clr/1996/1996_1_709.pdf

(1)Νέος ιδιοκτήτης ακινήτου ο οποίος το αγοράζει εν γνώσει του ότι υφίσταταιενοικίαση υπέχει θέσηεξεπαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee) έναντι του ενοικιαστή (κατόχου) καιδεσμεύεται νατηρήσει τιςυποχρεώσεις του 709 Χαοαλαμπίδηςν. Κωνσταντίνου κ.ά.

(1996)προκατόχου του.

(2)Τα εμπιστεύματα εξαιρούνται απότον αποκλεισμό του δι­ καίου της επιεικείας που θέτει το Αρθρο4 του περί Ακινή­ του Ιδιοκτησίας (Διακατοχη, Εγγραφήκαι Εκτίμηση Νόμου Κεφ. 224) σχετικά με την απόκτηση εμπραγμάτων δικαιω­ μάτων. 5

(3)Ηδιεκδίκηση τηςκατοχήςτουακινήτουαπότον ενοικιαστή έναντι των νέων ιδιοκτητών ήταν νόμιμη αφούδε θεμελιώ- 10 θηκε σεδικαίωμαακίνητης ιδιοκτησίας αλλά στις υποχρεώ­ σεις τους έναντι του οι οποίες ήσαν συναρτημένες με εκεί­ νεςτου εξ επαγωγήςεμπιστευματοδόχου κατάτοδίκαιοτης επιεικείας. 15 Ο Δικαστής Κούρρης με διισταμένη απόφασητου αποφάσισε ότι:

(1)Εφόσον δεν έχει εφαρμογήτο Αρθρο 65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου 20 Κεφ.224 και εφόσον δεν ισχύει οπερί Ενοικιοστασίου Νό­ μος του 1983 Ν.23/83,ο ενοικιαστής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αρύεται δικαιωμάτων έναντι του νέου ιδιοκτήτη, έστω και αν ο νέος ιδιοκτήτης γνώριζε κατά το χρόνο της από­ κτησης της ακίνητης ιδιοκτησίας ότι μεταξύ του ενοικιαστή 25 και του προηγούμενου ιδιοκτήτη, υπήρχε συμφωνία ενοι­ κιάσεως.

(2)Τα κινητά που βρίσκονταν στο σπίτι που ενοικίασε ο εφε­ σείων - ενάγων καιαγόρασαναργότεραο εφεσίβλητοι - ενα- 30 γόμενοι, ήσαν υπότηφύλαξητους μετάτηνκατοχήτουαπό τους εφεσίβλητους - εναγόμενους και ειδοποιήθηκε να τα παραλάβεικαισυνεπώς το συμπέρασμα τουπρωτόδικου Δι­ καστηρίου ότι οεφεσείων -ενάγων δεν απέδειξε τηνυπόθε­ σητου, ήτανορθό. 35 .Η έφεση έγινε δεκτή με έξοδα κατά πλειοψηφία. Διατάχθηκε επανεκδίκαση για καθορισμό των αποζημιώ­ σεων. Αναφερόμενες υποθέσεις: Odysseos v.PierisEstatesandOthers

(1982)1 C.L.R.557, 710 40 1 Α.Α.Δ. Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά. Miltiadou v. Miitiadou

(1982)1 C.LR. 797, Turk v. Moxhay[1848]2Ph. 774, 5 De Mattos v. Gibson 28L.J. Ch. 498, Hadjikyriakou v. Fina (Cyprus)Ltd

(1978)2J.S.C. 322, EarlofZetlandv. Hislop[1882] 7App. Cas. 427, 10 LordStrathcona S.S. Co. v. Dam. CoalCo. [1925]AllE.R. Rep. 87, Law Debenture v. Ural Caspian OilCorp. [1955] IAllE.R. 157, 15 Law Debenture v. Ural Caspian OilCorp. [1993]2AllE.R. 355, CyprusCinema& TheatreCo. Ltdv. Karmiotis

(1967)1 C.LR. 42, Wardv. Roubina

(1970)1 C.LR. 88, 20 Tryfonides v. Alpan (Taki Bros),

(1988)1 C.LR. 224, ΠουργονρίδηκαιΆλληv. ΜέζονκαιΆλλων

(1994)1 Α.ΑΛ.201. 25 Έφεση. Έφεσηαπό τον ενάγοντα κατά της απόφασης του Πλήρους ΕπαρχιακούΔικαστηρίου Λεμεσού(ΝικολάουΠ.Ε.Δ.και Κληρίδη,Α.Ε.Δ.)πουδόθηκεστις 30Σεπτεμβρίου 1991(ΑγωγήΑρ. 30 5568/84), με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή του για α) την ανάκτησηκατοχής κτήματος β)αποζημιώσεις για απώλεια κα­ τοχής και χρήσης τουγ)διάταγμα για παράδοσητων επίπλων, σκευών και προσωπικών αντικειμένων και διαζευτικά,σε σχέ­ σημεαυτά τα κινητά δ)αποζημίωση ίσημετην αξία τους. 35 Φ. Πιτσιλίδης, για τον Εφεσείοντα. Σ. Σωφρονίου,για τους Εφεσίβλητους. 40 Cur. adv. vult. ΠΙΚΗΣ,Π.: Θαδώσωτην πρώτη απόφαση. Μ' αυτήσυμ­ φωνεί και οΔικαστής Δημητριάδης. 711 Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά.

