26 Co 199/2024-306 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud žalované uložil zaplatit žalobkyni 121 605 Kč s úrokem z prodlení 11,75 % od 12. 3. 2022 do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu v části o zaplacení 40 535 Kč s úrokem z prodlení 11,75 % od 12. 3. 2022 do zaplacení (výrok II) a žalované uložil nahradit žalobkyni náklady řízení 74 971,85 Kč (výrok III).2. Žalobkyně se domáhala zaplacení výše uvedeného peněžitého plnění s tvrzením, že mezi účastníky byla dne 18. 12. 2021 uzavřena dohoda „o složení blokovacího depozita“, jejímž předmětem byl závazek smluvních stran uzavřít spolu za podmínek sjednaných v dohodě kupní smlouvu k bytové jednotce č. , číslo, a závazek žalobkyně uhradit žalované rezervační poplatek 162 140 Kč, a to na účet realitní kanceláře. Žalovaná od uvedené dohody odstoupila, a protože tímto odstoupením došlo k zániku účinků dohody ex tunc, je žalovaná povinna vydat bezdůvodné obohacení ve výši žalobkyní uhrazeného rezervačního poplatku.3. Žalovaná se bránila tvrzením, že žalobkyně jakožto zájemkyně porušila svou povinnost uzavřít kupní smlouvu, a proto má žalovaná nárok na zaplacení smluvní pokuty, jejíž výše se rovná sjednanému rezervačnímu poplatku. Současně namítala, že má vůči žalobkyni nárok na zaplacení smluvní pokuty též z důvodu nepravdivého prohlášení žalobkyně, že disponuje dostatečnými prostředky na úhradu kupní ceny.4. Okresní soud na základě provedených důkazů uzavřel, že dne 18. 12. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byl prodej bytové jednotky č. , číslo, v budově čp. , číslo, ve , adresa, a tomu odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu za kupní cenu 3 350 000 Kč. Ve smlouvě byl sjednán „rezervační poplatek“ 162 140 Kč, který byla žalobkyně povinna uhradit do tří dnů od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a který žalobkyně i skutečně zaplatila, a to na účet realitní kanceláře, jež prodej bytu zprostředkovala. Dle článku 3. 1. smlouvy bylo mezi účastníky dohodnuto uzavření kupní smlouvy po vyzvání druhé strany, nejpozději do konce trvání této dohody, jež byla vymezena na dobu do 11. 3. 2022 (článek 4. 1. smlouvy). Současně bylo ve smlouvě ujednáno, že v případě, že prodávající poruší svou povinnost uzavřít kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání dohody, zavazuje se zaplatit smluvní pokutu ve výši složeného rezervačního poplatku (článek 4. 3. smlouvy), a že takovou smluvní pokutu je povinen rovněž zaplatit, pokud se jako nepravdivé ukáže jeho prohlášení v článku 3. 3 smlouvy o tom, že disponuje dostatečnými peněžními prostředky a je schopen uhradit kupní cenu (článek 4. 4. smlouvy).5. S ohledem na obranu žalované okresní soud zkoumal, zda a jakým způsobem došlo k zániku smlouvy a zda některá ze smluvních stran učinila výzvu k uzavření kupní smlouvy, se kterou smlouva o smlouvě budoucí počítala. Okresní soud se zde řídil závěry odvolacího soudu, učiněnými v usnesení č. j. , spisová značka, , jímž odvolací soud zrušil předchozí rozsudek okresního soudu. Na základě toho okresní soud uzavřel, že žalovaná marně vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, a že žalobkyně i přes tuto výzvu k uzavření kupní smlouvy nepřistoupila, čímž porušila povinnost danou smlouvou ze dne 18. 12. 2021. Z toho okresní soud dovodil, že žalované vzniklo ve smyslu článku 4.4 smlouvy právo na smluvní pokutu, kterou žalovaná uplatnila, a započetla svým dopisem ze dne 11. 3. 2022 vůči právu žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, uplatněného touto žalobou.6. Současně okresní soud zjistil, že žalovaná následně byt prodala jinému zájemci, a to kupní smlouvou ze dne 5. 5. 2022 za kupní cenu 3 350 000 Kč.7. Okresní soud nárok žalobkyně na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku posoudil jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 o. z., který měl za důvodný. Současně s odkazem na ustanovení § 2048 o. z. okresní soud uzavřel, že žalované vznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty. K tomu ale okresní soud s ohledem na znění § 2051 o. z. k námitce žalobkyně zkoumal, zda smluvně sjednaná smluvní pokuta nebyla v daném případě nepřiměřeně vysoká. V tom okresní soud shledal námitku zčásti důvodnou a přistoupil proto k moderaci výše smluvní pokuty.8. S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu, konkrétně rozsudek ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022, okresní soud vyložil, že v daném případě smluvní pokuta plnila funkci sankční a rovněž funkci paušalizované náhrady škody. Ve vztahu k funkci sankční okresní soud