26 Co 57/2025-846 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha východ (dále jen „soud prvního stupně“) shora označeným rozsudkem uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům částky 3 480 Kč, 2 850,28 Kč, 124 423 Kč a 39 962 Kč spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z těchto částek od 1. 3. 2021 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.); zamítl žalobu na uložení povinnosti žalovaným zaplatit žalobcům částky 2 330 Kč, 10 462,39 Kč, 39 323,47 Kč a 153 653,68 Kč spolu s úrokem z prodlení 8,25 % ročně z těchto částek od 1. 3. 2021 do zaplacení (výrok II.); rozhodl, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 219 675 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce (výrok III.), že žalobci jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náhradu nákladů řízení v částce 23 485 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.) a že žalovaní jsou povinni zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náhradu nákladů řízení v částce 63 498 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok V.).2. Soud prvního stupně vyšel ze skutkového zjištění, že dne 23. 6. 2019 účastníci uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, a parc. č, Anonymizováno, v k. ú. a obec , adresa, (dále jen „Nemovitost“) za kupní cenu 7 485 000 Kč, přičemž žalobci se stali spoluvlastníky o velikostech podílu každý jednou polovinou. Nemovitosti byly žalobcům žalovanými předány dne 6. 8. 2020. Nemovitost byla postavena v letech 2017 – 2019, kolaudována dne 22. 5. 2019. Soud prvního stupně se zabýval žalobním tvrzením, že Nemovitost vykazovala vady, především bylo nezbytné přečerpávat jímku čističky odpadních vod a na základě této vady došlo ke zborcení jímky, propadu zámkové dlažby kolem jímky a zvětrání podloží. Kromě toho bylo provedeno chybně položení zámkové dlažby, nesprávně provedeno propojení čističky odpadních vod a jímky, odlepená dlažba v koupelně a nesprávně umístěný plot (v části týkající se sporného plotu vzali žalobci žalobu zpět). Žalovaní na svoji obranu uváděli, že žalobci se podrobně seznámili se stavem Nemovitosti, v době předání Nemovitost žádné vady nevykazovala, jímka čističky odpadních vod se zbortila vlivem nesprávného užívání a vlivem pojezdu techniky v jejím okolí, zámková dlažba byla již v poškozeném stavu a žalobci tento stav převzali. I kdyby však v daném stavu nebyla, tak vady způsobili žalobci zcela tím, že po dlažbě jezdili těžkou technikou a u pochozí dlažby po ní jezdili osobním vozem. Dne 29. 10. 2020 uplatnili žalobci uvedené vady a vyzvali žalované k smírnému vyřešení věci uhrazením slevy z kupní ceny ve výši 100 000 Kč, následně uhrazení požadovali znovu předžalobní výzvou.3. Z hlediska právního posouzení soud prvního stupně uzavřel, že dne 23. 6. 2019 účastníci uzavřeli podle § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvu. Dne 29. 10. 2020 uplatnili žalobci vady předmětu koupě a vyzvali žalované k uhrazení slevy. Po provedeném dokazování, zejména znaleckým zkoumáním, soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaní ani po poučení podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) nesplnili svoji povinnost důkazní k tvrzení, že k propadu zámkové dlažby došlo z důvodu pojíždění automobilů a těžké techniky, a uzavřel, že příčiny propadu zámkové dlažby jsou výlučně v jejím nesprávném provedení. Samonosná jímka byla nesprávně provedena, nelze zjistit, co bylo důvodem propadu jímky, přičemž některé alternativy mohou představovat vadu koupené Nemovitosti, avšak jiné nikoliv. Soud proto uzavřel, že v této části nároku (vady jímky) neunesli břemeno důkazní žalobci. Pokud jde o propojení čističky odpadních vod a jímky a obložení koupelny, tyto závady se na Nemovitosti vyskytovaly. Soud se proto zabýval náklady nutnými na odstranění vad v době, kdy došlo k předání Nemovitosti a výzvě k odstranění vad, a vyšel z částky určené znalcem na opravu dlaždic v koupelně ve výši 2 478,50 Kč a na opravu zámkové dlažby, a to jen části poškozené plochy ve výši 124 423 Kč. Žalobci koupená Nemovitost tak vykazovala vady ve smyslu § 2099 odst. 1 o. z., které žalobci oznámili žalovaným v souladu s ustanovením § 2112 odst. 1 o. z., a jedná se o vady, které založili právo žalobců jako kupujících podle § 2100 odst. 1 o. z. z vadného plnění v podobě přiměřené slevy z kupní ceny podle § 2107 odst. 1 o. z. Žalobci vytýkané vady se v době převzetí nemovitosti neprojevovaly, šlo o vady