15 Co 489/2025-501 — Krajský soud v Českých Budějovicích

1. Citovaným rozsudkem Okresní soud v Táboře (dále jen soud I. stupně) uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 2 622 157 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 267 111,26 Kč od 28. 5. 2022 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 496 410,20 Kč od 8. 2. 2023 do zaplacení, z částky 794 180,81 Kč od 10. 6. 2023 do zaplacení a z částky 1 064 454,73 Kč od 3. 8. 2023 do zaplacení, dále částku 10 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně od 26. 6. 2021 do zaplacení a náhradu nákladů řízení ve výši 439 019 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Žalobkyně tvrdila, že dne 10. 12. 2018 uzavřela se žalovaným kupní smlouvu, na jejímž základě nabyla pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , bytový dům, v , Anonymizováno, ; na základě notářského zápisu ze dne 5. 6. 2019 sjednaného se svým manželem , jméno FO, se předmět koupě stal součástí jejich společného jmění manželů (SJM). Teprve v následné době, kdy chtěla pokračovat v žalovaným započaté rekonstrukci domu, zjistila, že na předmětu koupě vázne právní vada spočívající v nedovolené nadstavbě střechy, ohledně níž bylo již v roce 2007 zahájeno stavebním úřadem řízení o jejím odstranění, což žalovaný žalobkyni záměrně zatajil. Byť se žalobkyně pokoušela o získání dodatečného povolení nadstavby domu, zjistila, že jakékoliv úpravy oproti původním parametrům střechy (výška a přesahy) jsou vyloučené, nemohou být schváleny (problémem bylo zastínění, osvětlení a osvícení sousedních budov); proto žádost o dodatečné stavební povolení vzala v září 2021 zpět a stavební úřad následně rozhodnutím ze dne 21. 7. 2021, č. j. , Anonymizováno, nařídil odstranění stavby, tedy nepovolené nadstavby střechy předmětu koupě. Žalobkyně se tak domáhá po žalovaném (po postupném rozšíření žaloby) zaplacení nákladů vynaložených v souvislosti s řízením o dodatečné povolení a o odstranění nepovolené stavby ve výši 166 383,80 Kč, nákladů vynaložených na odstranění nepovolené nadstavby střechy a znovu zhotovení střechy v původních rozměrech (náklady na stavební práce) v hodnotě 2 455 773,20 Kč, obojí z titulu náhrady škody, a dále zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč dle článku VI. bod 5 kupní smlouvy za nepravdivé prohlášení, že prodávaná nemovitost nemá žádné vady.3. Žalovaný učinil nesporným uzavření kupní smlouvy dne 10. 12. 2018 se žalobkyní. Nesouhlasil s právní kvalifikací nároku žalobkyně z titulu náhrady škody s tím, že jde o nárok z titulu odpovědnosti za vady a v této souvislosti namítl pozdní notifikaci vad žalobkyní. Dále poukázal na to, že žalobkyně věděla, že předmětem koupě je rozestavěná stavba v rekonstrukci a že kdyby pokračovala v řízení o dodatečné stavební povolení, změna by byla povolena, řízení o odstranění stavby bylo zastaveno a žádná stavební úprava střechy by nutná nebyla. Přitom nebyl znám počáteční stav výšky krovu a přesahy střechy, což mohla žalobkyně v rámci stavebního řízení namítat. V důsledku uzavření kupní smlouvy žalobkyni ani žádná škoda nevznikla, neboť i po odečtení nákladů na změnu stavby vydělala (kupní cena činila 3 196 910 Kč, obvyklá cena byla kolem 7 000 000 Kč). V případě závěru o důvodnosti nároku žalovaný navrhl moderaci výše škody dle § 2953 o. z. (nízká kupní cena, vysoký věk žalovaného, při uzavírání smlouvy nebyl právně zastoupen, žalobkyně o nemovitost velmi stála a text smlouvy přinesla žalovanému k podpisu bez možnosti změn). Konečně žalovaný namítl i nepřiměřenost nákladů vynaložených žalobkyní, včetně konkrétních záležitostí spojených s existencí odstraněného stavebního materiálu (ocelové svařence), odpočet zaplacené DPH manželem žalobkyně a zahrnutí nákladů do jeho přiznání k dani z příjmů.4. Soud I. stupně měl za prokázané, že žalobkyně kupní smlouvou ze dne 10. 12. 2018 koupila od žalovaného pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, , čp. , Anonymizováno, , bytový dům, za kupní cenu 3 196 910 Kč, přičemž žalovaný v článku IV. bod 1.1. výslovně prohlásil, že na předmětu převodu neváznou žádné právní závady (vyjma zapsaného zástavního práva pro pohledávku 300 000 Kč). Notářským zápisem sp. zn. , Anonymizováno, ze dne 5. 6. 2019 žalobkyně a její manžel , jméno FO, rozšířili své společné jmění manželů o shora uvedenou nemovitost. Průběh řízení o odstranění nepovolené nástavby střechy domu čp. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jakož i řízení o její dodatečné povolení, soud I. stupně zjistil z listin, které tvořily součást spisů stavebního úřadu MěÚ , adresa, . Z nich plyne, že již dne 7. 11. 2005 bylo vydáno první stanovisko orgánu památkové péče, v němž bylo žalovanému závazně stanoveno, jak má vypadat nová střecha po jím navrhované rekonstrukci. Žalovaný byl účastníkem jak stavebního řízení o odstranění nepovolené stavby nástavby čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, (zahájení tohoto řízení bylo žalovanému oznámeno dopisem stavebního úřadu sp. zn. , Anonymizováno, , č. účtu, dne 6. 12. 2007), tak k jeho žádosti opakovaně zahájeného řízení o dodatečné povolení stavby. Z průběhu celého řízení u stavebního úřadu i doručených rozhodnutí stavebního úřadu bylo žalovanému nepochybně zřejmé, že nástavbu střechy domu čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, na jaře 2007 provedl bez stavebního povolení (nelegálnost stavby mu vytkl stavební úřad již při místním šetření 5. 12. 2007). V dalším průběhu řízení žalovaný neplnil požadavky stavebního úřadu, opakovaně žádal o přerušení řízení či další prodlužování lhůty, avšak doklady potřebné pro dodatečné povolení stavby nikdy nepředložil (např. projektovou dokumentaci, stanoviska dotčených orgánů, žádost o výjimku z přesahu části stavby na sousední cizí pozemky, doložení práva k pozemkům, na které střecha fakticky přesahovala, vyjádření odboru dopravy). Po posledním podání z 11. 6. 2013 (žádost žalovaného o posečkání úkonů v řízení o dodatečné povolení nástavby) nechal řízení o dodatečné povolení stavby i řízení o odstranění stavby ve stavu přerušeném, s nepovolenou nástavbou střechy nic nedělal a svého problému se zbavil tak, že nemovitost prodal žalobkyni, kterou na zásadní právní vadu spočívající v tom, že nástavba střechy na domě nebyla stavebním úřadem povolena a že je stavebním úřadem ohledně ní vedeno řízení o jejím odstranění, nijak neupozornil; naopak ji dle článku IV. kupní smlouvy výslovně ujistil, že na nemovitosti neváznou žádné závady a nic, co by mohlo jakýmkoliv způsobem ztěžovat či znemožňovat výkon jejího vlastnického práva. Následně v lednu 2020 podala žalobkyně prostřednictvím , tituly před jménem, , jméno FO, (projektant) žádost o stavební povolení na celkovou rekonstrukci koupené nemovitosti (vyjma střechy, kterou považovala za novou a nechtěla s ní nic dělat) a při následném ústním jednání dne 20. 5. 2020 se žalobkyně i její manžel dozvěděli, že nástavba střechy provedená žalovaným nebyla nikdy stavebním úřadem povolena, jsou zde vedena řízení o dodatečné povolení stavby a odstranění stavby (dle výpovědi svědka , jméno FO, žalovaný i tehdy tyto informace popíral). Pokud žalobkyně dne 20. 5. 2021 vzala žádost (podanou ještě žalovaným) o dodatečné povolení stavby zpět, měl soud za prokázané, že nebylo v moci žalobkyně získat dodatečné stavební povolení střechy realizované žalovaným na jaře 2007 (to nebylo dříve ani v silách žalovaného). Zásadním problémem byl nesouhlas vlastníků sousedních nemovitostí s přesahy nad jejich stavební pozemky, kam žalovaným vybudovaná nástavba střechy zasahovala (konkrétně nad pozemek , Anonymizováno, ). Dalším problémem bylo osvětlení a oslnění sousedních objektů, konkrétně čp. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jejichž vlastníci s výstavbou střechy v rozměrech realizovaným žalovaným na jaře 2007 nesouhlasili. S ohledem na studii oslunění vyhotovenou dne 21. 8. 2020 , tituly před jménem, , jméno FO, , ve spojení se studií zastínění vyhotovenou společností , právnická osoba, . v období srpen až září 2023, ve spojení s výpovědí vedoucí stavebního úřadu , tituly před jménem, , jméno FO, , je zřejmé, že ani střecha domu čp. , Anonymizováno, v původních rozměrech nesplňovala současné normy osvětlení a oslunění okolních domů, neboli pokud by mělo dojít ještě ke zhoršení důsledků rozšířením a zvýšením střechy domu, nebylo by možné toto legalizovat dodatečným povolením stavby; proto bylo bezpředmětné v takovém řízení pokračovat. Přímým důsledkem této situace (poté, co žalobkyně vzala žádost o dodatečné povolení zpět) bylo vydání rozhodnutí o odstranění nepovolené stavby nástavby střechy domu čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, a uložení povinnosti žalobkyni uvést střechu do původního stavu v rozměrech, jak vyplývají ze skutečného zaměření dle studie architektonického studia ASKA z roku 1996.5. Po právní stránce podřadil soud I. stupně tuto situaci pod ustanovení týkající se náhrady škody ve smyslu § 2894 a násl. o. z., protože u žalobkyně došlo k újm