(1996)ΟΔικαστής Κούρρης διαφωνεί. Θαεκδώσει ξεχωριστή από­ φαση. ΠΙΚΗΣ, Π.: Ηπρωτόδικηαπόφασηθεμελιώνεται στηναρ­ χή ότι η πώληση ακινήτου,το οποίο τελεί υπό ενοικίαση, επι- 5 φέρει τον τερματισμό της ενοικίασης και την απαλλαγή του αγοραστή από τις συμβατικές υποχρεώσεις του προκατόχου του, έστω και αν ήτανενήμερος για την ενοικίαση όταναγόρα­ ζετοκτήμα. Νομικόέρεισμα γιατηθέσηαυτήαντλείται απότις διατάξεις του Αρθρου 4 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Δια- 10 κατοχή, Εγγραφήκαι Εκτίμησις) Νόμου,ΚΕΦ.224, (όπως δια­ μορφώθηκε με το Ν.3/60). Υπό την αίρεση ορισμένων επιφυλάξεων, το Αρθρο 4 του ΚΕΦ. 224, αφενός αποκλείει το κοινό δίκαιοκαι τις αρχές της 15 επιείκειας ως βάση για την απόκτηση δικαιωμάτων ακίνητης ιδιοκτησίας,καιαφετέρουκαθιστάτοΚΕΦ.224 ωςτημόνηοδό για την απόκτηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας γης. Μια από τις επιφυλάξεις αφορά τα εμπιστεύματα (trusts). Ο όρος "εμπίστευμα" περιλαμβάνει και τα εξ επαγωγής εμπιστεύματα 20 (constructive trusts), σύμφωνα με την έννοια του όρου κατά το δίκαιο της επιείκειας και τον ορισμό του στο Αρθρο 3του περί Επιτρόπων (Εμπιστευματοδόχων) Νόμου (Trustee Law),ΚΕΦ. 193. Δύο,τουλάχιστον, αποφάσειςτουΑνωτάτου Δικαστηρίου πραγματεύονται την εξαίρεση αυτήκαι τις προεκτάσεις της σε 25 σχέση με την απόκτησηδικαιωμάτωνσε ακίνητη ιδιοκτησία.Η πρώτη είναι η Odysseos v. Pieris Estates and Others

(1982)1 C.L.R. 557, 570, στην οποία διαπιστώθηκε ότι η εξαίρεση δεν περιορίζεται μόνο σεδεδηλωμένα (express)εμπιστεύματα,αλλά επεκτείνεται σεκάθεμορφήεμπιστεύματος, περιλαμβανομένων 30 και εξ επαγωγής(constructive) εμπιστευμάτων. Ηδεύτερηείναι η Miltiadous v. Miltiadous

(1982)1C.L.R.

1. Το ακόλουθο απόσπασμα αποκαλύπτει την προσέγγιση του Δικαστηρίου:(σελ. 800) 35 "Equitable interests, arising from a trust relationship, are susceptible to precise definition, and in appropriate circumstances may become the subject of registration. The trial Court correctly observed that s.4 of the Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap.224 40 expressly exempts trusts from the network of the law, a proposition recently affirmed by the Supreme Court in Odysseos v. A. Pieris Estates Ltd. and Another (Civil Appeals Nos. 6427-28 -Judgment delivered on 25.10.82 -not 712 1 Α.Α.Δ. Χαραλαμπίδηςν. Κωνσταντίνου κ.ά. Πιχής,Π. yet reported)." Ελληνική μετάφραση: 5 10 15 ("Συμφέροντα τα οποία πηγάζουν απότοδίκαιο τηςεπιεί­ κειας,ταοποίαπροκύπτουν απόσχέσηηοποίαανάγεται σε εμπίστευμα, μπορεί να προσδιοριστούν επακριβώς και, στις κατάλληλες περιπτώσεις, μπορεί νααποτελέσουν το αντι­ κείμενο εγγραφής. Το εκδίκασαν τηνυπόθεση Δικαστήριο ορθάπαρατηρείότι το Αρθρο4του περί Ακινήτου Ιδιοκτη­ σίας (Διακατοχη,Εγγραφήκαι Εκτίμησις) Νόμου,Κεφ. 224, ρητά εξαιρεί τα εμπιστεύματα απότιςπρόνοιες του νόμου, πρότασηηοποίαεπιβεβαιώθηκεπρόσφατα απότο Ανώτατο Δικαστήριο στην Odysseos ν.Α. Pieris Estates Ltd.and Another (Πολιτικές Εφέσεις Αρ. 6427-28- Απόφαση δόθηκε στις 25.10.82 - δε δημοσιεύτηκε ακόμα).") Τώρα θααναφερθούμε στα γεγονότα που συνθέτουν τη δια­ φορά,ηοποίαεπιλύθηκε βάσει τηςαρχήςηοποία προσδιορίζε20 ται στο εισαγωγικό μέρος τηςαπόφασης. Το ακίνητο, σεσχέση προς το οποίο προέκυψε η διαφορά, βρίσκεται στην Τριμίκλινη. Αποτελείται από κατοικία,η οποία περιβάλλεται από περιβόλι μεοπωροφόρα δέντρα. Το 1978,η 25 τότε ιδιοκτήτρια ενοικίασε το ακίνητοστον εφεσειοντα (ενάγο­ ντα)γιαδέκαέτη. Οενοικιαστής επίπλωσε τοσπίτι καιτοχρη­ σιμοποιούσε ως εξοχική κατοικία,καρπούμενοςσυγχρόνως και των αγαθώντουκήπουτου.ΤοΔικαστήριο απέρριψετους ισχυ­ ρισμούς των εφεσίβλητων (εναγομένων), ότι η ενοικίασηδεν 30 ήτανγνήσια. Το ακίνητο ήταν υποθηκευμένο στην Τράπεζα Κύπρουγια την εξασφάλιση χρέους της ιδιοκτήτριας. Το1983 οι δανειστές κίνησαν το μηχανισμό για τηνεκποίηση, μεδημόσιο πλειστη35 ριασμό, του κτήματος προς εξόφλησητου ενυπόθηκου χρέους. Το κτήμα δημοπρατήθηκε το Σεπτέμβρη του 1983.Διατέθηκε στους εφεσίβλητους, τους-ψηλότερους προσφοροδότες,καιέτσι περιήλθε στην ιδιοκτησία τους. Οιεφεσίβλητοι αποτελούνμέ­ λη της ίδιαςοικογένειας (εφεσίβλητος 2πατέρας,εφεσίβλητοι 1 40 και 3τέκνα),τελικά, τοκτήμα ενεγράφη στο όνομα του εφεσί­ βλητου
2. ΤοΔικαστήριο απέρριψετους ισχυρισμούς των εφεσίβλητων ότι δενήταν ενήμεροι γιατηνκατοχή τουκτήματος από τον 713 Πικής, Π. Χοραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά.

