25 Co 264/2024-129 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 6. 9. 2024, č. j. 8 C 60/2024-99 výrokem I. zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 1. 9. 2023 ohledně nebytových prostor umístěných v budově č.p. 5 se st. pozemkem parc. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. a obec , adresa, , LV č. , hodnota, , zapsáno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to restaurace s výčepem a recepcí do chodby o ploše 66,79 m² a kuchyně, včetně skladu a WC o ploše 68,62 m², bývalé vinárny o ploše 65,62 m² a zázemí vinárny o ploše 23,14 m², dvou propojených kanceláří o ploše 24,8 m², víceúčelového sálu (bez pódia) a zázemí sálu o ploše 204,5 m², vše pod adresou , adresa, , daná žalovaným žalobkyni dopisem ze dne 27. 12. 2023 je neúčinná (výrok I.), dále uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení 14 000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jeho právní zástupkyně (výrok II.).2. Soud prvního stupně po provedeném dokazování zjistil, že mezi účastníky vznikl závazkový vztah na základě nájemní smlouvy, dle které byla žalobkyně povinna platit nájemné a částky za poskytnuté služby a media. Žalovaný dal žalobkyni přípisem ze dne 27. 12. 2023 výpověď z nájmu nebytového prostoru uvedeného ve výroku I. napadeného rozsudku pro pozdní úhradu nájemného, proti které podala žalobkyně včas námitky a následně včas žalobu. Žalobkyně porušila smluvní povinnost hradit zcela a včas smluvené nájemné a další sjednané platby. Dlužila platbu nájemného a záloh za služby za měsíc září po dobu 30 dnů, platby za nájemné za říjen a listopad po dobu delší než 30 dnů. Byl tak naplněn smlouvou i zákonem předpokládaný výpovědní důvod, a to hrubé porušení povinností nájemcem spočívající v prodlení s placením nájemného delším než 1 měsíc. Soud prvního stupně proto shledal výpověď žalovaného žalobkyni z pronajatých nebytových prostor oprávněnou a žalobu zamítl.3. Proti shora uvedenému rozsudku podala včas odvolání žalobkyně, která namítala, že se soud nevypořádal se všemi argumenty žalobkyně v žalobě, zvláště pak co do neoprávněnosti účtování elektrické energie a tím porušování povinností dle energetického zákona a zneužívání svého postavení a obohacování se žalovaného coby pronajímatele na úkor žalobkyně. Namítala, že byla zkrácena na svých procesních právech, kdy, ač byla omluvena a nežádala o odročení jednání 6. 9. 2024, tak navrhovala pro případ, že by soud přesto jednal, pro případ koncentrace řízení poskytnutí zákonné třicetidenní lhůty, což soud prvního stupně přehlédl a ve věci meritorně rozhodl. Žalobkyně podrobně v doplnění odvolání uvedla podrobnosti z písemné korespondence zaslané žalovanému, a to z přípisů ze dne 1. 12. 2023, reakci žalovaného na tyto přípisy a výzvu žalobkyně k doložení způsobu a výši přeúčtování elektrické energie. S odkazem na přípis žalovaného ze dne 27. 12. 2023, obsah výpovědi ze dne 27. 12. 2023, reakci žalobkyně na výpověď z nájmu ze dne 26. 1. 2024, tvrdila žalobkyně, že mezi účastníky došlo k formálnímu stvrzení narovnání vztahů, ale nedošlo ke zpětvzetí výpovědi z nájmu žalovaným, a proto podala žalobu. Namítala, že se žalovaný na její úkor po celou dobu nájmu, a to již v rámci předchozí nájemní smlouvy, tedy od 1. 3. 2021, obohacoval v podobě neoprávněně navyšovaných přeúčtování elektrické energie, vydíral ji, neboť žalobkyně s ohledem na svůj provoz a své zaměstnance byla v postavení slabší a zneužívané strany. Žalobkyně nedostala prostor před soudem prvního stupně se vyjádřit, a byť byla k nařízenému jednání omluvena, soud se zachoval jako by rozhodoval rozsudkem pro zmeškání při neomluvené účasti žalovaného při prvním jednání ve věci. Byla porušena zásada projednací, zásada rovnosti účastníků řízení před soudem, zásada ústnosti a zásada přímosti. Žalobkyně odkázala na judikaturu Nejvyššího soudu, vedle které je nutné především zkontrolovat důvodnost výpovědi, kdy se připouští, že vyjdou-li najevo důvody neplatnosti, nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba ji shledat v širším smyslu jako neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět. Žalobkyně navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.4. Žalovaný ve svém vyjádření k odvolání žalobkyně uvedl, že žalobkyně v žalobě zapomněla uvést, že ke dni podání výpovědi byla v prodlení o více jak 30 dnů s úhradou nájmu a služeb za měsíc říjen a listopad 2023. Odvolací důvody tvrzené žalobkyní shledává neexistentními. Žalobkyně nebyla zkrácena na svých procesních právech, neboť ona sama nevyužila možnosti se na soudem prvního stupně řádně a včas nařízené jednání dne 6. 