26 Co 303/2025-141 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Okresní soud zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení , částka, s příslušenstvím (výrok I). Žalobci uložil nahradit žalovanému náklady řízení , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II).2. Žalobce požadoval zaplacení , částka, s příslušenstvím s tvrzením, že jde o škodu, která je dána cenou zmařených výdajů, které vynaložil za účelem přípravy dokumentace k rekonstrukci rodinného domu ve vlastnictví žalovaného, který měl být dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní převeden do vlastnictví žalobce. Žalobce tvrdil, že účastníci uzavřeli smlouvu o budoucí kupní smlouvě, ale žalovaný následně s žalobcem kupní smlouvu neuzavřel, čímž jednal v rozporu se zákonnými i smluvními povinnostmi a mezi tímto jednáním žalovaného a škodou žalobce existuje příčinná souvislost.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Uvedl, že ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě byl stanoven pevný časový rámce, ve kterém byly strany zavázány uzavřít dvě kupní smlouvy, a to nejpozději do , datum, (účastníci si měli navzájem prodat nemovitosti). Žalovaný ještě před , datum, navrhl žalobci, aby si svůj dům v , adresa, ponechal, a že mu prodá svůj dům v , adresa, za sjednanou cenu , částka, . Na tento návrh žalobce nepřistoupil. Žalovaného žalobce k uzavření kupních smluv nevyzval. Žalobce si musel být vědom rizika, že se jeho záměr nabýt dům žalovaného do vlastnictví nemusí vydařit.4. Okresní soud zjistil, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena smlouva, na základě které, mělo v budoucnu dojít k uzavření dvou kupních smluv. Žalovaný se zavazoval prodat žalobci pozemek s domem v , adresa, za , částka, , a naopak žalobce se zavazoval žalovanému prodat pozemek s budoucí novostavbou, kterou žalobce pro žalovaného měl postavit, v , adresa, za maximálně , částka, . Uzavřít kupní smlouvy se účastníci zavázali nejdéle do 30 dnů od právní moci rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání nového rodinného domu postaveného na pozemku žalobce v , adresa, , nejdéle však do , datum, . Žalovaný minimálně od , datum, projevoval nespokojenost se stavbou domu v , adresa, , zejména s kvalitou stavby. Žalobce se snažil s žalovaným domluvit změnu (navýšení) ceny stavby v , adresa, a dodatek ke smlouvě o budoucí kupní smlouvě, ale k tomu nedošlo. Žalobce ani žalovaný nevyzvali protistranu k uzavření kupních smluv. Žalobce vynaložil bez dohody s žalovaným v souvislosti s přípravou podkladů pro rekonstrukci nemovitosti žalovaného v , adresa, , kterou měl dle záměrů účastníků nabýt do svého vlastnictví, , částka, .5. Okresní soud uzavřel, že účastníci dne , datum, platně uzavřeli ve smyslu § 1785 a násl. o. z., tj. smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva zanikla ke dni , datum, , protože žalobce nesplnil svou povinnost a nevyzval žalovaného k uzavření obou kupních smluv (viz čl. 2.4, 2.5 smlouvy ve spojení s ust. § 1788 odst. 1 o. z.). Výzvu k uzavření kupních smluv neučinil ani žalovaný, který měl oprávnění, nikoliv však povinnost, tak učinit pro případ, že by výzvu k uzavření kupních smluv neučinil žalobce. Poté okresní soud dospěl k závěru, že žalobce neprokázal existence právního důvodu, na základě kterého, by mu mělo vzniknou právo požadovat po žalovaném žalovanou částku. Podmínkou uzavření kupních smluv byla kolaudace domu v , adresa, , k jejich uzavření mělo však dojít dle smluvních ujednání nejpozději do , datum, , což byl nejzazší termín. Bylo odpovědností žalobce zajistit realizaci a kolaudaci domu v , adresa, v domluveném termínu. Mezi účastníky neexistuje žádná jiná smlouva či jiná ujednání, které by zakládaly žalovanému povinnost uhradit žalobci žalovanou částku. Žalobce se sám o své vlastní vůli rozhodl začít s přípravnými pracemi ohledně domu žalovaného v , adresa, , a to přesto, že takový postup nevyplýval ze smlouvy ze dne , datum, ani z jiné dohody mezi účastníky. Činil tak na vlastní riziko a vlastní odpovědnost. Jednal zcela o své vůli, dokonce i proti vůli žalovaného (viz žádost o povolení rekonstrukce podaná u stavebního úřadu) a musel si být vědom rizika s tím spojeným. Nemohl být v dobré víře, že nakonec nemovitost nabude od žalovaného do svého vlastnictví, když žalovaný minimálně od , datum, projevoval nespokojenost se stavbou domu v , adresa, , kvalitou provedení a s navyšováním ceny a upozorňoval žalobce již na konci května , rok, , že takovouto stavbu nepřevezme. Bylo prokázáno, že žalobce