21 Co 35/2025-93 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Berouně (dále jen „soud prvního stupně“ nebo „prvostupňový soud“) svým rozsudkem ze dne 7. listopadu 2024, č. j. 6 C 123/2023-59, rozhodl tak, že výrokem I. zamítnul žalobu, jíž se žalobce domáhal proti žalované zrušení kupní smlouvy, uzavřené mezi žalobcem a žalovanou o převodu pozemku parc. č. 449/11 o výměře 749 m2 – orná půda, zapsaného na listu vlastnictví č. 770, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „dotčený pozemek“). Výrokem II. dále žalobci uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení v částce 12 342 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.2. Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobce se proti žalované domáhal zrušení kupní smlouvy ze dne , datum, , kterou převedl na žalovanou dotčený pozemek za kupní cenu 100 000 Kč, a to s tvrzením, že v době prodeje byla hodnota pozemku v hrubém nepoměru vůči kupní ceně, kterou od žalované obdržel. Žalobce na uvedené usuzoval z toho, že žalovaná dotčený pozemek po několika měsících prodala třetí osobě za kupní cenu 597 000 Kč.3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila s argumentací, že kupní cena, kterou žalobci za dotčený pozemek uhradila, odpovídala stavu pozemku a tržním podmínkám, a že pozdější prodej pozemku za vyšší cenu, v níž se odrazily žalovanou vykonané rozsáhlé práce na pozemku i její podnikatelské schopnosti, není pro danou věc rozhodnou skutečností. Namítla, že žalobce neunáší břemeno tvrzení ani břemeno důkazní, neboť neprokazuje existenci jím tvrzeného hrubého nepoměru plnění k okamžiku uzavření kupní smlouvy, tedy hodnotu pozemku v uvedené době a její hrubý nepoměr se sjednanou cenou. Dotčený pozemek se nachází v bloku deseti parcel podobné velikosti a tvaru, z nichž tři pozemky zcela srovnatelných výměr byly dle zjištění žalované v průběhu let 2014 až 2020 prodány, přičemž kupní cena za dotčený pozemek nijak nevybočuje z lineárního vývoje tržních cen pozemků v dané lokalitě a odpovídá i veřejně dostupným statistikám vývoje ceny zemědělské půdy v ČR.4. Soud prvního stupně věc projednal a rozhodnul v nepřítomnosti žalobce i jeho zástupce, a to ve smyslu § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), neboť se k nařízenému ústnímu jednání bez omluvy nedostavili. Po provedeném řízení, kdy soud prvního stupně provedl důkaz listinami tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci. Kupní smlouvou ze dne , datum, žalobce jako prodávající úplatně převedl ve prospěch žalované jako kupující dotčený pozemek za sjednanou kupní cenu 100 000 Kč. Žalovaná následně kupní smlouvou ze dne , datum, prodala tento pozemek kupujícímu , jméno FO, s tím, že kupní cena činila v tomto případě 597 000 Kč. Z této skutečnosti žalobce dovozoval, že hodnota dotčeného pozemku byla v hrubém nepoměru k uhrazené kupní ceně a že byl proto kupní smlouvou neúměrně zkrácen, a proto žalovanou vyzval dopisem ze dne , datum, ke zrušení smlouvy a k navrácení do původního stavu, což žalovaná odmítla. Dotčený pozemek se nachází v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , v zátopovém území a sousedí s ucelenou řadou pozemků zcela srovnatelného tvaru i velikosti pod parc. č. 449/9 až 449/14. Z těchto pozemků byl v roce 2014 prodán pozemek parc. č. 449/12 za kupní cenu 35 000 Kč, dále pozemek parc. č. 449/13 v roce 2018 za kupní cenu 55 000 Kč a dále pozemek parc. č. 449/18 v roce 2020 za kupní cenu 70 000 Kč. Tržní ceny orné půdy se v letech 2018 až 2023 pohybovaly od 25,70 Kč/m2 do 36,10 Kč/m2 a v roce 2023 činila průměrná tržní cena zemědělské půdy 34,40 Kč/m2, resp. tato půda se obchodovala nejčastěji za tržní ceny 27 až 45 Kč/m2.5. V rámci právního hodnocení soud prvního stupně věc posoudil podle ust. § 1793 odst. 1 a § 1795 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), a také s ohledem na komentářovou literaturu a rozhodovací praxi soudů, přičemž dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud prvního stupně uzavřel, že se žalobce domáhal zrušení kupní smlouvy, v jejímž důsledku měl být neúměrně zkrácen, přičemž toto neúměrné zkrácení spatřoval v hrubém nepoměru jím poskytnutého plnění v podobě úplatného převodu dotčeného pozemku oproti kupní ceně, jíž od žalované obdržel. Skutečnost zakládající hrubý nepoměr spatřoval výhradně v tom, že žalovaná