ECLI: ECLI:CZ:KSHK:2025:25.Co.333.2024.1 Datum: 2025-01-16 Předmět: o vyklizení bytu Ustanovení: ["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2204 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2285 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1040 z. č. 89/2012 Sb."] ["smlouva nájemní""vyklizení bytu""nájem bytu"]
O co šlo: o vyklizení bytu (["§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2204 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2285 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1040 z. č. 89/2012 Sb."])
1. Okresní soud napadeným rozsudkem uložil žalované povinnost vyklidit byt číslo , číslo, ve 2. nadzemním podlaží domu v , adresa, , který je součástí pozemku p. č. st. , číslo, katastrální území , adresa, , sestávající z jednoho pokoje, kuchyně, WC a koupelny, a vyklizený ho předat žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I). Žalované uložil povinnost zaplatit žalobci náklady řízení 5 000 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II).2. Žalobce se žalobou podanou u okresního soudu dne 21. 8. 2024 domáhal vydání rozsudku, jímž by byla žalované uložena povinnost vyklidit ve výroku I. označený byt. Tvrdil, že je výlučným vlastníkem nemovité věci – pozemku p. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba bytového domu, č. p. , číslo, v ulici , adresa, , vše zapsané na LV č. , číslo, pro obec a katastrální území , adresa, , vedené , právnická osoba, pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobce uzavřel se žalovanou nájemní smlouvu č. , číslo, , kterou pronajal žalované byt označený v jeho evidenci jako č. , číslo, ve 2. nadzemním podlaží uvedeného bytového domu, sestávající z kuchyně, pokoje, WC a koupelny, a to na dobu určitou od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021 s automatickým prodloužením vždy o jeden rok. Jelikož žalovaná opakovaně porušovala domovní řád a pravidla soužití v domě, rozhodl se předmětný nájem ukončit, resp. v nájmu nepokračovat po uplynutí lhůty. Výzva k opuštění bytu po skončení nájmu byla žalované doručena 3. 5. 2024. Protože žalovaná byt doposud nevyklidila a nadále jej užívá, nezbylo mu než podat žalobu na vyklizení bytu. Žalované nabízel pomoc například s podáním žádosti o umístění do , právnická osoba, ve , adresa, . Rovněž ji upozorňoval na nevyhovující způsob užívání bytu z její strany, konkrétně na umístění velkého množství nepotřebných věcí v bytě. Žalovaná reagovala tak, že všechny věci potřebuje.3. Okresní soud vzal za prokázané, že žalobce je vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, , který je součástí pozemku p. č. st. , číslo, v obci a katastrálním území , adresa, . Žalobce přenechal žalované do užívání byt č. , hodnota, ve 2. NP tohoto domu. Nájemní vztah vznikl dne 1. 5. 2020, byl sjednán na dobu určitou do 30. 4. 2021. V článku 4 odst. 2. nájemní smlouvy bylo dohodnuto: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu šesti (6) měsíců po dni, kdy měl nájem bytu dle této smlouvy skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu jednoho (1) roku.“ Dopisem ze dne 2. 5. 2024, který byl žalované doručen do vlastních rukou dne 3. 5. 2024, sdělil žalobce žalované, že nájem bytu skončil uplynutím doby ke dni 30. 4. 2024. V souladu s ustanovením § 2285 o. z. a článku 4 odst. 2 nájemní smlouvy vyzval žalovanou k opuštění bytu. K tomu jí poskytl lhůtu do 31. 5. 2024. Dne 20. 9. 2024 bylo provedeno sociální šetření v domácnosti žalované, a to , jméno FO, , pracovnicí , právnická osoba, ve , adresa, . Důvodem byla nepříznivá sociální situace žalované, která je ohrožena rizikem ztráty bydlení. Žalovaná uvedla, že je upoutána na lůžko, je schopna se pouze přemístit na klozetové křeslo nacházející se vedle lůžka. V bytě se nacházelo velké množství neuspořádaných nepotřebných věcí (více než při předchozích šetřeních), což bylo zdokumentováno fotografií. Dále v bytě žijí 2 kočky. Žalované byla opětovně nabídnuta pomoc s podáním žádosti o umístění do , právnická osoba, ve , adresa, , což odmítla. Uvedla, že nikam nepůjde, a to kvůli kočkám i kvůli věcem, které nutně potřebuje a které by v domově pro seniory neměla kam dát. Při předchozích návštěvách v bytě ve dnech 7. 3. a 12. 3. 2024 byly v bytě i další osoby, a to syn žalované Jiří a jeho dcera. Syn přislíbil úklid bytu a odnos nepotřebných věcí, avšak k nápravě nedošlo. Pomoc s řešením situace navrhl i rodinný přítel , jméno FO, , ale ničeho nedosáhl a měl se synem žalované konflikt. Žalovaná byla opakovaně vyzvána k nápravě stavu bytu. Uvedla, že všechny věci potřebuje. Její syn se v bytě nezdržuje od května 2024. Do bytu dochází, aby jí pomohl, nosí jí jídlo.4. Okresní soud dospěl k závěru, že žalobce uzavřel se žalovanou smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou, konkrétně na dobu od 1. 