφεσίβλητος ισχυρίζεται ότιοεφεσείων δενείχεδικαίωμαναπροβείενό ψει της επιφύλαξης δικαιωμάτων την οποία ο εφεσίβλητος έκαμε. Ως εκτούτου,οεφεσίβλητος ζήτησεδιάταγμαμετοοποίονααπα γορεύεται στον εφεσείοντα ναεπεμβαίνει στο ακίνητο μεοποιοδή ποτετρόπο. Ηθέσητουεφεσείονταήτανότιείχεκάθεδικαίωμανα προβεί στις πιο πάνωενέργειεςσαν εγγεγραμμένος ιδιοκτήτηςκαι ότι το δικαίωματου αυτόδεν επηρεάζεται απότην επιφύλαξηδι καιωμάτων του πατέρατου τα οποία περιορίζονται στη διαμονή τουεντός τηςοικίας. Ήταν ηθέση του ευπαίδευτουσυνηγόρου του εφεσείοντα, ενώ πιον του πρωτόδικου δικαστηρίου, ότι ταδικαιώματατου τελευ ταίου σαν ιδιοκτήτη περιορίζονται μόνο από το επιφυλαχθέν δι καίωμα του εφεσίβλητου στη χρήση της οικίας και όχι της αυλής, αφούαντοδικαίωμααυτόεπεκτεινόταν καιστηναυλήθαεπηρέα1351 Καλλής, Α. Σιάτην.Σιάτη
(1996)ζεταάλλαδικαιώματατουεφεσείοντασανιδιοκτήτη, Γιαναυποστηρίξει τηνπιοπάνωθέσητουέκαμεαναφοράστο σύγγραμμα του Βαβούσκου, ΕμπράγματοΔίκαιο, σελ. 372, όπου συζητείται η έννοια "οίκησις" καιαναφέρεταιότι το Αρθρο 1183 5 ΑΚ ορίζει,ότι "ηπροσωπικήδουλείατηςοικήσεως συνίσταται εις το εμπράγματον και αποκλειστικόν δικαίωμα του δικαιούχου όπως χρησιμοποιή προς κατοικίαναλλότριαν οίκοδομήν ή διαμέ ρισμααυτής". 10 Από την άλληο ευπαίδευτοςσυνήγορος του εφεσίβλητουυπο στήριξεότιηπεριγραφήτουακινήτουστοπιστοποιητικόεγγραφής τουσαν"House consistingof oneverandah, fourrooms,onegarage and yard",περιλαμβάνοντας δηλαδήκαι την αυλή,εξυπακούει ότι η επιφύλαξη του δικαιώματος επεκτείνεται σε όλα τα μέρη τα 15 οποίααποτελούντηνοικία("house")ώστεναπεριλαμβάνεικαιόλη την έκταση της αυλής εντός της οποίαςο εφεσείοντας δεν έχειδι καίωμανα επεμβαίνει. Ήτανδεκτόκαιαπό τις δύοπλευρές ότι τοεπίδικοζήτημαδιέ- 20 πεται απότοΑρθρο 11
(1)(ζ)*τουπερίΑκινήτου Ιδιοκτησίας(Διακατοχή,Εγγραφήκαι Εκτίμηση) Νόμου,Κεφ.224 (όπως έχειτρο ποποιηθεί απότοΝόμο16/80). Το πρωτόδικο δικαστήριο λαμβάνονταςυπόψητην περιγραφή 25 τουακινήτουστοτίτλοεγγραφήςσεσυνάρτησημετηνερμηνείατου όρου "house" ("οικία") όπως αυτήπαρατίθεται,ανάμεσα σ'άλλα, * Το Αρθρο Π
(1)(ζ) προβλέπεί:" 11.-(Ι) Ουδέν δικαίωμαδιόδουήοιονδήποτε προνόμιον, ελευθερία, δουλεία, ή οιονδήποτε έτερον δικαίωμα ή πλεονέκτημα αποκτάται επί της ακινήτου ιδιοκτησίας ετέρου εκτός - (ζ) όπου τούτο επεφυλάχθη εγγράφως υπό του κυρίου οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας επίτη μεταβιβάσει της ιδιοκτησίαςταύτης: Νοείται ότι ηως προείρηται παράγραφοςεφαρμόζεται και εν η περιπτώ σει περιλαμβάνεταιοιαδήποτεπρόνοια σχετιζόμενη με την χρήσιν ή ανάπτυξιν οιασδήποτε ακινήτου ιδιοκτησίας ή με περιορισμόν ως προς την χρήσιν ή ανάπτυξινταύτης." 1352 1 Α.Α.Δ. Σιάτη ν. Σιάτη Καλλής, Δ. στο Strouds Judicial Dictionary, 3ηέκδοση,σελ. 1260*.