clr/1996/1996_4_2607.pdf

(1996)To Αρθρο 3(β)ϊν τουΠίνακαστον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος {Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε ειδικά από το Νόμο 66/79,αναφέρεταισε άσκηση έφεσης στοΕπαρχιακόΔικαστήριο σεσχέσημετηνεκτί­ μηση της αγοραίαςαξίαςαλλά ηπροσφυγή είναι παραδεκτήενό- 5 ψει τηςαπόφασηςτηςΟλομέλειας στην υπόθεση WestparkLtdv. ΚυπριακήςΔημοκρατίας. Στην οποία αποφασίστηκε πως η πιο πάνωπρόνοιαείναιαντισυνταγματικήαφού,δυνάμειτου Αρθρου 146τουΣυντάγματος, δικαιοδοσία ως προς το θέμα μπορείνα ασκήσει μόνο το Ανώτατο Δικαστήριο. 10 2. ΠροκύπτειότιοΔιευθυντής ενπροκειμένωκαθόρισετηναγοραία αξία του ακινήτου παραγνωρίζονταςτιςιδιαιτερότητες της περί­ πτωσης καιχωρίς ναστρέψει τηνπροσοχή τουπρος όσα, τόσο έντοναπαρέπεμπανσεειδικές περιστάσεις. 15 Στη χειρόγραφη εκτίμηση που είναι ησχετική αφού μόνο εκείνη τέθηκε ενώπιον τουΔιευθυντή, δενγίνεται αναφορά στοβάθος τουακινήτου,ενώστημεταγενέστερη,ανεπίτρεπτα,αυτόπεριγρά­ φεται ωςκανονικού βάθους. Ούτως ήάλλως, ο καθορισμός της 20 αγοραίας αξίας του κτήματος χωρίς έρευνα που να αποκάλυπτε τηνέκθεσητωνεκκαθαριστών,στηνοποίαστηρίχτηκανοΈφορος, οι πιστωτές καιτο Υπουργείο Εμπορίου, ήταν καταφανώςελλι­ πής. Τελικάδετοπεριεχόμενο τηςέκθεσης σεσυνδυασμό προςτο γεγονός ότι τα όσαεπισημαίνει εκδήλως δεν απασχόλησαν τον 25 εκτιμητήτου Κτηματολογίου καιστησυνέχεια τοΔιευθυντή,αφή­ νουν ανοικτότο ενδεχόμενο τηςπλάνης. Ηπροσφυγή επιτυγχάνει με έξοδα. 30 Αναφερόμενες υποθέσεις: WestparkLtd ν.Δημοκρατίας

(1989)3Α.Α.Δ. 897, Ieronymides v.R.

(1988)3C.L.R. 2657, 35 Protopapa v.Republic

(1989)3 C.L.R. 528, Αυσιώτης κ.ά. v.Δημοκρατίας

(1990)3ΑΛΛ. 16, 40 Mazmanian v.Δημοκρατίαςκ.ά.

(1989)3Α.ΑΛ. 3361, Westpark Limited v.Δημοκρατίας

(1990)3ΑΛΛ. 915, 2608 4 Α.Α.Δ. Fairways Nicosia Ltd. v.Δημοκρατίας EPCO(Σάνπρονς)Ltdv.Δημοκρατίαςκ.ά.

