Ley 3/2013, de 26 de julio, de los Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias

200 ok Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que Les Corts han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del rey, promulgo la siguiente Ley:

PREÁMBULO I La tradición vigente en la Comunitat Valenciana, vinculada especialmente al mundo agrario, presenta facetas que requieren de la acción legislativa de la Generalitat, no sólo con la finalidad de positivizar la costumbre, sino también con la de adaptarla a las nuevas realidades socioeconómicas y, en algunos casos, de protegerla frente a determinadas prácticas abusivas. Acción legislativa que se ejercita al amparo de la competencia exclusiva establecida en el artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, en relación con su disposición transitoria tercera.

La ley consta de 54 artículos, divididos en cuatro títulos; más tres disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y tres finales.

El título I se dedica a las modalidades especiales del contrato de compraventa, regulando las tradicionales venta a ojo y venta al peso, a las que dedica sendos capítulos, concluyendo con un tercer capítulo que regula la figura del corredor o corredora y/o alfarrassador o alfarrassadora.

El título II, dividido a su vez en cinco capítulos, contiene una regulación completa de la figura del arrendamiento histórico, sin perjuicio de determinadas remisiones a la legislación común de arrendamientos rústicos en todo lo que la institución no requiere de normativa específica.

El título III cuenta con un solo artículo dedicado a los censos que aún perviven en los libros registrales y que, por su configuración y características, merecen la calificación de forales valencianos. La norma, en paralelo con otras vigentes en diversas comunidades autónomas que abordaron previamente este fenómeno, persigue provocar la constatación de aquellos censos que sigan cumpliendo la función económica para la que fueron creados y la extinción de los que resulten inactivos.

El título IV contiene, también en un artículo único, la regulación de la costumbre del tornallom, una modalidad consuetudinaria de colaboración agraria que, más allá del voluntarismo solidario, se configura como una auténtica obligación jurídica.

La ley concluye con las citadas disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, de las que sin duda destaca la adicional segunda, a la que se hará posterior referencia. Debe destacarse también el compromiso de la Generalitat en lo relativo al desarrollo reglamentario que la ley prevé y, particularmente, a la confección de modelos normalizados de vales de venta y de recolección, así como al establecimiento de criterios para la homologación de contratos tipo, que sin duda facilitarán su aplicación.

II En la regulación de ambas modalidades especiales de compraventa agraria se ha buscado integrar, con formulaciones suficientemente amplias, las distintas prácticas vinculadas a cada zona y producto, intentando no confundir lo que es un determinado uso agrario con la costumbre propiamente dicha. La ley pretende respetar al máximo la costumbre, con las necesarias modificaciones requeridas, de una parte, por la evolución de las propias prácticas y del contexto social y económico en el que se producen, y de otra, por la necesidad de proteger a la parte contractualmente más débil (el agricultor o la agricultora persona física) frente a determinados abusos reiteradamente denunciados por las asociaciones agrarias.

Así, por ejemplo, se mantiene en ambos casos la libertad de forma para la celebración del contrato, pero se obliga necesariamente a la forma escrita si se quiere pactar un aplazamiento del precio. Se hace depender, por tanto, la exigencia de forma de un elemento no esencial introducido por la autonomía de la voluntad de ambas partes, como es el precio aplazado. De este modo, el respeto a una de las bases propias de las obligaciones contractuales (libertad de forma en la compraventa y en los contratos en general) se compagina con la necesaria protección de los legítimos intereses de prueba de aquella parte que ha cumplido por entero su prestación y se ve en la necesidad de exigir el cumplimiento de la contraprestación ajena. En el mismo sentido se contiene una regulación suficientemente pormenorizada de los vales de compra y recolección, sin perjuicio de su desarrollo reglamentario.

Ese mismo propósito de introducir certeza y seguridad jurídica en este concreto tráfico agrario, con la necesaria protección de la parte sociológicamente más débil, es el que inspira la presunción contenida en el párrafo segundo de la disposición adicional primera de la ley y, sobre todo, la adicional segunda. Esta última se introduce con el decidido propósito de acabar con una práctica manifiestamente abusiva que, con la única intención de no fijar un precio cierto y vinculante, siempre en perjuicio del productor o de la productora, hace pasar por contratos de comercialización lo que, por su naturaleza y función, son verdaderas y propias compraventas. El ámbito de protección de la norma se ha circunscrito al agricultor y a la agricultora personas físicas que venden los productos de la tierra y de su trabajo, por ser el paradigma en que concurren los presupuestos y los valores a los que la norma responde: no hacer responsable del riesgo y ventura de la comercialización del producto a quien no interviene en ella ni está en condiciones de hacerlo.

Por el contrario, cuando la producción se organiza bajo forma societaria con personalidad diferenciada, el riesgo de abuso desaparece o no tiene las consecuencias sociales y económicas que se aprecian en el otro supuesto, debiendo prevalecer en este caso el respeto a la libertad de pactos en un contexto de libre comercio entre iguales. La nulidad de las cláusulas de indeterminación de precio que se deriva de la referida disposición adicional segunda obliga a la integración del contrato, conforme es habitual en el derecho de consumo cuando se trata de elementos esenciales del mismo; a esos efectos, se ha considerado oportuno establecer una referencia objetiva, como son los precios publicados por el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato al tiempo de efectuar la recolección.

La certeza del precio, propia de toda compraventa, lleva a la ley a especificar que el pactado se entiende siempre sin IVA o tributo indirecto que lo grave, salvo que otra cosa se diga de modo expreso (lo cual conducirá también, en su caso, a la forma escrita).

Es también intención de la ley introducir mecanismos de garantía para el cobro del precio. A la exigencia de forma escrita para los supuestos de aplazamiento se añaden otras. Así, por ejemplo, en la venta a ojo sin contrato escrito se lleva a sus últimas consecuencias la regla consuetudinaria de que antes es pagar que recoger, al determinarse la perfección del contrato por el hecho del pago y tener los tratos anteriores la condición de preliminares. Y en la venta a peso por persona física se limita el posible aplazamiento del pago del precio a un mes desde la terminación de la recolección o desde la fecha límite pactada para ello.

La ley regula el distinto régimen de riesgos propios de una y otra modalidad contractual. En el caso de la venta a ojo, el daño o provecho de la cosa vendida corre, con carácter general, por cuenta de quien compra desde la perfección del contrato, mientras que en el supuesto de la venta al peso los riesgos de la cosa vendida corresponden a quien vende hasta que aquélla sea contada, pesada o medida, salvo mora de la parte compradora en su obligación de recolectar.

Se detiene también la ley en la regulación de los derechos y obligaciones de las partes relativas al cultivo, recolección y al acceso a las fincas cuyas cosechas se han comprado. Junto a la positivización y actualización de la costumbre, aparecen normas nuevas, como la resolución de la venta a ojo por un vicio oculto de origen voluntario como es la aplicación de tratamientos no autorizados.

Por último, el título I se cierra con la regulación de la figura del corredor o corredora o alfarrassador o alfarrassadora. Ciertamente, no tienen porqué coincidir en una misma persona ambas funciones, porque una es la persona experta que calcula los aforos en la venta a ojo y otra es quien intermedia en la compraventa, sea a ojo o a peso. Sin embargo ha parecido oportuno hacer una regulación unitaria de la figura porque en la práctica suelen coincidir ambas funciones en una misma persona y, en el caso de que así no fuera, no existe inconveniente alguno para aplicar a quien calcula las responsabilidades propias del cálculo y a quien media las de la intermediación.

