58 Co 18/2024-80 — Krajský soud v Brně

1. Odvoláním napadeným rozsudkem soud prvého stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 50 000 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení (výrok I) a uložil žalobkyni zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalovaných částku 31 823 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Podle podstatné části odůvodnění rozsudku se žalobkyně domáhala po žalovaných úhrady částky 50 000 Kč, neboť žalovaní porušili svůj závazek uvedených v článku III odst. 7 dohody o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne , datum, uzavřít s kupujícími kupní smlouvu ve lhůtě určené v dohodě o rezervaci, tedy do , datum, . Dle článku III odst. 9 dohody platí, že v případě porušení závazku uvedeného v citovaném odst. 7 dohody náleží zprostředkovateli smluvní pokuta ve výši odměny dle článku II dohody, to je částka 50 000 Kč. Žalovaní ani na výzvu smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč žalobkyni nezaplatili.3. Soud prvého stupně po skutkové stránce uzavřel, že mezi žalobkyní a žalovanými byla platně uzavřena dohoda o výhradním zprostředkování realitních služeb podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).4. Dospěl k závěru, že v dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb nelze mezi zprostředkovatelem (žalobkyní) a zájemcem o prodej (žalovanými) platně sjednat závazek uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se třetí osobou a takové ujednání sankcionovat dohodnutou smluvní pokutou. Má-li závazek k zaplacení smluvní pokuty být sjednán platně, musí platně vzniknout hlavní závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokuta je svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen.5. S odkazem na řadu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR a Ústavního soudu, citovaných v odůvodnění posuzovaného rozsudku, shrnul, že smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. K uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Žalovaným nevznikla povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu (smlouvu kupní), proto nemohla být ani porušena jejich povinnost a nemohl tak vzniknout ani (akcesorický) nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou by bylo splnění takové povinnosti utvrzeno. Proto žalobu v plném rozsahu zamítl.6. O nákladech řízení rozhodl s odkazem na ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a v odst. 30 odůvodnění rozsudku (na která pro stručnost odvolací soud odkazuje) specifikoval, z čeho se celková částka nákladů řízení ve výši 31 823 Kč skládá.7. Proti rozsudku podala žalobkyně odvolání. V něm se dovolávala závěrů vyplývajících z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 272/2020, v němž Nejvyšší soud uzavřel, že ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka (žalované), nepůjde o smluvní pokutu, nýbrž – podle okolností – o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh. Zdůraznil, že z pohledu realitního zprostředkovatele je nutné, aby jeho činnost, kterou vyvíjí po nějakou dobu, měla výsledek v podobě provize, to je podnikatelského zisku. Ujednání v dohodě ze dne , datum, bylo ujištěním zájemců o prodej nemovité věci (žalovaných), že uzavřou nabídnutou předloženou smlouvu s reálnými zájemci o koupi nemovité věci. Pokud změnili žalovaní názor, pak lze konstatovat, že neporušili svoji smluvní povinnost, nicméně výkladem lze dojít k tomu, že sjednaná „smluvní pokuta“ byla jakousi obdobou odstupného, to znamená výstupního poplatku z jinak platného smluvního vztahu. Navrhla změnu rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno.8. V písemném vyjádření k odvolání žalovaní uvedli, že citované rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 272/2020 není v posuzované věci aplikovatelné, neboť skutkové okolnosti obou věcí jsou rozdílné. Ve věci sp. zn. 33 Cdo 272/2020 Nejvyšší soud projednával situaci, kdy se žalovaná (realitní kancelář) zavázala k vrácení částky 300 000 Kč budoucímu kupujícímu v případě, že nedojde k uzavření smlouvy z důvodů na straně budoucího prodávajícího. Realitní kancelář se tak výslovně zavázala k uhrazení této částky v případě, že nedojde ke splnění povinností nikoliv realitní kanceláře, nýbrž