έκρινε ότι ο όρος "house" ("οικία") "υπό κανονικές συνθήκες και ελλείψει έν δειξης ενάντιαςπρόθεσηςπεριλαμβάνειόχι μόνοτηνοικοδομήαυ τήκαθ' αυτήαλλά και,μεταξύ όλων των άλλων ταοποία αποτε5 λούντοσύνολο τουκτήματος,καιτηναυλή". Περαιτέρωέκρινεότι σαναποτέλεσματωνανωτέρω"το επιφυλαχθένδικαίωματουενά γοντα(εφεσείοντα)τοοποίοκαιεξυπακούειανάλογηκατοχήεκμέ ρους του, αποκλείει, ενόσω διαρκεί, τον εναγόμενο από του να προβαίνει σε οποιεσδήποτε ενέργειες οι οποίες θα συνιστούσαν 10 επέμβαση με το εν λόγω δικαίωμακαι την κατοχήκαι χρήση του ενάγοντα("εφεσείοντα") ηοποίαπηγάζειαπό αυτό". Ηπαρούσαέφεσηστρέφεταικατάτηςπιοπάνωκατάληξηςτου πρωτόδικουδικαστηρίου. Ενώπιονμαςοιευπαίδευτοι συνήγοροι 15 των δύομερών υιοθέτησαν τις πιοπάνωθέσεις τους. Οδεευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντα έκαμε ιδιαίτερηαναφοράστην έννοιατουόρου"δουλεία". 20 25 Έχουμετηνάποψηπωςεδώδενπρόκειταιγιαδουλείαγιατίγια την σύσταση δουλείας είναι απαραίτητη η ύπαρξη δουλεύοντος (servienttenement)καιδεσπόζοντος(dominanttenement)ακινήτου καθώςκαιηδιαφύλαξηδικαιωμάτωνυπέρτωνιδιοκτητώνκαικα τόχων του δεύτερου επί της ιδιοκτησίας του πρώτου (Βλ. Σωτηριάδηςν. Βασιλείουκ.α. (Αρ.2)(\992) 1 Α.Α.Δ. 1211, 1217, 1218, Gale on Easements, 14η έκδοση, σελ. 6, 7). Στηνκρινόμενη περίπτοκτηδεν έχουμε δύοκτήματα. Πρόκειται σαφώς για δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ακινήτουκαιηπαραχώρηση τέτοιουδικαι ώματοςδεναποτελείδουλεία(Βλ. Galeon Easements(πιοπάνω), σελ.5)**. 30 35 Κρίνουμε πως το δικαίωμαπου αποκτάταιαπό το δικαιούχο δυνάμειτουπιοπάνωΑρθρου 11
(1)(ζ)τουΚεφ. 224 είναι δικαίω μαπάνωσεολόκληρο τομεταβιβαζόμενοακίνητοόπωςαυτόπερι γράφεταιστοσχετικότίτλο/πιστοποιητικό ιδιοκτησίας. Αυτήείναι ημόνη ερμηνεία την οποίαεπιδέχεται το επίμαχοάρθροτο οποίο σαφώςομιλείγιαδικαιώματακλπ."επίτηςακινήτουιδιοκτησίας". * "'House', Mese, or Maison calledin legallLatine Messuagium, containeth (ashath beene said)thebuildings,curtelage, orchard,andgarden" (Co. Litt.56 a,56 b;in the margin it is added "Six acres of land may be parcel! of a house")." ** "A possessory right cannot be an easement. The grantee of the exclusive use of land has an estate in the land and not an easement." 1353 Καλλής,Δ. Γιάτην.Σιάτη
(1996)Μεβάσητολεκτικότουπιοπάνωάρθρουκαιτουκειμένουτηςεπί δικης επιφύλαξηςδεν είναι εφικτόςο περιορισμός του δικαιώμα τος πάνωσε μέρος μόνο -εδώπάνωστην κατοικία- τηςιδιοκτη σίας εκτός σεπερίπτωσηρητήςπρόβλεψης στοκείμενο της επιφύ λαξης.Έναςτέτοιοςπεριορισμός όχι μόνο θααντιστρατεύετοτην 5 ρητήπρόνοιατουνόμου αλλάκαιθαοδηγούσε σε παράλογακαι άτοπααποτελέσματα. Αν γινότανδεκτήηθέσητουεφεσείοντα,σε σχέσημετηναυλή,μετηνίδιαλογικήθαμπορούσεναστερήσειτον εφεσίβλητο τουδικαιώματος χρήσηςτηςβεράντας καιτουγκαράζ καινατονπεριορίσει στατέσσεραδωμάτιατηςκατοικίας. 10 Γιατουςπιοπάνωλόγους η έφεσηαπορρίπτεται με έξοδα. Η έφεσηαπορρίπτεται μεέξοδα. 1354