(1996)εφεσειοντα. Το εύρημα τουΔικαστηρίου επί του προκειμένου συνοψίζεται στο ακόλουθο απόσπασμα:"Προκύπτει απότοσύνολοτηςμαρτυρίαςότι οι εναγόμενοι είχαν, πριν από τον πλειστηριασμό, σαφείς ενδείξεις περί 5 συμφέροντος του ενάγοντα στην κατοχήκαιχρήσητου ακι­ νήτου. Τουλάχιστοναυτό." Ο εφεσείων ισχυρίστηκε ενώπιον τουπρωτόδικουΔικαστη­ ρίου ότι, όχι μόνο οι εφεσίβλητοι γνο>ριζανότι κατείχε τοκτή- 10 μα, αλλάκαιότι αυτό τούτοτογεγονός διαλαλήθηκεαπότο δημοπράτη πριν τη διενέργεια της δημοπρασίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δενπροέβησεοποιοδήποτεεύρημαωςπροςτο αμ­ φισβητούμενο αυτόγεγονός,κρίνονταςότι δενήταναπαραίτη­ τογιατηνεπίλυση τηςδιαφοράς.Ηθέση τουκατοπτρίζεταιστο 15 ακόλουθο απόσπασματηςαπόφασης:'Ή απόρριψη της μαρτυρίας του εναγομένου 3δεν αλλάζει τοισοζύγιο.Συνεπώς, αναφορικάμεαυτήτηνπτυχή δενδια­ τυπώνουμε εύρημα. Αυτόόμως,όπωςθαφανείαργότεραδεν 20 επηρεάζει την έκβασηστηνυπόθεση." Ο εφεσείων αντέστη στην πρόσκληση των εφεσίβλητων και αρνήθηκενατουςπαραδώσειτοακίνητο. Επέμενε στασυμβα­ τικά του δικαιώματα, ισχυριζόμενος ότι οι νέοι ιδιοκτήτες 25 έπρεπενατηρήσουν τιςυποχρεώσεις τηςπροκατόχου τους. Ηδιαμάχηγια την κατοχήτου ακινήτου συνεχίστηκε μέχρι το 1984. Λύθηκεμεδυναμικάμέσα, όταντοχρόνοεκείνοο εφε­ σίβλητος 2διενήργησε παράνομηείσοδο καιανέλαβετηνκατο- 30 χήτουακινήτου. Γιατηνπαράνομη τουπράξη,βίαιηείσοδοσε ακίνητη ιδιοκτησία, κατά παράβασητου Αρθρου 87 τουΚΕΦ. 154,οεφεσίβλητος 2διώχθηκεποινικά,παραδέχτηκεενοχή και καταδικάστηκε σε πρόστιμο. Η συνέχιση, όμως, της κατοχής από τους εφεσίβλητους κρίθηκε νόμιμη,ενόψει των δικαίωμα- 35 των της ιδιοκτησίας τους. Το Δικαστήριο αποφάσισε ότι τα συμβατικά δικαιώματατου εφεσειοντα έναντι τηςπροκατόχου των εφεσίβλητων δεν του παρείχαν δικαίωμα παραμονής στο ακίνητο,ούτε οιυποχρεώσεις τηςπρώηνιδιοκτήτριας βάρυναν τουςνέους ιδιοκτήτες,έστωκαιανγνώριζανγιατηνενοικίαση. 40 ΤοΔικαστήριο διαπίστωσε:"...,η ενοικίαση ακίνητηςιδιοκτησίαςδενδημιουργείκαιδεν παρέχει στον ενοικιαστή εμπράγματοδικαίωμαεκτός όπου 714 1 Α.Α.Δ. 5 Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου κ.ά. Πικής, Π. πληρούνται οι προϋποθέσεις πουτίθενται στο άρθρο65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ.224, όπως τροποποιήθηκε με τον Νόμο 2/1978 που αφορά συμβάσεις ενοικίασης πέραν των 15 ετών." Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου περιέχεται στο ακόλουθο απόσπασματης απόφασης:- 10 15 20 "Καταλήγουμε ότι, εφόσον δεν έχει εφαρμογή το άρθρο 65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη, Εγγραφή,Εκτίμησις) Νόμου,Κεφ.224 καιεφόσον,βέβαια,δεν ισχύει οπε­ ρί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983, ο ενοικιαστής ακίνητης ιδιοκτησίας δεν αρύεται δικαιώματα έναντι νέου ιδιοκτήτη έστω και ανονέος ιδιοκτήτης γνώριζε κατά τον χρόνο πρό­ σκτησης τηςακίνητης ιδιοκτησίας ότι μεταξύτου ενοικιαστή και του προηγούμενου ιδιοκτήτη υπήρχε συμφωνία ενοικία­ σης σε ισχύ." Λογικήπροέκταση της απόφασηςτου Δικαστηρίου είναι ότι ηπώληση ακινήτουτερματίζει την ενοικίαση καιαναιρεί ταδι­ καιώματα του ενοικιαστή. ΤοπρωτόδικοΔικαστήριο έκρινε την αρχή,ηοποία αναγνωρίστηκε στην Tulk v. Moxhay

