38 CO 12/2022-80 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Hodoníně jako soud I. stupně uložil v záhlaví označeným rozsudkem žalovanému povinnost zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 71.275 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 30. 4. 2021 do zaplacení a zaplatit náklady řízení ve výši 32.062,19 Kč, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výroky I. a II.). 2. Soud I. stupně po provedeném dokazování zjistil, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva ze dne 14. 8. 2020, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [anonymizováno], který žalovaný prodal žalobcům za kupní cenu 1.425.500 Kč. Žalovaný ve smlouvě prohlásil, že převáděný pozemek není předmětem žádného řízení, neváznou na něm práva třetích osob nebo jiné právní skutečnosti. Pro případ, že se ukáže prohlášení prodávajícího nepravdivé, smluvní strany sjednají právo na smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny. Žalovaný porušil smluvní povinnost, když žalobce neseznámil s tím, že byl účastníkem stavebního řízení vedeného [stát. instituce] v roce 2019, jehož předmětem bylo umístění a povolení stavby zamýšlené komunikace – požární točny a dotčeným pozemkem byl předmětný pozemek [parcelní číslo]. Prodávající – žalovaný v článku V. kupní smlouvy prohlásil, že na převáděném pozemku neváznou žádné dluhy, práva třetích osob či jiné právní povinnosti omezující vlastnické právo ani neexistují skutečnosti, které by mohly vést k omezení vlastnického práva. Před uzavřením kupní smlouvy v roce 2019 probíhalo správní řízení, kdy výsledkem bylo rozhodnutí o povolení stavebního záměru, kterým se umístila a povolila stavba komunikace pro rodinné domy, a to i na předmětném pozemku, přičemž žalovaný byl účastníkem tohoto řízení a udělil souhlas vlastníka. Žalovaný o tomto stavebním řízení žalobce jako kupující neinformoval. Žalovaná částka představuje jednu polovinu ze sjednané smluvní pokuty. Podle názoru soudu I. stupně byla smluvní pokuta dohodnuta dostatečně určitě a platně sjednána. Důvody k moderaci smluvní pokuty soud I. stupně neshledal. 3. Žalobcům, kteří byli v řízení plně úspěšní, přiznal soud I. stupně právo na náhradu nákladů řízení sestávajících se ze zaplaceného soudního poplatku, z odměny právního zástupce za poskytnutí právní služby, z náhrady hotových výdajů, z náhrady za ztrátu času, z cestovného a z 21 % DPH. 4. Proti rozsudku soudu I. stupně podal žalovaný odvolání a navrhl, aby odvolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že žaloba se v plném rozsahu zamítá a žalovanému se přiznává právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů. Podle názoru žalovaného napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§ 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř.). Soud I. stupně věc nesprávně právně posoudil, když měl nejprve vyřešit otázku nutnosti soukromoprávního souhlasu a následně měl posoudit, zda – pokud jej je třeba – i přesto došlo k omezení vlastnického práva žalobců. V daném případě je přitom zároveň nutné hledět na danou věc z materiálního hlediska a nikoliv pouze na to, zda formálním jednáním, resp. opomenutím žalovaného došlo či mohlo dojít k porušení smlouvy, resp. formálním naplněním článku V. odst. 1 kupní smlouvy. Prohlášení o stavu pozemku je velice široce formulováno a je nepřípustné na danou věc hledět pouze z formálního hlediska, když je nutné posoudit, zda skutečně k omezení vlastnického práva žalobců došlo či dojde, a to zejména s ohledem na nutnost soukromoprávního titulu pro provedení dané stavby. Pro samotné uskutečnění stavby jsou potřeba dva tituly, a to jednak veřejnoprávní a jednak soukromoprávní, kterým je typicky nějaké věcné právo, resp. věcné břemeno. Bez tohoto soukromoprávního titulu nelze stavbu uskutečnit. Žalovaný kromě veřejnoprávního souhlasu uděleného podle § 184a stavebního zákona, neudělil nikomu žádný tzv. soukromoprávní souhlas (tedy neuzavřel žádnou smlouvu, ani neučinil žádné jiné právní jednání v rovině soukromoprávní), v důsledku něhož by mělo dojít k uskutečnění stavebního záměru, z čehož vyvozuje, že vlastnické právo žalobců není dotčeno a je v jejich rukách, zda soukromoprávní souhlas udělí či nikoliv, tedy zda své vlastnické právo