La ley remite la figura del corredor o corredora al paradigma del mandato, como mandatario o mandataria de la parte compradora, si bien lo es sui generis, esto es, sin ajustarse necesariamente a la regulación de la figura en el Derecho común. Conforme a la costumbre, no se ha exigido poder de representación escrito, puesto que no siempre el corredor o la corredora cumple la misma función: en unos casos (zonas y productos) aparece como verdadero mandatario o mandataria, conocido o conocida y reconocido o reconocida como tal por ambas partes, aunque su mandato no sea representativo; pero en otros casos (otras zonas y productos) su actuación inicial es más próxima a un revendedor o revendedora, pese a que al final del proceso acabe presentando a un comerciante comprador o a una comerciante compradora.

Por eso ha parecido oportuno establecer que cuando el corredor o la corredora identifica a la persona principal para quien interviene al tiempo de la perfección del contrato, elude toda responsabilidad personal en las obligaciones derivadas de la compraventa, cuyas consecuencias se producen en las esferas patrimoniales de su cliente y la parte vendedora, mientras que cuando omite el nombre de aquél o aquélla, queda personalmente obligado u obligada, bien solo (si finalmente no hay parte compradora), bien en solidaridad con ésta si es conocida después. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que tiene el supuesto o la supuesta mandante de exigir al corredor o corredora que pruebe la existencia del mandato.

III Se dedica el título II a la regulación del arrendamiento histórico. Aunque se deroga la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Históricos Valencianos, es evidente que esta regulación nace de aquella normativa y de su jurisprudencia, pretendiendo aprovechar los frutos de más de veinticinco años de vigencia.

Un primer propósito de la ley es dotar a la institución de una regulación completa, de la que hasta ahora carecía. Por ello se regulan todos sus elementos personales, reales y formales; el contenido de derechos y obligaciones de cada una de las partes, su régimen de transmisión y las distintas causas y consecuencias de terminación del arriendo. La regulación se hace no como una cosa del pasado, sino abriendo la posibilidad a que puedan constituirse nuevos contratos si así conviene a los intereses de las partes, en el bien entendido que la condición foral no está vinculada a la pervivencia histórica de una concreta relación arrendaticia, sino a la adscripción a un tipo contractual propio y diferenciado que merece aquella calificación. Ello no obstante, se establecen normas especiales para los que puedan constituirse en el futuro, como las relativas a las exigencias de capacidad para dar tierras en arrendamiento o la necesidad de forma escrita para que expresamente conste este concreto pacto contractual, no favorecido por ninguna presunción.

Parte esta ley del mismo criterio inspirador de la anterior Ley 6/1986 que, recogiendo la esencia de la institución, concibe el arrendamiento histórico como un contrato para la explotación agraria, e incluso en la terminología actual, un contrato para la empresa familiar, respondiendo al principio de continuidad de la explotación. Por la razón de ser contrato para la empresa se incluye en su ámbito objetivo todo lo requerido para la explotación, con inclusión de los derechos vinculados a ésta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegéticos. Y por la misma razón, aun no exigiendo al arrendatario o a la arrendataria la condición de profesional de la agricultura –exigencia desaparecida hoy también de la legislación del Estado– sí se subraya su condición de cultivador directo o cultivadora directa (aunque no sea personal) mediante la prohibición del subarriendo, o mediante la autorización de la cesión inter vivos en los supuestos de jubilación o incapacidad, o con el mantenimiento de esa misma exigencia en la sucesión mortis causa.

La ley ha querido regular con suficiente detalle y, en su caso, con remisiones expresas al régimen común arrendaticio, todo el contenido de los derechos y obligaciones contractuales (en particular, lo referido a la renta) y su transmisión, dedicando un extenso artículo al régimen de los derechos de adquisición preferente y reiterando la inexistencia del derecho de acceso a la propiedad fuera de los supuestos de transmisión, como ya había aclarado la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.

La experiencia en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Históricos de 1986 ha llevado a esta ley a regular con suficiente precisión los distintos supuestos de terminación del contrato y sus consecuencias económicas. Ciertamente, la mayor parte de la jurisprudencia existente sobre la Ley 6/1986 se ha centrado en estas cuestiones. El texto actual dota de un régimen completo a los supuestos de extinción por derecho de recuperación, transformación urbanística o expropiación de la finca.

Es pretensión de la ley ajustar los distintos derechos de las partes a las realidades objetivas que justifican la terminación del arriendo en estos casos. De este modo, se intenta garantizar que el derecho de recuperación cumpla su finalidad específica, que es atender el derecho preferente del propietario o de la propietaria para el cultivo de la finca, evitando su utilización en fraude de eventuales derechos de participación en el plusvalor por transformaciones urbanísticas o por presiones de esta naturaleza que hacen subir el valor de los terrenos al margen de su utilidad agraria. También en materia expropiatoria se fija de un modo u otro el derecho de la parte arrendataria, en función de que la finca haya sido justipreciada por su valor rústico o en atención a circunstancias urbanísticas.

Y, en fin, se establece un régimen unificado para todos los supuestos en los que subyace la urbanización de los terrenos, regulado a propósito de la extinción por la transformación urbanística de la finca. Este régimen acota los derechos de participación en el plusvalor, conforme a la jurisprudencia foral, a los supuestos de cese efectivo en la actividad agraria de quien cultiva; pero separándose parcialmente del criterio contenido en ciertas sentencias, intenta determinar el concepto y contenido del plusvalor –y con él, del derecho a la participación de la persona arrendataria– de un modo objetivo y desconectado de decisiones circunstanciales tomadas por los propietarios o las propietarias (vender o no vender, pagar en terrenos o en dinero las cargas urbanísticas, etc.).

Al contrario, se atiende al doble valor de una misma realidad, que es la finca arrendada: su valor como finca agraria, de un lado, y el valor del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la misma, de otro. Con la incorporación del concepto de aprovechamiento urbanístico se pretende una remisión al régimen propio de éste según la normativa administrativa de aplicación, sin que la ley civil incida en él o utilice los mismos conceptos con una significación diferente, y sin que equipare cosas que son distintas en el ámbito de otras disciplinas, como valor urbanístico de la finca arrendada (calculado conforme a su aprovechamiento) o valor real de la parcela de resultado. A su vez, al detraer el importe de las cargas urbanísticas y demás costes exigibles al propietario o a la propietaria, se hace abstracción del modo de pago elegido por éste o por ésta, garantizando que el contenido económico del derecho y del concepto mismo de plusvalor sea uniforme y derive directamente de los parámetros de la ley, sin estar mediatizado por posibles decisiones de una de las partes (propiedad) que se imponen a la otra (arrendatario o arrendataria).

Innovación importante de la ley en esta materia es abrir la posibilidad de que el derecho a la participación en el plusvalor que corresponde a la parte arrendataria se materialice en terrenos resultantes del proceso reparcelatorio, posibilidad que exige la consignación por dicha parte del valor agrario de la finca y que puede ser excluida por la propiedad, a su vez, mediante la consignación del importe estimado del plusvalor que corresponde al arrendatario o a la arrendataria. Con este juego de recíprocas consignaciones se pretende eliminar cierta litigiosidad en la materia y también solventar el problema de posible iliquidez que pueden tener los propietarios obligados o las propietarias obligadas a pagar fuertes sumas de dinero a sus antiguos arrendatarios o antiguas arrendatarias. En última instancia, se reserva siempre el derecho de las partes a revisar judicialmente las distintas valoraciones.

