28 CO 122/2021-218 — Krajský soud v Brně

1. Městský soud v Brně jako soud prvního stupně vydal ve věci výše označený rozsudek, jehož výrokem č. I uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 939 326 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 939 326 Kč od 25. 8. 2016 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku, jehož výrokem č. II uložil žalované povinnost zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 166 612 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce a jehož výrokem č. III rozhodl, že o náhradě nákladů řízení státu bude rozhodnuto samostatným usnesením. 2. Takto rozhodl soud prvního stupně o žalobě ze dne 2. 6. 2017, jíž se žalobce žalovanou částkou 939 326 Kč domáhal po žalované zaplacení provize vycházející ze smlouvy o zprostředkování uzavřené dle žalobcova tvrzení se žalovanou v březnu roku 2016 ústní formou, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje nemovité věci, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 266 m2, jehož součástí je stavba [adresa], jiná stavba, zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], k. ú. [obec]. Dle žalobcova tvrzení bylo ujednáno, že žalovaná má zájem prodat tuto nemovitost za částku 89 000 000 Kč a za činnost žalobce jako zprostředkovatele náleží odměna (provize) ve výši 1 000 000 Kč. Žalobce dle svého tvrzení 11. 3. 2016 informoval žalovanou, že pro ni zajistil vážného zájemce o koupi této nemovitosti, a to [právnická osoba] development, investiční fond s proměnným základním kapitálem, a.s. (dále případně jen [anonymizováno] development či zájemce o koupi nemovitostí). Dne 17. 3. 2016 žalobce inicioval schůzku žalované se zájemcem za účelem prohlídky dané nemovitosti, schůzky se zúčastnil jednatel žalované, za zájemce pak Ing. [jméno] [příjmení], předseda jejího představenstva, dále Ing. [jméno] [příjmení], MVDr. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Mezi žalobcem a zájemcem dle žalobcova tvrzení následně probíhala komunikace o výši kupní ceny a dalších podmínkách smlouvy. Tato jednání vyvrcholila tím, že dne 24. 8. 2016 byla uzavřena kupní smlouva mezi žalovanou jako prodávající a zájemcem jako kupujícím, na základě níž se [právnická osoba] development stals vlastníkem předmětné nemovitosti za kupní cenu 83 656 000 Kč. Poněvadž právě a jedině žalobce zprostředkoval pro žalovanou příležitost uzavřít kupní smlouvu a tato smlouva nakonec byla uzavřena, náleží žalobci dle jeho názoru provize. To, že o možnosti nabýt nemovitost se zájemce dozvěděl od žalobce, lze prokázat svědeckými výpověďmi osob, které se zúčastnily schůzky dne 17. 3. 2016. Částka požadovaná podanou žalobou vychází dle žalobcova tvrzení z původně dohodnuté částky 1 000 000 Kč, kdy tato částka byla poměrně snížena o rozdíl kupní ceny mezi dohodnutou výší a realizovanou výší. S ohledem na kupní cenu odpovídá požadovaná částka provize ve výši 1,1 % z kupní ceny, již lze považovat v místě i čase za obvyklou pohybující se spíše na dolní hranici. V té souvislosti žalobce zmínil ustanovení § 1792 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, podle něhož v případě, že výše provize není určena, určí se jako odměna v místě a čase obvyklá. Přes marné výzvy žalobce, jenž byl ochoten i ke kompromisnímu řešení, žalovaná žalobci ničeho neuhradila. Žalovanou částku žalobce žádal spolu s úrokem z prodlení v jeho zákonné výši 8,05 % od 25. 8. 2016 (den následující po uzavření kupní smlouvy) do zaplacení. Žalobce tvrdil předžalobní výzvu k úhradě ze dne 26. 1. 2017. 3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Zdůraznila, že nemovitost byla kupní smlouvou ze dne 24. 8. 2016 prodána za cenu 83 656 000 Kč, když v březnu 2016 [právnická osoba] development kupní cenu ve výši 89 000 000 Kč neakceptovala, z toho důvodu komunikace žalované se žalobcem skončila. 4. Po dokazování provedeném předloženými listinnými důkazy, výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], předsedy představenstva [právnická osoba] development, MVDr. [jméno] [příjmení], zaměstnankyně [právnická osoba] development, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], bývalých zaměstnanců téže společnosti, znaleckým posudkem [právnická osoba] s.r.o., IČO [číslo], se sídlem [adresa] (poznámka odvolacího soudu - aniž by z přepisu protokolu o jednání soudu prvního stupně dne ze dne 1. 4. 