omezí či nikoliv. Žalovaný tak má za to, že není-li tzv. soukromoprávního souhlasu, který neudělil, nemohlo dojít k dotčení vlastnického práva žalobců a tedy ani naplnění materiálních znaků porušení smlouvy, pro které by mu vznikla povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu. 5. Žalobci navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil jako věcně správný a přiznal jim právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Ujednání dle bodu I. odst. 2 a bodu V. kupní smlouvy do ní bylo včleněno právě proto, aby zabránili situaci, kdy nebudou mít o pozemku veškeré dostupné informace, které by jakkoliv ovlivňovaly možnosti nakládání s pozemkem, případně měli nárok na odstoupení od smlouvy či smluvní pokutu v takovém případě, kdyby se ukázala prohlášení žalovaného jako nepravdivá. Smluvní ujednání v tomto směru jsou zcela určitá a srozumitelná, přičemž jak z listinných důkazů, tak z vyjádření žalovaného je zřejmé, že tato jednání byla ze strany žalovaného porušena. 6. Krajský soud v Brně jako soud odvolací, na základě přípustného odvolání (§ 201, § 202 odst. 1 o. s. ř.), které bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a se všemi náležitostmi (§ 205 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně napadené opravným prostředkem, stejně jako řízení jeho vydání předcházející a dospěl k závěru, že odvolání žalovaného není důvodné. 7. Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu I. stupně, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek [parcelní číslo] v k. ú. Staměřice, který žalovaný žalobcům prodal za kupní cenu ve výši 1.425.500 Kč. V článku V. smlouvy se prodávající strana zavázala uvádět jen pravdivé skutečnosti a prohlásila, že na převáděném pozemku neváznou žádné práva třetích osob nebo jiné právní povinnosti omezující vlastnické právo, ani neexistují skutečnosti, které by mohly vést k omezení vlastnického práva, že žádná třetí osoba nevznesla ve vztahu k převáděnému pozemku jakýkoliv nárok, v jehož důsledku by mohlo dojít k omezení práv k němu, že převáděný pozemek není předmětem žádného řízení. V čl. VII. odst. 2 smlouvy se strany dohodly pro případ porušení ujednání v čl. V. odst. 1 a neprovedení nápravy ani v dodatečně sjednané lhůtě, na povinnosti zaplatit smluvní pokutu prodávajícím ve výši 10 % z celkové kupní ceny, přičemž polovina této smluvní pokuty náleží kupujícím a druhá polovina realitní kanceláři. V řízení před soudem I. stupně bylo prokázáno, že žalovaný byl účastníkem stavebního řízení, vedeného u [stát. instituce] pod sp. zn. [spisová značka], v němž bylo dne 28. 6. 2019 vydáno rozhodnutí k žádosti [územní celek], jímž došlo ke schválení stavebního záměru umístění a povolení stavby komunikace pro rodinné domy ve [anonymizováno], mj. i na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. Staměřice. Žalovaný byl účastníkem tohoto řízení a dotčenou osobou, jejíž vlastnické právo či jiné věcné právo může být rozhodnutím přímo dotčeno a v rámci tohoto řízení udělil písemný souhlas s trvalým odnětím části pozemku, který byl předmětem kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky. O této skutečnosti žalovaný žalobce neinformoval. 8. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 9. Smluvní pokuta je podle právní úpravy zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, pojímána jako institut utvrzující pohledávku (§ 2010 odst. 1 druhá věta o. z.) plnící funkci preventivní, sankční a paušalizované náhrady škody. Ujednáním o smluvní pokutě má být dlužník pod pohrůžkou sankce motivován k plnění primárního závazku (§ 2048 o. z.). Podle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky v ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 671/2017, smluvní pokuta není sice podle stávající právní úpravy koncipována jako zajištění dluhu, nýbrž jako jeho utvrzení (ve smyslu posílení postavení věřitele), občanský zákoník však v zásadě převzal institut smluvní pokuty, jak byl vymezen v ustanovení § 544 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013 Smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen, tedy má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Právo na zaplacení smluvní pokuty je samostatným majetkovým nárokem s vlastním samostatným skutkovým z