23 Co 233/2024-195 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 29. 8. 2024, č. j. 16 C 386/2023 - 166, stanovil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 177 389 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 15 % ročně od 21. 11. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Výrokem II. stanovil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení 26 420 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Výrokem III. stanovil žalované povinnost zaplatit České republice náhradu nákladu řízení v plném rozsahu ve výši, která bude stanovena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení na účet soudu prvního stupně. Předmětem řízení byl nárok žalobkyně na zaplacení bezdůvodného obohacení, spočívajícího v tom, že žalovaná užívá bez právního důvodu nemovitosti, jejichž vlastníkem je žalobkyně. Výši bezdůvodného obohacení stanovenou znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, požadovala žalobkyně za dobu od 1. 12. 2020 do 31. 3. 2023, respektive za užívání pozemku parc. č. , Anonymizováno, za období od 1. 7. 2022 do 31. 3. 2023 a pozemku parc. č. , hodnota, za období od 15. 11. 2022 do 31. 3. 2023. Soud prvního stupně uzavřel, že za stavu, kdy žalovaná užívá předmětné pozemky, jejichž vlastníkem je žalobkyně, a to bez úhrady za jejich užívání, je nárok žalobkyně důvodný, s tím, že výši bezdůvodného obohacení v podobě ročního nájemného za žalobkyní požadované období v celkové výši žalované částky stanovil dle závěru znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, .2. Proti tomuto rozsudku podala včas odvolání žalovaná, která soudu prvního stupně vytýkala procesní pochybení spočívající v nevyhovění návrhu na spojení dané věci s věcí vedenou u téhož soudu pod sp. zn. 41 C 174/2021, ve které se žalobkyně domáhá bezdůvodného obohacení za užívání shodných nemovitostí za období od 1. 11. 2018 do 30. 11. 2020. V tomto směru odkazovala na judikaturu Ústavního soudu, zejména nález II. ÚS 1765/14, kdy Ústavní soud dospěl k závěru, že nespojením věcí s totožným skutkovým základem může být porušeno základní právo účastníka na spravedlivý proces. Další pochybení spatřovala v nevyhovění návrhu na přerušení řízení do skončení věci vedené u téhož soudu pod sp. zn. 41 C 174/2021, ve kterém jsou řešeny další skutečnosti, které mohou mít vliv na dané řízení, konkrétně byl zpochybněn znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , nebylo postaveno najisto, na kterých pozemcích se nacházejí stavby cizího vlastníka (zejména stavba komunikace a manipulačních ploch), tedy stejné námitky, které žalovaná uplatňuje v daném řízení, ale soud prvního stupně se jimi nezabýval. Vytýkala vady znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , z jehož závěrů soud prvního stupně vyšel, kdy znalec nerespektoval ustálenou judikaturu, neboť ignoroval, že se jedná o pozemky autonomně nevyužitelné, neocenil absenci přístupu a do obvyklé ceny zahrnul i asfaltové plochy, které jsou ve vlastnictví žalované. Dále poukazovala na to, že znalcem nebyla použita vhodná oceňovací metoda. Poukazovala i na to, že soud prvního stupně se v řízení vedeném pod sp. zn. 41 C 174/2021 při ústním jednání dne 5. 9. 2024 se znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, neztotožnil a rozhodl o ustanovení nového znalce. Soudu prvního stupně vytýkala chybné hodnocení důkazů, za stavu, kdy byly dva rozdílné znalecké posudky, jejichž závěry o výši obvyklého nájemného byly diametrálně odlišné. Poukazovala na možnou předsmluvní povinnost žalobkyně, kdy již obě strany dospěly k podpisu kupní smlouvy a žalovaná tak mohla být v legitimním očekávání, že bude vložena žalobkyní žádost o schválení smlouvy Ministerstvu financí. Žádost však byla bez objektivního důvodu stažena a žalovaná tím byla přinucena pozemky užívat bezdůvodně. Při obnovení kontraktačního procesu pak žalobkyně požadovala za užívání částky mnohonásobně vyšší, než tomu bylo v minulosti. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání žalované navrhla potvrzení rozsudku soudu prvního stupně, když nesouhlasila s námitkami žalované. Závěry znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, považuje za správné, když znalec z důvodu absence srovnatelných pozemků vycházel z obvyklé ceny. Při zvážení charakteru provozované činnosti bylo stanoveno jednotkové nájemné ve výši 5 % obvyklé ceny pozemků, které následně znalec ponížil s použitím redukčního koeficientu 50 % pro všechny pozemky, které jsou ve funkčním celku se stavbami jiného vlastníka. Pokud jde o namítanou předsmluvní povinnost žalobkyně, poukazovala na skutečnost, že ke stažení žádosti o schválení kupní smlouvy byla žalobkyně přinucena okolnostmi, neboť bylo soudem nařízeno předběžné opatření, které žalobkyni zakazovalo dispozici se dvěma pozemky, které byly předmětem uvedené smlouvy, a to pozemku parc. , Anonymizováno, , na nichž bylo následně soudem zřízeno věcné břemeno ve prospěch třetí osoby.4. Krajský soud v , jméno FO, , jako soud odvolací, přezkoumal napadený rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo podle ustanvení § 212 a § 212a odst. 1, 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.5. Soud prvního stupně po provedeném dokazování vycházel z takto zjištěného skutkového stavu: Žalobkyně je vlastníkem pozemků zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, , adresa, : pozemek parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, a dále je žalobkyně vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ideální jedné poloviny vzhledem k celku pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného na , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, . Žalovaná je vlastníkem staveb stojících na pozemcích žalobkyně zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , a to stavba bez č.p./č. e. zem. stav., na parcele č. , Anonymizováno, a parc. č, Anonymizováno, , stavba bez č.p./č.e. zem. stav. na parcele , Anonymizováno, , stavba , adresa, , obč. vyb, na parcele , Anonymizováno, a parcele č. , Anonymizováno, , stavba bez čp/č. e., výroba, na parcele č. , Anonymizováno, , stavba bez č. p/č. e, adminis., na parcele č. , Anonymizováno, , stavba bez čp/č. e, výroba, na parcele , Anonymizováno, , stavba bez čp/č. e., výroba, na parcele č. , Anonymizováno, , stavba bez č. p./č. e, zem. stav. na parcele č. , hodnota, , Anonymizováno, , stavba bez č. p./č. e., výroba, na parcele č. , Anonymizováno, , , stavba bez čp/č. e., tech. vyb., na parcele č. , Anonymizováno, , a dále vlastníkem id. ½ stavby bez č. p./č. e., tech. vyb, na parcele č. , Anonymizováno, , zapsané na LV č. , hodnota, , obec , adresa, . Pozemky i stavby se nachází v uzavřeném areálu žalované. Pozemek parc. č. , Anonymizováno, je zastavěn stavbou, která je v podílovém spoluvlastnictví žalované a , právnická osoba, Pozemky parc. č. , Anonymizováno, jsou zatíženy služebností (věcným právem) cesty a stezky ve prospěch pozemků parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, . V minulosti byla žalovaná žalobkyní vyzvána k zaplacení náhrady za užívání pozemků, a to v případě pozemku parc. č. , Anonymizováno, za období od 1. 1. 2019 do 30. 11. 2020 a v případě ostatních pozemků (s výjimkou pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, ) za období od 1. 11. 2018 do 30. 11. 2020. Protože žalovaná požadovanou náhradu dobrovolně nezaplatila, žalobkyně byla nucena domáhat se zaplacení této náhrady soudní cestou. Řízení o zaplacení náhrady za výše uvedené období je vedeno u Okresního soudu Praha – západ pod sp. zn. 41 C 174/2021 a dosud probíhá, avšak předmětem žaloby nebyly pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, V současné době mezi účastníky ke shora uvedeným pozemkům není žádný nájemný vztah. Všechny shora uvedené pozemky tvoří uzavřený areál žalované a mezi pozemky žalobkyně a stavbami žalované je funkční souvislost, tak jako mezi pozemky a stavbami celkem. Znaleckým posudkem znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , ke dni 19. 5. 2023, č. , hodnota, , byla určena výše obvyklého nájemného v celkové výši tak, jak je žalováno. Znalec mimo jiné zohlednil závěr z nálezu Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2124/19 z 28. 7. 2020, ze kterého vyplývá, že u pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka se jedná o pozemky se závadou, (stavební pozemky ve funkčním celku se stavbou jiného vlastníka, tedy trvale determinovaném vztahu pro jejich využití), kterou je třeba při určení nájemného zohlednit. V souladu s rozhodovací a znaleckou praxí je pro zohlednění této závady použit redukční koeficient 50 %. Tato redukce je použita pro všechny pozemky ve funkčním celku. Mimo jiné uvedl, že pozemky nepovažoval za autonomně nevyužitelné, potenciální nabyvatel je může využívat, an