(1848), 2 Ph. 774 καιδιακηρύ­ χθηκε στη De Mattos v. Gibson 28 L.J. Ch.498 ως θεμελιώδης κανόνας του δικαίου της επιείκειας, αμφιβόλου αυθεντικότη­ τας, η εφαρμογή της οποίας αποκλείεται, εν πάση περιπτώσει, στην Κύπρο, ενόψει των διατάξεων του Αρθρου 4 του ΚΕΦ. 30 224. Η θεώρηση αυτή του δικαίου στηρίχτηκε, κυρίως, στην απόφασητου Επαρχιακού Δικαστηρίου στη HadjiKyriakou ν. Fina(Cyprus) Ltd.

(1978)2 J.S.C. 322. 25 Η αρχήτης επιείκειας, η εφαρμογή της οποίας αποκλείστη35 κε, διατυπώνεταιπαραστατικάστο ακόλουθο απόσπασμααπό την απόφασητουΔικαστή Knight Bruce, L.J., στη DeMattos:- 40 "Reason andjusticeseem toprescribethat,at leastas a general rule,whereaman,by gift or purchase, acquires property from another, with knowledge of a previous contract, lawfully and for valuable consideration made by him with athird person, to use and employ the property for a particular purpose in a specified manner, the acquirer shall not, to the material damage of the third person, in opposition to the contract and 715 Πικής, Π. Χαραλαμπίοηςν. Κωνσταντίνουχ.ά.

(1996)inconsistently with it, use and employ the property in a manner not allowable to thegiver or seller." Ελληνικήμετάφραση: 5 ("Η λογικήκαιη δικαιοσύνηφαίνεταιναπροδιαγράφουν ως γενικό κανόνα ότι, όπου ο άνθρωπος, μέσωδωρεάς ήαγο­ ράς, αποκτάπεριουσία από άλλο, γνωρίζοντας την ύπαρξη προηγούμενης σύμβασης, η οποία συνάφθηκε νόμιμα και έναντι καλού ανταλλάγματος, συνομολογηθείσας μεταξύ 10 του και τρίτου προσώπου για τη χρήση της περιουσίας για ειδικό σκοπό με καθορισμένο τρόπο,ο αποκτώνδε θαχρη­ σιμοποιήσει την περιουσία προς υλική ζημιά του τρίτου προσώπου,αντίθεταπροςτους όρουςτηςσύμβασης,καικα­ τά τρόπο πουδεν είναι επιτρεπτός στο διαθέτηήπωλητή.") 15 Σειρά μεταγενέστερων αποφάσεων επιβεβαιώνει την αυθε­ ντικότητα και τησπουδαιότητατου κανόναπου εκτίθεται στις Tulk και De Mattos - (βλ., μεταξύ άλλων, Haywood ν. Brunswick Building Society [1881] 8 Q.B.D. 403 και Catt v. 20 Tourle [1869]4 Ch.App. 654). Ανάλογηαρχήαπαντάται καιστο δίκαιοτης Σκωτίας,όπως διαπίστωσε η Δικαστική Επιτροπή της Βουλής των Λόρδων στην Earl of Zetland v. Hislop [1882], 7 App. Cas. 427, (H.L). 25 Η διάγνωση ότι η τιμιότης αποκλείει απαγγίστρωση του αγο­ ραστή από τις υποχρεώσεις του προκατόχου του, των οποίων ήταν ενήμερος, οδήγησε το Δικαστήριο στηδιαπίστωση ότι σύ­ στημα δικαίου, το οποίο στερείται των μέσων για τον εξανα­ γκασμό του νέου ιδιοκτήτη νασεβαστεί τις συμβατικές υποχρε- 30 ώσεις του προκατόχουτου,δεν μπορεί παρά να χαρακτηριστεί ως ατελές και αφιστάμενο των αρχών της δικαιοσύνης. Στη Lord Strathcona S.S. Co. v. Dom. Coal Co. [1925] All E.R. Rep. 87, (P.C.), διαπιστώνεται ότι ο αγοραστής περιου- 35 σίας, ενήμερος των συμβατικών υποχρεώσεων του πωλητή για την ενοικίαση του κτήματος, υπέχει θέση εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου (constructive trustee), έναντι του ενοικιαστή (κατόχου), δεσμεύεται δε να τηρήσει τις υποχρεώσεις τουπρο­ κατόχου του. Κάθεπαρέκκλιση απότην υποχρέωση αυτήμπο- 40 ρεί να εμποδιστεί με απαγορευτικό διάταγμα. Η αρχή του δικαίουτης επιείκειας, την οποία έχουμε πραγματευθεί,όχι μόνο δεν εγκαταλείφθηκεστηνΑγγλία,αλλά απο716 1 Α.Α.Δ. Χαραλαμπίδης ν. Κωνσταντίνου χ.ά. Πικής, Π. τελεί αναπόσπαστοκεφάλαιοτωνκανόνωντης επιείκειας - (βλ. Law Debenture v. Ural CaspianOil Corp. [1995] 1 All E.R. 157, (C.A.)- καιπρωτόδικηαπόφαση [1993]2 ΑΠE.R. 355). 5 Η τελευταία Αγγλικήαπόφασηφέρνει στο προσκήνιοκαι τις διατάξεις του Αρθρου 34 του περί Αστικών Αδικημάτων Νό­ μου, ΚΕΦ. 148, οι οποίες καθιστούν αστικό αδίκηματην πρό­ κληση παράβασηςσύμβασης μεταξύτρίτων. Η αγοράακινήτου, το οποίο είναι,ενγνώσει τουαγοραστή,ενοικιασμένο σε τρίτο, 10 εκεί θααπέληγε,εάνοαγοραστήςδεδεσμευόταν νατηρήσει τις υποχρεώσεις τουπωλητή. Σε δύο δικαστικές αποφάσεις, στις οποίες έγινε αναφορά από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διατυπώνεται η θέση, με την 15 οποία δε διαφωνούμε,ότι, βάσει του Αρθρου 4 του ΚΕΦ. 224, το κοινό δίκαιοκαιοι κανόνες της επιείκειας αποκλείονται ως βάση για την απόκτηση δικαιωμάτων ακίνητης ιδιοκτησίας (βλ. Cyprus Cinema & Theatre Co. Ltd. v. Christodoulos Karmiotis