(1993)3ΑΛΛ. 502. Προσφυγή. 5 Προσφυγή εναντίον της απόφασηςτουΔιευθυντή τουΤμήμα­ τος Κτηματολογίου καιΧωρομετρίας μετηνοποία επιβλήθηκε στους Αιτητές τοποσό των£8.200ωςδικαιώματαεγγραφήςτίτ­ λου μεβάσητηναγοραίααξία του. 10 Ε. Νεοφύτου, γιατουςΑιτητές. Γ.Κνριακίδον,Δικηγόρος τηςΔημοκρατίας,γιατους Καθ' ωνη αίτηση. 15 Cur.adv. vulL ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Η προσφυγή αφορά στην απόφαση του Διευθυντή τουΤμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 16Μαΐου 1995,μετηνοποία, πάνω στηβάση της 20 αγοραίαςαξίαςτουακινήτου,επιβλήθηκε στους αιτητές τοποσό των£8.200ως δικαιώματα εγγραφήςτίτλου. Το άρθρο 3(β)ϊν τουΠίνακα στον περί Κτηματολογικούκαι Χωρομετρικού Τμήματος {Τέλη καιΔικαιώματα) ΝόμοΚεφ. 219, 25 όπως τροποποιήθηκε ειδικά από το Νόμο 66/79,αναφέρεταισε άσκηση έφεσης στο ΕπαρχιακόΔικαστήριο σεσχέση μετηνεκτί­ μηση της αγοραίαςαξίαςαλλά ηπροσφυγή είναι παραδεκτή ενό­ ψει τηςαπόφασηςτηςΟλομέλειαςστηνυπόθεση WestparkLtd v. ΚυπριακήςΔημοκρατίας

(1989)3Α.Α.Δ.897. Στηνοποίααποφα30 σίστηκε πωςηπιόπάνω πρόνοια είναι αντισυνταγματική αφού, δυνάμει τουάρθρου 146τουΣυντάγματος,δικαιοδοσία ωςπρος το θέμα μπορεί να ασκήσει μόνο τοΑνώτατο Δικαστήριο. (Βλ. επίσης καιτην απόφασητηςΟλομέλειαςστην υπόθεση Westpark Ltd ν.ΚυπριακήςΔημοκρατίας

(1990)3Α.Α.Δ.

1. 35 Το κτήμα με αριθμό εγγραφής Ε137 Φυλ./Σχεδ.ΧΧΧ/3ΐν/1, τμήμαΕΤεμάχιο 123 σταΛατσιά,ανήκεστον ΣυνεργατικόΟργα­ νισμό Γενικού Εμπορίου Κύπρου ΣΟΓΕΚ Λτδ. Στις 16 Φεβρουα­ ρίου 1995παρουσιάστηκε στοΕπαρχιακόΚτηματολόγιο Λευκω40 σίας δήλωση μεταβίβασης του στους αιτητές έναντι £54.
2. Δεν έγινεαποδεκτόαυτότοποσόκαικαθορίστηκεπροσωρινάωςαγο­ ραίααξίατουακινήτουτοποσό των£70,
3. Οιαιτητές κατέβα­ λαν τααναλογούντα σεαυτότοποσό δικαιώματα,δηλώνοντας όμως εγγράφως πωςδεναποδέχονταν ότι αντιπροσώπευετην 2609 Κωνσταντινίδης, Δ. Fairways Nicosia Ltd. v. Δημοκρατίας

(1996)αγοραία αξίατου κτήματος και πως αναλάμβαναν να παρουσιά­ σουν εκτίμηση δικού τους πραγματογνώμονα. Δεν υπέβαλαντέ­ τοιαέκθεσηστοχρόνοπουδήλωσαν καιητελικήαπόφασητουΔι­ ευθυντή στηρίχτηκε στην έκθεση που ετοίμασε εκτιμητής του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λευκωσίας. Με βάσηπωλήσεις που κρίθηκανσυγκριτικές,τιςπροσαρμογές πουέγινανκαιτηνετήσια αύξηση της αξίας των ακινήτων στην περιοχή, καθορίστηκε ως αγοραίααξίατουακινήτουκατάτον ουσιώδηχρόνο,τοποσότων £115,000. 5 10 Οι αιτητές αμφισβήτησαν την ορθότητα της εκτίμησης πάνω στην οποία στηρίχτηκε ηαπόφαση. EivaLο βασικός τους ισχυρι­ σμός πως λήφθηκαν υπόψη πωλήσεις ακινήτων τα οποία,ως εκ τουσχήματος,τηςπρόσβασηςτουςσεδημόσιοδρόμοκαιτοβάθος τους, δεν προσφέρονταν ως βάση σύγκρισης. Απέδωσαν στον 15 εκτιμητή του Κτηματολογίου παράλειψη συνυπολογισμού άλλης εκτίμησης που είχε ακριβώς ετοιμαστεί για τους σκοπούς τηςσυ­ γκεκριμένης πώλησης. Παρουσίασανεκτίμησηδικούτουςπραγμα­ τογνώμονα σύμφωνα μετην οποίαηαξίατουακινήτουκατάτον ουσιώδη χρόνο ανερχότανσε£72,600καιεισηγήθηκανπωςεκείνη 20 είναι πουανταποκρίνεταιστην πραγματικότητα. OLκαθ' ων ηαίτησηαναφέρθηκανσε έκτασηστηνομολογία σε σχέσημετην περιορισμένη σημασία εκτιμήσεων που παρουσιάζο­ νται για πρώτηφοράενώπιον του Δικαστηρίου. (Βλ. Athenoulla 25 leronymidcs v. R.

