49 CO 8/2021-69 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem soudu I. stupně rozhodnuto, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 200.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně od 11. 11. 2018 do zaplacení (výrok I.) a že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náklady řízení v částce 98.992 Kč k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.). 2. Soud I. stupně tak rozhodl o žalobě skutkově odůvodněné tím, že mezi účastníky byla dne 18. 7. 2018 uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku p. [číslo] vše v k. ú. [část obce] (dále též pouze„ nemovitosti“). Žalovaná jako kupující neuhradila kupní cenu ve výši 3.990.000 Kč splatnou do 9. 8. 2018. V čl. IV. kupní smlouvy bylo sjednáno, že neuhrazení kupní ceny se považuje za porušení závazků ze strany kupujícího, který se zavazuje v takovém případě k úhradě jednorázové smluvní pokuty ve výši 200.000 Kč. Zaplacení této smluvní pokuty se žalobkyně v řízení domáhá. 3. Soud I. stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně jako prodávající a žalovaný jako kupující uzavřeli dne 18. 7. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod předmětných nemovitostí. Kupní cenu podle této smlouvy ve výši 3.990.000 Kč žalovaná neuhradila, v kupní smlouvě byla pro tento případ sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 200.000 Kč. Obranu žalované soud neshledal důvodnou. Žalovaná uvedla, že po podpisu kupní smlouvy se její zmocněnkyně zajímala o možnost užívání zakoupené nemovitosti u stavebního úřadu a zjistila, že záměr ohledně užívání nemovitosti (zastavění pozemků dalšími stavbami) není možno naplnit, proto žalovaná kupní cenu neuhradila. Soud I. stupně uzavřel, že pokud žalovaná teprve následně po uzavření kupní smlouvy začala zjišťovat na příslušných úřadech, zda její stavební záměr je v předmětném místě realizovatelný, zanedbala elementární obezřetnost a předvídavost, a to ve vztahu k možným záměrům úřadů v dané lokalitě i ve vztahu k vlastníkům sousedních nemovitostí, kteří by byli účastníky případného stavebního řízení. Přístup žalované je podle soudu zarážející zejména vzhledem k prohlášení zmocněnkyně žalované, že má vzdělání stavebního směru. V obsahu kupní smlouvy a jednání žalobkyně neshledal soud žádný rozpor s dobrými mravy, nejedná se o jednostranně smluvenou smluvní pokutu zavazující pouze kupujícího, shodná výše smluvní pokuty byla sjednána též pro stranu prodávající, pokud by některá z prohlášení v kupní smlouvě se ukázala jako nepravdivá. Skutečnost, že se žalovaná začala zajímat o uskutečnění svého stavebního a podnikatelského záměru až po uzavření kupní smlouvy, aniž by si ověřila územní plán a možnost vydání stavebního povolení, nelze přičítat jako pochybení žalobkyni. 4. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalovaná odvolání. Uvedla, že před podpisem kupní smlouvy neměla důvod pochybovat o zdárném a bezproblémovém nákupu nemovitostí. Před uzavřením smlouvy byla žalované předložena i část projektové dokumentace připravované pro povolení stavebních úprav podkroví a přístavby RD [ulice a číslo] na p. [číslo]. Po podpisu smlouvy požádala žalovaná [příjmení] [jméno] [příjmení], aby v rámci své profesní činnosti zahájila přípravu projektové dokumentace stavebních úprav objektu. První problém se objevil na Odboru územního plánování a rozvoje [stát. instituce] [anonymizováno] ověřování souladu záměru s územním plánem [územní celek]. Kupovaný objekt se nachází v stabilizované ploše [anonymizována dvě slova] (plochy pro čisté bydlení). Dále byla žalované sdělena informace o opakovaném schvalování studie pro dané území, která má vliv na pozemek [parcelní číslo] O těchto skutečnostech musela žalobkyně vědět, resp. byla účastníkem územního řízení, ve kterém byla studie pro dané území schvalována. Žalovaná s ohledem na zjištěné územně-plánovací informace přehodnotila záměr nákupu objektu a kupní cenu do advokátní úschovy dne 9. 8. 2018 nevložila. Odstoupení žalobkyně od kupní smlouvy žalovaná akceptovala, ale s úhradou smluvní pokuty nesouhlasí. Zamlčení závažných územně-plánovacích informací týkajících s prodávaných pozemků kupní smlouva sice neřeší, podle žalované je ale uplatňování sankce v tomto konkrétním případě v rozporu s dobrými mravy. Není pravdivé tvrzení žalobkyně, že neměla s nemovitostí žádný záměr a neměla důvod něco zjišťovat na stavebním úřadu, jelikož si nechala zpracovat projektovou dokumentaci pro povolení stavebních úprav podkroví a přístavby. Je vysoce nepravděpodobné, že by nějaký projektant svévolně zpracoval tuto projektovou dokumentaci. Žalovaná nezpůsobila žalobkyni úmyslně žádnou škodu a ani svým jednáním nepřekazila další možný prodej – objekt byl následně prodán v září 2020. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a žalobu zamítl. 5. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání uvedla, že se ztotožňuje se závěry soudu I. stupně ohledně postupu žalované, která nezaplacení kupní ceny odůvodňuje nemožností zamýšleného využití koupených nemovitostí v celém rozsahu (včetně zahrady) k zástavbě, aniž by si tuto stavební možnost ověřovala dříve než po uzavření kupní smlouvy. To vše za situace, kdy se jedná o zástavbu řadovou (jedná se o uliční frontu domů bez jakékoliv proluky), kde toto hledisko je nepřehlédnutelné a naprosto zásadní. Žalobkyně nikdy takový způsob využití prodávaných nemovitostí žalované neslibovala a ani jakýmkoliv jiným způsobem neavizovala, přičemž žalobkyně se s žalovanou snad ani nikdy osobně nesetkala. Soud proto správně uvádí, že žalovaná zanedbala elementární obezřetnost a předvídavost ve vztahu k možným záměrům úřadů v dané lokalitě, ale nevzala též v úvahu nutnost souhlasu vlastníků sousedních nemovitostí se stavebním záměrem, který žalovaná hodlala realizovat. I laikovi musí být zřejmé, že se prodávané nemovitosti nachází ve stabilizované ploše pro čisté bydlení a že tak není možné na zahradě přiléhající k řadovému domu postavit například kanceláře či sklady. Navíc o takovém záměru žalované neměla žalobkyně jakéhokoliv tušení a ani jí nebyl znám. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil. 6. Odvolací soud po zjištění, že objektivně i subjektivně přípustné odvolání (§ 201, § 202 a contrario o. s. ř.) bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek soudu I. stupně i řízení předcházející jeho vydání (§ 212, § 212a o. s. ř.) a dospěl k následujícím závěrům. 7. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 8. Podle ustálených závěrů soudní praxe je účelem smluvní pokuty donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku. Smluvní pokuta je peněžitá částka, kterou je dlužník povinen zaplatit věřiteli v případě, že nesplní svou smluvní povinnost, a to bez ohledu na to, zda porušením povinnosti vznikla věřiteli škoda. Pokutu lze dohodnout jak pro případ nesplnění vůbec, tak pro případ porušení jakékoliv jiné smluvní povinnosti. Smluvní pokuta plní funkci preventivní, uhrazovací nebo sankční. Při posouzení přiměřenosti smluvní pokuty soud přihlíží zejména k jejímu účelu, k okolnostem, za nichž byla sjednána, k charakteru, příp. hodnotě zajištěného závazku, ke vzájemnému poměru hodnoty hlavního závazku a smluvní pokuty apod. Přiměřenost výše smluvní pokuty je třeba posuzovat z pohledu zajištěné povinnosti. Pro posouzení platnosti ujednání o smluvní pokutě jsou rozhodné jen okolnosti, které existovaly ke dni sjednání smluvní pokuty (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4986/2009, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. 33 Cdo 204/2017). 9. V projednávané věci soud vyšel ze zjištění (a mezi účastníky není sporné), že žalobkyně jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřely dne 18. 7. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod výše specifikovaných nemovitostí za kupní cenu ve výši 3.990.000 Kč. Kupní cenu podle kupní smlouvy žalovaná neuhradila. Za žalovanou před uzavřením kupní smlouvy (při prohlídce nemovitostí a při jednání s realitní kanceláří) jednala jako zmocněnkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], která má vzdělání stavebního směru. V kupní smlouvě byla pro případ neuhrazení kupní ceny sjednána jednorázová smluvní pokuta ve výši 200.000 Kč. 10. Z uvedeného plyne, že předpoklady pro aplikaci institutu smluvní pokuty byly v projednávané věci naplněny. Smluvní pokuta byla stranami sjednána v kupní smlouvě v konkrétní výši k utvrzení povinnosti žalované (kupující) zaplatit žalobkyni (prodávající) řádně a včas kupní cenu. Kupní cena žalovanou zaplacena nebyla, žalované proto vznikla povinnost zaplatit sjednanou smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda žalobkyni porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokutu odvolací soud s ohledem na ok