21 Co 220/2025-138 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům smluvní pokutu 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od , datum, 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a žalovaná je povinna nahradit žalobcům k rukám jejich zástupce náklady řízení ve výši 221 411,20 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání. Namítala, že žalobcům vůči ní vůbec nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty, a navrhla proto, aby krajský soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení.3. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované navrhli, aby krajský soud napadený rozsudek potvrdil a ztotožnili se s okresním soudem v jeho skutkových i právních závěrech.4. Krajský soud jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání je přípustné (§ 201 o. s. ř.), obsahuje všechny podstatné náležitosti (§ 205 o. s. ř.) a je podáno osobou oprávněnou a včas (§ 201 a § 204 o. s. ř.), projednal odvolání u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.). Přezkoumal napadený rozsudek i jemu předcházející řízení v mezích, ve kterých se žalovaná jakožto odvolatel domáhala jeho přezkoumání (§ 212 o. s. ř.) a přihlížel přitom i k důvodům, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.). Odvolání shledal plně opodstatněné.5. V projednávané věci krajský soud sice souhlasí se správnými skutkovými zjištěními a závěry okresního soudu, která přebírá za svá a ztotožňuje se s nimi, nesouhlasí však s jeho právními závěry, a to z následujících důvodů.6. Mezi žalobci jako kupujícími, žalovanou jako prodávající a společností , právnická osoba, jako zprostředkovatelem byla dne , datum, 2023 na dobu od , datum, 2023 do , datum, 2024 uzavřena písemná Rezervační smlouva (dále jen smlouva) ohledně nemovitostí ve vlastnictví žalované, tj. 1) pozemku p. č. st. , číslo, s budovou, 2) pozemku p. č. , číslo, (obou ve výlučném vlastnictví žalované) a 3) spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/400 z pozemku p. č. , číslo, (přístupová cesta k předchozím 2 pozemkům, mající charakter veřejné účelové komunikace dle čl. 75), o jejichž koupi žalobci uvažovali za kupní cenu , částka, (viz čl. I a II smlouvy).7. Podle čl. V. 5.1. písm. b) smlouvy se prodávající zavazuje na vyzvání zprostředkovatele vyvíjet potřebnou součinnost, zejména se zavazuje umožnit prohlídky nemovitostí, poskytnout mu k nahlédnutí originály dokumentů týkajících se nemovitostí za účelem pořízení fotokopií, sdělit veškeré vady a nedostatky nemovitostí, o nichž ví nebo by měl vědět, sdělovat veškeré podstatné okolnosti týkající se nemovitostí nebo osoby klienta, které mohou mít vliv na prodej nemovitostí nebo na pozdější užívání nemovitostí kupujícím.8. Podle čl. IX. 9.2. smlouvy pokud prodávající poruší kteroukoliv ze svých povinností podle čl. V odst. 5.1. smlouvy nebo uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené informace, zatají podstatnou skutečnost nebo závadu, zavazuje se prodávající zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši , částka, , a to do 5 dnů od jejího vyúčtování.9. Žalobci se domáhají zaplacení smluvní pokuty s tvrzením, že žalovaná jim při uzavření rezervační smlouvy nesdělila, že se už od , datum, 2023 vede na základě jejího návrhu u okresního soudu řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , číslo, (z těchto důvodů žalobci od smlouvy i odstoupili , datum, 2024), tj. že jim zatajila podstatnou skutečnost a právní vadu dle § 1920 odst. 1 o. z., resp. závadu dle čl. IX. 9.2. ve spojení s čl. V. 5.1. písm. b) smlouvy. Pokud by o tom před uzavřením smlouvy věděli, tak by ji s žalovanou neuzavřeli, neboť se v případě koupě nemovitostí nechtěli účastnit uvedeného soudního sporu.10. Na tomto místě má krajský soud předně a na rozdíl od okresního soudu za to, že žalobcům v dané věci právo na zaplacení smluvní pokuty vůči žalované vůbec nevzniklo (byť ujednání o smluvní pokutě lze hodnotit jako platné, zejména pak určité). Zásadním důvodem pro tento právní závěr je, že v konkrétních skutkových poměrech souzené věci nelze za zatajení podstatné skutečnosti žalovanou ve smyslu čl. IX. 9.2. smlouvy (zajištěné smluvní pokutou) považovat neinformování žalobců ze strany žalované o tom, že k jejímu návrhu probíhá řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , číslo, o výměře , číslo, m2, jehož je žalovaná podílovou spoluvlastnicí v rozsahu ideální 1/400, tj. jen ve zcela minimálním rozsahu cca , číslo, m2. Jinak a stručně