(1996)15 Οκτωβρίου, 1996 [ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Δ/στής] ΥΙΑΚΙΡΑPROPERTIESLTD., Αιτήτρια, ν. ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ, Καθ' ων η αίτηση. (Υπόθεση Αρ. 594/95) Ακίνητη Ιδιοκτησία — Μεταβίβαση — Μεταβιβαστικά δικαιώματα εγ γραφής — Νομοθετική ρύθμιση — Αγοραία αξία και επιβαλλόμενα δικαιώματα— Καμία παράβαση της νόμιμηςδιαδικασίας στην κρι θείσαπερίπτωση —Περιστάσεις. 5 [Πέραντων ανωτέρω τίτλων ηαπόφασητου Δικαστηρίου διαβά ζεταιως σύνολο]. Η προσφυγή απορρίπτεται με £300,έξοδα. 10 Προσφυγή. Προσφυγή εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Κτημα τολογικού και Χωρομετρικοΰ Τμήματος με την οποία καθορίστη- 15 καν σε £31,000.000τα μεταβιβαστικάδικαιώματαγια την εγγραφή επ' ονόματι της αιτήτριας κτήματος που αγόρασε. Α. Σ. Αγγελίδης, για την Αιτήτρια. 20 Γ. Κνριακίδον, Δικηγόρος της Δημοκρατίας,για τους Καθ' ων η αίτηση. Cur. adv. vult. 2730 4 Λ.Α.Δ. Yiakipa Properties Ltd. v. Δημοκρατίας ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ,Δ.: Η αιτήτριαεταιρείαπροσβάλλει τηναπόφα σητουΔιευθυντήτου Κτηματολογικού καιΧωρομετρικού Τμήμα τος,πουκοινοποιήθηκε σ' αυτήεγγράφως στις 17.4.95,σύμφωνα μετηνοποίακαθορίστηκανσε£31,000.00τα μεταβιβαστικάδικαι5 ώματαγιατην εγγραφήεπ' ονόματιτηςκτήματοςπουαγόρασε. Η σύμβασηπωλήσεως καταρτίστηκεστις7.7.93 απότηνιδιοκτήτριαπωλήτρια Παρασκευού Χρίστου και την αγοράστρια- προσφεύ γουσα. Το τίμημα πωλήσεως, πληρωτέο κατά την υπογραφήτου συμβολαίου, ορίστηκε στις £60,
- Ηδήλωση μεταβίβασης στο 10 ΕπαρχιακόΚτηματολογικό ΓραφείοΑμμοχώστου, καιηκατάθεση της σχετικής σύμβασης,έγινεστις 10.1.
- Ο Διευθυντής, ενεργώντας σύμφωνα με τις διατάξειςτουπερί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη καιΔικαιώ15 ματα) Νόμου,Κεφ.219,όπως τροποποιήθηκε μεταγενέστερα, επέ βαλε και είσπραξε δικαιώματα μεταβίβασης πάνω σε αξία £100,000,πουοίδιοςκαθόρισεωςτηναγοραίααξίατουκτήματος κατάτην 7.7.93, ημερομηνία πουέγινεησύμβαση πωλήσεως. 20 25 Ο Γενικός Ελεγκτής της Δημοκρατίας ήγειρε ζήτημα, προφα νώς αμφισβητώνταςκατάπόσοτα δικαιώματαπουεισπράχθηκαν για την ΚυπριακήΔημοκρατία ήσαντα οφειλόμενα. Ως αποτέλε σμαακολούθησε έρευνααπό τον ΕπαρχιακόΚτηματολογικό Λει τουργό Αμμοχώστου, πουδιαπίστωσε πως υπήρχε άδειαοικοδομήςγιατοακίνητο,αντικείμενο της μεταβίβασης,στο οποίο, κατά τηνημερομηνία τηςπώλησης υπήρχανκτίρια. Η δικηγόρος της Δημοκρατίας αναφέρει στη γραπτήτηςαγό ρευσηπωςότανκατατέθηκετοπωλητήριοέγγραφοδενυπήρχεκα30 μιάένδειξησεαυτόπωςστοακίνητουπήρχανκτίρια, αντίθεταπε ριγράφεται ως "κτήμα". Ηδική μου παρατήρηση είναι πως δεν υπήρξε απλή απόκρυψη του γεγονότος, ότι δηλαδή στο κτήμα υπήρχαν κτίρια, αλλά έγινε ψευδής δήλωση κατά τη μεταβίβαση γιατί στο σχετικό έγγραφο,παραγρ.6, που υπογράφουνηπωλή35 τρία και η