54 Co 23/2026-179 — Krajský soud v Brně, pobočka Jihlava

1. Výše citovaným rozsudkem rozhodl Okresní soud ve , adresa, (dále jen „soud prvního stupně“) o zamítnutí žaloby, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalované bezúplatného zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaných v katastru nemovitostí pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví č. , Anonymizováno, , spočívající v právu chůze a jízdy všemi motorovými vozidly v obou směrech přes část pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného v katastru nemovitostí pro obec , adresa, a katastrálním území , adresa, na listu vlastnictví č. , Anonymizováno, (dále jen zatížený pozemek), a to v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. , Anonymizováno, , vyhotoveným , jméno FO, (výrok I.). Výrokem II. uložil soud prvního stupně žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši 17 078, 30 Kč.2. Soud prvního stupně své zamítavé rozhodnutí odůvodnil jednak s odkazem na ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) závěrem, že si žalobkyně nedostatek přístupu na pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, zavinila vlastním hrubě nedbalým jednáním, když jí v podílu o velikosti , Anonymizováno, náležel spoluvlastnický podíl k pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Tento pozemek spolu s ostatními spoluvlastníky žalobkyně převedla kupní smlouvou ze dne , datum, na právní předchůdce žalované manžele , jméno FO, a , právnická osoba, . Soud prvního stupně dospěl k závěru, že to byla právě žalobkyně, která převod nemovitostí s kupujícími dojednala (k jejím rukám byla uhrazena celá kupní cena) a bylo tak na ní, aby s kupujícími vyjednala zajištění přístupu k nemovitostem v jejím výlučném vlastnictví, k nimž se domáhá přístupu projednávanou žalobou. Žalobkyně dle soudu neprokázala své tvrzení, že vyšla vstříc právním předchůdcům žalobkyně a netrvala na zřízení věcného břemene, neboť opačným postupem by jim znemožnila vzít si úvěr na zaplacení kupní ceny. Závěr, že poskytnutí úvěru nebylo nijak podmíněno, opírá soud prvního stupně o zjištění, že k čerpání úvěru a úhradě kupní ceny došlo ještě před podpisem kupní smlouvy. Soud prvního stupně pak nepřehlédl ani skutečnost, že žalobkyně odmítla uzavření nájemní smlouvy na část pozemku parc. č. , Anonymizováno, , který by přístup na pozemky žalobkyně umožnoval, když dospěl k závěru, že lze po žalobkyni uzavření nájemní smlouvy, ve znění předloženém žalovanou, spravedlivě požadovat.3. Proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně odvolání. Namítla, že si nedostatek přístupu ke svým pozemkům nezpůsobila hrubou nedbalostí. Uvedla, že skutečně v říjnu , Anonymizováno, prodala společně se svými sourozenci kromě jiného i zatížený pozemek právním předchůdcům žalované za dohodnutou výslednou cenu , Anonymizováno, , Anonymizováno, Kč. Na úhradu kupní ceny si museli kupující vzít úvěr a požadovali po prodávajících, aby úvěrovou smlouvu rovněž podepsali s tím, že to banka požaduje pro poskytnutí úvěru. Toto prodávající učinili přímo v bance, a ještě před podpisem kupní ceny jim byly vyplaceny peníze představující kupní cenu. Ústně se poté s kupujícími dohodli, že i do budoucna budou k přístupu na své pozemky užívat pozemek parc. č. , Anonymizováno, . K písemnému uzavření smlouvy o věcném břemeni mělo dojít po splacení úvěru, což se nestalo, neboť kupující převedli nemovitosti v roce 2018 na dceru – žalovanou, a ta nemovitosti za účelem poskytnutí dalšího úvěru rovněž zastavila. Na základě dohod mezi účastníky v rámci soudního jednání vyšlo najevo, že pro případ smírného řešení i pro případ uzavření nájemní smlouvy požaduje žalovaná, aby nebyla přes zatížený pozemek povolena jízda vozidly nad 3, 5 tuny, s čímž nesouhlasí žalobkyně, proto neuzavřela ani nabízenou nájemní smlouvu. Jízda vozidly nad 3, 5 tuny, byť v minimálním rozsahu, je nezbytná k obdělávání zahrady. Nájemní smlouva pak nezajišťuje potřebnou jistotu především pro možnost vypovězení smlouvy vlastníkem zatíženého pozemku. Jejímu uzavření pak dle žalobkyně brání i fakt, že by se zatížením nemovitosti musela souhlasit ČSOB Hypotéční banka a. s. jako zástavní věřitel, což doloženo nebylo., právnická osoba, podanému odvolání se písemně vyjádřila žalovaná. Uvedla, že soud prvního stupně zcela správně vyhodnotil chovaní žalobkyně při uzavření kupní smlouvy v roce 1997 jako hrubou nedbalost, když si žalobkyně v rámci tohoto právního jednání nevymínila žádné věcné či obligační právo odpovídající budoucímu přístupu ke svým dalším nemovitostem. Úvaha žalobkyně, že „každé pravidlo má svůj limit“, pak představuje pouze obecnou a neurčitou úvahu, která závěr soudu prvního stupně nemůže zpochybnit. Rovněž námitky směřující proti nabídce obligačního řešení nejsou důvodné. Předložený návrh nájemní smlouvy poskytuje žalobkyni reálnou, stabilní a právně vymahatelnou možnost přístupu k jejím nemovitostem, aniž by bylo nutné zřizovat věcné právo zatěžující pozemek žalované. Nadto nelze pominout, že i žalobkyně připustila, že se nikdy nestalo, že by jí žalovaná v přístupu bránila a ona tak přístup přes zatížený pozemek dlouhodobě a bezúplatně užívá, a to i v době probíhajícího soudního sporu. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil.5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), že ho podala žalobkyně jako osoba k tomu oprávněná – účastník řízení (§ 201 o. s. ř.), že směřuje proti rozsudku soudu prvního stupně, proti němuž je odvolání jako řádný opravný prostředek přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. à contraio), napadené rozhodnutí i řízení jeho vydání předcházející přezkoumal a po doplnění dokazování řádným návrhem nájemní smlouvy a stanoviskem ČSOB Hypotéční banky a. s. k jejímu uzavření, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.6. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , které jsou nyní v jejím výlučném vlastnictví s tím, že služebnost bude spočívat v právu chůze a jízdy všemi motorovými vozidly v obou směrech přes část pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , který je ve výlučném vlastnictví žalované. Rozsah nezbytné cesty přes zatížený pozemek byl vymezen geometrickým plánem č. , Anonymizováno, , ověřeným dne , datum, . Takto vymezený rozsah činí dle žalobkyně , Anonymizováno, m2 a zatěžuje tak pozemek žalované v minimálním rozsah. Svůj požadavek žalobkyně odůvodnila tím, že jí vlastněné nemovitosti, které užívá a obhospodařuje jako zahradu (pozemek parc. č. , Anonymizováno, ) a přístupovou cestu k zahradě (pozemek parc. č. , Anonymizováno, ) nejsou dostatečně spojeny s veřejnou komunikací a nelze tak na nich řádně hospodařit. Přes zatížený pozemek vede od nepaměti přístupová cesta, a to nejenom k pozemkům ve vlastnictví žalobkyně, ale i pozemkům dalších vlastníků. Přístup je žalovanou tolerován, i když se v poslední době stává, že na zatíženém pozemku stojí osobní auta, která příjezd na pozemek žalované v té chvíli znemožní. Žalobkyně jiný přístup a příjezd ke svým pozemkům nemá, z opačné strany by musela přes pozemky více různých vlastníků, přičemž zde neexistuje řádně evidovaná komunikace. V průběhu řízení žalobkyně připustila, že by nezbytná cesta měla být zřízena za úplatu.7. Soud prvního stupně ve věci provedl poměrně rozsáhlé dokazování, provedené důkazy řádně vyhodnotil a vyvodil z nich příslušné skutkové závěry. Věc správně podřadil pod ustanovení § 1029 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dle tohoto ustanovení může vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Právní úprava tak vychází z principu proporcionality mezi výhodou, kterou požívá nemovitost z nezbytné cesty, a nevýhodou, kterou je postižen vlastník zatíženého pozemku; výhoda a nevýhoda tak nesmějí být vzájemně neúměrné. Oprávnění vlastníka žádat o zřízení nezbytné cesty zákon vyvažuje ochranou souseda s cílem zabránit jeho obtěžování více, než je nezbytně nutné.8. Rozhodnutí o povolení nezbytné cesty je rozhodnutím konstitutivním, neboť teprve jím je založen právní poměr mezi osobou zavázanou (vlastníkem zatíženého pozemku) a oprávněnou (vlastníkem nemovitostí, k nimž má být nezbytná cesta zřízena), a proto je nezbytné, aby bylo posuzováno naplnění všech podmínek pro povolení nezbytné cesty (po , datum, § 1029 a následující o. z.). Občanský zákoník vyžaduje ke zřízení nezbyt