2021 či z odůvodnění jeho rozsudku bylo patrno, konkrétně, kterou osobu soud prvního stupně jako znalce vyslýchal) soud prvního stupně dospěl k závěru o plné důvodnosti žaloby. Za citace ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. přijal závěr, že mezi účastníky byla v březnu 2016 ústně uzavřená smlouva o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti, žalobce tento prodej žalované zprostředkoval a vzniklo mu tak právo na provizi ve výši dle ustanovení § 1792 odst. 1 o. z. obvyklé v době a místě uzavření smlouvy, neboť výši provize strany nedohodly. V odůvodnění svého rozsudku mimo jiné uvedl, že z následného jednání žalované, která žalobci poskytla informace ohledně předmětné nemovitosti, přizvala ho k prohlídce této nemovitosti a souhlasila s úhradou jeho provize, je zřejmé, že se cítila být vázána smlouvou uzavřenou v ústní formě. Zmínil i to,„ že je pravdou, že tvrzení žalobce ohledně skutečnosti, zda si strany dohodly výši provize čili nic, nebyla v průběhu řízení konzistentní, nicméně soud vyšel z poslední jeho verze, aktuální ke dni vyhlášení rozsudku, a to že si výši provize nedohodly, neboť tak žalobce učinil v souladu s koncentrací řízení při prvním jednání soudu dne 13. 6. 2019“ Výši provize určil znalecký ústav s horní hranicí 3 % kupní ceny s tím, že tato výše odpovídá nemovitosti s kupní cenou nad 20 000 000 Kč. Na výši provize má dle znaleckého ústavu přímý vliv prodejnost nemovitosti, tedy její využití, lokalita, ve které se nachází apod., přičemž čím je prodejnost lepší, tím je vyšší provize. Soud prvního stupně neměl pochybnosti o způsobilosti znaleckého ústavu podat předmětný znalecký posudek. Počet a charakter úkonů, které žalobce pro žalovanou v rámci zprostředkování vykonal, soud prvního stupně nezohledňoval, neboť na výši provize by neměly přímý vliv, slevu na provizi si strany nedohodly. Žalobce se po žalované domáhal provize ve výši 1,1 % kupní ceny, již soud prvního stupně„ s ohledem na uvedená kritéria považoval za obvyklou.“ Soud prvního stupně uvedl, že ta skutečnost, že se následně strany kupní smlouvy dohodly na nižší kupní ceně, nemůže jít k tíži žalobce, když neměl žádnou možnost takovou dohodu ovlivnit, podstatné je, že bez činnosti žalobce by k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí nedošlo. K argumentaci žalované poukazem na závěry Nejvyššího soudu České republiky (dále jen Nejvyšší soud) ve věci sp. zn. 32 Cdo 2842/2018 soud prvního stupně uvedl, že v řízení nebylo tvrzeno a ani prokázáno, že by výsledná kupní cena 83 656 000 Kč nebyla odpovídající hodnotě předmětné nemovitosti v době jejího prodeje. Stejně tak žalovaná netvrdila, že by si strany ujednaly nějaké další podmínky zprostředkování nad rámec vyhledání třetí osoby, s níž by měla žalovaná možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. Ke svému závěru o na provizi v době a místě uzavření smlouvy obvyklou soud prvního stupně odkázal na závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 844/2017. Žalovanou částku soud prvního stupně přisoudil žalobci spolu se žádanými úroky z prodlení v jejich zákonné výši (§ 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.). Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud prvního stupně odůvodnil ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož plně úspěšnému žalobci částkou 166 612 Kč přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. plnou náhradu nákladů řízení vzniklých mu zaplacením soudního poplatku a za jeho zastoupení advokátem spojené s celkem 8 úkony právní služby, jak tyto náklady v odůvodnění svého rozsudku specifikoval. Jde-li o náhradu nákladů řízení státu za vyplacené znalečné odkázal na rozhodnutí samostatným usnesením, neboť výše těchto nákladů není dosud známa. 5. Proti tomuto rozsudku soudu prvního stupně podala odvolání žalovaná podáním 29. 4. 2021, jímž s odkazem na odvolací důvody uvedené v ustanoveních § 205 odst. 2 písm. c), e) a g) o.s.ř. navrhla jeho změnu zamítnutím žaloby a uložením povinnosti žalobci nahradit jí náklady řízení. Vyjádřila nesouhlas se závěrem soudu prvního stupně o tom, že mezi stranami byla v březnu roku 2016 ústně uzavřená smlouva o zprostředkování prodeje předmětné nemovitosti (§ 2445 odst. 1 o. z.), že žalobce tento prodej žalované zprostředkoval a vzniklo mu tak právo na provizi ve výši dle § 1792 odst. 1 o. z. obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Tento jeho závěr nemá dle žalované oporu v provedeném dokazování ani v aktuální právní úpravě. Soud prvního stupně vůbec neuvedl, jaké parametry měla mít podle ujednání zprostředkovatelské smlouvy zprostředkovávaná smlouva. Nevypořádal se ani s tím, proč nedošlo k uzavření písemné smlouvy, jejíž návrh žalobce zaslal žalované a v němž byly