Finalmente, la ley sigue manteniendo la posibilidad de reconocimiento administrativo de los arrendamientos existentes, incorporando el criterio asentado en la jurisprudencia de no ser necesario tal reconocimiento ni producir el efecto de impedir o sustituir el posible ejercicio de acciones judiciales con dicho fin, a resolver por los tribunales con plenitud de jurisdicción.

Con relación a los arrendamientos existentes, o en su caso a los que se pudieran constituir, la ley ha querido relajar la exigencia de la tradicional libreta, pues siendo un elemento notoriamente característico de los arrendamientos de la vega de Valencia, no necesariamente aparece en otros arrendamientos localizados en áreas distintas que, sustancialmente, responden sin embargo al mismo tipo de contrato indefinido de transmisión hereditaria. Por eso, se utilizan expresiones del tipo de la contenida en el artículo 36.2.

IV La regulación contenida en materia de censos persigue, como se ha hecho en otros territorios, liberar el tráfico inmobiliario de los obstáculos constituidos por los que resultan inactivos o sin titular conocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su contenido real. De esta manera se conjugan el respeto al derecho a la propiedad privada y a la herencia que reconoce el artículo 33.1 de la Constitución, con la reserva a quien legisla de la concreción de la función social que delimita el contenido de estos derechos, prevista en el apartado 2 de este mismo precepto constitucional.

Por último, la regulación de la costumbre del tornallom pretende, de un lado, subrayar su condición de verdadera y propia obligación jurídica, como en general es propio de las normas consuetudinarias propiamente dichas; y que, por tanto, genera verdaderos derechos y obligaciones, con sus inherentes consecuencias en materia de exigibilidad e incumplimiento. De otra parte, se persigue preservar esta costumbre frente a determinados riesgos en materia laboral.

El texto se cierra con tres disposiciones adicionales, referidas a la aplicación de la ley, a la ya citada nulidad de los pactos con cláusulas de indeterminación del precio y a la integración normativa; dos disposiciones transitorias, que aluden al régimen de los contratos de compraventa y de los contratos de arrendamiento; una disposición derogatoria, y tres disposiciones finales, en las que se recoge la mención al artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia como título competencial habilitante, al futuro desarrollo reglamentario de la norma y a su entrada en vigor.

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que Les Corts han aprobado y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y el Estatuto de Autonomía, en nombre del rey, promulgo la siguiente Ley:

PREÁMBULO I La tradición vigente en la Comunitat Valenciana, vinculada especialmente al mundo agrario, presenta facetas que requieren de la acción legislativa de la Generalitat, no sólo con la finalidad de positivizar la costumbre, sino también con la de adaptarla a las nuevas realidades socioeconómicas y, en algunos casos, de protegerla frente a determinadas prácticas abusivas. Acción legislativa que se ejercita al amparo de la competencia exclusiva establecida en el artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, en relación con su disposición transitoria tercera.

La ley consta de sesenta y seis artículos, divididos en seis títulos, más tres disposiciones adicionales, dos transitorias, una derogatoria y tres finales.

El título I se dedica a las modalidades especiales del contrato de compraventa, regulando las tradicionales venta a ojo y venta al peso, a las que dedica sendos capítulos, concluyendo con un tercer capítulo que regula la figura del corredor o corredora y/o alfarrassador o alfarrassadora.

El título II, dividido a su vez en cinco capítulos, contiene una regulación completa de la figura del arrendamiento histórico, sin perjuicio de determinadas remisiones a la legislación común de arrendamientos rústicos en todo lo que la institución no requiere de normativa específica.

El título III cuenta con un solo artículo dedicado a los censos que aún perviven en los libros registrales y que, por su configuración y características, merecen la calificación de forales valencianos. La norma, en paralelo con otras vigentes en diversas comunidades autónomas que abordaron previamente este fenómeno, persigue provocar la constatación de aquellos censos que sigan cumpliendo la función económica para la que fueron creados y la extinción de los que resulten inactivos.

El título IV contiene, también en un artículo único, la regulación de la costumbre del tornallom, una modalidad consuetudinaria de colaboración agraria que, más allá del voluntarismo solidario, se configura como una auténtica obligación jurídica.

El título V consta de cinco artículos, dividido en dos capítulos, uno que regula la creación y funciones del Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias, y otro dedicado al fomento del arbitraje y la mediación en el ámbito de los contratos que regula la ley.

El título VI, sobre el poder sancionador, consta de siete artículos, divididos en dos capítulos que especifican qué acciones o supuestos son sancionables y con qué sanción, así como cuáles son los organismos competentes en materia de sanciones.

La ley concluye con las citadas disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y finales, de las que sin duda destaca la adicional segunda, a la que se hará posterior referencia. Debe destacarse también el compromiso de la Generalitat en lo relativo al desarrollo reglamentario que la ley prevé y, particularmente, a la confección de modelos normalizados de vales de pago y de recolección, así como al establecimiento de criterios para la homologación de contratos tipo, que sin duda facilitarán su aplicación.

II En la regulación de ambas modalidades especiales de compraventa agraria se ha buscado integrar, con formulaciones suficientemente amplias, las distintas prácticas vinculadas a cada zona y producto, intentando no confundir lo que es un determinado uso agrario con la costumbre propiamente dicha. La ley pretende respetar al máximo la costumbre, con las necesarias modificaciones requeridas, de una parte, por la evolución de las propias prácticas y del contexto social y económico en el que se producen, y de otra, por la necesidad de proteger a la parte contractualmente más débil (el agricultor o la agricultora persona física) frente a determinados abusos reiteradamente denunciados por las asociaciones agrarias.

Así, por ejemplo, se obliga necesariamente a la forma escrita del contrato para favorecer la protección de la parte más vulnerable del acuerdo, la parte productora, que ve la necesaria protección de los legítimos intereses de prueba de aquella parte que ha cumplido completamente su prestación y se ve en la necesidad de exigir el cumplimiento de la contraprestación ajena. En el mismo sentido, se formula una regulación suficientemente detallada de los vales de pago y de recolección, sin perjuicio del desarrollo reglamentario posterior.

Ese mismo propósito de introducir certeza y seguridad jurídica en este concreto tráfico agrario, con la necesaria protección de la parte sociológicamente más débil, es el que inspira la presunción contenida en el párrafo segundo de la disposición adicional primera de la ley y, sobre todo, la adicional segunda. Esta última se introduce con el decidido propósito de acabar con una práctica manifiestamente abusiva que, con la única intención de no fijar un precio cierto y vinculante, siempre en perjuicio del productor o de la productora, hace pasar por contratos de comercialización lo que, por su naturaleza y función, son verdaderas y propias compraventas. El ámbito de protección de la norma se ha circunscrito al agricultor y a la agricultora personas físicas que venden los productos de la tierra y de su trabajo, por ser el paradigma en que concurren los presupuestos y los valores a los que la norma responde: no hacer responsable del riesgo y ventura de la comercialización del producto a quien no interviene en ella ni está en condiciones de hacerlo.