(1988)3C.L.R.2657,Πρωτοπαπά v. Δημοκρα­ τίας

(1989)3Α.Α.Δ. 528, ΦίλιπποςΛνσιώτης ν. ΚυπριακήςΔημοχρατίας(\990) 3Α.Α.Δ. 16,AngelaMazmanian ν. ΚυπριακήςΔημοκρατίας κ.ά.

(1989)3 Α.Α.Δ. 3361, Westpark Limited ν. Κυ­ πριακή Δημοκρατίας

(1990)3Α.Α.Δ.915. Καιακόμαστις αρχές 30 που διέπουν τον αναθεωρητικό έλεγχο της ουσιαστικής κρίσης που διαμορφώνει ηδιοίκηση μετά απόαξιολόγηση αντικρουόμε­ νων εκτιμήσεων. (Βλ. EPCO (Σάϋπρους) Ltd ν.Δημοκρατίαςκ.ά.

(1993)3 Α.Α.Δ. 502). Αρνήθηκαν τηνύπαρξηοποιασδήποτεάλλης εκτίμησηςκαιεισηγήθηκανπωςηεκτίμησητουπραγματογνώμονα 35 των απητών πρέπει να αγνοηθεί αφού δεν είναι έργο του Δικα­ στηρίου η πρωτογενής αξιολόγηση της προς εξαγωγή δικών του συμπερασμάτων. Πρότειναν πως η απόφαση της διοίκησης δεν μπορούσε παρά να είχε στηριχθεί στα στοιχεία του φακέλουκαι πως δενέχειθεμελιωθεί οποιοσδήποτε λόγος ακυρότητας. 40 Κατάτηνπορείατηςδιαδικασίαςζήτησαναξεκαθαρίσειη δια­ φοράπουεκδηλώθηκε αναφορικάμετηνύπαρξηδεύτερηςεκτίμη­ σης. Επανήλθανοι διάδικοικαιαναγνώρισαν και οι αιτητέςπως 2610 4 Α.Α.Δ. Fairways Nicosia Ltd. v. Δημοκρατίας Κώνσταντινίδης, Δ. πράγματι δεν υπήρχε εκτίμηση του Κτηματολογίου που ετοιμά­ στηκε για τους σκοπούς της συγκεκριμένης πώλησης. Βρισκόταν στο φάκελο εκτίμηση του Κτηματολογίου αλλά ως προς τηναξία του ακινήτουκατά το 1987, δηλαδή τέσσερα περίπουχρόνιαπριν 5 απότον ουσιώδη χρόνο. Ηύπαρξητης οποίας,μάλιστα, σημειώ­ νεται στη μεταγενέστερη γιατο 1991. 10 15 20 25 30 Ηέρευναμουόμωςκατάτημελέτητηςυπόθεσης,οδήγησε στην αποκάλυψη άλλου εγγράφου,σημαντικούόπωςθαφανεί, πουδεν υπήρχε στο φάκελο και δεν συνεκτιμήθηκε. Η ΣΟΓΕΚ Λτδ βρι­ σκόταν υπό εκκαθάριση και στο φάκελο υπήρχε επιστολή του Εφόρου Συνεργατικών Εταιρειών και Συνεργατικής Ανάπτυξης προς τηΣυνεργατική Κεντρική ΤράπεζαΛτδ, ημερομηνίας 7 Ιου­ νίου 1991,μετην οποίαζητούσε έγκρισητης πώλησης τουακινήτουστους αιτητές, επειδήαυτόήτανβεβαρημένοπροςοφελός της. Ταυτόχρονατηςγνωστοποίησε τηδικήτου πρόθεσηνατην εγκρί­ νει "λαμβάνονταςυπόψητηναπόφασητων εκκαθαριστών μεόλες τις σχετικές παρατηρήσειςτων" όπως περιλαμβανόταν σεέκθεση τους,ηοποίαόπως αναφέρεται,επισυναπτότανστην επιστολή.