26 Co 61/2025-639 — Krajský soud v Hradci Králové

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni , částka, s úrokem z prodlení 8,05 % z , částka, od , datum, do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z , částka, od , datum, do zaplacení (výrok I) a v rozsahu o zaplacení , částka, s úrokem z prodlení 8,05 % z , částka, od , datum, do zaplacení a s úrokem z prodlení 8,05 % z , částka, od , datum, do zaplacení žalobu zamítl (výrok II). Žalovanému okresní soud uložil nahradit žalobkyni náklady řízení , částka, (výrok III) a České republice na účet Okresního soudu v , adresa, ,62 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše bude specifikována v samostatném rozhodnutí (výrok IV). Žalobkyni uložil nahradit České republice na účet Okresního soudu v , adresa, ,8 % nákladů řízení státu s tím, že přesná výše bude specifikována v samostatném rozhodnutí (výrok V) a rozhodl, že se České republice vůči účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 77,58 % nepřiznává (výrok VI).2. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení , částka, s úrokem z prodlení s odůvodněním, že dne , datum, byla mezi ní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí – pozemku č. parc. st. , číslo, , jehož součástí je stavba če. , číslo, , pozemku č. parc. , číslo, , a pozemku č. parc. , číslo, , vše v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, (dále též „předmětné nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Žalobkyně tvrdila, že po nabytí vlastnického práva zjistila, že předmětné nemovitosti vykazují vady, které specifikovala následujícím způsobem.- Žalovaný ji neinformoval, že přístavba budovy če. , číslo, byla žalovaným stavěna v rozporu se stavebním povolením a projektovou dokumentací, a proto Stavební úřad , adresa, rozhodl o odstranění stavby.- Žalovaný jí zamlčel, že v předmětných nemovitostech je evidenčně trvale hlášena , jméno FO, , v jejíž prospěch navíc vázne na nemovitostech nájemní právo s trváním nájmu od , datum, do , datum, .- Žalovaný ji neinformoval, že ve vztahu k pozemku č. parc. , číslo, bylo vedeno Městským úřadem , adresa, řízení ohledně povinnosti zalesnit tento pozemek a žalobkyni bylo na základě toho uloženo, aby jako nový vlastník lesního pozemku provedla jeho zalesnění a odstranila závadný stav, spočívající v odstranění nepovoleného užívání ve stejném rozsahu jako předchozí vlastník.3. Žalobkyně tvrdila, že jí žalovaný shora uvedené skutečnosti zamlčel, a naopak ji utvrdil o bezvadnosti stavu předmětu koupě deklaracemi a prohlášeními v kupní smlouvě. Žalobkyně proto uplatnila nárok na slevu kupní ceny celkem , částka, . Tu specifikovala jako slevu , částka, v souvislosti s tím, že ji žalovaný neinformoval o probíhajícím řízení o uložení povinnosti vlastníka zalesnit pozemek, slevu , částka, v souvislosti se zamlčením informace o trvalém pobytu , jméno FO, , slevu , částka, za neinformování o existenci nájemního práva, které svědčí , jméno FO, , a slevu , částka, za vadu spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav objektu če. , číslo, v rozporu se stavebním povolením.4. Okresní soud na základě provedených důkazů uzavřel, že předmět koupě (předmětné nemovitosti) v době uzavření kupní smlouvy vykazoval výše označené vady, o kterých žalobkyně jakožto kupující nevěděla a ani vědět nemohla. Navíc o neexistenci některých vad žalovaný výslovně žalobkyni ujistil ve smlouvě. Žalobkyně tyto vady žalovanému vytkla bez zbytečného odkladu a současně mu oznámila, že uplatňuje své právo z vadného plnění a jakou formu tohoto práva využívá. Proto okresní soud dovodil, že žalovaný za tyto vady odpovídá a žalobkyně má vůči němu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2099 a násl. o. z.).5. Okresní soud dále zabýval otázkou důvodnosti výše slev za jednotlivé vady. Vyšel při tom z judikatury Nejvyššího soudu, konkrétně odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024 sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, dle kterého přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech v dané věci bude odpovídat míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení kupní ceny).6. Nárok na slevu z kupní ceny , částka, za neinformováním o trvalém pobytu , jméno FO, posoudil okresní soud jako důvodný pouze částečně. V souladu s dříve vyslovenými závěry odvolacího soudu uzavřel, že náklady na odstranění vady je nutno poměřovat s náklady správního řízení, zejména s náklady na uhrazení správního poplatku a náklady právního