Por el contrario, cuando la producción se organiza bajo forma societaria con personalidad diferenciada, el riesgo de abuso desaparece o no tiene las consecuencias sociales y económicas que se aprecian en el otro supuesto, debiendo prevalecer en este caso el respeto a la libertad de pactos en un contexto de libre comercio entre iguales. La nulidad de las cláusulas de indeterminación de precio que se deriva de la referida disposición adicional segunda obliga a la integración del contrato, conforme es habitual en el derecho de consumo cuando se trata de elementos esenciales del mismo; a esos efectos, se ha considerado oportuno establecer una referencia objetiva, como son los precios publicados por el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato al tiempo de efectuar la recolección.

La certeza del precio, propia de toda compraventa, lleva a la ley a especificar que el pactado se entiende siempre sin IVA o tributo indirecto que lo grave, salvo que otra cosa se diga de modo expreso.

También es intención de la ley introducir mecanismos de garantía para el cobro del precio. Así, por ejemplo, en la venta a peso por persona física se limita el posible aplazamiento del pago del precio a un mes desde la terminación de la recolección o desde la fecha límite pactada para ello.

La ley regula el distinto régimen de riesgos propios de una y otra modalidad contractual. En el caso de la venta a ojo, el daño o provecho de la cosa vendida corre, con carácter general, por cuenta de quien compra desde la perfección del contrato, mientras que en el supuesto de la venta al peso los riesgos de la cosa vendida corresponden a quien vende hasta que aquélla sea contada, pesada o medida, salvo mora de la parte compradora en su obligación de recolectar.

Se detiene también la ley en la regulación de los derechos y obligaciones de las partes relativas al cultivo, recolección y al acceso a las fincas cuyas cosechas se han comprado. Junto a la positivización y actualización de la costumbre, aparecen normas nuevas, como la resolución de la venta a ojo por un vicio oculto de origen voluntario como es la aplicación de tratamientos no autorizados.

Por último, el título I se cierra con la regulación de la figura del corredor o corredora o alfarrassador o alfarrassadora. Ciertamente, no tienen porqué coincidir en una misma persona ambas funciones, porque una es la persona experta que calcula los aforos en la venta a ojo y otra es quien intermedia en la compraventa, sea a ojo o a peso. Sin embargo ha parecido oportuno hacer una regulación unitaria de la figura porque en la práctica suelen coincidir ambas funciones en una misma persona y, en el caso de que así no fuera, no existe inconveniente alguno para aplicar a quien calcula las responsabilidades propias del cálculo y a quien media las de la intermediación.

La ley remite la figura del corredor o corredora al paradigma del mandato, como mandatario o mandataria de la parte compradora, si bien lo es sui generis, esto es, sin ajustarse necesariamente a la regulación de la figura en el Derecho común. Conforme a la costumbre, no se ha exigido poder de representación escrito, puesto que no siempre el corredor o la corredora cumple la misma función: en unos casos (zonas y productos) aparece como verdadero mandatario o mandataria, conocido o conocida y reconocido o reconocida como tal por ambas partes, aunque su mandato no sea representativo; pero en otros casos (otras zonas y productos) su actuación inicial es más próxima a un revendedor o revendedora, pese a que al final del proceso acabe presentando a un comerciante comprador o a una comerciante compradora.

Por eso ha parecido oportuno establecer que cuando el corredor o la corredora identifica a la persona principal para quien interviene al tiempo de la perfección del contrato, elude toda responsabilidad personal en las obligaciones derivadas de la compraventa, cuyas consecuencias se producen en las esferas patrimoniales de su cliente y la parte vendedora, mientras que cuando omite el nombre de aquél o aquélla, queda personalmente obligado u obligada, bien solo (si finalmente no hay parte compradora), bien en solidaridad con ésta si es conocida después. Todo ello, sin perjuicio de la posibilidad que tiene el supuesto o la supuesta mandante de exigir al corredor o corredora que pruebe la existencia del mandato.

III Se dedica el título II a la regulación del arrendamiento histórico. Aunque se deroga la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalitat, de Arrendamientos Históricos Valencianos, es evidente que esta regulación nace de aquella normativa y de su jurisprudencia, pretendiendo aprovechar los frutos de más de veinticinco años de vigencia.

Un primer propósito de la ley es dotar a la institución de una regulación completa, de la que hasta ahora carecía. Por ello se regulan todos sus elementos personales, reales y formales; el contenido de derechos y obligaciones de cada una de las partes, su régimen de transmisión y las distintas causas y consecuencias de terminación del arriendo. La regulación se hace no como una cosa del pasado, sino abriendo la posibilidad a que puedan constituirse nuevos contratos si así conviene a los intereses de las partes, en el bien entendido que la condición foral no está vinculada a la pervivencia histórica de una concreta relación arrendaticia, sino a la adscripción a un tipo contractual propio y diferenciado que merece aquella calificación. Ello no obstante, se establecen normas especiales para los que puedan constituirse en el futuro, como las relativas a las exigencias de capacidad para dar tierras en arrendamiento o la necesidad de forma escrita para que expresamente conste este concreto pacto contractual, no favorecido por ninguna presunción.

Parte esta ley del mismo criterio inspirador de la anterior Ley 6/1986 que, recogiendo la esencia de la institución, concibe el arrendamiento histórico como un contrato para la explotación agraria, e incluso en la terminología actual, un contrato para la empresa familiar, respondiendo al principio de continuidad de la explotación. Por la razón de ser contrato para la empresa se incluye en su ámbito objetivo todo lo requerido para la explotación, con inclusión de los derechos vinculados a ésta y los aprovechamientos secundarios, salvo los cinegéticos. Y por la misma razón, aun no exigiendo al arrendatario o a la arrendataria la condición de profesional de la agricultura –exigencia desaparecida hoy también de la legislación del Estado– sí se subraya su condición de cultivador directo o cultivadora directa (aunque no sea personal) mediante la prohibición del subarriendo, o mediante la autorización de la cesión inter vivos en los supuestos de jubilación o incapacidad, o con el mantenimiento de esa misma exigencia en la sucesión mortis causa.

La ley ha querido regular con suficiente detalle y, en su caso, con remisiones expresas al régimen común arrendaticio, todo el contenido de los derechos y obligaciones contractuales (en particular, lo referido a la renta) y su transmisión, dedicando un extenso artículo al régimen de los derechos de adquisición preferente y reiterando la inexistencia del derecho de acceso a la propiedad fuera de los supuestos de transmisión, como ya había aclarado la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana.

La experiencia en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Históricos de 1986 ha llevado a esta ley a regular con suficiente precisión los distintos supuestos de terminación del contrato y sus consecuencias económicas. Ciertamente, la mayor parte de la jurisprudencia existente sobre la Ley 6/1986 se ha centrado en estas cuestiones. El texto actual dota de un régimen completo a los supuestos de extinción por derecho de recuperación, transformación urbanística o expropiación de la finca.

