38 CO 131/2022-289 — Krajský soud v Brně

1. Okresní soud v Hodoníně jako soud I. stupně uložil v záhlaví označeným rozsudkem žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 842.406 Kč se specifikovaným příslušenstvím, povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 41.093 Kč, povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Hodoníně soudní poplatek ve výši 37.921 Kč, povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Hodoníně náhradu nákladů řízení ve výši 730 Kč, to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výroky č. I, č. III, č. IV, č. VI), žalobu v částce 421.616 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 29. 1. 2020 do zaplacení zamítl (výrok č. II) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Hodoníně náhradu nákladů řízení ve výši 359 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok č. V). 2. Shora uvedeným rozsudkem soud I. stupně rozhodl v řízení o žalobě o zaplacení částky 1.264.022 Kč s příslušenstvím, kterou žalobkyně nárokovala jako slevu z kupní ceny ve výši 3.000.000 Kč za prodej pozemku [parcelní číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, zapsaný v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] se všemi součástmi a příslušenstvím dle kupní smlouvy ze dne 9. 7. 2019. Po koupi domu zjistila skryté vady, které bez prodlení žalovanému oznámila. Jednalo se o vadné stropy ve všech místnostech, vyjma stropu nad průjezdem, které měly být dle projektové dokumentace keramické, o čemž byla žalovaným ujištěna. Stropy však byly provedeny dřevěné trámové, navíc z použitých dřevěných trámů špatné kvality a dle statického průzkumu je třeba je vyměnit. Další vadou byla chybějící hydroizolace v suterénu a v podlaze suterénu, která měla být dle technické zprávy projektové dokumentace tvořena dvěma vrstvami lepenky a třemi asfaltovými nátěry, nicméně hydroizolace zde zcela chybí. Celková cena prací, které je nutné provést na domě, aby byly tyto vady odstraněny, byla vypočtena na částku 1.231.222 Kč, kterou uplatnila jako slevu z kupní ceny. Dále se domáhala náhrady účelně vynaložených nákladů při uplatnění práv z vadného plnění ve výši 7.400 Kč za znalecký posudek, 15.400 Kč za statický průzkum a 10.000 Kč za činnost projektanta. 3. Žalovaný nárok neuznal. Pokud jde o vytýkané vady, při koupi žalobkyni upozorňoval, že se jedná o dům z roku 1940, na kterém byla v letech 1966 – 1967 provedena rekonstrukce. S ohledem na stáří domu, neměl žádné informace o použitých materiálech. Dům zdědil po rodičích v roce 2010 a neprovedl na něm žádnou rekonstrukci tak, aby vytýkané opotřebení a vlastnosti vyšly najevo. Technickou zprávu viděl poprvé až po uzavření kupní smlouvy a žalobkyni ji předal až při předání nemovitosti. Proto nemohl znát použité materiály a nemohl tak žalobkyni o nich ujišťovat. Žalobkyně při koupi uvedla, že chce celý dům rekonstruovat a viditelně špatný stavebně technický stav jí nevadil. Dům několikrát navštívila před koupí i s různými odborníky z oboru stavebnictví a měla možnost se stavem nemovitosti seznámit. S ohledem na stáří domu se dalo předpokládat, že stropy budou dřevěné, když v 50. – 60. letech se jednalo o běžný způsob výstavby. U lepenky je pak zřejmé, že po 50 letech nebude plnit svou funkci, když její životnost je asi 20 let. Vytýkané vlastnosti domu nelze považovat za skryté vady. 4. Soud I. stupně po provedeném dokazování listinnými důkazy, výslechem svědků a výslechem znalce, žalobě co do slevy z kupní ceny ve výši 809.606 Kč žalobě vyhověl, když vzal za prokázáno, že žalovaný sdělil žalobkyni, že stropy v domě jsou keramické, a nikoliv dřevěné, a žalobkyně proto oprávněně předpokládala, že dům bude mít tuto vlastnost. Po zjištění, že tomu tak není, uplatnila práva z odpovědnosti za vady u žalovaného. Dle statického průzkumu nejen že jsou stropy trámové dřevěné, ale navíc jsou z nevhodných trámů, které nevyhovovaly normám ani v době jejich instalace, natož dnešním normám a je nutná jejich výměna. Jedná se tedy o vady předmětu koupě ve smyslu § 2099 občanského zákoníku, kdy jde minimálně o nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu ust. § 2107 občanského zákoníku a žalobkyně tak má v souladu s ust. § 2107 odst. 1 občanského zákoníku právo na slevu z kupní ceny vyčíslené částkou 809.606 Kč představující náklady na opravu vadných stropů. Co do slevy plynoucí z vady chybějící hydroizolace ve sklepech a v podlaze sklepa, soud žalobu zamítl s tím, že již při prohlídce domu