posoudil smluvní pokutu jako nepřiměřeně vysokou s ohledem na to, jakou povinnost smluvní pokuta zajišťovala. Při tom přisvědčil tvrzení žalobkyně, že byla připravena kupní smlouvu uzavřít, ale nemohla tak učinit s ohledem na neočekávané uzavření Sberbank, a. s., (kde měla žalobkyně zajištěno financování kupní ceny) v důsledku vypuknutí konfliktu na Ukrajině. Dále okresní soud posuzoval funkci paušalizační. K možné újmě v majetkové sféře žalobkyně na kupní ceně získané následným prodejem okresní soud uvedl, že taková újma nenastala, protože i když nedošlo k uzavření předjímané kupní smlouvy mezi účastníky, tak ale žalovaná následně předmětný byt prodala jinému zájemci za stejnou kupní cenu, jako byla ujednána mezi žalobkyní a žalovanou. Jako újmu, která žalované vznikla, posoudil okresní soud to, že žalovaná musela hradit o dva až tři měsíce déle náklady na bydlení v předmětném bytě v odhadnuté výši 6 000 Kč měsíčně, a též to, že celá záležitost žalovanou zatěžovala delší dobu, než by to bylo při prodeji bytu žalobkyni.9. Na základě těchto závěrů okresní soud přikročil k moderaci smluvní pokuty. Jako přiměřenou výši shledal ¼ z celkové smluvní pokuty, tedy 40 535 Kč, jež dle názoru okresního soudu v sobě zahrnuje jak majetkovou újmu žalované (spočívající v nákladech na provoz bytu), tak újmu nemajetkovou (za to, že nemovitosti žalovaná prodala o dva měsíce později).10. Okresní soud současně odmítl argument žalované spočívající v tom, že část blokovacího depozita ve výši 50 %, tj. 81 070 Kč, zaplatila realitní kanceláři, která zamýšlený prodej bytu žalobkyni zprostředkovala, na základě smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb. K tomu okresní soud uvedl, že tyto okolnosti žalobkyni známy nebyly, nevyplývají ani ze smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou, a proto tato okolnost nemá jakýkoliv vliv na závěr o nepřiměřenosti sjednané smluvní pokuty.11. Na základě výše uvedeného okresní soud dospěl k závěru, že nárok žalobkyně na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku je důvodný, a že současně je důvodný nárok žalované na započtení ¼ výše sjednané smluvní pokuty oproti nároku žalobkyně. Proto žalobě vyhověl co do zaplacení 121 605 Kč s příslušným úrokem z prodlení a žalobu zamítl ve zbývající části o zaplacení 40 535 Kč s úrokem z prodlení.12. Povinnost nahradit částečně náklady řízení žalobkyně uložil okresní soud dle § 142 odst. 2 o. s. ř. žalované, a to v rozsahu míry vzájemného úspěchu a neúspěchu, který vypočetl na 50 % ve prospěch žalobkyně.13. Proti rozsudku podaly odvolání jak žalovaná, tak i žalobkyně.14. Žalobkyně své odvolání směřovala proti výroku II rozsudku a zopakovala svoji dosavadní obranu, že jí žalovaná neučinila řádnou výzvu k uzavření kupní smlouvy, a že proto žalované vůbec nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu. Tvrdila rovněž, že žalované žádná škody v souvislosti s neuzavřením kupní smlouvy nevznikla. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu ve výroku II změnil a žalobě i ve zbývající části vyhověl.15. Žalovaná naopak odvoláním napadla výrok I rozsudku. Sporovala závěr okresního soudu o nepřiměřenosti smluvní pokuty a tvrdila, že zde není dán důvod pro moderaci. Namítala, že jí vznikla škoda též ve výši jedné poloviny smluvní pokuty, kterou byla povinna vyplatit realitní kanceláři. Tvrdila, že náklady na byt, které musela nést v důsledku prodlevy s prodejem předmětného bytu, musela snášet déle než okresním soudem zahrnuté v rozmezí 2-3 měsíců. Připomenula, že jí právo na uhrazení smluvní pokuty vzniklo nejen v důsledku neuzavření smlouvy, ale též ve smyslu článku 4.4 smlouvy, protože žalobkyně učinila nepravdivé prohlášení o své solventnosti. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu ve výroku I změnil a žalobu i ve zbývajícím rozsahu zamítl.16. Odvolací soud dokazování doplnil písemnou smlouvou o realitním zprostředkování, z níž vyplývá, že jí jakožto klient uzavřela dne 26. 10. 2021 žalovaná (v zastoupení svým synem , jméno FO, ) se společností , právnická osoba, , jakožto realitní kanceláří, a že jejím předmětem bylo zprostředkování prodeje předmětného bytu prostřednictvím realitní kanceláře za kupní cenu 3 350 000 Kč. Žalovaná se zavázala za takové zprostředkování uhradit realitní kanceláři provizi ve výši 4 % plus DPH z kupní ceny. Součástí smlouvy bylo též ujednání, že pokud žalované vznikne podle smlouvy o smlouvě budoucí nárok na smluvní pokutu vůči kupujícímu z důvodu, že kupující poruší svoji povinnost uzavřít kupní smlouvu, vzniká tím realitní kanceláři nárok na odměnu ve výši 50 % ze shor