21 Co 40/2025-153 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud v Příbrami (dále jen „soud prvního stupně“ nebo „prvostupňový soud“) svým rozsudkem č.j. 7 C 55/2024 – 102 ze dne 31. 10. 2024 zamítl žalobu, aby zřídil věcné břemeno, a to služebnost stezky a cesty bez omezení či limitů přes pozemek parc. č. 4246/19 – ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, v rozsahu vyznačeném červeným šrafováním v geometrickém plánu č. , hodnota, , vyhotoveném , tituly před jménem, , jméno FO, , a to ve prospěch pozemku parc. č. 4246/49 – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovaným k rukám jejich zástupkyně na náhradu nákladů řízení částku 19 600 Kč, a to do třech dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.).2. Žalobkyně se zřízení věcného břemene domáhala s tím, že žalovaní jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. 4246/19 – ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha o výměře 27 854 m², jakož i pozemku parc. č. 4246/75 – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a její pozemek se nalézá uvnitř pozemku žalovaných parc. č. 4246/19, přičemž z jedné strany bezprostředně hraničí s pozemkem parc. č. 4246/75, jenž také vlastní žalovaní, takže přístup k jejímu pozemku parc. č. 4246/49 a ke stavbě, která je jeho součástí, není možné zajistit pro jeho vlastníka jinak, než přes pozemek žalovaných parc. č. 4246/19. Tvrdila, že nejméně zatěžující nemovitost žalovaných je zřízení přístupu přibližně v šíři 3,5 m a délce 10 m nejbližším směrem od hranice pozemku žalobkyně parc. č. 4246/49 přes pozemek žalovaných parc. č. 4246/19 na pozemek žalobkyně parc. č. 4246/102, jak je vyznačeno v geometrickém plánu č. , hodnota, vyhotoveném , tituly před jménem, , jméno FO, . Pokud navrhovala za zřízení takovéto služebnosti žalovaným úplatu ve výši 30 000 Kč a dále projevila ochotu zbudovat svým nákladem ze západní strany budovy čp. 133 v , Anonymizováno, nový vstup, který by přímo navazoval na navrhovanou nezbytnou cestu přes pozemek žalovaných znázorněný v příloze, žalovaní s tím nesouhlasili. Ti navrhli zamítnutí žaloby s tím, že jednání mezi stranami probíhají již po mnoho let a po celou tuto dobu žalobkyně k přístupu ke svým nemovitostem (domu) využívá jejich pozemky, za což jim nikdy ničeho z titulu bezdůvodného obohacení nezaplatila. Konstatovali, že se nebránili co do podstaty věci, tedy zřízení nezbytné cesty, ale že se v minulosti bránili se jeho rozsahu a nyní nesouhlasí s výší navrhované náhrady 30 000 Kč, když navrhli částku 180 000 Kč, a to s poukázáním na princip proporcionality. Připomínali, že by soud neměl povolit nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, když žalobkyně kupovala nemovitosti s vědomím nemožnosti přístupu a nyní navrhuje naprosto zanedbatelnou částku, přičemž zřízením nezbytné cesty její nemovitosti získají mnohonásobně vyšší tržní hodnotu.3. Soud prvního stupně po provedeném řízení, kdy provedl důkaz listinami a místním ohledáním tak, jak je podrobně uvedeno v odůvodnění napadeného rozsudku, na které odvolací soud pro stručnost odkazuje, dospěl ke skutkovým závěrům, uvedeným v odst. 5 až 18 odůvodnění napadeného rozsudku.4. Soud prvního stupně odkázal na ust. § 1029 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), ust. § 1032 odst. 1 a 2 o.z. a na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. , spisová značka, a sp. zn. , spisová značka, .5. Uzavřel, že jsou naplněna kritéria pro aplikaci ust. § 1032 odst. 1 písm. b) o.z., neboť to byla žalobkyně, kdo si způsobil nedostatek přístupu ke své nemovitosti, resp. o absenci přístupu při nabývání nemovitosti věděla a lehkovážně spoléhala, že si přístup následně zajistí. Poukázal na kupní smlouvu, uzavřenou dne , datum, mezi , adresa, a žalobkyní, z níž vyplynulo, že žalobkyně vědomě nabyla dům čp. 133 bez přístupové cesty, o uvedené absenci přístupu věděla a byla s tím srozuměna. Konstatoval, že toto dokládá rozdělení splatnosti kupní ceny na dvě části, přičemž druhá ve výši téměř 2 miliony Kč měla být zaplacena do 14 dnů po zřízení věcného břemene vstupu a příjezdu ke kupovanému objektu. Připomněl, že žalobkyně předložila doklad o úhradě této druhé části kupní ceny dne , datum, , což by svědčilo o tom, že již došlo ke zřízení přístupové cesty a následnému doplacení druhé části kupní ceny. Evidentně se tak nestalo, když