5 Co 548/2024-193 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl v plném rozsahu žalobu o zaplacení částky 55 534,60 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 4.8.2023 do zaplacení (odstavec I. výroku), uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 30 142,40 Kč (odstavec II. výroku) a uložil žalobkyni povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Českých Budějovicích na náhradě nákladů řízení částku 5 204,50 Kč (odstavec III. výroku). Předmětem řízení byl nárok na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého žalovanému užíváním v pozemků ve vlastnictví žalobkyně, parcel č. st. , číslo, , č. , číslo, a č. , číslo, , v k.ú. , adresa, , o celkové výměře 6761 m² v období od , datum, do , datum, bez právního důvodu. Okresní soud nárok posoudil podle ustanovení § 2991 odst. 1 a § 2999 odst. 1 o.z. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále o.z.), ve znění účinném od 1.1.2014 s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (např. rozsudek ze dne 7.9.2021, sp. zn. 28 Cdo 2183/2021-300). Skutková podstata bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 odst. 2 o.z. je i stav, kdy je cizí pozemek užíván subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu, kdy prospěch vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to cokoliv hradil a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoliv by se tak za obvyklých okolností stalo (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12.4.2021 sp. zn. 28 Cdo 493/2021, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16.3.2021, sp. zn. 28 Cdo 185/2021 nebo usnesení ze dne 5.9.2017 sp. zn. 28 Cdo 1836/2017). Žalobkyni tak vzniklo vůči žalovanému právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny, neboť vydání předmětu bezdůvodného obohacení v daném případě není dobře možné. Ohledně obvyklé ceny vyšel soud ze znaleckého posudku č. , číslo, ze dne , datum, , ve znění jeho dodatku č. , číslo, ze dne , datum, , vypracovaného , jméno FO, , soudním znalcem z oboru ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí ve spojení s výslechem znalce, který obvyklou cenu sazby nájemného předmětných pozemků stanovil v souladu s § 2 zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, porovnáním. Vyloučil stanovení obvyklé ceny v závislosti na obvyklé ceně pozemků s tím, že za současné situace na trhu by byl tento způsob ryze spekulativní a neprůkazný. Znalec vyložil, na základě jakých podkladů a jakou konkrétní metodikou dospěl ke svým závěrům, rozebral v posudku podrobně popsané vzorky č. , číslo, až č. , číslo, a dospěl k závěru, že v zemědělských areálech je dominujícím cenovým faktorem charakter využití pozemků, marginální význam má lokace a místní technická vybavenost území, a proto upustil od porovnání běžně užívaných cenových faktorů, například dopravní dostupnosti, technického vybavení územní vazby na okolní sídla apod. Na základě zjištěných vzorků uvedl, že dominantně jsou realizované pachty v areálech bez rozlišení, zda se jedná o pozemky zastavěné stavbami či pozemky charakteru manipulačních ploch podmiňujících vlastní využití a provozování ploch zastavěných. Obvyklou cenu pachtovného tak určil v rozmezí 1,0-1,50 Kč/m2/rok a všechny ceny v tomto rozpětí lze označit za ceny obvyklé. S odvoláním na tento posudek soud odmítl tezi žalobkyně, že měl při stanovení výše obvyklého nájemného přihlédnout ke skutečné výši nájemného (pachtovného), které bylo mezi účastníky placeno v době trvání nájemního (pachtovního) vztahu na základě Smlouvy o zemědělském pachtu pozemků ze dne , datum, právě s odkazem na závěry znalce, kdy takto realizovaná výše pachtovného zcela vybočuje z reálně v daném místě a čase obvykle dosahované. Soud odmítl rovněž znalecký posudek o ceně obvyklé č. , číslo, ze dne , datum, , ve znění doplňujícího znaleckého posudku o ceně obvyklé č. , číslo, – dodatku č. , číslo, ze dne , datum, , vyhotoveného , jméno FO, , znalcem v oboru ekonomika, odvětví, ceny a odhady nemovitostí z důvodu užití metodiky nekorespondující s aktuální judikaturou Nejvyššího soudu, neboť tento znalec zjišťoval hodnotu nájemného ve dvou fázích, a to tak, že prvně vycházel z ceny pozemků zjištěné dle cenového předpisu a dále na základě tržních principů ze zjištění obvyklé hodnoty pozemků. Podle znalce , jméno FO, tak obvyklá hodnota nájemného předmětných pozemků podle stavu ke dni , datum, činila 65 000 Kč, když znalec v dodatku doplnil, že výsledná obvyklá hodnota byla tvořena jednak cenou pozemku zjištěnou dle cenového předpisu a jednak na základě tržních principů ze zjištěné porovnávací