třetí strany (budoucího prodávajícího). V nyní projednávané věci však smyslem ujednání o smluvní pokutě ve výši 50 000 Kč podle článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování mělo být utvrdit povinnost žalovaných jako dlužníků a zabránit porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaných (neuzavření kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní) v termínu sjednaném dohodou o rezervaci mezi žalobcem a budoucími kupujícími. Smluvní pokuta však nebyla sjednána v souladu se zákonem a ujednání o ní je tudíž neplatné. Dle uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu odstupné připadá v úvahu pouze tehdy, když nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka. Odstupné tak nemá sloužit jako ochrana proti porušení smluvní povinnosti ze strany dlužníka samotného (jak tomu mělo být v nyní projednávaném případě, respektive článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování). Podstatou odstupného je, že ke zrušení závazku dochází přímo zaplacením sjednané částky. Právě úkonem zaplacení dojde k efektu zániku. Z ustanovení článku III odst. 9 dohody o výhradním zprostředkování však nelze dovodit ani výkladem, že zaplacením částky 50 000 Kč má dojít k jejímu zániku. Je zjevné, že toto ustanovení mělo být smluvní pokutou (avšak neplatně sjednanou), nikoli ujednáním o odstupném, jak tvrdí žalobce ve svém odvolání. Navrhli potvrdit rozsudek z důvodu jeho věcné správnosti.9. Krajský soud v Brně - pobočka ve , adresa, jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), žalobkyní jako k tomu legitimovaným subjektem (§ 201 o. s. ř.), kdy jde o rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (§ 201, § 202 a contraio o. s. ř.), přezkoumal v rozsahu napadení (§ 212 o. s. ř.) rozhodnutí soudu prvého stupně a řízení jeho vydání předcházející (§ 212a odst. 1, 5, 6 o. s. ř.).10. Skutková zjištění učiněná soudem prvého stupně jsou správná a odvolací soud je zcela přejímá; soud prvého stupně pak učinil správný závěr o skutkovém stavu a zjištěný skutkový stav podřadil pod správná zákonná ustanovení uvedená v odstavcích 17–20 odůvodnění přezkoumávaného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje; soud prvého stupně rovněž vysvětlil, proč dohodu o výhradním zprostředkování realitních služeb posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a nikoliv podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování.11. Z dalších zákonných ustanovení, jež ve věci aplikoval odvolací soud, jsou podstatná ustanovení § 441 a § 436 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“).12. Podle § 441 odst. 1 o. z., ujednají-li si to strany, zastupuje jedna z nich druhou v ujednaném rozsahu jako zmocněnec.13. Podle § 436 odst. 1 o. z. kdo je oprávněn právně jednat jménem jiného, je jeho zástupcem; ze zastoupení vznikají práva a povinnosti přímo zastoupenému. Není-li zřejmé, že někdo jedná za jiného, platí, že jedná vlastním jménem.14. Odvolací soud zopakoval důkaz záznamem z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb ze dne , datum, , jehož součástí (přílohou číslo 1) je plná moc, dále dohodou o výhradním zprostředkování realitních služeb ze dne , datum, , jehož součástí (příloha číslo 1) je rovněž plná moc a dohodou o rezervaci nemovitosti ze dne , datum, .15. Mimo správných závěrů, které z těchto důkazů dovodil soud prvého stupně v odst. 8 a 13 odůvodnění rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, odvolací soud dále uzavírá, že zastoupení, na němž se žalovaní dohodli s žalobkyní, ať již v záznamu z jednání o zprostředkování prodeje nemovitosti při zprostředkování realitních služeb, tak i v dohodě o výhradním zprostředkování realitních služeb (obě dohody o zastoupení mají shodný obsah), je dohodou o přímém zastoupení; založení účinků přímého zastoupení předpokládá kromě objektivně daných znaků přímého zastoupení a plné moci dále to, aby zmocněnec (v nyní posuzované věci žalobkyně) s třetí osobou (v posuzovaném případě s panem , jméno FO, a paní , jméno FO, jako zájemci o koupi nemovitosti žalovaných) jednal jménem zastoupeného (v posuzované věci jménem žalovaných jako zájemců o prodej jejich nemovité věci) s tím, že celý kontext jednání zmocněnce a třetí osoby je obrácen