skryté, které žalobci vůči žalovaným uplatnili v zákonem předpokládané době, tj. bez zbytečného odkladu. Soud prvního stupně proto uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobcům na slevě z kupní ceny částky, které odpovídají nutným nákladům na odstranění zjištěných vad, včetně DPH, tj. 3 480 Kč za vadné propojení potrubí mezi čističkou odpadních vod a jímkou, 2 850,28 Kč za odlepenou dlažbu v koupelně, 124 423 Kč za vadně provedenou zámkovou dlažbu a 39 962 Kč za žalobci vynaložené prostředky na znalecký posudek ke zjištění vytýkaných vad; ve zbývající části žalobu jako nedůvodnou zamítl. Protože jsou žalovaní v prodlení se zaplacením žalobci nárokované částky, přiznal soud prvního stupně žalobcům rovněž podle § 1970 o. z. úrok z prodlení ve výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 146 odst. 2, § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. podle míry úspěchu každého z účastníků ve věci. O nákladech řízení státu, a to nákladech za znalecké zkoumání, rozhodl soud prvního stupně podle § 148 o. s. ř.4. Proti tomuto rozsudku podali žalovaní odvolání, které směřovalo do věcného vyhovujícího výroku I. a do závislých výroků o nákladech řízení. Žalovaní vytýkají soudu prvního stupně nesprávné posouzení věci, protože ze zákonné úpravy vyplývá, že aby mohl být nárok z vadného plnění přiznán, je nezbytné, aby prodávaná věc měla vadu již v době předání, tedy žalobci museli tvrdit a prokázat, že Nemovitost byla vadná již k okamžiku převzetí, že o případné vadě nemohli k okamžiku převzetí vědět a že škodlivý následek byl zavdán skrytou vadou. Revizní znalecký posudek uzavřel, že primární příčiny propadu dlažby mohly být tři, přičemž hlavní důvod již dnes není možné zjistit. Za této situace bylo procesně nepřípustným a vadným postupem, pokud by to měli být žalovaní, kdo jsou na základě poučení soudu prvního stupně povinni prokázat, že propad dlažby způsobili žalobci. Takový postup je nepřípustným obrácením důkazního břemene z žalobců na žalované. Soud prvního stupně nesprávně nezohlednil některé části vypracovaných znaleckých posudků, zejména revizního posudku a další stranou žalovanou předložené důkazy, zejména ohledně zámkové dlažby. Revizním znaleckým posudkem bylo prokázáno, že propad zámkové dlažby v okolí jímky způsobilo zborcení plastové samonosné jímky na přečištěné odpadní vody, které nelze žalovaným dávat za vinu. Zjištění znalce ve znaleckém posudku předloženém žalobci, že poruchy zámkové dlažby souvisejí s nevhodným podložím, nedostatečnou tloušťkou podkladních vrstev a zřejmě i neodbornou pokládkou dlažby, byl vyvrácen následným znaleckým posudkem předloženým žalovanými a revizním znaleckým posudkem, které vyhodnotily naměřené podkladní vrstvy a jejich složení za zcela vyhovující a postup při pokládce zámkové dlažby lege artis. Vyhovující složení podkladních vrstev bylo rovněž potvrzeno výrobcem zámkové dlažby, konkrétně reklamačním technikem společnosti , právnická osoba, ., sdělením prodejce a dodavatele dlažby. Revizní znalecký posudek prokazuje, že nelze určit, z jakého důvodu došlo k poškození zámkové dlažby a jejích podkladních vrstev, ale i to, že nelze prokázat, zda vůbec k poškození k rozhodnému datu došlo. Tento znalecký závěr však napadený rozsudek nezohlednil. Z množství důkazů předložených žalovanými vyplývá, že jedinou možnou příčinou propadu dlažby, na které se shodují všichni tři znalci, zůstává právě pojezd automobilů nebo těžké techniky po plochách pochozích a pojezd nákladních automobilů po plochách pojezdových. Ostatně takovou příčinu propadu uváděli i žalobci samotní v žalobě. Napadený rozsudek je ve vztahu k nároku ohledně dlažby vadný nejen co do základu, ale i do výše, protože pomíjí znalecké závěry o opětovné použitelnosti původních prvků zámkové dlažby při případné opravě. Vady dlažby v koupelně se vyskytovaly již v době předání Nemovitosti a kupující byli s touto vadou srozumění a věděli o ní. Vada protékajícího potrubí mezi jímkou a čističkou odpadních vod nebyla znaleckým posudkem jednoznačně určena, nicméně byla viditelná a tedy zjevná - přístupná přímo pod poklopem ČOV, do kterého má uživatel pravidelně nahlížet, a i při předání k této kontrole došlo a vada nebyla zjištěna. Žalovaní napadli i výroky o nákladech řízení s tím, že v případě zámkové dlažby rozdíl mezi žalovanou a přiznanou částkou nebyl dán tím, že by výše přiznatelné částky byla zcela závislá na výsledcích znaleckého zkoumání, ale tím, že žalova