22 Co 10/2025-106 — Krajský soud v Praze

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu s návrhem na určení obsahu kupní smlouvy a nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření smlouvy s uvedeným obsahem, výrokem II. zastavil řízení stran žalobce a) proti žalovanému a výrokem III. rozhodl o povinnosti žalobců společně a nerozdílně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení 13 299 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky , Jméno advokátky B, .2. Žalobci dne 31. 5. 2024 podali žalobu na určení obsahu kupní smlouvy a nahrazení projevu vůle žalovaného k jejímu uzavření s tím, že následně žalobce a) vzal žalobu zpět a byla připuštěna změna žalobního požadavku, aby byla smlouva uzavřena pouze s žalobkyní b). Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně b) před uzavřením manželství s žalobcem a) uzavřela dne 31. 10. 2001 s žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále též jen „smlouva o smlouvě budoucí“), v níž si účastníci dohodli, že za podmínek v ní uvedených uzavřou nejpozději do 31. 12. 2023 kupní smlouvu, jejímž předmětem bude bytová jednotka č. , hodnota, o výměře dle projektové dokumentace umístěná v domě postaveném na oddělené části pozemků a poměrná část společných prostor tohoto domu s tím, že kupní cena za nemovitosti se všemi součástmi, veškerým příslušenstvím, se všemi právy, užitky a povinnostmi vyplývajícími, bude činit 689 670 Kč a bude uhrazena ve dvou splátkách. Žalobkyně b) svoji povinnost splnila a kupní cenu uhradila. Následně obdržela od žalovaného dopis ze dne 22. 9. 2023, ve kterém jí byla nabídnuta možnost koupě bytové jednotky č. , Anonymizováno, , kterou má v nájemní vztahu na dobu neurčitou, avšak s tvrzením, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí nebyla kupní cena pozemku p. č. st. , Anonymizováno, v k. ú. a obci , adresa, , jehož součástí je dům a že doplatek kupní ceny činí dle znaleckého posudku 258 965 Kč. Žalobkyně b) byla překvapena, neboť je a byla přesvědčena o tom, že předmětem smlouvy byl převod bytové jednotky včetně všech součástí a příslušenství, tedy i včetně odpovídajícího podílu na pozemku a na domě a že cena uvedená ve smlouvě je konečná. S poukazem na úpravu neoddělitelného spojení spoluvlastnického podílu k pozemku s vlastnictvím jednotky trvala na tom, aby bytová jednotka byla na ni převedena včetně příslušného podílu na pozemku a domu. V době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí byl žalovaný v silnějším právním postavení a žalobkyně b) předpokládala, že převod bude proveden v souladu se zákonem.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Poukázal na to, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí byla pouze v budoucnu vzniklá bytová jednotka s poměrnou částí společných prostor domu za označenou kupní cenu. Ve smlouvě nebylo uvedeno, že se jedná o cenu konečnou a rovněž nebylo uvedeno, že by předmětem převodu a kupní ceny měl být i pozemek, případně, který ze tří uvedených pozemků. V době, kdy byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, pozemek nebyl dle právní úpravy neoddělitelnou součástí bytové jednotky, tím byl pouze podíl na společných částech domu. Úprava neoddělitelného spojení spoluvlastnického podílu k pozemku s vlastnictvím jednotky se „prováděla“ až v prohlášení vlastníka a platila pouze pro případ, že pozemek byl ve vlastnictví původního vlastníka budovy. Šlo o to, že v roce 2001 žalovaný plánoval výstavbu bytového domu, který byl částečně hrazen z prostředků státní dotace, částečně z prostředků budoucích kupujících a částečně z prostředků budoucího prodávajícího, a proto došlo s budoucími kupujícími k uzavření smluv, které se však týkaly pouze bytů, které měly být vybudovány, nikoliv pozemku, na kterém byla výstavba provedena. Veškeré finanční prostředky byly použity a spotřebovány na výstavbu domu. Po výstavbě domu pak musely být jednotky po dobu 20 let od kolaudace pronajímány, bylo na ně zřízeno zástavní právo ve prospěch donátora dotace (MF ČR) a budoucím kupujícím byly byty pronajímány za tzv. věcně usměrňované nájemné. Žalobkyně b) nemohla být překvapena postupem žalovaného, neboť ten takto postupuje i v ostatních případech privatizace tohoto typu výstavby z dotačních prostředků ve městě, dle přijatých pravidel privatizace. Pokud žalobkyně b) poukazovala na to, že v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí byl pozemek ve vlastnictví žalovaného, nemá to pro věc žádný význam, neboť v tomto směru je rozhodující stav ke dni prohlášení vlastníka. V době od výstavby domu do doby prohlášení vlastníka pak mohlo dojít