Es pretensión de la ley ajustar los distintos derechos de las partes a las realidades objetivas que justifican la terminación del arriendo en estos casos. De este modo, se intenta garantizar que el derecho de recuperación cumpla su finalidad específica, que es atender el derecho preferente del propietario o de la propietaria para el cultivo de la finca, evitando su utilización en fraude de eventuales derechos de participación en el plusvalor por transformaciones urbanísticas o por presiones de esta naturaleza que hacen subir el valor de los terrenos al margen de su utilidad agraria. También en materia expropiatoria se fija de un modo u otro el derecho de la parte arrendataria, en función de que la finca haya sido justipreciada por su valor rústico o en atención a circunstancias urbanísticas.

Y, en fin, se establece un régimen unificado para todos los supuestos en los que subyace la urbanización de los terrenos, regulado a propósito de la extinción por la transformación urbanística de la finca. Este régimen acota los derechos de participación en el plusvalor, conforme a la jurisprudencia foral, a los supuestos de cese efectivo en la actividad agraria de quien cultiva; pero separándose parcialmente del criterio contenido en ciertas sentencias, intenta determinar el concepto y contenido del plusvalor –y con él, del derecho a la participación de la persona arrendataria– de un modo objetivo y desconectado de decisiones circunstanciales tomadas por los propietarios o las propietarias (vender o no vender, pagar en terrenos o en dinero las cargas urbanísticas, etc.).

Al contrario, se atiende al doble valor de una misma realidad, que es la finca arrendada: su valor como finca agraria, de un lado, y el valor del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la misma, de otro. Con la incorporación del concepto de aprovechamiento urbanístico se pretende una remisión al régimen propio de éste según la normativa administrativa de aplicación, sin que la ley civil incida en él o utilice los mismos conceptos con una significación diferente, y sin que equipare cosas que son distintas en el ámbito de otras disciplinas, como valor urbanístico de la finca arrendada (calculado conforme a su aprovechamiento) o valor real de la parcela de resultado. A su vez, al detraer el importe de las cargas urbanísticas y demás costes exigibles al propietario o a la propietaria, se hace abstracción del modo de pago elegido por éste o por ésta, garantizando que el contenido económico del derecho y del concepto mismo de plusvalor sea uniforme y derive directamente de los parámetros de la ley, sin estar mediatizado por posibles decisiones de una de las partes (propiedad) que se imponen a la otra (arrendatario o arrendataria).

Innovación importante de la ley en esta materia es abrir la posibilidad de que el derecho a la participación en el plusvalor que corresponde a la parte arrendataria se materialice en terrenos resultantes del proceso reparcelatorio, posibilidad que exige la consignación por dicha parte del valor agrario de la finca y que puede ser excluida por la propiedad, a su vez, mediante la consignación del importe estimado del plusvalor que corresponde al arrendatario o a la arrendataria. Con este juego de recíprocas consignaciones se pretende eliminar cierta litigiosidad en la materia y también solventar el problema de posible iliquidez que pueden tener los propietarios obligados o las propietarias obligadas a pagar fuertes sumas de dinero a sus antiguos arrendatarios o antiguas arrendatarias. En última instancia, se reserva siempre el derecho de las partes a revisar judicialmente las distintas valoraciones.

Finalmente, la ley sigue manteniendo la posibilidad de reconocimiento administrativo de los arrendamientos existentes, incorporando el criterio asentado en la jurisprudencia de no ser necesario tal reconocimiento ni producir el efecto de impedir o sustituir el posible ejercicio de acciones judiciales con dicho fin, a resolver por los tribunales con plenitud de jurisdicción.

Con relación a los arrendamientos existentes, o en su caso a los que se pudieran constituir, la ley ha querido relajar la exigencia de la tradicional libreta, pues siendo un elemento notoriamente característico de los arrendamientos de la vega de Valencia, no necesariamente aparece en otros arrendamientos localizados en áreas distintas que, sustancialmente, responden sin embargo al mismo tipo de contrato indefinido de transmisión hereditaria. Por eso, se utilizan expresiones del tipo de la contenida en el artículo 36.2.

IV La regulación contenida en materia de censos persigue, como se ha hecho en otros territorios, liberar el tráfico inmobiliario de los obstáculos constituidos por los que resultan inactivos o sin titular conocido, estableciendo una carga o deber sin perjuicio de su contenido real. De esta manera se conjugan el respeto al derecho a la propiedad privada y a la herencia que reconoce el artículo 33.1 de la Constitución, con la reserva a quien legisla de la concreción de la función social que delimita el contenido de estos derechos, prevista en el apartado 2 de este mismo precepto constitucional.

Por último, la regulación de la costumbre del tornallom pretende, de un lado, subrayar su condición de verdadera y propia obligación jurídica, como en general es propio de las normas consuetudinarias propiamente dichas; y que, por tanto, genera verdaderos derechos y obligaciones, con sus inherentes consecuencias en materia de exigibilidad e incumplimiento. De otra parte, se persigue preservar esta costumbre frente a determinados riesgos en materia laboral.

El texto se cierra con tres disposiciones adicionales, referidas a la aplicación de la ley, a la ya citada nulidad de los pactos con cláusulas de indeterminación del precio y a la integración normativa; dos disposiciones transitorias, que aluden al régimen de los contratos de compraventa y de los contratos de arrendamiento; una disposición derogatoria, y tres disposiciones finales, en las que se recoge la mención al artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia como título competencial habilitante, al futuro desarrollo reglamentario de la norma y a su entrada en vigor.

Se modifica por el art. 16 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

TÍTULO I

Modalidades especiales del contrato de compraventa

CAPÍTULO I

Venta a ojo o estimada

Artículo 1Objeto

La venta a ojo tiene por objeto la totalidad estimada de la cosecha pendiente y no recogida, o simplemente en flor, existente en uno o varios campos al tiempo de ser convenida, por precio alzado y pagado al contado, o en el plazo estipulado si el contrato fuere escrito.

A los efectos del párrafo anterior, la totalidad de la cosecha objeto de contrato puede venir referida a los frutos de una misma variedad concreta, en caso de existir varias.

Puede también convenirse la compra de la cosecha futura sobre semillas, ya las entregue quien compra o quien vende.

Artículo 1Objeto

La venta a ojo tiene por objeto la totalidad estimada de la cosecha pendiente y no recogida, o simplemente en flor, existente en uno o varios campos al tiempo de ser convenida, por precio alzado y pagado al contado, o en el plazo estipulado.

A los efectos del párrafo anterior, la totalidad de la cosecha objeto del contrato puede venir referida a los frutos de una misma variedad concreta, en caso de existir varias.

Puede también convenirse la compra de la cosecha futura sobre semillas, ya las entregue quien compra o quien vende.

Se modifica por el art. 5 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 2Exclusiones

Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior, no podrá celebrarse esta modalidad contractual sobre una parte de la cosecha, o por una o hasta una cantidad (fijada por número o por peso) de fruto o producto, ni por cantidad mínima o de determinada calidad.

Queda excluida esta compraventa especial en todos los casos en los que sea preciso proceder a operaciones ulteriores de pesaje, cuenta o verificación para la determinación de alguno de los elementos del contrato.

Artículo 3Determinación de la cosecha

Artículo 3Determinación de la cosecha y perfección del contrato

Se modifica la denominación y el apartado 2 por el art. 8 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 4Entrega de la cosa y calificación jurídica de los frutos

A los efectos de este contrato, la cosecha pendiente o futura tiene la consideración de bien mueble, los frutos se entienden separados desde la perfección de aquél y la cosecha puesta a disposición de quien compra en ese mismo momento.