(1967)1 C.L.R. 42,καιAspasiaMillington-Ward v. 20 ChloiRoubina

(1970)1 C.L.R.

1. Οι επιφυλάξειςπουτίθενται από το Αρθρο 4 και συνιστούν εξαιρέσεις του κανόναδεν εξε­ τάστηκαν). Η ίδια θέση επαναλαμβάνεται από το Επαρχιακό Δικαστήριο στη HadjiKyriakou, (ανωτέρω). Ό,τιπαραγνωρί­ ζει το πρωτόδικο Δικαστήριο, είναι ότι τα εμπιστεύματα εξαι25 ρούνταιαπό τον αποκλεισμό τουδικαίουτηςεπιείκειας πουθέ­ τει το Αρθρο 4 του ΚΕΦ.
2. Στη HadjiKyriakou, εξάλλου, αγνοήθηκε ολωσδιόλου αυτήηπτυχήτου Αρθρου 4,καθώςκαι η φύση των υποχρεώσεων του αγοραστή. Αυτές δεν προκύ­ πτουν από οποιαδήποτε υπόσχεση του αγοραστή, που ήταν η 30 οπτικήγωνία κάτωαπότην οποία εξετάστηκε το ζήτημα,αλλά από τη θέση του ως εμπιστευματοδόχου (trustee) έναντι του ενοικιαστή. Το Αρθρο 65ΙΕτου ΚΕΦ.224, (όπωςδιαμορφώθηκεαπότο Ν.2/78), δεν περιορίζει τον ορισμό του όρου "εμπίστευμα" στο Αρθρο 4,ούτε έχει ωςαντικείμενο τηνερμηνεία του. Προβλέπει τη σύσταση εμπιστεύματος διά εγγράφου και την εγγραφή του στο Κτηματολογικό Μητρώο για τη δέσμευση της περιουσίας για τους σκοπούς του εμπιστεύματος. Μόνο εμπιστεύματα τα 40 οποία καταρτίζονται με τον τρόπο που προβλέπει το Αρθρο 65ΙΕ θεωρούνται έγκυρα και μπορεί να αποτελέσουν το αντι­ κείμενο εγγραφής. Δεθαεπεκταθούμε,όμως,σε περαιτέρωεξέ­ ταση του θέματος,εφόσο, στην προκείμενη περίπτωση,η απαί­ τηση του εφεσειοντα, όπως προκύπτει από τους ισχυρισμούς 35 717 Πιχής,Π. Χαραλαμπίδιιςν.Κωνσταντίνουχ.ά.

(1996)του,δε θεμελιώνεται σε δικαίωμαακίνητης ιδιοκτησίας, ούτε η σύμβαση ενοικίασης συνιστά εμπράγματο βάρος, αλλά στις υποχρεώσεις των εφεσίβλητων έναντι του,πουσυναρτώνται με εκείνες του εξ επαγωγής εμπιστευματοδόχου, κατά το δίκαιο της επιείκειας. Και,όντως, έτσι αντιμετωπίστηκε, ουσιαστικά, το ζήτημα από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Το επίδικο θέμα προσδιορίζεται ως εξής στην εισαγωγή της απόφασηςπουεφεσιβάλλεται:- 5 "Προεξάρχον θέμα στην παρούσα αγωγή είναι το κατά 10 πόσο, έξω απότο πλαίσιο ρητής νομοθετικής ρύθμισης, μια συμβατική ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας παρέχει στον ενοικιαστή δικαιώματαέναντι νέου ιδιοκτήτηαμέτοχου στη σύμβαση ενοικίασης όπου ηακίνητη ιδιοκτησία μεταβιβάζε­ ται πριν απότηλήξητηςπεριόδου της συμφωνηθείσας ενοι- 15 κίασης. Μεαυτότοθέμα,τονομικό,οι συνήγοροι δενασχο­ λήθηκαν ερευνητικά. Ο συνήγορος του ενάγοντα το έχει εκλάβει ως νομικά αδιαμφισβήτητο ότι ο νέος ιδιοκτήτης, όπου λαμβάνει γνώση περί της ύπαρξης της ενοικίασης, δε­ σμεύεται. Ενώ οσυνήγορος των εναγομένων αντιτείνει προς 20 διαφοροποίηση ότι εν πάση περιπτώσει όπου, όπως στην προκειμένη περίπτωση, ηπρόσκτηση της ακίνητης ιδιοκτη­ σίας γίνεται σε δημόσιο πλειστηριασμό, καμιά επιβάρυνση δεν μπορεί να συνοδεύει τοακίνητο." 25 Οι διεκδικήσεις του εφεσειοντα δεθεμελιώνονται σεδικαίω­ μα ιδιοκτησίας γης αλλά στα συμβατικά του δικαιώματακαι στην αντίστοιχη υποχρέωση των εφεσίβλητων να τα σεβαστούν και νατα τηρήσουν ως εμπιστευματοδόχοι. 30 Καταλήγουμε ότι οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση, ως εμπι­ στευματοδόχοι, να τηρήσουν τις υποχρεώσεις της πρώην ιδιο­ κτήτριας, εξασφαλίζονταςτηνάσκησητων συμβατικώνδικαιω­ μάτων του εφεσειοντα για την κατοχή και νομή του κτήματος καθόλητη διάρκειατης ενοικίασης. Ο εφεσείων εδικαιούτονα 35 παρεμποδίσει τους εφεσίβλητους απόκάθε επέμβαση στο κτή­ μα. Ηαπαίτησητου για την έκδοση απαγορευτικούδιατάγμα­ τος απορρίφθηκε. Δεν παραμένει,όμως,χωρίς θεραπεία. Προ­ κύπτει από την Tryfonides v. Alpan (Taki Bros)