řečeno, právě uvedenou skutečnost zde nelze hodnotit jako podstatnou, a proto nemůže zakládat nárok na zaplacení smluvní pokuty (jak i přiléhavě a opakovaně namítala žalovaná už v řízení před okresním soudem, resp. ještě před zahájením řízení, a znovu v odvolání).11. Žalobcům totiž bylo už v době uzavření smlouvy velmi dobře známo, že žalovaná je jen podílovou spoluvlastnicí tohoto pozemku, tj. muselo jim být už tehdy zřejmé, že jeho koupí by na místo ní v každém případě vstoupili do spoluvlastnického vztahu v režimu § 1115 a násl. o. z., v rámci nějž nelze nijak ovlivnit možnost k návrhu některého spoluvlastníka jej zrušit dle § 1140 o. z. Jinak řečeno, žalovaná zde nikdy nemohla ovlivnit, resp. žalobcům garantovat, že některý z jiných 21 spoluvlastníků tohoto pozemku nezahájí řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (i kdyby ona vzala žalobu zpět). Z těchto důvodů také nelze soudní řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví považovat za právní vadu předmětu koupě dle § 1920 odst. 1 o. z. (což jako jediné po právní stránce správně uzavřel už okresní soud).12. Mezi účastníky přitom došlo jen k uzavření rezervační smlouvy jakožto smlouvy o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., příp. smlouvy nepojmenované dle § 1746 odst. 2 o. z. Nejednalo se tedy o smlouvu kupní dle § 2079 o. z., ale ani o smlouvu budoucí kupní dle § 1785 o. z., a to pro absenci závazku v ujednané lhůtě uzavřít kupní smlouvu. Obecně přitom platí, že v době uzavření smlouvy budoucí nemusí být ještě budoucí prodávající vlastníkem prodávané věci (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2018 sp. zn. 26 Cdo 2147/2016 nebo jeho usnesení ze dne 30. 4. 2014 sp. zn. 33 Cdo 1483/2012). Tím spíše nelze spatřovat pochybení na straně žalované v tom, že žalobce toliko v režimu rezervační smlouvy, tj. smluvního procesu vyjednávání o případném uzavření smlouvy budoucí či kupní neinformovala o průběhu daného soudního řízení, které mohlo být v době uzavření kupní smlouvy už skončeno, aniž by jeho průběh něco změnil na předmětu koupě (např. by došlo k jeho skončení zpětvzetím žaloby).13. V té souvislosti lze vyzdvihnout, že rezervační smlouva ve své podstatě ukládala povinnost toliko žalované v tom, že se po dobu jejího trvání zavázala své nemovitosti nenabídnout či nepřevést na jinou osobou. Žalobcům smlouva žádné podstatné povinnosti neukládala (např. povinnost uzavřít další smlouvu nebo zaplatit kupní cenu apod.). Jestliže tedy smyslem a účelem rezervační smlouvy bylo ve své podstatě jen to, aby žalovaná po dobu jejího trvání rezervované nemovitosti nenabídla a neprodala jiné osobě, aniž by současně s tím žalobcům vznikl nárok na jejich koupení, nelze jako zatajení podstatné skutečnosti dle čl. IX. 9.2. smlouvy spatřovat to, že žalovaná neinformovala žalobce o probíhajícím řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Naopak takové probíhající řízení bylo v rámci rezervační smlouvy a vyjednávání účastníků o prodeji nemovitostí jen nepodstatnou skutečností.14. Žalovaná v rezervační smlouvě neuvedla žádnou nepravdivou nebo hrubě zkreslenou informaci, zejména pak výslovně neujistila žalobce o tom, že ohledně rezervovaných nemovitostí neprobíhá žádné soudní řízení, např. o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalobci sami ovšem mohli tuto skutečnost snadno zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, kde by byla vyznačena poznámka na základě podané žaloby (viz § 22 odst. 1, § 23 odst. 1 písm. o/, § 52 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí). Nadto v řízení vyšlo najevo, že žalovaná o probíhajícím řízení ještě před podpisem rezervační smlouvy informovala zprostředkovatele (jak jí to ukládal čl. V. 5.1. písm. b/ smlouvy). To bylo prokázáno výslechem žalované a jednatelky citované společnosti , jméno, , když žalobci v tomto směru ani netvrdili, tím spíše pak neprokázali opak.15. S žalobci lze v obecné rovině souhlasit v tom, že by na nich nebylo možno spravedlivě požadovat (bylo by zatajením podstatné skutečnosti), aby s cílem uspokojení své potřeby bydlení koupili podstatný spoluvlastnický podíl na nemovitosti, aniž by jim bylo známo, že se vede řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, v rámci nějž o něj mohou obratem přijít tím, že celá nemovitost bude přikázána druhému spoluvlastníkovi (např. koupili by polovinu rodinného domu se dvěma byty, kde by jim v případě koupě náleželo právo užívat jeden byt). Nicméně o takovou