No son aplicables a estos contratos el artículo 1.095 ni el artículo 334.2 del Código Civil, por lo que se refiere a los frutos.

Artículo 5Precio

Si en la venta sobre semillas éstas fueren entregadas por la parte compradora, su importe podrá descontarse del precio pactado.

Artículo 6Pago del precio y perfección del contrato

Artículo 6Pago del precio

Se modifican los apartados 1 y 2 por el art. 1 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 7Pago mediante efectos cambiarios

La fecha de vencimiento o realización de los efectos ha de ser anterior a la recolección. En caso contrario, la compraventa quedará sujeta al Código Civil.

En defecto de pacto, se aplicará lo dispuesto en el apartado anterior.

Artículo 7Pago mediante efectos cambiarios

Si la parte vendedora hubiera aceptado efectos cambiarios en pago del precio, salvo pacto expreso en contra la fecha de su vencimiento o realización debe ser anterior a la recolección.

Se modifica por el art. 2 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 8Elementos formales

Artículo 8Elementos formales

Se modifica por el art. 3 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 9Cesión de los derechos de compra

Los derechos de la parte compradora serán transmisibles conforme al derecho civil.

Si la compraventa se hubiere formalizado por escrito o con vales de compra, para la validez de la cesión será necesario que ésta conste en el propio documento y que sea comunicada a la parte vendedora.

Artículo 9Cesión de los derechos de compra

Los derechos de la parte compradora serán transmisibles conforme al derecho civil. Para la validez de la cesión será necesario que ésta conste en el contrato y que se comunique por escrito a la parte vendedora.

Se modifica por el art. 6 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 10Régimen de riesgos

Ello no obstante, cuando el incremento desproporcionado o imprevisto de los factores de producción haga ruinosa la continuación del cultivo para la parte vendedora, podrá ésta rescindir el contrato con simultánea devolución del precio, más sus intereses legales. Si quien compra no aceptare la resolución, será consignado el precio e intereses y tendrá aquél o aquélla derecho a continuar el cultivo con sus propios medios, quedando a salvo el derecho de ambas partes a instar, en el plazo de un mes, el procedimiento correspondiente para declarar bien o mal hecha la resolución y determinar sus consecuencias.

Artículo 11Trabajos agrícolas

Si de cualquier modo impidiere que la cosecha llegue a buen fin y sea recogida por la parte compradora, devolverá el importe del precio pactado más los intereses y responderá de los daños y perjuicios.

Esta obligación cesa en la fecha límite de recolección que haya sido pactada o, en su defecto, en la que resulte en cada lugar según el tipo de producto.

Artículo 12Derecho de acceso

La parte compradora, tanto si ha asumido la obligación de cultivo como si no, tiene derecho de acceso a los predios cuya cosecha ha comprado.

Artículo 12Derecho de acceso

La parte compradora, tanto si ha asumido la obligación de cultivo como si no, tiene derecho de acceso a los predios cuya cosecha ha comprado. Igual derecho tendrá la parte compradora en la venta al peso o per arrovat.

Se modifica por el art. 7 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO II

Venta al peso o per arrovat

Artículo 13Objeto

La venta al peso o per arrovat tiene por objeto la totalidad o parte de los frutos que finalmente haya al tiempo de la recolección de uno o varios campos, convenida mientras la cosecha se encuentra pendiente, a un precio fijado por unidad de peso o de cantidad.

Artículo 14Modalidades

Artículo 15Perfección del contrato

El contrato se perfecciona por el mero consentimiento, pero deberá concertarse necesariamente antes de la recogida del fruto.

Artículo 15Perfección del contrato

El contrato se perfecciona por el mero consentimiento de las partes expresado por escrito, pero deberá concertarse necesariamente antes de la recogida del fruto.

Se modifica por el art. 9 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 16Elementos formales

Artículo 16Elementos formales

La simple signatura se entiende expresión de conformidad, excepto mención expresa.

Se modifican los apartados 2 y 3 por el art. 10 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 17Contrato sobre parte de los frutos

Si el contrato no abarcare la totalidad de los frutos de un campo, deberá circunscribirse a la totalidad de los habidos (conforme a la modalidad pactada) en determinada superficie o número de árboles, o de la variedad o patrón objeto del contrato.

Artículo 18Aforos

Artículo 18Aforos

Se modifica el apartado 2 por el art. 11 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 19Entrega de la cosa

Artículo 20Selección, pesaje o cómputo del fruto

Si estuviere, deberá firmar el vale de recolección, expresando su conformidad o las razones de discrepancia. Su firma o la de quien actúe por su delegación se entienden de conformidad, salvo mención expresa.

Si no estuviere presente, se presumirá que el vale de recolección expresa la cantidad y calidad correctas, y no podrá la parte compradora alegar con posterioridad la existencia de ningún porcentaje adicional de separación de fruto en mal estado. Ello se entiende salvo prueba en contrario, como la resultante de un proceso certificado de trazabilidad u otras admisibles en Derecho.

Artículo 21Precio

Artículo 22Pago del precio

Artículo 22Pago del precio

Se modifican los apartados 1 y 3 por los arts. 12 y 13 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 23Trabajos agrícolas

El incumplimiento, en cualquier forma, de la normativa reguladora de los tratamientos autorizados dará derecho a la parte compradora a dar por resuelto el contrato, con derecho a indemnización por daños y perjuicios.

Artículo 24Régimen de riesgos

La parte compradora incurre en mora y asume los riesgos de la cosa vendida a partir de la fecha indicada para la recolección, en los términos que resultan del artículo 23.2 de esta ley.

Artículo 25Integración contractual

Las menciones contractuales distintas de las fijadas reglamentariamente que aparezcan en el contrato o vale de venta, se entienden puestas unilateralmente por la parte compradora y sujetas al régimen de condiciones generales, salvo aceptación expresa e individualizada o prueba de su carácter negociado.

Artículo 25Integración contractual

Las menciones contractuales distintas de las fijadas reglamentariamente que aparezcan en el contrato, se entienden puestas unilateralmente por la parte compradora y sujetas al régimen de condiciones generales, salvo aceptación expresa e individualizada o prueba de su carácter negociado.

Se modifica por el art. 14 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO III

Del corredor o corredora, o alfarrassador o alfarrassadora

Artículo 26Intervención contractual

Los contratos regulados en este título pueden ser celebrados con la intervención de una tercera persona física, experta o práctica en el tráfico agrario, denominada corredor o corredora, o alfarrassador o alfarrassadora.

Artículo 27Mandatario o mandataria

Artículo 28Retribución

Artículo 29Responsabilidad por el cálculo alzado o alfarràs

En las ventas a las que se refiere el capítulo I de este título, la parte vendedora no tiene acción contra quien ejerce las funciones de corredor o corredora por errores en el cálculo. La parte compradora sólo la tiene en los casos de dolo, fraude o ignorancia inexcusable.

TÍTULO II

Arrendamientos rústicos históricos

CAPÍTULO I

Concepto y elementos del contrato

Artículo 30Concepto

Por el arrendamiento histórico valenciano una de las partes cede a la otra, necesariamente persona física, el uso indefinido de una o varias parcelas rústicas, o de parte de ellas, para que las explote, por sí o por medio de personal colaborador, conforme a su naturaleza agrícola, a cambio de una renta en dinero que se paga semestralmente o mediante otra periodicidad pactada.