zastoupení, neboť údaj o trvalém pobytu je toliko evidenční údaj. Okresní soud vyšel z toho, že žalobkyně se po podpisu kupní smlouvy dozvěděla na příslušném obecním úřadu, že , jméno FO, má v předmětné nemovitosti evidován trvalý pobyt, proto žalobkyně v součinnosti se svým právním zástupcem podala návrh na zrušení trvalého pobytu. Okresní soud poměřil výši slevy náklady na právní zastoupení dle příslušných ustanovení vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu za dva úkony právní služby a náklady za správní poplatek , částka, dle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích. Jiné okolnosti, které žalobkyně tvrdila k odůvodnění výše slevy (vybírání písemností z listovní schránky, hrozba návštěvy exekutorů), okresní soud nepovažoval za relevantní, a proto za tuto vadu přisoudil žalobkyni slevu ve výši , částka, .7. I v případě nároku na slevu z kupní ceny , částka, za vadu spočívající v neinformování o probíhajícím řízením o uložení povinnosti vlastníkovi pozemku jej zalesnit okresní soud dle pokynu odvolacího soudu posoudil výši slevy pouze ve vztahu k nákladům, které žalobkyni vznikly tím, že se stala účastníkem správního řízení a mohly jí tím vzniknout náklady, včetně nákladů právního zastoupení. I zde okresní soud poměřil výši slevy s náklady právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za pět úkonů právní služby spočívajících v převzetí a přípravě zastoupení, sepisu tří návrhů ve věci samé (odporu proti příkazu správního orgánu, odvolání, doplnění vyjádření) a účasti na místním šetření. Zde okresní soud vycházel z obsahu příslušného správního spisu, který v dané věci byl veden. Proto okresní soud dospěl k závěru, že výše slevy je přiměřená co do , částka, .8. Nárok na slevu z kupní ceny , částka, z důvodu vady spočívající v existenci nájemního práva , jméno FO, poměřoval okresní soud dobou trvání nájemního vztahu a výší sjednaného nájemného. Okresní soud zjistil, že nájemní smlouva mezi žalovaným a , jméno FO, byla uzavřena na dobu od , datum, do , datum, , že bylo sjednáno měsíční nájemné , částka, , které bylo zcela (tj. za celou dobu trvání nájmu) uhrazeno při uzavření nájemní smlouvy, a že žalobkyně se stala vlastníkem předmětu nájmu dne , datum, . Okresní soud vyložil, že pokud by předmět nájmu nezanikl (k tomu došlo v důsledku požáru dne , datum, , jež budovu č. e. , číslo, zcela zničil), trval by nájemní vztah až do , datum, a po tuto dobu by byla žalobkyně povinna zajistit , jméno FO, (a jejím dětem) nerušený výkon nájemního práva. Žalobkyni by tedy za období od , datum, do , datum, (tj. za 6 let, 9 měsíců a 9 dnů při měsíčním nájemném , částka, ) vznikl nárok na zaplacení nájemného ve výši , částka, . Takovou výši slevy však okresní soud nepovažoval za dostatečně přiměřenou, aby vyrovnala ekvivalenci vadného plnění, a proto ji navýšil o 20 % při analogickém použití ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. Okresní soud zde přisvědčil žalobkyni, že vědomost o existenci nájemního práva by byla pro žalobkyni jakožto kupujícího zásadní pro rozhodování, zda nemovitost koupit či nikoli. Z těchto důvodů okresní soud stanovil jako přiměřenou slevu za tuto vadu , částka, . K tomu ještě okresní soud podotkl, že žalovanému sice kromě nájemného byla vyplacena též záloha , částka, na úhradu dodávek elektřiny a vody, ale že nájemkyně fakticky předmět nájmu osobně neužívala, tudíž žalobkyni nevznikly žádné náklady související se spotřebou energií a vody při výkonu nájemního práva.9. Za účelem posouzení přiměřenosti nároku na slevu z kupní ceny , částka, za vadu spočívající v neinformování o neoprávněné přístavbě a s tím souvisejícím správním řízením okresní soud nechal vypracovat znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oborů ekonomika a stavebnictví. Jako základní kritérium posouzení dané vady si okresní soud stanovil samotnou prodejnost stavby, v níž byly provedeny úpravy takového charakteru a rozsahu, že vedly až k rozhodnutí o odstranění stavby. Znalec uvedl, že vada spočívající v provedení přístavby a stavebních úprav v rozporu se stavebním povolením by se projevila minimálně tím, že by muselo dojít ke snížení kupní ceny. Dále znalec uzavřel, že obecná cena nemovitostí dle původního stavebního uspořádání by činila , částka, . K tomu znalec poznamenal, že taková cena je však pouze teoretická, neboť náklady na uvedení stavebního objektu do stavu, který by byl v souladu s vydaným stavebním povolením, by byly vůči předpokládaným nutným výdajům n