Η ΣυνεργατικήΚεντρική ΤράπεζαΛτδ, μεδικήτης επιστολή ημερο­ μηνίας 3 Ιουλίου 1991 δεν έφερε ένσταση στην πώληση εφόσον όπωςσημειώνεται "οι εκκαθαριστέςτουΟργανισμούκαιεσείςπι­ στεύεται ότι ητιμή αυτήείναι ηκαλύτερη που μπορούσε ναεξα­ σφαλιστεί υπό τις περιστάσεις και δεδομένα" και νοουμένου ότι "το προϊόντης πώλησης τουπιοπάνωκτήματοςθαεμβαστεί ένα­ ντι τωνχρεών τουΟργανισμού στηνΤράπεζα".Έγκρισηζητήθηκε καιαπότοΥπουργείο Εμπορίου,επιστολή δεαπό το ΓενικόΔιευ­ θυντήτου,ημερομηνίας 10Ιουλίου 1991,επίσης βρίσκεταιστοφά­ κελο.Αναφέρεται σεαυτήπωςτοΥπουργείοδενέχειένστασηστην πώληση έναντι τουποσούτων £54,000"υπό τις περιστάσεις". Οι εκκαθαριστέςπραγματοποίησαντηνπώλησηαφούοΈφοροςτους γνωστοποίησε τηνέγκριση του. Επανάνοιξατηνυπόθεσηκαιζήτησατην προσαγωγήτηςέκθε35 σηςτωνεκκαθαριστών. OLκαθ'ωνηαίτησητηνπαρουσίασαν, εξη­ γώνταςπως ουδέποτε βρισκόταν στο φάκελο του Κτηματολογίου που παρουσιάστηκε στο Δικαστήριο. Τοσυμπέρασμα είναι πωςο Διευθυντής καθόρισε τηναγοραία αξίατουακινήτου παραγνωρί­ ζοντας τις ιδιαιτερότητες της περίπτωσης και χωρίς να στρέψει 40 την προσοχή του προς όσα, τόσο έντονα παρέπεμπανσε ειδικές περιστάσεις. Είναι ορθόόμως ναπαραθέσωτώρατοκείμενο της έκθεσης τωνεκκαθαριστών Ολόκληρογιατί είναισημαντικέςόλες οι παράγραφοιτου. 2611 Κώνσταντινίδης,Δ. Fairways Nicosia Ltd. ν.Δημοκρατίας

(1996)'To πιοπάνωκτήμαέχεισυμφωνηθεί ναπωληθεί στηνεται­ ρεία ΚΥΚΟΝ Λτδ. αντί του ποσού των £49,000ύστερα από σχετική έγκριση τόσο της Συνεργατικής Κεντρικής Τράπεζας Λτδ όσο και του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας με ημερ. 15.4.89 και 3.5.89αντιστοίχως (σελ. φακ.242 και 244). 5 Αντίγραφα των πιοπάνωεγκρίσεων επισυνάπτονται.

