15 Co 268/2025-227 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Citovaným rozhodnutím soud I. stupně zamítl žalobu na určení, že žalobce je vlastníkem podílu druhé ideální 1/2 stavby , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, . Žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení 72 350 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku a rovněž povinnost nahradit státu náklady řízení ve výši 33 495 Kč ve stejné lhůtě.2. Ve věci rozhodoval soud I. stupně podruhé, když rozsudkem z 27. 7. 2022 žalobu zamítl, neboť dospěl k závěru, že žalovaná spoluvlastnické právo k nemovitosti vydržela. Usnesením z 20. 12. 2022 byl tento rozsudek krajským soudem zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení. Z dokazování vyplynulo, že původní stavba zemědělské hospodářské budovy nezaniklo. Obvodové stěny byly využity k nadezdění objektu, k němuž byla přistavěna bytová jednotka. V této fázi přestavby byli stavebníky žalobce a jeho otec, po zhruba dalším roce, kdy budova byla nepochybně přestavěna tak, že bylo zřejmé její dispoziční řešení, vstoupila do řízení jako stavebník žalovaná (spolu se žalobcem). Pokud žalovaná tvrdí své vlastnické právo na základě čestného prohlášení účastníků z 24. 7. 2023, to jednak svým obsahem nemá charakter vzájemné dohody účastníků, pouze jejich shodného prohlášení vůči katastrálnímu úřadu. Především však prohlášení hovoří o „rozestavěném rodinném domě“, což je pouze přístavba k původní budově z jedné strany. Dobrá víra žalované se tak mohla týkat pouze přístavby bytové jednotky, rozhodně nemohla být v dobré víře o tom, že jí patří celá stavba. K tomu je však nutno posoudit, zda tato přístavba je stavebně funkčně propojena s původní stavbou a splňuje kritéria pro součást této původní stavby dle § 120 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jenom obč. zák.), nebo zda může být pokládána za samostatnou věc ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák.3. Soud I. stupně doplnil dokazování posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který v něm dospěl k závěru, že obytná jednotka je stavebně a funkčně propojena s halou a nemůže samostatně plnit funkci bytové jednotky, bez poměrně velkých zásahů do nosných konstrukcí a přípojek zdravotní techniky. Při jednání však znalec závěry svého posudku neobhájil a naopak z jeho výpovědi vyplynulo, že přístavba nemusí být součástí haly. Ze závěrů revizního znaleckého posudku , Anonymizováno, vyplynulo, že posudek , tituly před jménem, , jméno FO, řadu tvrzení jen konstatuje, nikterak nedokládá. Oproti znalci , Anonymizováno, , dle kterého objekt bytové jednotky nemá na severní straně základy, dospěl nový znalec k závěru, že základy pro sloupy haly jsou původní patky a zeď má základové pásy, obě stavby jsou nad úrovní základů z hlediska nosných konstrukcí oddělené. Nepravdivé je tvrzení znalce , jméno FO, , že vaznicová krovová konstrukce bytové jednotky je napojena na vaznicovou konstrukci haly, neboť dle revizního posudku jsou obě konstrukce navzájem nezávislé. V něm se dále uvádí, že oba objekty jsou funkčně propojeny dveřmi a vstupem z haly na půdu nad obytnou částí (proti projektové dokumentaci). Zazdění těchto otvorů nepředstavuje velké zásahy do nosných konstrukcí. Přípojky vody a kanalizace jsou společné, což není neobvyklé a stav je řešitelný zřízením věcných břemen. Z uvedených zjištění pak vyplývá závěr revizního posudku, že obytná jednotka je oddělitelná od původní stavby haly, aniž by se halová část znehodnotila. S ohledem na to soud I. stupně vycházel z toho, že stavba bytové jednotky je samostatnou věcí v právním smyslu a jako taková má svůj vlastnický režim. Na její výstavbě se žalovaná oficiálně podílela jako stavebník od rozhodnutí stavebního úřadu ze 16. 7. 2003. Ze samotné žaloby přitom vyplývá, že již v době, kdy otec žalobce získal stavební povolení na přestavbu a přístavbu haly, plánovali účastníci společné soužití. Proto se dohodli s otcem žalobce a začali přistavovat obytný prostor na základě rozhodnutí stavebního úřadu z 8. 7. 2002. Účastníci tedy evidentně stavěli bytovou jednotku s úmyslem mít ji pro sebe. O tom svědčí i následné skutečnosti, čestné prohlášení z 24. 7. 