5. 2020 do 30. 4. 2021. Ve smlouvě přitom bylo výslovně sjednáno, že pokud bude žalovaná byt užívat nejméně po dobu 6 měsíců po uplynutí posledně sjednané doby nájmu, prodlouží se doba trvání nájmu o další rok. Jde o obdobu ustanovení § 2285 o. z., které výslovně připouští sjednávání individuálních podmínek, za kterých dojde k prodloužení doby nájmu. V souladu s uvedeným smluvním ujednáním tak nastala fikce opětovného sjednání doby nájmu do 30. 4. 2024. Bezprostředně po uplynutí této doby žalobce žalovanou vyzval k vyklizení bytu, tedy dal najevo, že s dalším prodloužením doby nájmu nesouhlasí. K tomu byl veden mj. neuspokojivým stavem bytu, který byl zjištěn při místních šetřeních v březnu 2024. Žalobce vyzval žalovanou k vyklizení bytu do 31. 5. 2024. Právo nájmu bytu žalované tedy zaniklo uplynutím sjednané doby dne 30. 4. 2024. Od následujícího dne žalovaná byt užívá bez právního důvodu. Právní domněnka zakotvená v článku 4. 2. nájemní smlouvy nemohla nastat. Podle ustanovení § 2285 o. z. má smluvní ujednání přednost před zákonnou úpravou obsaženou v tomto ustanovení. Bylo-li proto dohodnuto, že fikce sjednání nájmu na další období nastane, pokud žalobce nevyzve žalovanou k opuštění bytu ve lhůtě 6 měsíců po skončení původně sjednané doby nájmu, má toto ujednání přednost před zákonnou úpravou obsaženou v ustanovení § 2285 o. z. Žalobce navíc žalovanou k opuštění bytu vyzval již dne 3. 5. 2024. Žalobce tedy s dalším užíváním bytu žalovanou nesouhlasí a v souladu s ust. § 1040 odst. 1 o. z. se domáhá ochrany svého vlastnického práva. Jeho postup přitom neodporuje dobrým mravům. Žalovaná nemohla legitimně očekávat, že dojde k prodloužení doby nájmu o další rok, a to zvlášť za situace, kdy žalobce žalovanou i osoby jí blízké upozorňoval na závadný způsob užívání bytu (hromadění nepotřebných věcí v bytě). Dle § 2256 odst. 2 o. z. nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Žalobce dával najevo, že se způsobem užívání bytu žalovanou nesouhlasí a žalovanou, jakož i osoby jí blízké, vyzýval k nápravě neuspokojivého stavu. Žalobce jako územně samosprávný subjekt je povinen spravovat majetek ve svém vlastnictví s péčí řádného hospodáře, protože tento majetek má sloužit k uspokojování potřeb obyvatel města. Žalobce tak je mj. povinen postupovat tak, aby nemohlo dojít k poškození majetku, například hrozícím požárem uskladněných věcí. Jestliže k nápravě neuspokojivého stavu, na který žalobce opakovaně upozorňoval, nedošlo, pak žalovaná mohla stěží očekávat, že dojde k prodloužení doby trvání nájmu o další rok. Nelze přehlédnout ani skutečnost, že žalobce nabízel žalované pomoc se zařízením záležitostí spojených s umístěním do domova pro seniory. Je přitom nepochybné, že v zařízení tohoto typu by pro žalovanou vzhledem k jejím zdravotním omezením byla zajištěna kvalitnější péče, než je tomu v dosavadním bydlišti. Nelze tudíž dovodit, že by žalobce nepříznivou situaci žalované nijak nezohledňoval a nesnažil se žalované pomoci s jejím řešením.5. Proti rozsudku okresního soudu podala žalovaná odvolání. Namítala, že byt, který obývá, má celkovou velikost cca 12 m2, přičemž polovinu bytu zabírá sociální zařízení. Obytná část je cca 6 m2. Zde má umístěnou postel, peřiňák, lednici, malý stolek, malou mrazničku a skříňku, nic jiného se do bytu nevejde. Své osobní věci má tedy narovnané v pytlích, protože je nemá kam uložit. Nemůže si rozložit ani sušák na prádlo, protože by se do bytu nevešel. Vzhledem k velikosti bytu se mohou mnozí domnívat, že je zde skladiště. Ona však nerozumí tomu, proč by se měla zbavovat věcí, které používá a ke kterým má i citový vztah. Dle jejího názoru za celým problémem stojí fakt, kdy žalobci vadí, že ji pravidelně navštěvuje její syn, který zde údajně nemá dobrou pověst. Zdůraznila, že celá situace je pro ni velice nepříjemná a psychicky náročná, nikomu neškodí a nikdy si na ni nikdo nestěžoval. Se sousedy má dobré vztahy, noční klid nenarušuje, nájemné platí pravidelně a včas. Z obsahu odvolání je patrné, že se domáhá změny rozsudku okresního soudu a zamítnutí žaloby.6. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalované navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Zdůraznil, že nájem bytu, o jehož vyklizení se jedná, skončil uplynutím doby nájmu a žalovaná nemá právní titul k dalšímu užívání bytu.7. Krajský soud jako soud odvolací (dále jen „odvolací soud“) přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení mu předcházející a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.8. Předně je třeba uvést, že jednání odvolacího soudu bylo nařízeno na 16. 1. 2025 ve 14 hodin. Žalovaná dne 13. 1. 2025 ve