(1988)1 C.L.R.224,ότι, οποτεδήποτεηθεραπεία στην οποίαδικαιούται 40 ο διάδικος έχει καταστεί απόταγεγονότα ανέφικτη,(σ' εκείνη τηνπερίπτωση διάταγμα ειδικής εκτέλεσης), παρέχεται εξουσία στο δικαστήριο να διατάξει την παροχή αποζημιώσεων, ως υποκατάστατου της θεραπείαςηοποίακατέστη ατελέσφορη. 718 1 Α.Α.Δ. 5 Χαοαλαμπίδηςν. Κωνσταντίνου κ.ά. Στην προκείμενη περίπτωση, η έκδοση αναδρομικά απαγο­ ρευτικού διατάγματος, σ' αυτό το στάδιο,θαείχε μόνο θεωρη­ τική σημασία, εφόσο ηπερίοδος της ενοικίασης έχει εκπνεύσει. Το Αρθρο 25

(3)του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, (Ν. 14/60),παρέχει εξουσία στο Εφετείο να προβαίνει στην έκδοση οποιουδήποτε διατάγματοςτο οποίο οι περιστάσεις τηςυπόθε­ σης δικαιολογούν. Διατάσσουμε την επανεκδίκαση της υπόθεσης, προς το σκο10 πό καθορισμού των αποζημιώσεων, στις οποίες δικαιούται ο εφεσείων, λόγω της στέρησης της χρήσης του ακινήτου για το υπόλοιπο της περιόδου ενοικίασης. Η έφεσηεπιτρέπεται με έξοδα. 15 Η πρωτόδικηαπόφαση παραμερίζεται. Ταέξοδατης πρώτηςδίκηςθαακολουθήσουν το αποτέλεσμα που θαπροκύψει απότην επανεκδίκασητης υπόθεσης. 20 25 ΚΟΥΡΡΗΣ, Δ.: Ανάγνωσε την ακόλουθη απόφαση. Ηέφεση στρέφεται εναντίον της απόφασης του Πλήρους Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή του εφεσειοντα που αξίωνε ανάκτηση κατοχής κτήματος, αποζημιώσειςγια απώλειατης κατοχήςκαιχρήσης του,διάταγμαγια παράδοσητων επίπλων,σκευών καιπροσωπικών αντικειμένων και, διαζευκτικά,σε σχέση με αυτά τακινητά,αποζημίωση ίση μετην αξίατους. 30 Το επίδικο κτήμα αποτελείται από οικία και περιβόλι στο χωριό Τριμίκλινη της ΕπαρχίαςΛεμεσού. Δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφουημερομηνίας 15/7/1978, οεφεσείων ενοικίασε το επίδικο κτήμα από κάποια κα. Γ. Αυγουστή, για περίοδο 10 χρόνων, έναντι ετήσιου ενοικίου £200. Το κτήμα ήταν υποθη35 κευμένο σεΤράπεζα. Μετάτηνενοικίασητουκτήματος,ηιδιο­ κτήτρια αναχώρησε για μόνιμη εγκατάστασηστο εξωτερικό. 40 Οι εφεσίβλητοι ισχυρίστηκαν ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο είναι πλαστό και ότι καταρτίστηκε μετά το δημόσιο πλειστηριασμό που, όπως είναι δεκτό και από τις δύο πλευρές, έγινε την 4/9/1983 και κατέληξε στην αγορά του κτήματος από τον εφεσίβλητο 1. Το πρωτόδικο Δικαστήριο πείστηκε απότη μαρτυρίαότι το 719 Κούρρης,Δ. Χαραλαμπίοηςν. Κωνσταντίνουκ.ά.

