27 CO 217/2022-103 — Krajský soud v Hradci Králové, pobočka Pardubice

1. Okresní soud shora označeným rozsudkem uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 50 000 Kč s příslušenstvím do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a nahradit žalobci náklady řízení 21 188 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok II). 2. V odůvodnění rozsudku okresní soud konstatoval, že žalobce se zaplacení uvedené částky domáhal s tvrzením, že dne 19. 3. 2021 uzavřel se žalovaným a panem [příjmení] [jméno] výhradní dohodu o zprostředkování ve znění dodatku č. 1 ze dne 24. 3. 2021. Žalobce se zavázal vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne žalovanému a panu [jméno] příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu o převodu nemovitosti se zájemcem. Žalovaný a pan [jméno] se zavázali poskytnout potřebou součinnost a neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na třetí osobu. Plnění těchto povinností bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši provize - částkou 50 000 Kč Smlouva byla sjednána do 17. 6. 2021. Žalovaný však své povinnosti porušil a v době trvání smlouvy dne 12. 4. 2021 uzavřel smlouvu o převodu svého spoluvlastnického podílu na nemovitosti s třetí osobou. Tím zmařil zprostředkovatelskou činnost žalobce a žalobci vznikl nárok požadovat po žalovaném smluvní pokutu. 3. Okresní soud ve věci rozhodl elektronickým platebním rozkazem, proti němuž žalovaný podal odpor. Se žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a vůči v žalobě uplatněnému nároku vznesl celou řadu námitek. Žalovaný předně namítal, že od smlouvy o zprostředkování odstoupil dopisem ze dne 8. 12. 2021, neboť lhůta pro odstoupení od smlouvy v dané věci činí rok a 14 dnů. To proto, že žalovaný nebyl řádně poučen o svém právu od smlouvy odstoupit v dostatečném předstihu před jejím uzavřením. Dále namítal neplatnost smlouvy o zprostředkování, neboť článek 6 smlouvy obsahuje konstrukci obcházející zákon, konkrétně § 14 zákona o realitním zprostředkování, které zakazuje uložit zájemci – spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. V článku 7 smlouvy je pak doba výhradního realitního zprostředkování ujednána v rozporu s § 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování, konkrétně s tím, že prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů před dnem uplynutí ujednané doby. Smlouva dále neobsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Podle žalovaného dále nelze zájemce zavázat k povinnosti neuzavřít realitní smlouvu ve vymezeném časovém období, neboť pokud je zakázáno uložit povinnost k uzavření takové smlouvy, je zakázáno i uložení povinnosti smlouvu neuzavřít. Žalovaný se dále po určité době od uzavření smlouvy nemohl dostat k jejímu znění, neboť příslušný odkaz, který měl v e-mailu, nefungoval. O této skutečnosti však žalobce neinformoval a o zpřístupnění odkazu nežádal. Dále žalovaný namítal, že od smlouvy odstoupil již dne 8. 4. 2021 e-mailem a má za to, že zákonná 14 denní lhůta běží od uzavření dodatku ke smlouvě. Žalovaný konečně namítal, že smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a pro případ odmítnutí výhrad žalovaného žádal o její moderaci. 4. Žalobce ve svém vyjádření k tvrzením žalovaného uvedené námitky shledával nedůvodnými. Podle žalobce odstoupení od smlouvy ze dne 8. 12. 2021 není oprávněné. Žalobce svoji informační povinnost dle ust. § 1820 odst. 1 písm. f/ občanského zákoníku splnil. Smlouva uzavřená mezi účastníky je smlouvou uzavřenou mimo obchodní prostory žalobce a poučení o možnosti odstoupení od smlouvy bylo poskytnuto s dostatečným předstihem před uzavřením smlouvy. To, že je obsaženo ve smlouvě, neznamená, že nebylo poskytnuto v dostatečném předstihu. Informační povinnost je splněna i tehdy, je-li poučení obsaženo v nabídce podnikatele. Návrh smlouvy lze považovat za takovou nabídku. Žalovaný tedy odstoupil od smlouvy po uplynutí zákonné 14 denní lhůty. Článek 6 podle žalobce neukládá žalovanému žádnou povinnost, jde jen o pověření žalobce k navazujícímu jednání. I kdyby bylo neplatné, týkala by se neplatnost pouze tohoto ujednání, nikoli celé smlouvy. Článek 7 týkající se prodloužení smlouvy je souladný s ust. § 17 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování. Navíc k prodlužení smlouvy na základě předmětného článku vůbec nedošlo. I kdyby bylo ustanovení shledáno neplatným, opět půjde pouze o dílčí neplatnost tohoto konkrétního ustanovení. Smlouva o zprostředkování podle žalobce obsahuje v článku 2.1 poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy a žalobce též nesouhlasí s tím, že by nebylo možné sjednat povinnost zájemce neuzavřít realitní smlouvu. To neodporuje ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování. To, že žalovaný podle svého tvrzení neměl přístup k odkazu, na němž bylo dostupné znění smlouvy, není významné, neboť znění smlouvy je klientům zasíláno e-mailem nebo předáváno osobně na pobočce. Pakliže žalovaný tvrdil, že odstoupil od smlouvy dne 8. 