58 Co 150/2025-228 — Krajský soud v Brně

1. Rozsudkem ze dne 20. 12. 2024, č. j. 26 C 186/2024-111, Okresní soud ve Zlíně (soud prvního stupně) zavázal žalovanou ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni částku 120.640 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 8. 6. 2024 do zaplacení (výrok I.), a nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 71.126 Kč k rukám zástupce žalobkyně (výrok II.).2. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky 120.640 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 8. 6. 2024 do zaplacení s odůvodněním, že účastnice uzavřely na dobu od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024 dohodu o výhradním zprostředkování prodeje bytu, přičemž žalovaná v rozporu s ujednáním čl. 9.1. a 9.2. dohody byt vlastním jménem od 23. 4. 2024 inzerovala na portálu bazos.cz za výrazně nižší kupní cenu, čímž mařila zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, pročež žalobkyně uplatnila nárok na smluvní pokutu sjednanou v čl. 10 dohody ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla povinna smluvní pokutu uhradit do 7 dnů od doručení výzvy ze dne 28. 5. 2024, k němuž došlo dle domněnky dojití dne 31. 5. 2024.3. Soud prvního stupně zjistil, že účastnice uzavřely dne 7. 3. 2024 na dobu určitou do 7. 5. 2024 Výhradní dohodu o zprostředkování (dále také jen „Dohoda, resp. dohoda o zprostředkování“); žalobkyni při jejím uzavření zastupoval realitní makléř , jméno FO, , evidovaný pod číslem , Anonymizováno, ; žalobkyně se zavázala obstarat pro žalovanou příležitost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu na bytovou jednotku , Anonymizováno, nacházející se v obci , adresa, , č. p. 278 (dále také jen „byt“) za kupní cenu 2.412.800 Kč včetně provize, která činí 4 % z kupní ceny + DPH, tedy provize měla činit 116.779,52 Kč, kupní cena bez provize by byla 2.296.020,48 Kč. Žalovaná v Dohodě ke svému jménu, příjmení, datu narození a bydlišti uvedla kontaktní telefon , tel. číslo, a e-mailovou adresu , e-mail, . Podle Dohody povinností žalobkyně bylo doporučení kupní ceny na základě monitorování realitního trhu, inzerce bytu na svých webových stránkách a na dalších inzertních serverech v režimu TOP inzerce a prohlídky bytu se zájemci; povinnosti žalované byly shrnuty v článku 9 tak, že se jednalo v odst. 9.1. o poskytnutí součinnosti potřebné ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, zejména svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost, umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci, poskytnout žalobkyni informace a doklady potřebné k provedení kontroly AML, účastnit se jednání se zájemci a žalobkyní, dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách smlouvy se zájemcem, poskytovat zájemci součinnost při vyřizování úvěru a umožnit vklad zástavního práva k nemovitosti, v odst. 9.2. o závazek neuzavřít s třetí osobou smlouvu o zprostředkování, převodu nebo inzerci nemovitosti, neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu (vyjma zájemce žalobkyně), závazek, že nemovitost nebude předmětem jakékoliv inzerce (vyjma inzerce žalobkyně). Pro případ porušení některé z těchto povinností byla v článku 10 ujednána povinnost žalované zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny bytu.4. Žalobkyně inzerovala prodej bytu na svém webovém portále; pro tento účel její makléři , jméno FO, a , jméno FO, byt uklidili, vyfotili a zhotovili prezentaci. Oba makléři byli v řízení vyslechnuti jako svědci; oba shodně vypověděli, že žalovanou oslovili na základě inzerátu žalované ze dne 15. 2. 2024 na portále bazos.cz, jímž nabízela předmětný byt k prodeji, a nabídli jí své služby, s žalovanou komunikovali výhradně telefonicky a e-mailem, tj. prostředky komunikace na dálku, přičemž používali telefonní číslo a e-mailovou adresu, jež byly jako kontaktní údaje žalované uvedeny v jejím inzerátu ze dne 15. 2. 2024; žalované nabídli zastoupení nevýhradní, polovýhradní a výhradní, přičemž jí vysvětlili, že v případě výhradního zastoupení nesmí sama byt nabízet jinde; žalovaná si zvolila zastoupení výhradní; klíče od bytu, jakož i písemná Dohoda byly zaslány poštou; na prohlídce před uzavřením smlouvy byli oba makléři a profesionální fotograf; následně inzerát zveřejnili asi na 40 inzertních místech; přesto se ozval pouze jeden zájemce, s nímž byla realizována prohlídka bytu, kupní cena se mu zdála příliš vysoká, žalovaná o tom byla informována, protože jí byl na e-mail zasílán jednou týdně přehled ohlasů na inzerát; reagovala návrhem na lepší nafocení bytu, kterému vyhověli; další zájemci se však neozvali, proto žalované navrhli snížení kupní ceny, což žalovaná odmítla, protože do konce smlouvy zbývalo 14 dnů; následně byl zjištěn inzerát žalované na portále bazos.cz za cenu sníženou dle návrhu žalobkyně.5. Inzerát na prodej bytu 3+1, s balkonem, o ploše 76 m2, v 8. patře bytového domu v , Anonymizováno, byl zadán na portále bazos.cz již dne 7. 