hodnoty pozemků s tím, že výsledná obvyklá hodnota nájemného byla stanovena na základě znalosti trhu v lokalitě, kde se oceňované nemovitosti nachází a analýzou výsledků dospěl k závěru o hodnotě pozemků z různých způsobů ocenění s minimálním rozdílem, takže obvyklá hodnota ročního nájemného pozemků podle stavu ke dni , datum, je 69 000 Kč. Oproti znalci , jméno FO, , který ve svém srovnání vycházel ze skutečných a konkrétních nájemních smluv znalec , jméno FO, neměl žádné informace o výši nájmu ze zemědělských areálů v dané lokalitě a vyšel pouhou úvahou, že je zde užívána stavba jako zemědělská k zemědělské podnikatelské činnosti, to je za účelem zisku. Použitá metoda je výnosovou metodou na základě mezinárodních tržních oceňovacích standardů, takže ve výsledku ceny pozemků odvozoval jak z hodnoty majetku, tak z hodnoty přiměřeného zisku. Soud také odmítl argumentaci žalobkyně rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 1.10.2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, s tím, že toto rozhodnutí vychází z odlišných skutkových předpokladů než zjištěných v projednávané věci. Předmětný spor se týkal lokality , adresa, , kde existuje omezený počet subjektů jak na straně nájemců, tak i na straně pronajímatelů, neboť pozemky jsou zastavěny stavbami nájemců a žádná ze stran vztahu nemá možnost si vybrat jiného smluvního partnera než právě toho konkrétního. V uvedeném případě bylo třeba zjistit, jaké nájemné by vlastníci pozemků mohli dosáhnout, kdyby měli možnost svůj pozemek pronajmout subjektu odlišnému od vlastníka staveb, jimiž je pozemek zastavěn, neztráceje přitom ze zřetele ani hodnotu pozemku, ovšem s výhradou, že soudy při zjišťování výše obvyklého nájemného sledují ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci. V posuzované věci však bylo možno dovodit výši obvyklého nájemného z nájemních (pachtovních) reálně uskutečněných smluv uzavíraných mezi různými vlastníky pozemků a různými zemědělskými subjekty na řadě míst příslušného regionu, jak konstatoval znalec , jméno FO, , přičemž šlo o vzorky se srovnatelným charakterem využití areálu. Obvyklé nájemné tak soud ve vazbě na jeho posudek stanovil ve výši 1,5 Kč/m2, to je za 364 dní 9 556,40 Kč, která byla žalobkyni podle nesporného tvrzení obou stran již uhrazena. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky odůvodnil ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. a právo na jejich náhradu přiznal plně úspěšnému žalovanému vůči zcela neúspěšné žalobkyni. Podle toho také rozhodl o náhradě nákladů řízení státu vzniklého vyplaceným znalečným, které podle § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil k zaplacení procesně neúspěšné žalobkyni.2. Proti tomuto rozsudku podala včasné odvolání žalobkyně a namítala v něm nedostatky dokazování spočívající v zamítnutí jejího důkazního návrhu na vypracování revizního znaleckého posudku za situace, kdy zde byly dva znalecké posudky, v nichž každý ze znalců vycházel z různých metod oceňování a rozpor se nepodařilo odstranit ani přes společné jednání stran. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, které řeší otázku stanovení výše bezdůvodného obohacení, není-li možnost vybrat si jiného smluvního partnera a o nájemce neprobíhá soutěž, nelze určit výši nájemného použitím porovnávací metodou a tržní hodnota užívané věci může být relevantním kritériem pro zodpovězení této otázky. Je tak nesprávná metoda ocenění použitá , jméno FO, a vše svědčí pro posudek , jméno FO, . Roční nájemné 10 141,50 Kč za užívání pozemků žalobkyně o výměře 6761 m², je již na první pohled mimo reálnou majetkovou hodnotu pozemků a též i mimo předchozí výši dohodnutého nájemného 30 000 Kč ročně. Pozemky se nachází v bezprostřední blízkosti Hněvkovické přehrady, významné rekreační oblasti, kde i stát pronajímá pozemky za mnohonásobně vyšší cenu. Navrhovala, aby odvolací soud rozsudek zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.3. Žalovaný považoval rozsudek okresního soudu za věcně správný, kvalitně a přesvědčivě zdůvodněný. Jedinou spornou otázkou mezi účastníky byla výše bezdůvodného obohacení žalované, kterou zodpověděl ve znaleckém posudku , jméno FO, , kde stanovil jako v místě a čase obvyklou hodnotu úplaty za užívání pozemků žalobkyně maximálně 10 141,50 Kč ročně s ohledem na reálně sjednané nájemné (pachtovné) obdobných pozemků využívaných pro hospodářskou výrobu v dané lokalitě. Znalecký posudek , jméno FO, oproti tomu cenu stanoví nevhodně výnosovou metodou. Poloha pozemků poblíž rekreační oblasti , adresa, je irelevantní, pozemky historicky byly a jsou užív