ze strany žalovaného k převodu vlastnictví pozemku do vlastnictví třetí osoby. Z toho žalovaný odvozuje, že pozemek nemohl být předmětem budoucího převodu. K vymezení jednotek v budově došlo až prohlášením vlastníka v roce 2021, kdy již platila nová právní úprava občanského zákoníku. V dané věci však mělo být postupováno podle zákona č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“) a podle této úpravy mělo být posuzováno, zda ve smlouvě o smlouvě budoucí byly obsaženy náležitosti budoucí kupní smlouvy. Z obsahu smlouvy je zřejmé, že v ní chybí označení pozemků, neboť na nich měla být výstavba teprve realizována, v době výstavby měly pozemky jiné rozměry a jiný tvar. Jelikož smlouva o smlouvě budoucí neobsahovala náležitosti kupní smlouvy, považoval žalovaný smlouvu o smlouvě budoucí kupní za neplatnou. Pokud by soud posuzoval věc podle aktuální právní úpravy, pak navrhoval, aby konečná kupní cena byla stanovena částkou 948 635 Kč s konstatováním, že část kupní ceny 689 670 Kč byla uhrazena před podpisem kupní smlouvy a že zbývající část 258 965 Kč představující podíl na pozemku bude doplacena.4. Soud prvního stupně na základě listinných důkazů učinil následující skutková zjištění.5. Žalovaný je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, vymezené v pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, s podílem na společných částech ve výši 6344/39980 (internetový výpis z katastru nemovitostí).6. Mezi žalobkyní b) a žalovaným byla uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě datovaná 31. 10. 2001, v níž žalovaný jako prodávající dle § 3 zákona č. 172/1991 Sb., konstatoval, že je výlučným vlastníkem stp. č. , hodnota, , stp. č. , hodnota, a p. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , s tím, že tato nemovitost je zapsána na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, a že na uvedeném pozemku bude realizovat výstavbu bytových jednotek. Účastníci se dohodli, že za ve smlouvě popsaných podmínek uzavřou kupní smlouvu, podle které žalovaný jako strana prodávající prodá žalobkyni b) jako kupující bytovou jednotku č. , hodnota, o výměře dle projektové dokumentace 63,5 m2, umístěné ve III. nadzemním podlaží domu postaveném na oddělené části shora uvedeného pozemku v k. ú. , adresa, a poměrnou část společných prostor domu o velikosti odpovídající poměru výměry bytové jednotky č. , hodnota, ku součtu výměr všech bytových jednotek v domě. Žalovaný se zavázal prodat žalobkyni b) uvedené nemovitosti se všemi součástmi a s veškerým příslušenstvím, se všemi právy, užitky a povinnostmi vyplývajícími z jejich vlastnictví za kupní cenu 689 670 Kč, a to nejdéle do 1. 12. 2023. Ohledně kupní ceny bylo sjednáno, že část kupní ceny ve výši 250 000 Kč bude zaplacena nejpozději do 30. 11. 2001 na označený účet žalovaného a část kupní ceny 439 670 Kč bude zaplacena nejpozději do 31. 7. 2002, rovněž na označený účet žalovaného. V případě nezaplacení kupní ceny měl žalovaný právo od smlouvy odstoupit (smlouva o budoucí kupní smlouvě ze dne 31. 10. 2001).7. Mezi žalobkyní b) a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva na užívání bytu č. , hodnota, , o velikosti 3+1, první kategorie, o podlahové ploše 64,5 m2, ve II. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, na náměstí , adresa, v , jméno FO, na dobu neurčitou od 1. 2. 2003, za nájemné ve výši 1 226 Kč měsíčně. V nájemní smlouvě byl určen podíl podlahové plochy bytu vůči součtu podlahových ploch všech bytů v domě na 18,2 % (nájemní smlouva ze dne 27. 1. 2003).8. Dopisem ze dne 22. 9. 2023 žalovaný informoval žalobkyni b), že zastupitelstvo přijalo dne 18. 9. 2023 usnesení č. 132/2023, kterým schvaluje Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek, Pravidla privatizace č. , hodnota, , a stanovuje postup prodeje nájemních bytů stávajícím nájemníkům a žalobkyni b) nabídl možnost koupě bytové jednotky č. , Anonymizováno, s doplatkem kupní ceny za podíl na pozemku ve výši 258 965 Kč vzhledem k tomu, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí nebyla kupní cena pozemku. Současně žalobkyni b) vyzval, aby se v případě zájmu o koupi písemně vyjádřila nejpozději do 31. 3. 2024. Právní zástupkyně žalobkyně b) dopisem ze dne 21. 12. 2003 sdělila žalovanému, že žalobkyně b) neakceptuje navýšení kupní ceny. Právní zástupkyně žalovaného reagovala v dopise tak, že předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla pouze bytová jednotka a poměrná část společných prostor domu, nikoliv podíl na pozemku; žalovaný v rámci privatizace vycházel z jasně deklarovaných principů zakotvených v „budoucích kupních smlouvác