dotčený pozemek za pouhé dva měsíce od jeho koupě dále prodala třetí osobě za kupní cenu téměř šestinásobně převyšující plnění, které sám od žalované obdržel. Po zhodnocení, že dosud nedošlo k prekluzi práva žalobce podle § 1795 o. z., soud prvního stupně uzavřel, že podmínka hrubého nepoměru coby objektivního kritéria neúměrného zkrácení je vždy posuzována k okamžiku uzavření smlouvy a pouze na základě plnění, ke kterým se strany zavázaly, nikoliv na základě prospěchu, který z něho smluvní strany nabyly od třetích osob. Výchozí je cena obvyklá v daném místě a čase, přičemž důkazní břemeno v tomto směru nese strana, která neúměrné zkrácení uplatňuje. Žalobce ani netvrdil, natož aby prokázal, jaká byla hodnota jím poskytnutého plnění, tedy obvyklá cena dotčeného pozemku v daném místě a v době uzavření kupní smlouvy se žalovanou, soud prvního stupně tudíž nemohl posoudit, zda a v jakém rozsahu případně vznikl hrubý nepoměr k tíži žalobce. Naproti tomu z listin předložených žalovanou měl soud prvního stupně za prokázané, že cena pozemků srovnatelné výměry, tvaru a zjevně i kvality, se od roku 2014 lineárně navyšovala, přičemž kupní cena dotčeného pozemku ve výši 100 000 Kč je přiměřená vývoji cen ostatních pozemků v lokalitě, kde se nachází. Ze zprávy o trhu s půdou z ledna 2024, která byla provedena k důkazu a kterou žalobce nijak nezpochybňoval, pak soud prvního stupně dovodil, že cena dotčeného pozemku by se za použití těchto údajů pohybovala hluboko pod realizovanou kupní cenou. V řízení nebyly zjištěny žádné skutečnosti, které by zdůvodňovaly cenu dotčeného pozemku vyšší, než je kupní cena 100 000 Kč a že by byl tedy žalobce přijetím této kupní ceny zkrácen přes polovinu. Současně žalobce rovněž netvrdil a ani neprokazoval, že by žalovaná využila jeho neznalosti hodnoty vlastního plnění a že věděla či musela vědět o skutečnosti zakládající hrubý nepoměr plnění. Jelikož žalobce v řízení nevyvinul přiměřenou procesní aktivitu, tedy adekvátně nereagoval na procesní stanovisko žalované a nedostavil se k jednání před soudem prvního stupně, sám se zbavil možnosti náležitého procesního poučení ze strany soudu prvního stupně ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. o potřebě doplnění skutkových tvrzení a označení a navržení důkazů. Důsledkem takového přístupu je pak procesní neúspěch v podobě neunesení břemene tvrzení a důkazního břemene.6. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že procesně úspěšné žalované přiznal jejich náhradu v plné výši 12 342 Kč, kterou určil podle ust. § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném do , datum, (dále jen „AT ve znění do , datum, “), a § 9 odst. 3 písm. a), odst. 4 písm. b) AT ve znění do , datum, , § 13 odst. 3 AT ve znění do , datum, , ve spojení s § 137 odst. 3 o. s. ř., § 151 odst. 2 o. s. ř., § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř. a § 149 odst. 1 o. s. ř.7. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, a to do celého jeho rozsahu s odkazem na odvolací důvody podle ust. § 205 odst. 2 písm. b), d), e) a g) o. s. ř. Žalobce namítal, že soud prvního stupně v odůvodnění nevycházel z jakkoliv objektivně určené nebo ověřitelné ceny dotčeného pozemku, když vycházel jak z kupních cen sousedních pozemků, a to u pozemku parc. č. 449/12 z ceny 44,30 Kč za m2, u pozemku parc. č. 449/13 z ceny 71,43 Kč za m2 a u pozemku parc. č. 449/18 z ceny 94,21 Kč za m2, tak ze zprávy o cenách půdy obchodní společnosti , právnická osoba, , podle níž se průměrné tržní ceny orné půdy v období let 2018 až 2023 navýšily z 25,70 Kč/m2 na 36,10 Kč/m2 a že v roce 2023 činila průměrná tržní cena zemědělské půdy 34,40 Kč/m2, resp. že se zemědělská půda obchodovala nejčastěji za tržní ceny 27 až 45 Kč/m2. Přitom jde o vzájemně rozporné údaje, když údaje ze zprávy společnosti , právnická osoba, jsou podstatně nižší, než reálně dosažené kupní ceny pozemků sousedících s dotčeným pozemkem od roku 2014. Dále žalobce namítnul, že ceny sousedních pozemků, za které byly prodány v letech 2014, 2018 a 2020, nejsou relevantní, oproti tomu vyjádřil přesvědčení, že sám tvrdil a prokázal, že hodnota dotčeného pozemku odpovídá částce 597 000 Kč. S tímto se však soud prvního stupně v odůvodnění nijak nevypořádal. Odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , dle kterého je hrubým nepoměrem vz