(1996)έγγραφο είναι γνήσιο καιαπέρριψε τον ισχυρισμό ότι τούτο εί­ ναιπλαστό. Οπλειστηριασμός έγινεαπόΤράπεζαπροςικανο­ ποίηση ενυπόθηκουδανείου.Τοκατάπόσο οεφεσίβλητος 1 που αγόρασε το κτήμα,και οι εφεσίβλητοι 2 και 3 που,όπως προ­ κύπτει από τη μαρτυρία, με ενέργειες τους προωθούσαν τις 5 ίδιες θέσεις με εκείνον, γνώριζαν,κατά το χρόνο του δημόσιου πλειστηριασμού περί της υπάρχουσας ενοικίασης, υπήρξε μείζων θέμααντιδικίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρόλο που είπε ότι προκύπτει 10 από το σύνολο της μαρτυρίας ότι οι εφεσίβλητοι είχαν, πριν από τον πλειστηριασμό, σαφείςενδείξεις περί συμφέροντος του εφεσειοντα στην κατοχήκαιχρήση τουακινήτου,εντούτοις δεν διατύπωσε εύρημα κατά πόσο οι εφεσίβλητοι γνώριζαν ότι ο εφεσείοντας είχε στην κατοχή του το επίδικο κτήμα δυνάμει 15 ενοικιαστηρίου εγγράφου, καθότι κατέληξε στο συμπέρασμα ότι δεν επηρέαζε την έκβασητης υπόθεσης. Ο εφεσείοντας είχετηνάποψηότι συνέχιζε ναείναι ενοικια­ στής και έναντι του νέου ιδιοκτήτη και επέμενε να διατηρήσει 20 κατοχήτουκτήματος. Περίπου 1μήναμετάτημεταβίβασητου επίδικου κτήματος στον εφεσίβλητο 1, παρακλήθηκε από τον εφεσίβλητο 2 που ενεργούσεεκ μέρους του ιδιοκτήτη,να παρα­ δώσει τακλειδιά της οικίας τουκτήματος.Ο εφεσείων αρνήθη­ κε. Αφούπαρήλθεηπερίοδοςθερινών διακοπώντου 1983, έλη- 25 ξε καιηεκείπαραμονήτουεφεσειοντα καιτηςοικογένειας του, καθότι οεφεσείοντας χρησιμοποιούσε το επίδικοκτήμαως εξο­ χική κατοικία. Η μόνιμη διαμονή τους ήταν στη Λεμεσό. Συ­ νήθιζε να αφήνει εκεί ολόκληρο το περιεχόμενο της οικίας, πε­ ριλαμβανομένων καιδιαφόρωνπροσωπικών τουαντικειμένων. 30 Μετά την άρνηση του εφεσειοντα να παραδώσει τα κλειδιά της οικίας και μαζί την κατοχήτου κτήματος,ο εφεσίβλητος 2, στις 16/7/1984 παραβίασετηθύρατης οικίας και παρέλαβε κα­ τοχή. Το επίδικο θέμα ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως επίσης και ενώπιον μας,είναικατάπόσο ο εφεσείοντας είχεδι­ καίωμα κατοχής του κτήματος έναντι του νέου ιδιοκτήτη. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στη σελίδα 10 της απόφασηςτου ανα- 40 φέρει τα εξής: "Στην Κύπρο, η ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας δεν δημι­ ουργεί καιδεν παρέχει στον ενοικιαστή εμπράγματο δικαίω720 35 1 Α.Α.Δ. 5 10 15 20 Χαοαλαμπίδηςν. Κωνσταντίνου κ.ά. Κούοοης, Δ. μα εκτός όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται στο Αρθρο 65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη, Εγγραφήκαι Εκτίμησις) Νόμου,Κεφ.224, όπωςτροποποιή­ θηκε με τον Νόμο 2/1978που αφοράσυμβάσεις ενοικίασης πέραν των 15 ετών. Η άποψη που εν παρόδω εξέφρασε το Εφετείο στην υπόθεσηΑγνήΚοντούν.Παροντη, Α.Α.Δ.,Τό­ μος 19, 172 στη σελ. 175 την 6 Φεβρουαρίου, 1953 ότι και στην Κύπρο, όπως και στην Αγγλία η ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας δημιουργεί προς όφελος του ενοικιαστή εμπράγματο δικαίωμα, οδήγησε ταχέως στην τροποποίηση του τότε ισχύοντος νομοθετήματος, έτσι ώστε ρητάνα απο­ κλείεται τέτοιο δικαίωμα: βλ.Νόμο8/1953, Νόμο4/1954 και Νόμο 3/1960. Θεωρούμε την ενεστώσα νομική θέσηξεκάθα­ ρη έστω και αν με επιφυλακτικότητα ήταν πουαναφέρθηκε σε αυτήν το Εφετείο στην υπόθεση Εταιρεία Σάνχρονς Σι­ νεμά & θήατερ Ατδ ν.ΧριστόδονλοςΚαρμιώτης

(1967)1 Α.Α.Δ.42, στησελ. 56. Πάντως,λίγοαργότερα,στην υπόθε­ ση Ασπασία Μίλλινγχτον Γονώρντ ν. Χλόη Ρονμπίνα,

(1970)1Α.Α.Δ. 88, στις σελ. 102 και 103,το Εφετείο τόνισε πως με την εν λόγω τροποποίηση αποκλείστηκαν οι επί του θέματος αρχές του αγγλικού δικαίου που παρέχουν στον ενοικιαστή εμπράγματο δικαίωμα.". Συμφωνώ με το πιο πάνω απόσπασματου πρωτόδικου Δι25 καστηρίου. Το θέμα έχειξεκάθαρανομολογιακά καθιερωθεί με τις αποφάσεις του Εφετείου στην Cyprus Cinema& Theatre Co. Ltd. v. Christodoulos Karmiotis

(1967)1 C.L.R. 42 και AspasiaMillington-Ward v.ChloiRoubina

(1970)1 C.L.R.88. 30 35 40 Έχει νομολογιακά καθιερωθεί ότι η ενοικίαση ιδιοκτησίας δεν δημιουργεί καιδενπαρέχειστον ενοικιαστή εμπράγματοδι­ καίωμα εκτός όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις που τίθενται στο άρθρο 65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη,Εγ­ γραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224, όπως τροποποιήθηκε μετο Νόμο2/78 πουαφοράσυμβάσεις ενοικίασης πέραντων 15 ετών. Στην υπόθεση Aspasia Millington-Ward v. Chloi Roubina (όπως πιο πάνω), στη σελίδα 103 λέχθηκε ότι δεν έχουν εφαρμογήτο Κοινοδίκαιο καιοι κανόνες επιείκειας όσον αφοράτην ακίνητη περιουσία. Στην υπόθεση εκείνη, το Εφετείο, μεταξύ άλλων, ανέλυσε τοάρθρο4του Κεφ.224, όπωςδιατυπώθηκεμε το άρθρο 3 του Νόμου 8/53 και μεταγενέστερα τροποποιήθηκε με το Νόμο 3/60 και στη σελίδα 103 ανέφερε τα εξής: 721 Κούρρης,Δ. Χαοαλαμπί&ηςν.Κωνσταντίνουχ.ά.