1. Εντωμεταξύη ΕταιρείαΚΥΚΟΝείχεαλλάξειγνώμηλό­ γωτου μειονεκτήματος πουπαρουσιάζειτο ενλόγωκτήμα. 10
2. Όπως αναφέρομεν και στην επιστολήν μας με ημερ. 9.2.1989παρόλο που ηεκτίμηση τουκτηματολογίου πουέγινε περί τα μέσατου έτους 1987 είναι £70,000δυστυχώς τοβάθος τουκτήματοςπου είναι μόνο 110 πόδιασε συνδυασμό μετους κανονισμούς της Πολεοδομίας επηρεάζει δυσμενώς την τιμή 15 του. Σημειώνεταιότιτοενλόγωκτήμαέχειδημοσιευθεί γιαπώληση μέχρι τώρα4 φορές. 20 Επισυνάπτομεν αντίγραφοντης επιστολής μας με ημερ.9.2.89 παρ. Β.
3. Όπως φαίνεταικαιστην επιστολή μας μεημερ.9.2.89 με­ τά την εταιρεία ΚΥΚΟΝη αμέσως υψηλότερη προσφορά ήταν εκείνη τηςParty-ice γιαποσό£40,
4. 25
5. Εντω μεταξύτελευταίωςηεταιρείαFairways Nicosia Ltd. έχει ενδιαφερθεί να ενοικιάσει το πιο πάνω κτήμα για να το χρησιμοποιήσει γιαχώροτων αυτοκινήτωντης. 30 Σημειώνεται ότι το γκαράζτης εταιρείας αυτής ευρίσκεται στην περιοχήΛατσιών καιόχι πολύ μακριάαπότοκτήματου ΣΟΓΕΚ. Αντί ενοικιάσεως τουςέχομενπροτείνει γιαπώλησηκαιμε- 35 τά από διαπραγματεύσεις έχουν προσφέρει το ποσό των £54,000το οποίον να πληρωθεί σε τρεις εξαμηνιαίεςδόσεις με τόκο 9% επί του εκάστοτευπολοίπου. 6.Θεωρουμεν τηντιμήαυτήωςπολύ ικανοποιητικήκαισυ- 40 νιστώμεν την έγκριση τηςδιάθεσης/πώλησης του εν λόγωκτή­ ματος". 2612 4 Λ.Λ.Δ. Fairways Nicosia Ltd. v. Δημοκρατίας Κωνσταντινίδης, Δ. Έχω μελετήσει την εκτίμηση στην οποίαστηρίκτηκε οΔιευθυ­ ντής. Εννοώ τηχειρόγραφηπουήτανκαι ησύγχρονη και όχι τη δακτυλογραφημένηπου ετοιμάστηκε στις 4 Ιανουαρίου 1996 για τουςσκοπούςτηςπαρούσαςπροσφυγής. Τοσημειώνω αυτόγιατί 5 στηχειρόγραφη,πουείναιησχετικήαφούμόνοεκείνητέθηκεενώ­ πιοντουΔιευθυντή,δενγίνεταιαναφοράστοβάθοςτουακινήτου, ενώστημεταγενέστερη,ανεπίτρεπτακατάτηγνώμη μου,αυτό πε­ ριγράφεται ωςκανονικούβάθους.Ούτωςήάλλως,οκαθορισμός τηςαγοραίαςαξίαςτουκτήματοςχωρίς έρευναπουνααποκάλυ10 πτε την έκθεση των εκκαθαριστών, στην οποία στηρίχτηκαν ο Έφορος, οι πιστωτές καιτο Υπουργείο Εμπορίου,ήτανκαταφα­ νώς ελλιπής.Τελικάδετοπεριεχόμενο της έκθεσης σεσυνδυασμό προςτογεγονός ότιταόσαεπισημαίνειεκδήλωςδεναπασχόλησαν τον εκτιμητήτου Κτηματολογίου και στη συνέχεια το Διευθυντή, 15 αφήνουνανοικτότο ενδεχόμενο της πλάνης. Ηπροσφυγήεπιτυγχάνει μεέξοδα. Ηπροσβαλλόμενη απόφα­ σηακυρώνεται.Ταέξοδαναυπολογιστούν απότονΠρωτοκολλητήγιαναεγκριθούν απότοΔικαστήριο. Ηεπίδικηαπόφασηακυρώνεταιμε έξοδα. 2613