προσφεύγουσα, ημερ. 10.1.94,το κτήμαπεριγράφεται ωςχωράφι. Με βάση τα στοιχεία που ανέκυψαν ο Δειυθυντής ανέθεσε σε εμπειρογνώμονα λειτουργό του γραφείου του να προβεί σε εκτί40 μησητουκτήματος. Ηέκθεσητου εμπειρογνώμονα φέρει ημερο μηνία 30.1.95και είναι κατατεθειμένηστο διοικητικό φάκελοκαι σ' αυτό του Δικαστηρίου, ως τεκμήριο Θ. στη γραπτή αγόρευση της δικηγόρου της Δημοκρατίας. Ηέκθεση,πουείναι εμπεριστα τωμένη βασίζεται στη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης. Τα καταστή2731 Αρτεμίδης, Δ. Yiakipa Properties Ltd. v. Δημοκρατίας
(1996)ματα,έκτασης295 τ.μ.μεάδειαοικοδομής,150τ.μ.χωρίςάδειαOLκοδομής και 236 τ.μ. υπόστεγος χώρος, χρησιμοποιούνται γιατη λειτουργία επιχειρήσεων. Η αξία του κτήματος εκτιμάται σε £400,000.00 και βάσει αυτής,και των διατάξεων του Νόμου, ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου καθόρισε τα μεταβιβαστικάδικαιώματασε£31,
- 5 Ο συνήγορος τηςαιτήτριαςεισηγείται πωςδενυπάρχειαπόφα σητουΔιευθυντήτου Κτηματολογικού καιΧωρομετρικού Τμήμα τος. Ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου 10 έστειλε απλώς, στις 17.4.95, μια επιστολή στην αιτήτρια,με την οποία την πληροφορεί πως ηαξία του ακινήτου,καθορίστηκε σε £400,000καιταμεταβιβαστικάδικαιώματα σε£31,
- Έχω τη γνώμη πως,δεν ευσταθεί τέτοιος ισχυρισμός. Ηπρο σφυγή προσβάλλχι ακριβώς την απόφασητου Διευθυντή, όπως κοινοποιήθηκε στην αιτήτρια με την πιο πάνωεπιστολή. Ο περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (ΤέληκαιΔικαιώ ματα) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1970, Ν.81/70, καθορίζει στο άρθρο2
(1)πως: 15 20 "Διευθυντής" σημαίνει τον Διευθυντήν του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος του Υπουργείου των Εσωτερι κών καιπεριλαμβάνει οιονδήποτε λειτουργόν του Κτηματολο γικού και Χωρομετρικού Τμήματος διοριζόμενον υπό του Μ- 25 ευθυντού δι' απαντάςήτίνα των σκοπών του παρόντοςΝό μου". Διατείνεται επίσης ο δικηγόρος της αιτήτριαςπως ηθέση της διοίκησης είναι αντιφατική,γιατί ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου σεέκθεση τουπροςτοΔιευθυντή,ημερ. 22.11.94,εκφράζειτην άποψηπως δεν εδικαιολογείτο ηπληρωμή δικαιωμάτων επίτηςαγοραίαςαξίαςτωνκτιρίων,"ταοποία ανηγέρθησαν απότην αγοράστρια εταιρεία",όπως ο ίδιοςαναφέρει. Εισηγείται δε να εκτιμηθεί το ακίνητο με δεδομένο ότι είχε άδεια οικοδομής, κάτι που απέκρυψαν οι συμβαλλόμενοι, και ο ίδιος εκτιμάπωςηαξίαείναι£125,000. ΟΔιευθυντής,ωςτοαρμόδιοόργανοβάσειτουΝόμουνααπο φασίζει επί αυτών των ζητημάτων,δεν εδέχθη την εισήγηση, και 40 πολύ ορθάκατάτηγνώμη μουγιατους εξής λόγους. Δεν είναι η προσφεύγουσα εταιρεία πουανήγειρε τακαταστήματαστο επίδι κο κτήμα,κάτιπου εκτωνπραγμάτων δεν μπορούσε ναγίνει στο διάστημα των 4 μηνών που μεσολάβησαν απότην υπογραφήτης 2732 30 35 4 Δ.Α.