25 Co 34/2025-598 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud napadeným rozsudkem určil, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne , datum, , jejímž předmětem je převod nemovitých věcí: pozemku p. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku p. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemku p. č. , hodnota, a pozemku p. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , za kupní cenu ve výši , částka, , je z hlediska vůle a podpisu jednajících osob platným a účinným právním jednáním, přičemž označení pozemků, jež je výsledkem katastrálního řízení vedeného Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, pod sp. zn. , hodnota, je pozemek p. č. , hodnota, , pozemek p. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/če a pozemek p. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, (výrok I). Žalovanému uložil povinnost nahradit žalobci k rukám , Jméno advokáta A, náklady řízení ve výši , částka, do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).2. Žalobce se domáhal určení, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne , datum, je platným a účinným právním jednáním. Tvrdil, že žalovaný byl na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené s , tituly před jménem, , jméno FO, nájemcem nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , jako pozemek parc. č. st. , hodnota, , jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. st. , hodnota, jehož součástí je stavba bez čp/če, pozemek parc. č. , hodnota, a pozemek parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, . Současně bylo ve prospěch žalovaného sjednáno k uvedeným nemovitým věcem předkupní právo za kupní cenu , částka, . Dne , datum, uzavřeli účastníci dohodu o zprostředkování koupě uvedených nemovitých věcí, kterou se žalobce zavázal uhradit žalovanému částku , částka, za vzdání se předkupního práva k uvedeným nemovitým věcem a zprostředkování jejich koupě mezi , tituly před jménem, , jméno FO, jako prodávající a žalobcem jako kupujícím za kupní cenu , částka, . Žalovaný částku , částka, postupně od žalobce převzal (dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, a dne , datum, částku , částka, ). Sjednanou povinnost zprostředkovat koupi nemovitých věcí však nesplnil. Žalobci sdělil, že nemovitosti koupí od , tituly před jménem, , jméno FO, on a poté je převede do vlastnictví žalobce za kupní cenu , částka, . Současně požádal žalobce o úhradu kupní ceny , částka, předem, aby ji mohl uhradit prodávající. Dne , datum, žalovaný s , tituly před jménem, , jméno FO, kupní smlouvu ohledně uvedených nemovitých věcí za kupní cenu , částka, uzavřel. Následně dne , datum, byla uzavřena kupní smlouva ohledně nemovitých věcí za kupní cenu , částka, mezi účastníky. Kupní cenu žalobce uhradil žalovanému před podpisem kupní smlouvy. Účastníci kupní smlouvu vlastnoručně podepsali, ale podpisy úředně neověřili. Vkladové řízení ohledně kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky mělo být zahájeno poté, co bude proveden vklad vlastnického práva pro žalovaného dle kupní smlouvy ze dne , datum, . Následně však žalovaný odmítl svůj podpis na kupní smlouvě ze dne , datum, úředně ověřit (uznat za vlastní) a dne , datum, žalobci sdělil, že od kupní smlouvy ze dne , datum, odstupuje. Žalobce odstoupení od smlouvy označil za neplatné a vyzval žalovaného k dobrovolnému splnění povinností dle kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky. K tomu však nedošlo. Žalobce se proto obrátil na soud s požadavkem na určení, že kupní smlouva uzavřená mezi účastníky dne , datum, , jejímž předmětem byly výše uvedené nemovité věci, za kupní cenu , částka, , je z hlediska vůle a podpisů jednajících osob platným a účinným právním jednáním. Ohledně naléhavého právního zájmu na požadovaném určení žalobce zdůraznil, že nečiní sporným stav zápisů v katastru nemovitostí. V dané věci tak není dán naléhavý právní zájem na určení práva, ale naopak na určení platnosti kupní smlouvy, jejíž platnost a účinnost je druhou stranou zpochybňována, když tímto způsobem žalobce dosáhne právně relevantního podkladu pro zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva v jeho prospěch do katastru nemovitostí.3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Proti požadavku žalobce vznesl řadu argumentů. Předně namítal vadu žalobního petitu, když žalobce by se měl domáhat určení vlastnického práva k nemovitostem (jen tak dosáhne odpovídající