2003 i kolaudace stavby v roce 2004 oběma účastníky, když stavba byla financována z vlastních prostředků obou účastníků. Je přitom evidentní, že jejich úmysl se týkal pouze rozestavěné obytné části jako samostatné věci, stavby haly se čestné prohlášení netýkalo (katastrální úřad nesprávně zapsal podílové spoluvlastnictví účastníků k hale i k bytové jednotce). Podle závěru okresního soudu tedy žalovaná nabyla podílové spoluvlastnictví k bytové jednotce originárně zhotovením věci. Pokud by tomu tak nebylo, nepochybně ho nabyla vydržením dle § 134 odst. 1 o. z. Pokud se proto žalobce domáhal určení vlastnictví druhé ideální 1/2, nebylo možné žalobě vyhovět.4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce, který namítl, že soud I. stupně postupoval v rozporu se závěry odvolacího soudu a také nesprávně vyhodnotil provedené důkazy. Pokud na základě 2 znaleckých posudků dovodil, že přístavba obytné jednotky je samostatnou věcí, závěry posudků nejsou zcela jednoznačné. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, u jednání uvedl, že k oddělení hlavní stavby a přístavby by mohlo dojít za současného provedení zásadních úprav. Revizní posudek celou záležitost posuzoval pouze ze stavebnětechnického hlediska. Z výpovědi znalce vyplynulo, že nezohledňuje ani přístup na pozemky, ani stávající rozvody a přípojky, stejně tak neřeší další povinnosti ohledně případného povolování přístavby jako samostatné stavby, když dosud je stavba vedena jako provozovna s přístavbou bytové jednotky. Z toho plyne, že podstatou byla výstavba provozovny s bytem, nikoliv stavba provozovny a bytu. Z několika sdělení stavebního úřadu plynou úkony, které jsou nutné k oddělení přístavby, a to stavební rozdělení (zejména projektová dokumentace), funkční rozdělení (přeložení rozvodů energie, vody, topení), vlastnické rozdělení, studna a septik a účel stavby. Jelikož je zde kolize bydlení a provozovny, dle stavebního úřadu nelze odhadnout, zda bude rozdělení stavby fakticky možné. Zcela bez posouzení soudu I. stupně zůstala právní úprava v zákoně o katastru nemovitostí, když bez geodetického zaměření přístavby a jejího zkolaudování nelze přístavbu zapsat, přičemž teprve po zapsání v katastru je možné o ní vést řízení o určení vlastnictví. Soud I. stupně se nezabýval ani tím, zda přístavba mohla vzniknout jako samostatná stavba z pohledu stavebně právního. Z dokazování plyne, že ještě před vydáním rozhodnutí o změně stavebníků ze 16. 7. 2023 se stavba přístavby nacházela v takovém stupni rozestavěnosti, že již byla schopna zápisu do katastru nemovitostí. Pokud někdo stavěl na svém pozemku, vzniklo mu dle tehdy platných předpisů vlastnické právo ke stavbě fakticky, bez nutnosti vkladu do katastru. Pokud stavěl na cizím pozemku na základě smlouvy, byl vlastníkem stavby stavebník, což ale muselo být doloženo a zpravidla zapsáno v katastru nemovitostí. Jelikož vlastníkem původního pozemku byl žalobce, stal se i vlastníkem stavby na něm. V těchto intencích rozhodoval o věci i odvolací soud, když uvedl, že přestavěná zemědělská budova jako celek nemohla mít jiný vlastnický režim než před přestavbou, pokud není jiná dohoda. Vzhledem k tomu je nepochybné, že pro žalobce vzniklo vlastnické právo i k přístavbě. Soud I. stupně nevzal při svém rozhodování v úvahu ani judikaturu Nejvyššího soudu. Ten v rozsudku sp. zn. 20 Cdo 2736/2016 definoval 2 kritéria pro posouzení, zda určitá věc je součástí jiné, a to kritérium vzájemné sounáležitosti a kritérium míry oddělitelnosti. V rozsudku Městského soudu v Praze sp. zn. 51 A 83/2022 se uvádí, že stavba je součástí pozemku, na kterém je zřízena, pokud nejde o výjimky stanovené ze zákona. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1501/2020 je fotovoltaická elektrárna součástí nemovitosti, protože její oddělení by vedlo ke znehodnocení budovy (odvolání pak poukazuje na dalších 8 rozhodnutí Nejvyššího soudu). Dle žalobce tudíž při posuzování, zda určitá věc je součástí nemovitosti, je třeba zohlednit fyzickou integraci, zda je věc pevně spojena s nemovitostí, funkční propojení, zda věc slouží k užívání nemovitosti a je s ní funkčně propojena, dopad oddělení, zda by oddělení věci vedlo ke znehodnocení nemovitosti. Z těchto důvodů žalobce žádal změnu rozsudku tak, aby žalobě bylo vyhověno.5. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že soud I. stupně nemohl věc posoudit jinak, když se s odůvodněním rozsudku ztotožňuje. V řízení bylo prokázáno, že bytová jednotka je samostatnou věcí v právním smyslu. Takto je také fakticky jako samostatná věc užívána víc jak 20 let, z toho přibližně 10 let společně účastníky. Z toho je také zřejmé, že se jako samostatná věc mohla a může užívat. Pokud bylo zjištěno propojení s halou, to na možnosti užívat bytovou jednotku jako samostatnou věc nikterak nemění a vzájemně se tyto prostory neruší. Není tudíž opodstatněná odvolací námitka, že bytová jednotka je součástí haly.6. Podle § 212 o. s. ř. přezkoumal odvolací soud rozsudek soudu