El arrendamiento histórico se inspira en el principio de continuidad de la explotación agraria.

Artículo 31Capacidad

Los padres y las madres o los tutores y las tutoras no podrán ceder bajo esta forma arrendaticia los bienes rústicos de sus hijos o hijas menores o de los incapacitados o las incapacitadas que estén bajo su patria potestad o tutela.

Tampoco podrán ceder bienes en arrendamiento histórico valenciano quienes sean titulares de derechos reales limitados que impliquen facultad de disfrute.

Artículo 32Objeto

Se extiende también, salvo pacto, a los aprovechamientos secundarios de la tierra, pero no a los cinegéticos u otros ajenos a la explotación agrícola.

Artículo 33Forma

Los arrendamientos que se constituyan con posterioridad a la entrada en vigor de esta ley deberán formalizarse por escrito, con sujeción expresa a este tipo contractual, que no se presume.

Cualquiera de las partes podrá exigir la formalización del contrato en documento público, de forma originaria o sobrevenida, con los requisitos y menciones necesarias para su inscripción en los registros públicos que lo admitan. Los gastos serán de cuenta de quien lo exija.

Artículo 34Duración del contrato

El contrato se entiende celebrado por tiempo indefinido, sin perjuicio de su resolución o extinción por las causas previstas en esta ley o determinadas por la costumbre.

Cualquier pacto sobre plazo o prórrogas supone la exclusión de esta modalidad contractual y, si fuere sobrevenido, su novación en arrendamiento ordinario.

CAPÍTULO II

Contenido del contrato

Artículo 35Renta

La renta, fijada siempre en dinero, se devenga por periodos vencidos, sean semestrales u otros pactados.

Artículo 36Pago de la renta

Artículo 37Actualización y revisión de la renta

También podrá ser revisada la renta por mejoras en la finca hechas por la persona arrendadora, de conformidad con lo establecido en la legislación del Estado.

Artículo 38Otras obligaciones económicas

Salvo pacto o costumbre del lugar en contrario, corresponde a la persona arrendataria el pago del cequiaje, desagüe, guarderías, conservación de caminos o vías rústicas y otros análogos que se correspondan con la finca arrendada.

Los tributos periódicos que gravan la propiedad o derecho real sobre la tierra corresponden a quien ostente la propiedad o la titularidad del derecho, conforme a su legislación específica. Es lícito el pacto de repercutirlos a la persona arrendataria.

Artículo 39Derecho y deber de cultivo

La persona arrendataria tiene el derecho de elegir la clase de cultivo y el derecho y el deber de cultivar la tierra y de explotarla conforme a su naturaleza y características, de conformidad con la normativa vigente y según las buenas prácticas agrarias.

Salvo acuerdo con la persona arrendadora, el arrendatario o la arrendataria no podrá elegir aquellas clases y tipos de cultivo que impliquen transformación de la finca o mejoras extraordinarias no exigidas por la normativa vigente o impuestas por la administración competente.

Artículo 40Obras de reparación, mejoras e inversiones

Será de aplicación el régimen jurídico establecido en la legislación del Estado para los arrendamientos rústicos ordinarios en materia de obras de reparación, mejoras impuestas o voluntarias e inversiones. No será aplicable la sustitución del pago de la renta por la realización de mejoras.

Las obras y gastos ordinarios de conservación son de cargo de la persona arrendataria; los extraordinarios son de cargo de la propiedad, pudiendo hacerlos el arrendatario o la arrendataria. En este último caso, podrá optar por reclamar los importes invertidos o por el derecho a la indemnización previsto en el párrafo siguiente.

Terminado el arrendamiento, la persona arrendataria tiene derecho a ser indemnizada por el valor actual de las obras, mejoras e inversiones que haya hecho a sus expensas, incluido el derecho a la tierra flor, entendido como facultad del arrendatario de llevar consigo, al término del arriendo, la capa más superficial de la tierra de cultivo, determinante de su productividad.

CAPÍTULO III

Transmisión de derechos

Artículo 41Transmisión y división de la finca

La transmisión no extingue el arrendamiento ni lo limita temporalmente, quedando el nuevo o la nueva titular, en su caso, subrogado o subrogada en la condición de persona arrendadora.

Lo mismo tendrá lugar cuando la persona propietaria transmita una parte de la finca arrendada.

Artículo 42Derecho de adquisición preferente

Si las condiciones pactadas en el contrato proyectado o celebrado fueren más beneficiosas para quien adquiere, a su juicio, se efectuará la transmisión con sujeción a las mismas. Se estará también a los términos y condiciones pactados en el contrato si el arriendo tuviere una duración inferior a setenta y cinco años.

Artículo 43Prohibición del subarriendo

La persona titular del arrendamiento histórico valenciano no tiene derecho de subarriendo, reputándose incumplimiento del contrato si se diera. Es nulo el pacto que lo establezca o lo permita.

Artículo 44Transmisión ínter vivos del derecho del arrendatario o de la arrendataria

Para el caso de jubilación de la persona arrendataria, o de incapacidad física, psíquica o sensorial que le impidan o le dificulten gravemente y de modo previsiblemente definitivo el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones propias del contrato, podrá dicha persona cederlo a la persona física que designe de entre quienes cooperen de hecho en el cultivo o de quienes podrían sucederle ab intestato en caso de fallecimiento.

La cesión debe comunicarse fehacientemente a la persona arrendadora, o constar en la libreta con su firma y la de la persona cedente, extendiéndose los siguientes recibos a nombre de quien ostente la cesión.

La cesión puede ser onerosa o gratuita. En el primer caso, la persona propietaria carece de derechos a la participación en el precio y a la elevación de la renta.

Producido el hecho que la determina y comunicada al arrendador o a la arrendadora, la cesión es irrevocable.

Artículo 45Transmisión mortis causa del derecho del arrendatario o de la arrendataria

CAPÍTULO IV

Terminación del arriendo

Artículo 46Ejercicio del derecho de recuperación

Si fueren varias las personas coarrendadoras, podrán ejercitar el derecho todas ellas conjuntamente, o varias de forma también conjunta, o una sola de ellas; en estos dos últimos casos con consentimiento de las restantes.

Artículo 47Transformación urbanística de la finca

Ejercitada dicha opción por el arrendatario o por la arrendataria, la persona propietaria sólo podrá enervarla si, dentro del mes siguiente a su recepción, consigna o pone a disposición de aquél o aquélla el importe correspondiente a su participación en el plusvalor, según haya sido calculado en el proyecto de reparcelación.

El ejercicio de la opción u oposición se hará en documento público, notificado a la otra parte, a la administración actuante y, en su caso, al agente urbanizador o a la agente urbanizadora.

La opción u oposición al pago en terrenos del plusvalor no limita el derecho de ambas partes a fijar judicialmente el valor del mismo, si discrepan del que resulta de las actuaciones administrativas. Las diferencias, si existieren, se pagarán en dinero.

Artículo 48Expropiación de la finca

Artículo 49Resolución del contrato

Serán causas de resolución del contrato las previstas en la legislación de arrendamientos rústicos del Estado, siempre que resulten conformes con la naturaleza y características del arrendamiento histórico valenciano.