si byl vědom své povinnosti vyzvat žalovaného k uzavření kupních smluv do , datum, , ale učinil tak až v srpnu , rok, , tj. v době, kdy smlouva již zanikla, resp. zanikla povinnost uzavřít kupní smlouvy. Jeho tvrzení, že smlouva ze dne , datum, byla podmíněna pouze a jen na podmínku kolaudace novostavby hodnotil okresní soud jako účelové. Okresní soud uzavřel, že požadavek žalobce na zaplacení , částka, s příslušenstvím jako ceny zmařených výdajů, které vynaložil za účelem přípravy rekonstrukce domu v , adresa, není důvodný.6. Proti rozsudku podal žalobce včas obsáhlé odvolání. V bodě I až IV však shrnul vyjádření žalovaného a závěry okresního soudu. Vlastní odvolací důvody a odvolací návrh uvedl v bodě V až VIII odvolání. Uvedl, že nemohl učinit výzvu k uzavření kupních smluv do , datum, , neboť nedošlo ke splnění podmínek pro učinění výzvy. Pro stanovení okamžiku uzavření kupních smluv není toto datum důležitější než okamžik kolaudace novostavby, a to s ohledem na účel smlouvy. Smluvní strany si při uzavírání smlouvy dne , datum, neuvědomily, že termín vázaný na pevné datum , datum, může uplynout před kolaudací. Jako vůdčí termín musí být brán okamžik kolaudace domu v , adresa, , což odpovídá výkladovým pravidlům právního jednání (§ 555 a § 556 o. z.). ke kolaudaci přitom nedošlo výlučně z důvodů na straně žalovaného, když v důsledku jeho pokynů a změn, došlo k navýšení původně předpokládané ceny stavby. Žalobce se tak dostal do neřešitelné situace, kdy řešení bylo možné pouze dodatkem smlouvy, kterou ale žalovaný odmítal. Takovému jednání žalovaného nepřísluší soudní ochrana. Zažalovaná částka představuje náklady žalobce, které uhradil v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti žalovaného v , adresa, , konkrétně jde o náhradu za zaměření stávajícího stavu domu (, částka, ) a o cenu za zhotovení dokumentace budoucí rekonstrukce tohoto domu (, částka, ). Žalobce tyto prostředky vynakládal s tím, že právní důvod, pro který tak činil, později nastane, avšak tento nenastal z důvodů na straně žalovaného. Podle právní úpravy představuje odpovědnost za ukončení předsmluvních jednání podle § 1729 o. z. zvláštní skutkovou podstatu práva na náhradu újmy. Povinnost k náhradě újmy vzniká v takovém případě jako důsledek porušení zákonné povinnosti dle § 2910 o. z. Odpovědnost strany, která jednání o smlouvě bez spravedlivého důvodu ukončila, je koncipována jako odpovědnost za vyvolání očekávání u poškozené strany, nikoli jako odpovědnost za neuzavření smlouvy. Proti právním jednáním je chování, které odporuje principu dobré víry, tj. v poměrech posuzované věci jednání žalovaného, který prodlužoval výstavbu novostavby tak, aby nebyla dokončena do , datum, a současně účelově neuzavřel dodatek, kterým by k prodloužení této stanovené lhůty došlo a tento svůj postoj žalobci nikdy jednoznačně neoznámil. Pokud byl vyzván k uzavření dodatku, na takové výzvy nereagoval. V tomto chování žalovaného spatřuje žalobce příčinu vzniku škody. S touto argumentací se dle žalobce okresní soud nevypořádal a proto navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.7. Žalovaný v písemném vyjádření sporoval tvrzení žalobce, že změnil a opakovaně upravoval projekt stavby v , adresa, , neboť došlo pouze k dílčí úpravě projektu. Změny byly prováděny se souhlasem žalobce. Sporoval rovněž tvrzení žalobce, že řídil stavbu sám. Poukázal na čl. 3.1. smlouvy, dle kterého se naopak žalobce zavázal stavbu realizovat a bylo jen na žalobci, jak to provede. Po zhotovení hrubé stavby se účastníci dohodli, že žalovaná zajistí některé dodavatele na další práce. Nešlo o změnu smlouvy, ale pouze o způsob, kterým bude žalobce plnit svoji povinnost. Žalobce byl stavebníkem, ale projevoval o stavbu minimální zájem a veškerou starost svěřil žalovanému. Není pravda, že ke kolaudaci nedošlo výlučně z důvodu na straně žalovaného. Tvrzení žalobce k rozhodnému okamžiku pro uzavření kupních smluv je v rozporu s gramatickým tak teleologickým výkladem čl. 2.4. smlouvy. Bez stanovení pevného termínu by byly účastníci v nejistotě po velmi dlouhou dobu a úmyslem účastníků proto bylo takové situaci zabránit. O skutečnosti, že si byl žalobce vědom, že povinnost uzavřít kupní smlouvu skončí , datum, svědčí mimo jiné i to, že sám uvádí, že se snažil domluvit s žalovaným uzavření dodatku ke smlouvě. Žalovaný měl velký zájem dům v , adresa, získat, a proto se také o stavbu staral. Ještě v prosinci , rok, zaplatil za žalobce dvě faktury za realizované dodávky, když je žalobce odmítl proplatit. Za p