4. 2021, tak se tak stalo po uplynutí 14 denní lhůty, která běží od uzavření smlouvy o zprostředkování, nikoliv od dodatku č. 1. Ten se platnosti smlouvy nijak netýkal. Podle žalobce současně není namístě uvažovat o snížení smluvní pokuty, neboť tu nelze považovat za nepřiměřeně vysokou. 5. Okresní soud po provedeném dokazování, seznámení se s obsahem listin, které účastníci předložili k prokázání svých skutkových tvrzení, a vysvětlení, z jakého důvodu neprováděl další účastníky označené důkazy, dospěl k závěru, že žalobu je nutno považovat za opodstatněnou. 6. Z provedeného dokazování podle okresního soudu vyplynulo, že žalobce uzavřel se žalovaným smlouvu o zprostředkování. Tu žalovaný porušil (konkrétně článek 10 odst. 2 smlouvy) tím, že v době trvání smlouvy prodal svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti třetí osobě, čímž žalobci znemožnil naplnit smlouvu. Sankcí za porušení povinnosti byla účastníky sjednaná smluvní pokuta ve výši provize, tedy částka 50 000 Kč. 7. Okresní soud konstatoval, že žalovaný neodstoupil od smlouvy oprávněně. Odstoupení ze dne 8. 12. 2021 je odstoupením opožděným, neboť v této době již nebylo možné od smlouvy odstoupit bez udání důvodů. Žalobce splnil svoji povinnost plynoucí z ust. § 1820 odst. 1 písm. f/ o.z. a v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy poučil žalovaného o možnosti odstoupit od smlouvy ve lhůtě 14 dnů bez udání důvodu. Žalovaný se tudíž mýlí, pakliže má za to, že smlouva pro odstoupení v dané věci činila rok a 14 dnů. Žalovaný byl poučen o tomto svém právu v článku 13 odst. 4 smlouvy. Podle okresního soudu nemá smysl rozlišovat, zda jde o smlouvu uzavřenou distančním způsobem nebo o smlouvu uzavřenou mimo obchodní prostory podnikatele. Pakliže z článku 13.4 plyne ve vztahu k poučení, že„ byla-li dohoda uzavřena mimo obchodní prostory“, pak to neznamená, že žalovanému se nedostalo příslušného poučení jen proto, že smlouva uzavřená žalovaným je distanční smlouvou. Tato argumentace podle okresního soudu postrádá smysl. Jednak lze souhlasit s tvrzením žalobce, že pokud je smlouva uzavřena distančně, je současně smlouvou, která byla uzavřena mimo obchodní prostory podnikatele a především jde o smysl a účel ust. § 1820 odst. 1 písm. f/ o.z. Smyslem tohoto ustanovení je zajistit, aby se spotřebiteli dostala informace o tom, že od smlouvy může bez udání důvodu do 14 dnů od jejího uzavření odstoupit a této informace se žalovanému nepochybně dostalo. Podle okresního soudu žalovaný toliko dodatečně hledá důvod, jak by smlouvu, která mu přestala vyhovovat, zrušil. Takové jednání tudíž nelze aprobovat. Samo poučení bylo obsahem návrhu na uzavření smlouvy, přičemž smlouva vznikla až v okamžiku, kdy ji žalovaný podepsal. S ohledem na distanční způsob uzavření smlouvy lze tudíž mít za to, že žalovaný měl dostatek času si smlouvu přečíst a seznámit se tak i s poučením o možnosti od smlouvy odstoupit. Toto poučení se tudíž žalovanému dostalo s dostatečným předstihem. 8. Článek 6 smlouvy o zprostředkování podle okresního soudu neodporuje § 14 zákona o realitním zprostředkování, neboť jde toliko o zmocnění k uzavření smlouvy, nikoliv o povinnost uzavřít realitní smlouvu. S žalobcem lze souhlasit i v tom, že i pro případ neplatnosti tohoto ustanovení by neplatnost dopadala pouze na tento článek smlouvy, nikoliv na smlouvu jako celek. Posouzení platnosti článku 7 smlouvy o zprostředkování nemá pro souzenou věc žádný význam, neboť otázka případného prodloužení smlouvy se vůbec sporu netýká. Smlouva byla uzavřena do 17. 6. 2021 a žalovaným porušena dne 12. 4. 2021, tedy v době její platnosti. 9. Smlouva o zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy a opět v případě eventuální neplatnosti tohoto dílčího ustanovení by neplatnost dopadala pouze na předmětný článek smlouvy. 10. Závazek žalovaného neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti s třetí osobou není v rozporu s ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování. Zákon zakazuje uložit spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu, nicméně z toho nelze dovodit, že by se spotřebitel nemohl po dobu platnosti smlouvy o