9. 2024 dostavit. Jde o její odpovědnost, a navíc o odročení nežádala. Soud proto jednal v její nepřítomnosti zcela zákonně a řádně. Žalovaný zdůraznil, že důvod neúčasti, který uvedla žalobkyně ve své omluvě na jednání 6. 9. 2024, a to havárie na provozovně ve , adresa, nebyl důvodem závažným, ale ani důvodem pravým, neboť v této rozhodné době provozovna ve , adresa, nefungovala, respektive žádná výrobní činnost zde neprobíhala a ani probíhat nemohla, neboť veškerá výrobní zařízení se nacházela v předmětu nájmu v Řevnicích. Jednatelka žalobkyně se dne 6. 9. 2024 v provozně ve , adresa, nevyskytovala. Poukázal na skutečnost, že žalobkyně se omluvila již k prvnímu jednání nařízenému na 19. 7. 2024, a to den před tímto jednáním z důvodu celozávodní dovolené, ačkoliv termín nařízeného jednání jí byl znám od 9. 5. 2024. Dle žalovaného se žalobkyně opakovaně dopustila procesních obstrukcí se záměrem protahování řízení, sledujíc svůj zájem setrvat v předmětných prostorách nájmu co možná nejdéle a využívat je ke své podnikatelské činnosti navzdory žalovaným podané výpovědi, a to na úkor žalovaného, neboť žalobkyně i nadále za užívání předmětu nájmu řádně neplatí nájem ani poplatky za služby. Žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a uložil žalobkyni povinnost uhradit mu náhradu nákladů odvolacího řízení.5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou a proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné přezkoumal je podle § 212 a § 212a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění (dále jen „o. s. ř.“) a neshledal odvolání z důvodů žalobkyní uvedených opodstatněným.6. Soud prvního stupně vycházel z následně zjištěného skutkového stavu: účastníci uzavřeli dne 1. 9. 2023 smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále jen „Smlouva“). Předmětem nájmu byly nebytové prostory v budově, č. p. 500, která je součástí pozemku parc. č. 82/3: restaurace s výčepem a recepcí do chodby o ploše 66,79 m² a kuchyně, včetně skladu a WC o ploše 68,62 m² bývalá vinárna o ploše 65,62 m² a zázemí vinárny o ploše 23,14 m², 2 propojené kanceláře o ploše 24,8 m², víceúčelový sál (bez pódia) a zázemí sálu o ploše 204,5 m², vše vyznačeno v půdorysu přiloženého jako příloha číslo 1 ke Smlouvě. Účelem pronájmu bylo provozování nebytových prostor jako provozovny k výrobě krmiv pro domácí zvířata. Strany Smlouvy si dohodly nájemné ve výši 25 504 Kč a případně dále DPH v zákonné výši za každý kalendářní měsíc s tím, že se žalobkyně zavázala platit žalovanému nájemné vždy nejpozději do 25. dne v měsíci, za který nájemné náleží. Strany Smlouvy se dohodly na paušální platbě za náklady na vytápění a dodávku teplé vody ve výši 42 825 Kč měsíčně se splatností do 25. dne v kalendářním měsíci, za který tato platba náleží. Strany se dohodly, že elektrickou energii bude žalovaný účtovat žalobkyni podle skutečné spotřeby naměřené na podružných měřidlech v měsíčních fakturách a vodné a stočné bude žalovaný účtovat žalobkyni měsíčně dle spotřeby spočítané poměrově podle podlahové plochy pronajatých prostor k podlahové ploše prostor v domě č. p. 500 užívaných (v provozu) se zohledním počtu osob. Smluvní strany si dohodly, že v případě prodlení žalobkyně s placením nájemného je povinna zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši 0,5 % ročně z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1. 9. 2023 do 31. 8. 2026 s možnou prolongací. Strany si sjednaly možnost vypovědět Smlouvu písemnou výpovědí s jednoměsíční výpovědní dobou, mimo jiné i z důvodu, pokud bude žalobkyně jako nájemce o více jak 30 dnů v prodlení s placením úhrad podle čl. 5 (nájemné) a čl. 6 (ostatní platby) Smlouvy. Žalobkyně souhlasila, že v případě nevyklizení předmětu nájmu a nepředání ho žalovanému do pěti dnů ode dne skončení nájmu podle Smlouvy je žalovaný oprávněn předmět nájmu vyklidit sám na náklady žalobkyně. Žalovaný je v takovém případě oprávněn věci žalobkyně uskladnit a pokud si je nepřevezme do jednoho měsíce ode dne skončení nájmu je oprávněný je prodat s tím, že z výtěžku prodeje si ponechá částku odpovídající nákladům na vyklizení. Smluvní strany se dohodly, že žalovaný zašle žalobkyni vždy nejpozději pět dní před splatností nájemného fakturu. Žalovaný vystavil žal