En particular, serán causas de resolución, a instancias de la persona arrendadora, la existencia de cualquier tipo de subarriendo de la finca y la cesión del contrato en supuestos distintos de los previstos en esta ley.

CAPÍTULO V

Reconocimiento de los arrendamientos existentes

Artículo 50Declaración judicial o administrativa

La declaración administrativa favorable al reconocimiento producirá efectos en el ámbito de las actuaciones de la Generalitat.

Artículo 51Acreditación pericial

Artículo 52Régimen jurídico

Aceptada por ambas partes, con o sin declaración administrativa, o declarada judicialmente la condición de arrendamiento histórico valenciano, el contrato se regirá por lo previsto en esta ley.

TÍTULO III

Censos

Artículo 53Censos

Para que el registrador o la registradora practique la nota marginal expresiva de la vigencia del censo, será necesario que la instancia señalada en el párrafo anterior se acompañe de los documentos o elementos de prueba que acrediten fehacientemente que quien promueve la comunicación de vigencia de la enfiteusis ha puesto en conocimiento de las demás personas titulares de derechos inscritos sobre la finca gravada con el citado censo su intención de declarar la vigencia del mismo.

Todo lo dispuesto en los apartados anteriores no impide la aplicación de las reglas que sobre la prescripción se establecen en el Código Civil.

TÍTULO IV

Trabajos de buena vecindad

Artículo 54Derecho al tornallom

Podrán los agricultores y las agricultoras titulares de explotaciones colindantes o próximas, según costumbre, ayudarse en las labores agrarias respectivas, estando equiparadas las horas trabajadas en cada explotación al margen de su extensión y características, y sin que medie retribución alguna.

Quien hubiera prestado su colaboración tiene acción para exigirla de quien la hubiera recibido, con derecho a indemnización en caso de incumplimiento.

TÍTULO V

Registro de operadores, contratos y otras relaciones jurídicas agrarias Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO I

Disposiciones generales Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 55Creación del Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias

Se considerarán operadores las personas físicas y jurídicas que en el ejercicio de sus actuaciones se encuentren comprendidas en el ámbito objetivo de esta ley, y, para inscribirse en el registro, se depositará la fianza que se determine reglamentariamente.

Se creará el Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias según se determine reglamentariamente, que en todo caso será público y obligatorio en el caso de los operadores. Podrá acordarse su gestión con terceras entidades de derecho público, sin que la misma, en ese caso, tenga costes para las partes del contrato agrario.

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 56Necesidad de registro de los contratos

Todos los contratos que se regulan en esta ley deberán ser registrados, junto a una copia de los vales que traigan causa de estos, en el Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias de la manera como se determine reglamentariamente y con el depósito de una copia de cada contrato.

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 57Funciones

Sin perjuicio de cualquier otra función que se le atribuya reglamentariamente, las funciones del Registro de Operadores, Contratos y otras Relaciones Jurídicas Agrarias son las de custodiar los contratos, entregar copia del contrato firmado por las partes en conflicto, a los tribunales de justicia o a los organismos de arbitraje que puedan crearse, y establecer los mecanismos para llegar a acuerdo entre las partes en conflicto.

Este registro también tendrá como objeto, con la información que aporten los contratos agrarios registrados, aportar al sector una mayor transparencia e información de precios y hacer pública una base de precios real y diaria de las transacciones de productos agrícolas.

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 58

Corresponderá a las partes el deber de conservar toda la documentación, en soporte electrónico o en papel, relacionada con los contratos que se celebren en el marco de lo que dispone esta ley, durante un período de cinco años.

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO II

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 59 Fomento del arbitraje y la mediación en el ámbito de los contratos que regula la ley

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

TÍTULO VI

Poder sancionador Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO I

Disposiciones generales Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 60 Principios generales

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 61Obligaciones de los interesados

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 62Facultades de inspección

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

CAPÍTULO II

Infracciones y sanciones Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 63 Infracciones en materia de contratación agraria

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 64 Sanciones

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 65Graduación de las sanciones

Las sanciones se gradúan especialmente en función del grado de intencionalidad o la naturaleza del perjuicio causado.

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785

Artículo 66Competencia

Se añade por el art. 4 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785 Disposición adicional primera. Aplicación de la ley.

La presente ley se aplicará de conformidad con las normas de derecho interregional relativas a las obligaciones contractuales.

Ello no obstante, se presumirá, salvo pacto en contrario, que los contratos de compraventa de cosechas producidas en la Comunitat Valenciana y celebrados en su territorio, se corresponden con alguno de los tipos contractuales regulados en esta ley.

Disposición adicional segunda. Nulidad de los pactos con cláusulas de indeterminación del precio.

Se reputarán nulos, por contrarios a esta ley, los pactos por los que el agricultor o la agricultora persona física ceda las facultades de disposición sobre la cosecha a cambio de una retribución inicialmente indeterminada, ya se exprese con la cláusula «a comercializar» o cualquier otra; y en general, todas las formas y cláusulas contractuales que hagan soportar al agricultor o a la agricultora, persona física, los riesgos de la comercialización de la cosecha en la que no interviene.

Se tendrá por precio cierto del contrato el que se recoja en el Observatorio de Precios de los Productos Agroalimentarios de la Comunitat Valenciana para la variedad objeto de contrato en la semana en que se produce la recolección o la media de éstas si fueran varias.

Disposición adicional tercera. Integración normativa.

En defecto de lo previsto en esta ley, regirá la costumbre valenciana, los principios generales del derecho valenciano en materia de contratación agraria y arrendamientos históricos y la doctrina jurisprudencial civil del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana. En su defecto, y en las remisiones expresas que la presente ley contiene, regirá la legislación del Estado sobre arrendamientos rústicos y el Código Civil, en todo lo que resulte compatible con naturaleza propia de los contratos regulados en ésta.

Disposición transitoria primera. Contratos de compraventa.

Se regularán por la presente ley los contratos de compraventa concertados con posterioridad a su entrada en vigor.

Los contratos celebrados con anterioridad a su vigencia se regirán por lo pactado y la costumbre, si bien la parte que alegue un régimen consuetudinario coincidente con lo previsto en la presente ley estará dispensada de su prueba.

Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento.

Los contratos de arrendamiento histórico valenciano reconocidos o declarados con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por lo dispuesto en ésta respecto de todas las consecuencias no agotadas derivadas de los mismos. Ello no obstante, los litigios iniciados con anterioridad a su vigencia se resolverán conforme a la legislación anterior, si resultare incompatible con ésta.

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.

Asimismo, quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta ley.

Disposición final primera. Título competencial habilitante.

La presente ley se dicta al amparo de la competencia exclusiva de la Generalitat prevista en el artículo 49.1.2 del Estatut d’Autonomia de la Comunitat Valenciana, de conformidad con el artículo 149.1.8 de la Constitución Española.

Disposición final segunda. Habilitación para el desarrollo reglamentario.

Disposición final segunda. Habilitación para el desarrollo reglamentario.

Se modifica por el art. 15 de la Ley 2/2019, de 6 de febrero. Ref. BOE-A-2019-2785 Disposición final tercera. Entrada en vigor.

La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Diari Oficial de la Comunitat Valenciana».

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, tribunales, autoridades y poderes públicos a los que corresponda, observen y hagan cumplir esta Ley.

Valencia, 26 de julio de 2013.–El President de la Generalitat, Alberto Fabra Part.