(1996)"We have no doubt whatsoever in our mind that the only intention of the legislatureinenacting the present section 4 of Cap. 224 was to exclude expressly the provisions of the common law and the doctrines of equity as far as immovable property was concerned.". 5 Σεμετάφραση: "Δεν έχουμε καμιάαμφιβολίαότι ο μόνος σκοπός του νομο­ θέτηστηθέσπιση τουσημερινού Αρθρου4του Κεφ.224 ήταν 10 να εξαιρέσει ρητώς τις πρόνοιες του κοινοδικαίου και τις αρχές της επιείκειας όσον αφορούσε την ακίνητη περιου­ σία.". Οι πιο πάνωαρχές,ακολουθήθηκανστη Μαργαρίτα Χρίστου 15 ΠονργονρίδηκαιΑλλην.θέμιδοςΒάσουΜέζουκαιΆλλου

(1994)1Α.Α.Δ.201. Συνεπώς, η επιχειρηματολογία του δικηγόρου του εφεσειο­ ντα ότι υπό τις περιστάσεις της παρούσας υπόθεσης δημιουρ- 20 γήθηκε περιουσιακός δεσμός (privity of estate), δεν ευσταθεί. Ούτε εμπίστευμα (trust) μπορεί να δημιουργηθεί ενόψει του Αρθρου 4 του Κεφ.224 στο οποίο γίνεται αναφορά σχετικά με την εφαρμογή των εμπιστευμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία. Το 25 άρθρο 65ΙΕ.-

(1)προνοεί ότι κανένα εμπίστευμα που αφορά ακίνητη ιδιοκτησία θεωρείται έγκυρο, εκτός εάν τούτο δημι­ ουργείται δι' εγγράφου (trust deed),το οποίο υπογράφεται από το δικαιούμενο πρόσωπο ήδιά διαθήκης. Επί λέξει το άρθρο έχει ως ακολούθως: 30 *'65ΙΕ.-

(1)Ουδέν εμπίστευμα αφορών εις ακίνητην ιδιοκτησίαν θεωρείται έγκυρον εκτός εάν τούτον ιδρύεται δι' εγ­ γράφου (trust deed) υπογεγραμμένου υπό του προς τούτου δικαιουμένου προσώπου ή διάδιαθήκης.". Συνεπώς, στην προκειμένη περίπτωση δεν δημιουργείται εμπίστευμα (trust). Αναφορικά με το θέμα των επίπλων, σκευών και προσωπι- 40 κών αντικειμένων που ο εφεσείων είχε αφήσει στην κατοικία, επειδή ο εφεσείων αρνήθηκε να μετακινήσει τα εν λόγω πράγ­ ματα, οι εφεσίβλητοι είχαν δικαίωμα μετά που πήρανκατοχή, να ενεργήσουν προς εκκένωση της οικίας και γενικότερα του 722 35 1 Α.Α.Δ. Χαοαλαμπίδηςν. Κωνσταντίνουκ.ά. Κούορης, Δ. κτήματος. Και τούτο επειδή ο εφεσείων δεν διατηρούσεδικαι­ ώματα κατοχής ως ενοικιαστής κατόπιν της μεταβολής στην ιδιοκτησία που επήλθε με την αγορά του κτήματος από τους εφεσίβλητους σε δημόσιο πλειστηριασμό. Ενπάσηπεριπτώσει, 5 τοπρωτόδικοΔικαστήριο κατέληξε στοσυμπέρασμαότι ταέπι­ πλα του εφεσειοντα ήτανυπό τη φύλαξη των εφεσίβλητων και ειδοποιήθηκε να τα παραλάβει. Συνεπώς, ορθά κατέληξε το πρωτόδικοΔικαστήριο ότι οεφεσείοντας δεναπέδειξετηνυπό­ θεση του για κατακράτησητων πραγμάτων του που είχε στην 10 κατοικίακαι γενικά στο κτήματων εφεσίβλητων. Καταλήγοντας, εφόσον δεν έχει εφαρμογή το άρθρο 65 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχη,εγγραφήκαι εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224 και εφόσον, βέβαια,δεν ισχύει ο περί Ενοι15 κιοστασίου Νόμος του 1983, ο ενοικιαστής ακίνητης ιδιοκτη­ σίας δεν αρύεται δικαιώματαέναντι νέου ιδιοκτήτη, έστω και αν ονέος ιδιοκτήτης γνώριζε κατά τοχρόνο της απόκτησης της ακίνητης ιδιοκτησίας ότι μεταξύ του ενοικιαστή και τουπροη­ γούμενου ιδιοκτήτη,υπήρχε συμφωνία ενοικίασης σε ισχύ. 20 Γιαόλους τουςπιοπάνωλόγους,θααπέρριπτατην έφεση με έξοδα. 25 Η έφεσηεπιτυγχάνει κατά πλειοψηφία με έξοδα. Διατάσσεται επανεκδίκασηγια καθορισμό των αποζημιώσεων. 723