v současné době žalobkyně o zřízení věcného břemene nezbytné cesty žádá. Prvostupňový soud konstatoval, že pokud žalobkyně zakoupila nemovitost za sníženou cenu (splatnost druhé části kupní ceny ve výši téměř poloviny celkové kupní ceny byla vázána až na zřízení vstupu a příjezdu ke kupovanému objektu) z důvodu nedostatku přístupu a s vědomím tohoto nedostatku, je toto jednání hrubě nedbalé ve smyslu ust. § 1032 odst. 1 písm. b) o.z. Stran kupní smlouvy, uzavřené dne , datum, mezi žalovanými a společností , právnická osoba, ., podotkl, že žalobkyně nebyla vůbec její smluvní stranou a nemohou jí tak plynout oprávnění z věcného břemene vůči žalovaným, když navíc nabyla vlastnické právo k budově čp. 133 až v roce 2009. Poukázal na to, že o neexistenci věcného břemene podle kupní smlouvy z roku 1994 bylo pravomocně rozhodnuto v řízení, vedeném u něj pod sp. zn. , spisová značka, , včetně navazujícího řízení o vydání bezdůvodného obohacení v řízení sp. zn. , spisová značka, . Zdůraznil, že povolení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a proto je třeba vždy poměřovat, zda výhoda, kterou cesta poskytuje, není podstatně menší než újma, která by vznikla zřízením cesty pro vlastníka zatížené nemovitosti a povolit nezbytnou cestu lze pouze tehdy, nelze-li účelu dosáhnout jinak. Poukázal na to, že přístupu žalobkyně k její nemovitosti lze dosáhnout méně zatěžujícím omezením pro žalované, a sice uzavřením nájemní smlouvy, kdy toto řešení opakovaně v průběhu řízení žalovaní navrhovali, když i z výsledků místního ohledání vyplynulo, že uvedená varianta je bezpochyby možná. Za absurdní označil argument žalobkyně ohledně stavebnětechnického uspořádání vnitřku budovy podle souhrnné technické zprávy a tudíž nevhodnosti přístupu do budovy ze severní strany. Uzavřel, že pokud má žalobkyně možnost využít pro žalované méně zatěžující variantu přístupu ke své nemovitosti formou nájemní smlouvy, není možné vyhovět jejímu požadavku na zřízení nezbytné cesty formou věcného břemene.6. O nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) a ust. § 151 o.s.ř., když jejich výši určil podle ust. § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném do , datum, (dále jen „SAT“), ust. § 11 odst. 1 SAT, ust. § 13 odst. 3 SAT a pariční lhůtu stanovil podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.7. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání a připomínala, že žalovaným byl v roce 2000, kdy koupili své nemovitosti, znám jejich stav. Konstatovala, že v kupní smlouvě ze dne , datum, se žalovaní zavázali umožnit osobám a organizacím, určeným třetí osobou, tj. , adresa, , volný přístup a příjezd na celý pozemek. Dovozovali, že žalovaní tedy jednak věděli, že ho tato bude využívat, a to i proto, že byla v roce 2000 vlastníkem domu čp. 133 v , Anonymizováno, a neměla k němu jiný přístup, než právě přes pozemek žalovaných. Ve svém odvolání dále uvedla, že později dům čp. 133 v , Anonymizováno, a pozemek parc. č. 4246/49 od prodávající , právnická osoba, nabyla kupní smlouvou ze dne , datum, a zjevně znala stav, že přístup ke kupovaným nemovitostem není zajištěn věcným břemenem. Konstatovala, že znala i původní závazek žalovaných, převzatý v jejich kupní smlouvě ze dne , datum, , a to umožnit volný přístup a příjezd pro osoby a organizace, podle rozhodnutí , právnická osoba, na celý pozemek parc. č. 4246/19. Prvostupňovému soudu vytýkala jeho nesprávnou úvahu v tom smyslu, že zakoupila nemovitost za sníženou cenu, když kupní cena činila 3 885 500 Kč a ona druhou část kupní ceny ve výši 1 833 350 Kč zaplatila dne , datum, , tedy bez ohledu na ujednání o její splatnosti, původně ve smlouvě vázané na zřízení věcného břemene. Konstatovala, že z provedených důkazů bylo zřejmé, že se jako nabyvatel zajímala o existenci přístupu ke kupované nemovité věc, když o přístupu se v obsahu kupní smlouvy hovoří. Uvedla, že věděla, že přístup není zajištěn věcným právem, ale současně že majitelé pozemku, přes který je přístup jediný možný, převzali písemný závazek vůči prodávající , právnická osoba, umožnit podle jejího rozhodnutí volný přístup a příjezd pro osoby a organizace. Žalobkyně se žalovanými vyvolala jednání a dne , datum, je oslovila s návrhem na uzavření smlouvy o zřízení služebnosti stezky a cesty s grafickým znázorněním nezbytné cesty na pozemku žalovaných. Po