změny údajů v katastru nemovitostí). Dále se dovolával neplatnosti kupní smlouvy z , datum, s tím, že ji jako prodávající uzavřel dne , datum, , ale vlastníkem předmětu koupě se stal až , datum, . Nemohl přitom prodávat to, co neměl ve svém vlastnictví. Kupní smlouvu z , datum, též shledával neplatnou i pro nedostatek formy (podpisy smluvních stran na kupní smlouvě nebyly úředně ověřeny, tak jak to v případě převodu nemovitých věcí vyžaduje právní úprava). Namítal, že uzavřením uvedené kupní smlouvy byl neúměrně zkrácen na svých právech (§ 1793 občanského zákoníku), neboť reálná tržní cena předmětných nemovitých věcí je minimálně čtyřnásobná proti kupní ceně uvedené ve smlouvě. Žalovaný se tak vzájemným návrhem domáhal zrušení kupní smlouvy. Vyjádřil ochotu žalobci vrátit kupní cenu , částka, , pokud ten přestane zpochybňovat jeho vlastnické právo k nemovitým věcem. Následně žalovaný doplnil obranu v řízení tvrzením, že kupní smlouvu z , datum, považuje za absolutně neplatnou i pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalovaný získal plnění (, částka, ), které je v hrubém nepoměru s plněním získaným žalobcem (nemovité věci v ceně cca , právnická osoba, Kč); žalovaný uzavíral kupní smlouvu v tísni – ta měla být dána vedením řady exekučních řízení proti žalovanému, a nepříznivým zdravotním stavem žalovaného, o čemž všem měl žalobce vědět. Žalobce měl tísně a nezkušenosti žalovaného zneužít k vlastnímu obohacení. Od obrany odstoupením od kupní smlouvy žalovaný nakonec ustoupil. Žalovaný současně uplatnil vzájemným návrhem požadavek na zrušení kupní smlouvy z , datum, pro neúměrné zkrácení.4. Okresní soud konstatoval, že ve věci již rozhodl rozsudkem ze dne , datum, č. j. , spisová značka, , jimž žalobu o určení platnosti kupní smlouvy ze dne , datum, zamítl (výrok I) a současně zamítl i žalobu o zrušení této kupní smlouvy pro neúměrné zkrácení (výrok II). Shledal tehdy naléhavý právní zájem žalobce na požadovaném určení. Zdůraznil však, že žalobce uzavíral kupní smlouvu s žalovaným v okamžiku, kdy žalovaný ještě vlastníkem prodávaných nemovitostí nebyl (nebyl proveden vklad práv dle kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, ), o čemž žalobce věděl. V takovém případě věcně právní účinky kupní smlouvy ze dne , datum, nenastaly a žalobu tedy nezbylo než zamítnout, stejně tak zamítl i vzájemnou žalobu žalovaného. K odvolání účastníků Krajský soud v , adresa, rozsudkem ze dne , datum, č. j. , spisová značka, rozsudek okresního soudu ve výrocích I a II potvrdil. K dovolání žalobce Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , uvedený rozsudek krajského soudu v části výroku I., pokud jím byl potvrzen uvedený rozsudek okresního soudu ve výroku I. o zamítnutí žaloby o určení platnosti v tomto výroku blíže označené kupní smlouvy, jakož i v nákladových výrocích II. a III. zrušil. Zrušil rovněž rozsudek Okresního soudu v , adresa, ve výrocích I., III. a IV., a věc v tomto rozsahu vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Vyslovil závazný právní názor, že v souzené věci šlo především o posouzení, zda účastníky uzavřená kupní smlouva, k níž bylo přistoupeno v době, kdy žalovaný ještě nebyl vlastníkem nemovitostí, byla uzavřena platně, a dále zda žalovaný za okolností tvrzených žalobcem v podané žalobě odstoupil od této smlouvy po právu či nikoli. Ve skutkových poměrech projednávané věci tak šlo o posouzení aplikačního dosahu § 1760 o. z. Ten nelze interpretovat jinak, než že pokud v době uzavření smlouvy převodce vlastníkem převáděné nemovitosti (ještě) není (ale například očekává, že se jejím vlastníkem stane a bude tedy podle smlouvy vůči nabyvateli plnit, tj. převede své vlastnické právo k nemovitosti na nabyvatele podle smluvního ujednáni), pak sama tato okolnost neplatnost učiněného právního jednání nezpůsobuje. O zcela jinou situaci by se jednalo, pokud již od samotného počátku bylo objektivně nemožné, aby převodce mohl svůj závazek vůči nabyvateli splnit (§ 58 odst. 2 o. z.). Zatímco uzavřením kupní (věcné) smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitému majetku zapsanému v katastru nemovitostí jsou založeny příslušné obligační účinky, k věcně právním účinkům této smlouvy (tedy k nabytí vlastnického práva podle tohoto titulu), dojde až zápisem vkladu do katastru nemovitostí, a to na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o jeho povolení. Jelikož právní účinky zápisu (v tomto případě vkladu podle uzavřené