Δ. Yiakipa Properties Ltd. v. Δημοκρατίας Αρτεμίδης, Δ. σύμβασης πωλήσεως μέχρι την μεταβίβαση. Τα καταστήματα, όπωςπροκύπτει από ταέγγραφατουφακέλου, κτίστηκαν από την ίδια την πωλήτρια, Παρασκευού Χρίστου, και κάποιαν εταιρεία Rameses Properties Ltd. Παρατηρώ, εκ του περισσού, ότι ο λει5 τουργός αυτός αναφέρει στην παράγραφο 3της επιστολής τουτο Νόμο 81/70 ως τον προβλέποντα για ταδικαιώματακαι τέλη για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Αυτό είναι λάθος. Ησχετικήδιάταξη του Νόμου αυτού,στο άρθρο2
(1)που όριζε την "αξία"τουκτή ματοςγιασκοπούς καθορισμού των δικαιωμάτων,έχειτροποποι10 ηθεί μετον Ν.61/73 όπουοορισμόςτης"αξίας"έχει αντικαταστα θεί μετον ακόλουθο: 15 "αγοραία αξία",εν σχέσειπρος ακίνητον, σημαίνει το ποσό το οποίον τοακίνητοντούτοθααπέφερεν εάνεπωλείτο εκουσίως εντηελευθέρα αγορά." Ο χαρακτηρισμός απότο δικηγόρο της αιτήτριας της επίδικης απόφασηςωςέμμεσηςανάκλησης τηςπροηγούμενης, είναι νομικά εσφαλμένος. Δεν τίθεται θέμα ανάκλησης προηγούμενης απόφα20 σης τουΔιευθυντή. Σύμφωναμετο ΝόμοοΔιευθυντής είχε δικαί ωμανα δεχθεί την αξίατου μεταβιβαζόμενου ακινήτου,όπωςδη λώνεται απότους συμβαλλόμενους, καιμετάνατην αναθεωρήσει, έτσιπουναανταποκρίνεταιστην πραγματικήαξία,όπωςπιοπά νω ορίζεται απότο Νόμο, την αγοραία δηλαδήαξίατουκτήματος 25 κατάτην ημερομηνία της πώλησης ήτης μεταβίβασης, αναλόγως της περιπτώσεως. Η πληρωμήτωνκαθοριζομένων απότοΝόμοδικαιωμάτωνκαι τελώνβαραίνει αυτόνπουορίζει οΝόμος. Είναι ο ίδιος υπόχρε30 ος νακαταβάλει την οφειλήτου προς το δημόσιο. Ως εκ τούτου, οφείλει να δίδει στο αρμόδιο κτηματολογικό τμήμα όλα ταστοι χείαπουπροσμετρούν στονκαθορισμό τηςαγοραίαςαξίαςτου. Ο Διευθυντής, από την άλλη μεριά, έχει εκ του Νόμου καθήκον να διαπιστώνει πως το δημόσιο εισπράττει τα δικαιώματακαιτέλη 35 πουπροβλέπει οΝόμος. 40 Στην παρούσα υπόθεση η αγοράστρια-προσφεύγουσα, που ήταν υποχρεωμένη στην πληρωμή των δικαιωμάτων σύμφωνα με το Νόμο,σκόπιμα, μαζίμετην πωλήτρια,περιέγραψαντο μεταβιβαζόμενο κτήμα ως χωράφι, ενώ στην πραγματικότητα ήτανήδη αξιοποιημένο κτήμα με καταστήματα που καλύπτονται μερικώς με άδειαοικοδομής, στοιχεία που ασφαλώς προσδίδουν στοκτή μαπολύ μεγαλύτερηαξία. 2733 Αρτεμίδης,Δ. Yjakipa Properties Ltd. v. Δημοκρατίας
(1996)Ο Διευθυντής, όπως είπαπιο πριν,ανέθεσε σε αρμόδιο εμπει ρογνώμονατουγραφείουτουναεκτιμήσει τηναξίατουκτήματος. Ηέκθεση είναιστο φάκελοτηςυπόθεσηςκαιδενυπάρχειενώπιον μουκανέναστοιχείο πουναδείχνει πωςείναι εσφαλμένη. 5 Η έκθεσητου εμπειρογνώμονα φέρει ημερομηνία 30.1.95,έγινε δηλαδήπολύπριντηλήψητηςεπίδικηςαπόφασης,(17.4.95). Είναι ανακρίβειεςπουλέγειοδικηγόροςτηςαιτήτριαςεπ'αυτούτουζη τήματος. 10 Ηαπόφαση επομένως τουδιευθυντή ελήφθη μέσα σταπλαίσια του νόμου και επικυρώνεται. Ηπροσφιυγήαπορρίπτεταιμε£300 έξοδα. Ηπροσφυγή απορρίπτεται με£300 έξοδα. 2734