byla zřejmá opadaná omítka ve sklepě a muselo tak být jasné, že je to vlhkostí. I kdyby žalovaný prohlásil, že dům je zaizolovaný, muselo být žalobkyni zřejmé, že i kdyby zaizolovaný byl, izolace by s ohledem na stáří domu, které žalobkyně taktéž znala, musela nutně být na hranici životnosti či spíše by již neplnila svou funkci. Dle slyšeného znalce by izolace provedená dle technické zprávy měla životnost 60 let a dle posouzení nároku by byla 25 let. Soud proto v souladu s ust. § 2103 občanského zákoníku nepovažoval skutečnost chybějící hydroizolace na domě za vadu ve smyslu ust. § 2099 občanského zákoníku Náklady vynaložené při uplatnění práv z vadného plnění ve výši 32.800 Kč soud žalobkyni jako účelně vynaložené přiznal. 5. Právně soud věc posoudil dle ust. § 2079, § 2099, § 2103, § 1924 občanského zákoníku. Podle výsledku řízení rozhodl soud I. stupně o náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem i co do jejich povinnosti k náhradě nákladů řízení České republice. 6. Proti rozsudku soudu I. stupně podala do jeho výroků č. II, č. III, č. V a č. VI odvolání žalobkyně a navrhla, aby odvolací soud napadené části rozsudku změnil tak, že žalobě bude vyhověno v celém rozsahu a navazující výroky budou odpovídat plnému úspěchu žalobkyně ve sporu. Soud I. stupně dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. V průběhu řízení byly prokázány žalobkyní tvrzené vady, tedy že nemovitosti nemají keramické stropy, a že dům zcela postrádají hydroizolaci. Tyto skutečnosti prokázala doloženým znaleckým posudkem [číslo] ze dne 13. 1. 2020 ve znění jeho dodatku ze dne 15. 2. 2022, stav stropů byl také prokázán stavebně technickým průzkumem stavby vyhotoveným Ing. [anonymizováno] dne 1. 11. 2019. Skutkové závěry soudu ohledně chybějící hydroizolace nemají oporu v provedeném dokazování. Znalec ve své výpovědi nebyl schopen vyjádřit se ke skutečnosti, zda s žalovaným řešil otázku izolace, nicméně při popisu stavby ve svém posudku znalec základy popisuje jako„ betonové pásy izolované“ a sám znalec uvedl, že při tvorbě znaleckého posudku u částí, které nejsou při běžné prohlídce viditelné, vychází z informací vlastníka. Dále znalec uvedl, že se jednalo o posudek na koupi nemovitosti, který vypracovával pro potřebu banky, kdy úvěr nebyl ani zčásti určen na rekonstrukci, protože tato potřeba by se v posudku musela objevit. Banka tedy úvěrovala žalobkyni úvěr na koupi nemovitosti, která nevyžadovala rekonstrukci. Tato skutečnost vyplývá také z výpovědi svědkyně [příjmení], která jako finanční poradkyně žalobkyně v rámci svědecké výpovědi vysvětlila soudu, že první úvěr byl určen na koupi s tím, že dům bude užíván ve stavu, v jakém byl koupen, s kosmetickými úpravami. Teprve po zjištění podstatných závad, mj. chybějící hydroizolace si žalobkyně musela vyřídit úvěr nový, tentokrát na rekonstrukci. Z výslechu svědků [příjmení] a [příjmení] pak jednoznačně vyplývá, že suchá, opadaná omítka ve sklepní části domu jim byla žalovaným vysvětlena jako důsledek opravy kanalizace, nikoliv chybějící izolace. Z těchto důkazů vyplývá, že žalobkyně jednoznačně předpokládala, že dům je izolován, nepočítala s tím, že bude nutné provést hydroizolaci domu a z žádného provedeného důkazu také nevyplývá závěr soudu, že u tak starého domu mohla žalobkyně očekávat, že i kdyby tam izolace byla, nebude funkční. Žalobkyně byla utvrzena žalovaným o tom, že dům byl izolován, nicméně hydroizolace prokazatelně úplně chybí. 7. Proti rozsudku soudu I. stupně, podal do jeho výroků č. I, č. III, č. IV a č. VI odvolání i žalovaný, a to z důvodů dle ust. § 205 odst. 2 písm. b), e), g) o. s. ř. a navrhl, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žaloba o zaplacení částky 809.606 Kč s příslušenstvím se zamítá a uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení. Soud zcela pominul jeho tvrzení, že součástí kupní smlouvy ze dne 9. 7. 2019 nebylo ujednání účastníků o tom, že stropy rodinného domu mají být keramické. Z předmětné kupní smlouvy nevyplývá, že by si kupující vymínila u stavby keramické stropy a hydroizolaci. Dále soud I. stupně zcela pominul prokázanou skutečnost, že kupující věděla, že kupuje dům z roku 1940, na kterém byla v roce 1966 provedena nástavba a že je určen k rekonstrukci. Na výstavbě domu ani nástavbě se žalovaný aktivně nepodílel, v době prováděné nástavby mu bylo 5 let a předmětný dům zdědil v roce 2012 po svých rodičích. Dále soud zcela odhlédl od jeho tvrzení, že v době převodu z jeho osoby