15 Co 249/2025-191 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Citovaným rozhodnutím soud I. stupně nahradil projev vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít kupní smlouvu, kterou prodávající , Jméno žalovaného, prodává kupujícímu , Anonymizováno, , adresa, pozemek parc. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, , za kupní cenu 64 500 Kč, splatnou do 14 ode dne uzavření kupní smlouvy. Dále rozhodl, že žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení 69 288,70 Kč a že žalovaný je povinen nahradit státu náklady řízení ve výši 3 892,80 Kč.2. Žaloba vycházela z toho, že žalobce je vlastníkem stavby silážního žlabu na parc. č. , Anonymizováno, Pokud se vlastníkem tohoto pozemku stal žalovaný na základě kupní smlouvy, kterou uzavřel 13. 2. 2023 s obcí , adresa, za kupní cenu 64 500 Kč, došlo tím k porušení zákonného předkupního práva žalobce k pozemku dle § 3056 o. z. Žalovaný se žalobou nesouhlasil, protože dle něho je silážní jáma součástí pozemku a nikoliv samostatnou věcí v právním smyslu. Uvedenou kupní smlouvou bylo potvrzeno, že obec , adresa, jako prodávající prodala žalovanému parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za kupní cenu 64 500 Kč. , právnická osoba, , adresa, , stavební úřad, vydal 7. 9. 2015 Ověření zjednodušené dokumentace stavby silážního žlabu na parc. č. , Anonymizováno, . Vyplývá z něho, že dle místního šetření se na tomto pozemku nachází betonový silážní žlab odpovídající předloženému pasportu stavby zpracovaného firmou , právnická osoba, . z března 2015. Objekt je jednokomorový, zcela zapuštěný pod úrovní okolního terénu, stěny jsou šikmé z monolitického betonu, opřené o okolní terén, vjezd do žlabu je po betonové šikmině a v nejnižším místě je odvodnění do šachty přes potrubí. Z protokolu stejného úřadu o průběhu ústního jednání z 18. 7. 2019 a z 1. 5. 2023 a následné výzvy ze 14. 6. 2023 vyplývá, že silážní jáma vykazuje známky degenerace, panely jsou popraskané, na několika místech chybí, spáry nejsou vodohospodářsky utěsněné, přičemž , Anonymizováno, , adresa, bylo od roku 2015 opakovaně upozorňováno na špatný technický stav, pro který , právnická osoba, , adresa, , Odbor životního prostředí, navrhl nařídit zákaz užívání silážní jámy. Ze sdělení , právnická osoba, , adresa, mimo jiné plyne, že stavba silážní jámy nebyla zapsána na listu vlastnictví, neboť vlastnické právo k ní nebylo osvědčeno příslušnými listinami, respektive silážní žlab není a nebyl předmětem evidence nemovitostí. Pokud v katastrální mapě byl uveden v předmětném prostoru název „silážní jáma“, značí pojmenování prostoru, nikoliv druh pozemku či stavby. Z výslechu svědků , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , adresa, a , Anonymizováno, nebylo jednoznačně zjištěno, jakým způsobem byla silážní jáma vybudována. Pouze svědkové , jméno FO, (otec žalovaného) a , Anonymizováno, uvedli, že vědí, že dno silážní jámy bylo z panelů. Svědek , jméno FO, to údajně ví od svého otce, který předělával v minulosti 2 silážní jámy. Věrohodnost svědka , Anonymizováno, snižuje jeho vyjádření, že otec žalovaného ho seznámil s předmětem výpovědi i soudní korespondencí. Nelze přitom přehlédnout ani osobní zájem svědka , jméno FO, na výsledku sporu. Ostatní slyšení svědci nebyli schopni se zcela určitě k povaze dna silážní jámy vyjádřit. Ze závěru znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že stavebnětechnický stav silážního žlabu odpovídá stáří asi 45 let, objekt je prakticky na konci své životnosti. Dle znalce byl vybudován tehdy běžnými stavebními postupy. Je tvořen asfaltobetonovým dnem a 2 řadami železobetonových prefabrikovaných panelů, pod asfaltovou plochou je štěrkový podsyp, panely jsou uloženy na osazovací práh, kterým je silážní žlab pevně spojen se zemí. V terénu je jasně patrné, kde končí stavba a kde začínají okolní pozemky. Při svém výslechu se znalec vypořádal s námitkami žalovaného. K otázce původního vybetonování dna cementovým betonem uvedl, že jeho existenci dovozuje z předloženého pasportu, z něhož lze vycházet, neboť je vyhotoven autorizovanou osobou a potvrzen stavebním úřadem. Pokud uvedl, že silážní jáma kopíruje hranice pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vycházel z digitální katastrální mapy a porovnal rozměry z ní s rozměry naměřenými při místním šetření. Poté okresní soud konstatuje, že rozhodnutí v dané věci záviselo na posouzení předběžné otázky, zda silážní žlab je samostatnou stavbou nebo jen určitým způsobem upraveným pozemkem. Podle judikatury Nejvyššího soudu (sp. zn. 22 Cdo 4096/2017) může být silážní žlab v závislosti na okolnostech konkrétního případu jak součástí pozemku, tak samostatnou věcí. Ústavní soud v nálezu sp. zn. I. ÚS 3143/13 za rozhodující označil posouzení konkrétních okolností případu. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi formuloval obecně typické znaky stavby v občanskoprávním smyslu. Musí jít o výsledek stavební činnosti člověka, který má materiální povahu, je vymezitelný vůči okolním pozemkům, má samostatnou hospodářskou funkci a vyznačuje se kompaktností materiálu. Ze závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, plyne, že v terénu je jasně patrné, kde končí stavba a kde začínají okolní pozemky. Tuto stavbu není možné oddělit od země, aniž by nebyla poškozena. Ve shodě se znalcem je nutno vycházet z pasportu stavby ze 7. 9. 2015, byť vykazuje některé nepřesnosti. Je zřejmé, že by vyhotoven ještě před současnou úpravou dna asfaltobetonem. Pro posouzení charakteru silážní jámy není přitom rozhodující, jaký je její stav v současnosti, ale zda v době svého vzniku byla samostatnou věcí v právním smyslu. Z důkazů plyne, že silážní jáma naplňuje obecné znaky stavby dle judikatury Nejvyššího soudu. Pokud žalovaný v průběhu řízení namítal, že žalobce neprokázal své vlastnictví ke žlabu, dle okresního soudu bez ohledu na to, zda stavba vznikla za účinnosti občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. nebo občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., v každém případě žalobce nabyl vlastnické právo nejpozději k 1. 1. 2019, když ho kontinuálně užíval nejméně od svého vzniku v roce 1991, přičemž do majetku jeho předchůdce byl dle karty dlouhodobého investičního majetku zařazen k 1. 12. 1972. I kdyby tomu tak nebylo, nabyl žalobce vlastnické právo na základě mimořádného vydržení dle § 1095 o. z. Proto nebylo nutné prokazovat, jakým způsobem se v průběhu doby měnilo vlastnictví ke žlabu. Na základě těchto závěrů pak je nutno konstatovat, že uzavřením kupní smlouvy mezi obcí , adresa, a žalovaným bylo porušeno předkupní právo žalobce dle § 3056 odst. 1 o. z. Pokud žalovaný namítal, že stavba silážní jámy nezasahuje celý pozemek parc. č. 168/4, soud I. stupně vycházel jednak z vyjádření znalce, že dle jeho měření silážní žlab kopíruje pozemek. To samé plyne i z leteckého snímku z portálu , právnická osoba, , na němž je zachyceno uložení materiálu po celé ploše pozemku. Navíc § 3056 odst. 2 o. z. míří na ty případy, kdy existuje nepoměr mezi velikostí pozemku a stavbou na něm. O to se však v daném případě nejedná, když je tvrzený rozdíl cca 50 m². Z těchto důvodů bylo žalobě vyhověno.3. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalovaný, který žádal jeho změnu tak, aby žaloba byla zamítnuta, neboť nesouhlasí s právním závěrem, že žlab je samostatnou stavbou. Namítá, že soud I. stupně nezvážil všechny okolnosti. Silážní jáma nesplňuje podmínky podle vyhlášky č. 268/2009 Sb. Příslušný správní orgán užívání silážní jámy zakázal. Z územního plánu obce , adresa, plyne, že způsob využití předmětného pozemku je navrhován jako bydlení a podnikání, nikoliv jako plocha výroby a skladování. Dle judikatury Nejvyššího soudu se soud I. stupně měl zabývat i legitimním očekáváním žalovaného. Samotná stavba silážní jámy nebyla zapsána na žádném listu vlastnictví, v mapě zapsaný popis „silážní jáma“ byl vymazán v roce 2020, neboť nesplňoval podmínky pro vedení místních názvů. Původně žlab tvořil funkční celek s okolními nemovitostmi, v jeho blízkosti stála stáj. V současné době jsou okolní pozemky ve vlastnictví žalovaného nebo jeho rodiny, přičemž žalovaný koupil předmětný pozemek od obce s tím, že také na něm bude hospodařit. Z dokazování plyne, že betonové panely jsou volně položené na zemi, nelze tedy hovořit o kompaktnosti materiálu či o jednolitém betonu. Žalovaný proto navrhuje provést důkaz znaleckým posudkem, který odvolacími soudu hodlá předložit.4. Žalobce ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení rozsudku. Má za to, že pro posouzení charakteru silážního žlabu jsou rozhodující především technické aspekty stavby. Soud I. stupně k tomuto provedl všechny důkazy a správně posoudil, že jsou naplněny definiční znaky samostatné věci. Dovolává-li se žalovaný dalších okolností, rozhodně nejsou významnější než aspekty technické. Silážní žlab navíc není obklopen nemovitostmi ve vlastnictví žalovaného, když žalobce má zajištěno napojení silážního žlabu na dopravní infrastrukturu, je vlastníkem parc. č. , Anonymizováno, a od SPÚ má pronajaty parc. č. , Anonymizováno, Pokud jde o konstrukc