12. 2023 s nabízenou kupní cenou 2.200.000 Kč, následně dne 15. 2. 2024 s nabízenou kupní cenou 2.370.000 Kč a konečně dne 23. 4. 2024 s nabízenou kupní cenou 2.250.000 Kč; na portále Sreality dne 7. 1. 2024 za cenu 1.998.000 Kč, dne 31. 1. 2024 za cenu 1.990.000 Kč a dne 7. 5. 2024 za cenu 2.270.000 Kč; vždy s obdobným popisem bytu, domu a jeho okolí s tím, že byt inzerent prodává jako jeho vlastník bez RK, ve všech inzerátech byl uveden kontaktní telefon , tel. číslo, a e-mail , e-mail, .6. Soud prvního stupně uzavřel, že účastnice uzavřely dne 7. 3. 2024 smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 9 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), která obsahovala všechny podstatné náležitosti, jejichž taxativní výčet vyplývá z § 10 odst. 1 ZRZ. Předmětem zprostředkování byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, nacházející se na adrese , Anonymizováno, 278. Určitosti nevadilo ani chybně uvedené katastrální území Český Krumlov namísto , adresa, , protože tento údaj nemohl vést k záměně předmětu smlouvy, protože jiná obec s tímto názvem se v České republice nenachází. Pro specifikaci bytové jednotky bylo zcela dostačující uvedení obce , adresa, , čísla domu 278 a čísla bytu 25. Pochybnosti o předmětu zprostředkování nevyplynuly ani z dalších kroků účastníků, protože žalovaná zaslala žalobkyni klíče od označeného bytu, díky nimž žalobkyně, i bez přítomnosti žalované, byt fotografovala. Smlouva obsahovala dostatečně určitě označené její účastníky, tedy realitního zprostředkovatele – žalobkyni, jež byla označena svým názvem, sídlem a identifikačním číslem a zájemce – žalovanou, označenou jménem, příjmením, datem narození a bydlištěm. Jednalo se o smlouvu o výhradním realitním zprostředkování podle § 17 ZRZ, jež žalobkyni zajišťovala exkluzivitu díky závazku žalované po dobu 2 měsíců, konkrétně od 7. 3. 2024 do 7. 5. 2024, využívat pouze realitních služeb nabízených žalobkyní.7. Neshledal důvodnou námitku žalované, že dohoda o zprostředkování je neplatná pro nedostatek oprávnění , jméno FO, jednat za žalobkyni při jejím uzavření. Jeho oprávnění k uzavření zprostředkovatelské smlouvy plynulo nejen z obecné povědomosti veřejnosti, tedy i žalované, o obsahu činnosti realitního makléře, ale i z okolností, kdy návrh na uzavření smlouvy byl obsažen na hlavičkovém papíře žalobkyně, a jeho komunikační e-mailová adresa obsahovala název žalobkyně a jeho pozici u ní. Navíc žalovaná po celou dobu trvání závazkového vztahu, a dokonce i po jeho skončení, až do prvního soudního jednání v této věci, nikdy pochybnosti o osobě , jméno FO, a jeho vztahu k žalobkyni neměla. Ve světle toho se tak tato námitka jeví jako účelová. V souvislosti se vznesenou námitkou žalované odkázal na ustanovení § 440 o. z. řešící situaci neoprávněného jednání za jiného a jeho důsledky, mezi které nepatří neplatnost jednání, jež by takové jednání způsobilo.8. Na základě výsledků provedeného dokazování dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalobkyně splnila svou povinnost dle dohody o zprostředkování, avšak žalovaná porušila svůj smluvní závazek, když umožnila, aby byl byt předmětem jiné než žalobkyní zajištěné inzerce. Měl za prokázané, že inzerát ze dne 23. 4. 2024 na portále bazos.cz byl zadán přes účet zřízený na tomto portále pro telefonní číslo , tel. číslo, , patřící žalované, kdy kvůli unikátnímu klíči v cookies bylo před vložením předmětného inzerátu třeba znát heslo pro přístup do účtu žalované nebo přímo pro přístup do účtu žalované použít toto ověřené číslo mobilního telefonu nebo ověřený počítač. Také při úvaze o motivaci a prospěchu ze zadané inzerce na portálu bazos.cz se lze jednoznačně dostat pouze k osobě žalované, když inzerát obsahoval kontakty výlučně na žalovanou, tedy na její telefonní číslo , tel. číslo, a na její osobní e-mailovou adresu, prostřednictvím které také komunikovala se soudem. Zadání inzerce jinou osobou než žalovanou navíc bylo vyloučeno i s ohledem na fotografie obsažené v inzerátu, které měla k dispozici pouze ona, protože se jednalo o jiné fotografie než obsažené v inzerci zadané žalobkyní.9. Ujednání o smluvní pokutě neshledal nepřiměřeným ve smyslu ustanovení § 1815 o. z. (v jeho znění: k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží,