28 Co 89/2024-156 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud , adresa, -západ (dále jen „soud prvního stupně“) shora uvedeným rozsudkem zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků ke stavbě č. ev. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, (výrok I.), přikázal ji do výlučného vlastnictví žalobce (výrok II.), uložil žalobci zaplatit žalovanému na vypořádání podílů částku , částka, do 30 dnů od právní moci rozsudku (výrok III.), o nákladech řízení rozhodl tak, že se žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu (výrok IV.), a nakonec rozhodl o povinnosti žalobce a žalované zaplatit rovným dílem náhradu nákladů řízení státu ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).2. Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobce a žalovaná jsou spoluvlastníky uvedené nemovitosti, žalobce s podílem o velikosti 7/8, žalovaná s podílem o velikosti 1/8. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši , částka, .3. Soud prvního stupně posoudil zjištěné skutečnosti podle § 1140 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Uzavřel, že jsou splněny podmínky pro zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání, spoluvlastníci se nedohodli o vypořádání spoluvlastnictví, ač mají zájem o jeho zrušení. Podle soudu prvního stupně není dělení nemovitosti dobře možné, neboť ji nelze rozdělit na díly odpovídající výši spoluvlastnických podílů a tyto díly účelně využívat, z tohoto důvodu přikázal nemovitost žalobci, který s jejím přikázáním souhlasil a který prokázal, že je solventní k vyplacení přiměřené náhrady.4. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 a § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), s tím, že v tomto typu řízení není obecně jednoznačné, který z účastníků měl ve věci úspěch a kdo neúspěch, když oba navrhovali zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a o způsobu vypořádání mezi účastníky také panovala shoda. O nákladech řízení státu rozhodl soud prvního stupně podle § 148 o. s. ř. a uložil oběma účastníkům, aby každý zaplatil jejich polovinu.5. Proti rozsudku soudu prvního stupně podala žalovaná včasné odvolání. Uvedla, že nesouhlasí s částkou přiměřené náhrady. Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, byl zpracován před více než jedním rokem, posudek je tak neaktuální a soud prvního stupně měl přistoupit ke zpracování znaleckého posudku nového. Žalovaná zdůraznila, že na dodržení podmínky odpovídající přiměřené náhradě je třeba vždy striktně trvat, neboť při přikázání věci jen některému ze spoluvlastníků fakticky dochází k nucenému odejmutí vlastnického práva ostatním. Proto podle žalované nelze vycházet při stanovení výše náhrady spoluvlastnického podílu z posudku staršího jednoho roku, neboť cena jím stanovená s ohledem na výraznější pohyb cen nemovitostí není aktuální.6. Žalobce považoval rozsudek soudu prvního stupně za správný.7. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozsudku okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání objektivně přípustné (§ 201 a § 202 a contr. o. s. ř.), přezkoumal podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně i řízení, které vydání rozsudku přecházelo.8. Odvolací soud při hodnocení věci vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, na která pro stručnost odkazuje, jež podle § 213 odst. 4 o. s. ř. doplnil o výslech znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a výpis z účtu žalobce.9. Znalec uvedl, že od doby vypracování znaleckého posudku v řízení před soudem prvního stupně (, datum, ) došlo k pohybu cen na trhu nemovitostí a ceny bytů i rodinných domů v roce 2023 klesly. Z dostupných podkladů znalec zjistil, že v roce 2023 oproti roku 2022 klesl i zájem o rekreační objekty; statistické údaje z počátku roku 2024 podle znalce dosud nejsou zpracovány, předpokládána je však stagnace cen. Z uvedených důvodů znalec stanovil obvyklou cenu nemovitosti ve výši , částka, .10. Z výpisu z účtu žalobce vedeného u , právnická osoba, ., odvolací soud zjistil, že ke dni , datum, byla na účtu žalobce částka , částka, .11. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1140 odst. 2 o. z. může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.12. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.13. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.14. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.15. Občanský zákoník stanoví nejen možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i závazné pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity; soud tak nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné, není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům, teprve nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě.16. Odvolací soud považuje za správný závěr soudu prvního stupně o tom, že s ohledem na postoj spoluvlastníků je namístě spoluvlastnictví k nemovitosti zrušit, že její rozdělení s ohledem na její velikost a dispozici není dobře možné a že proto bylo nutné zabývat se tím, zda je možné ji přikázat některému ze spoluvlastníků.17. Při rozhodování o tom, komu má být nemovitost přikázána, se posuzuje velikost spoluvlastnických podílů, budoucí účelné využití nemovitosti a možnosti její údržby, existence rodinných vazeb a také solventnost (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , nebo jeho rozsudek ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , dostupná shodně jako další v textu uvedená rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz). Solventnost musí být dána k okamžiku soudního rozhodnutí, kdy účastník mající zájem o nemovitost musí prokázat, že dostatečné finanční prostředky již má k dispozici (např. výpisem z účtu), anebo že je schopen si je v přiměřené době opatřit (např. závazným příslibem půjčky či poskytnutím úvěru). Výjimkou z takového postupu je jedině situace, kdy z řízení jednoznačně vyplyne, že účastník potřebné prostředky zcela jistě získá v přiměřené době (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).18. V tomto případě jak v řízení před soudem prvního stupně, tak v odvolacím řízení žádal o přikázání nemovitosti do svého vlastnictví žalobce. S ohledem na uvedené se proto bylo třeba zabývat tím, jakou částku k zaplacení žalované žalobci uložit. Odvolací soud při řešení této otázky vyšel ze závěrů znaleckého zkoumání , tituly před jménem, , jméno FO, .19. Obecně platí, že při jejím stanovení se přihlíží především k cenám, za něž by byly v daném místě a čase v souladu s nabídkou a poptávkou prodány nemovitosti obdobných kvalit (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ) a náhrada tak musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Pro účely rozhodování je v konkrétních řízením pro určení přiměřené náhrady rozhodující cena nemovitostí v době jejich vypořádání (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).20. Podle již ustálené judikatury dovolacího soudu platí, že pokud soud v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví při zjištění ceny předmětu spoluvlastnictví vezme za základ znalecký posudek vypracovaný před dvěma a více roky, pak nesprávně nevychází z ceny nemovitosti v době vypořádání; jedná se o nesprávné právní posouzení věci (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Dovolací soud pak naopak konstatoval, že pokud vzal odvolací soud za základ obvyklé ceny posudek vypracovaný šest měsíců před jeho rozhodnutím, nespočívá jeho rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci (viz usnesení Nejvyššího soudu zde dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Dovolací soud vysvětlil, že posouzení, kdy už je nutno přistoupit k doplnění či aktualizaci znaleckého posudku, je nutno posuzovat individuálně s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu (viz rozsudek ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).21. V tomto případě žalovaná již při jednání před