27 Co 291/2024-92 — Krajský soud v Praze

1. Okresní soud Praha-východ rozsudkem uvedeným v záhlaví (dále též jen „rozsudek soudu prvního stupně“), zamítl žalobu ze dne 10. 1. 2024, jíž se žalobce domáhal zrušení smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne , datum, o převodu pozemků parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, a parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále též jen „předmětné pozemky“), kdy důvodem uplatněného nároku bylo tvrzené neúměrné zkrácení žalobce žalovaným při uzavření dané smlouvy. Procesně plně úspěšnému žalovanému přiznal soud proti žalobci ve výroku II. náhradu nákladů řízení ve výši celkem 87 600,32 Kč k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku.2. Soud při svém rozhodnutí vyšel ze zjištění, že žalobce v postavení prodávajícího převedl na žalobce dne , datum, vlastnické právo k předmětným pozemkům za celkovou kupní cenu 250 000 Kč. Žalovaný v postavení prodávajícího následně dne 19. 4. 2023 prodal předmětné nemovitosti kupujícímu , jméno FO, , bytem , adresa, , za cenu 1 600 000 Kč. K této skutečnosti žalovaný uváděl, že předmětné pozemky po zakoupení od žalobce inzeroval k dalšímu prodeji na serveru „louky-pole.cz“ bez sdělení požadované ceny, kdy na vyvěšený inzerát reagoval zájemce (uvedený další kupující) s nabídkou odkupu za 1 600 000 Kč, přičemž důvody tohoto neobvyklého zájmu (ceny) žalovanému nebyly známy. Dle dalších zjištění soudu opírajících se o závěry znaleckého posudku č. , č. účtu, , vypracovaného dne , datum, Ústavem znalectví a oceňování Vysoké školy technické a ekonomické v , adresa, (dále též jen „znalecký ústav“), činila tržní hodnota obou předmětných pozemků k datu , datum, po zaokrouhlení 410 000 Kč. Ke stanovení této hodnoty uvedený znalecký ústav dospěl za pomocí porovnávací metody s dalšími pěti porovnávanými vzorky. Podle dalšího znaleckého posudku č. , Anonymizováno, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, byla určena hodnota předmětných pozemků k datu , datum, částkou ve výši 393 000 Kč, a to taktéž porovnávací metodou, na základě srovnání s dalšími sedmi vzorky. Soud prvního stupně za uvedených skutkových zjištění dospěl k závěru, že žaloba byla podána nedůvodně, neboť poměr vzájemného plnění při porovnání prodejní ceny 250 000 Kč se zjištěnou tržní cenou 410 000 Kč, za kterou bylo možno předmětné pozemky prodat (dle závěru znaleckého posudku shora uvedeného znaleckého ústavu, kdy soud vycházel právě z této znalecky stanovené ceny vzhledem k datu, k níž byla v tomto posudku určována a jež odpovídala uzavření dotčené kupní smlouvy) činil v daném případě necelých 62 %. Tato odchylka v (kupní) ceně (od zjištěné tržní hodnoty) nepředstavuje dle soudu prvního stupně hrubý nepoměr plnění ve smyslu § 1793 zákon č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), podle něhož soud věc posuzoval, a to i s přihlédnutím k judikatuře Nejvyššího soudu, jeho rozsudku ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, -II. Soud prvního stupně dále dodal, že pro posouzení věci nebyla rozhodující kupní cena, za kterou žalovaný následně předmětné pozemky prodal. Žalobu tak zamítl, „neboť nebylo prokázáno, že by k neúměrnému zkrácení žalobce skutečně došlo“. O nákladech řízení rozhodl dle zásady procesního úspěchu ve věci a úspěšnému žalovanému přiznal plnou náhradu nákladů řízení ve výši 87 670,32 Kč, včetně doložených nákladů žalobce na důkaz – jím předložený znalecký posudek , adresa, v částce 72 600 Kč.3. Proti rozsudku soudu prvního stupně podal žalobce včasné odvolání. Nesouhlasil s tím, že soud prvního stupně rozhodl ve věci výhradně na základě posudku Ústavu znalectví a oceňování, Vysoké školy technické a ekonomické v , adresa, , a dle žalobce nekriticky převzal jeho závěry. Namítal, že nebyla vypořádána ta skutečnost, že následně žalobce prodal předmětné nemovitosti za několikanásobně vyšší cenu 1 600 000 Kč. Tento nesoulad se soud nepokusil nijak vysvětlit, nebylo uvedeno, proč k dané skutečnosti nepřihlédl. Rozsudek tak dle žalobce trpí znaky libovůle, když z předložených tvrzení a důkazů si soud vybere jediné a ostatní ignoruje. I pokud by znalecky zjištěná částka hodnoty předmětný nemovitostí 410 000 Kč byla relevantní, jsou zde dle žalobce zjevně mimořádné okolnosti (spočívající v následně dosažené prodejní ceně 1,6 mil. Kč za tytéž nemovitosti), které soud ve svém rozhodnutí musí zvážit a vypořádat. Soudu prvního stupně žalobce vytknul, že takto neučinil. Fakt výrazného rozdílu mezi realizovanou cenou při následném prodeji předmětných nemovitostí a cenou předmětných pozemků, k níž dospěly oba posudky, nelze dle žalobce přejít jen tím, že soudu není důvod navýšení ceny při následném prodeji znám. Znaleckému posudku vypracovanému znaleckým ústavem, z něhož soud prvního stupně vyšel, pak při jednání odvolacího soudu vytýkal vady spočívající v tom, že dle žalobce znalecký posudek zaměňoval kategorie obvyklé ceny a tržní hodnoty, a dále že neobsahoval cenu obvyklou předmětných nemovitostí, ani cenu zjištěnou dle cenového předpisu. Závěry daného znaleckého posudku proto označil za nepřezkoumatelné. K druhému provedenému posudku znalce , jméno FO, pak žalobce zdůrazňoval, že zde sice znalec uvedl cenu zjištěnou dle cenového předpisu, ta však dle závěrů tohoto znalce byla paradoxně vyšší než jím určená cena obvyklá zjištěná porovnávacím způsobem. Namítal, že ani s touto okolností se soud nikterak nevypořádal. Ve vztahu k nákladovému výroku pak poukazoval na to, že soud prvního stupně žalobci přiznal náhradu nákladů znaleckého posudku na základě smluvní ceny tohoto posudku, aniž přihlédl k ceně, jež by byla určena dle příslušných předpisů. Poukazoval též na to, že vypracovány byly dva znalecké posudky, což vede k vršení nákladů řízení. Navrhoval zrušení rozsudku soudu prvního stupně a vrácení věci k dalšímu řízení.4. Žalovaný se při jednání odvolacího soudu vyjádřil k podanému odvolání tak, že jej má za nedůvodné. K námitkám žalobce ohledně nerozlišování obvyklé a tržní ceny ve znaleckém posudku Ústavu znalectví a oceňování, Vysoké školy technické a ekonomické v , adresa, , a k tvrzení žalobce, že se znalecký ústav nezabýval obvyklou cenou, žalovaný podotýkal, že toto tvrzení neodpovídá obsahu daného posudku. Z něj naopak plyne, že znalecký ústav se oběma kategoriemi zabýval a dospěl k závěru, že obě ceny se shodují, přičemž ke svým závěrům dospěl na základě porovnávací metody. Obdobně postupoval i znalec , jméno FO, . Námitky protistrany tak měl za nedůvodné. Poukazoval též na to, že dané námitky mohly být vzneseny již v řízení před soudem prvního stupně, kdy znalci mohli být požádáni o případné doplnění svých závěrů. K zadání a předložení dvou posudků pak žalovaný doplnil, že posudek znalce , jméno FO, není s ohledem na chybějící příslušnou doložku znaleckým posudkem ve smyslu občanského soudního řádu, a z tohoto důvodu, a rovněž s ohledem na námitky vznášené žalobcem, přistoupil žalovaný pro dosažení maximální jistoty ohledně závěrů o ceně předmětných pozemků k pořízení dalšího posudku daným znaleckým ústavem. V daném řízení však žalovaná požadovala nahradit náklady pouze znaleckého posudku vypracovaného znaleckým ústavem, náklady na pořízení posudku znalce , jméno FO, uplatněny nebyly. Námitky žalobce tak měl za nedůvodné a navrhoval potvrzení rozsudku soudu prvního stupně.5. Krajský soud v Praze jako soud odvolací po zjištění, že odvolání je podáno včas, oprávněnou osobou a proti rozhodnutí soudu prvního stupně, proti kterému je odvolání přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a § 212a odst. 1 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o.s.ř.“), a shledal odvolání žalobce nedůvodným.6. Posouzením dosavadního obsahu spisu soudu prvního stupně odvolací soud nezjistil, že by řízení před soudem prvního stupně trpělo některou ze zmatečnostních vad řízení, uvedených v § 229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b), odst. 3 o.s.ř. či jinou vadou řízení, která by měla nebo mohla mít za následek nesprávnost rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci, k nimž je odvolací soud povinen přihlížet i z úřední povinnosti.7. Soud prvního stupně provedl dokazování listinami předloženými oběma stranami a na jejich základě dospěl ke správným skutkovým zjištěním, jak byly shrnuty výše. Odvolací soud pro stručnost na tato skutková zjištění v odůvodnění napadeného rozsudku odkazuje.8. K námitkám žalobce týkajícím se správnosti závěrů znaleckých posudků ohledně ceny předmětných nemovitostí odvolací soud předně připomíná, že znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o.s.ř, od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti