76 C 6/2025-32 — Krajský soud v Praze

1. Žalobce se návrhem doručeným soudu dne 12. 3. 2025 domáhá nahrazení rozhodnutí Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrálního pracoviště , adresa, (dále jen „správní orgán“), ze dne 20. 2. 2025, č. j. , č. účtu, , konkrétně jeho výroků č. 4 a č. 5, kterými správní orgán zamítl návrhy žalobce na vklad práv (právo stavby a zákaz zcizení nebo zatížení) k nemovitým věcem ležícím v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Tímto zamítavým rozhodnutím byl žalobce dotčen na svých soukromých právech.2. Žalobce uvedl, že pokud se jedná o právo stavby, zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neupřesňuje, jaká má, resp. může stavba být, aby právu, jehož je součástí (součástí práva stavby), vyhovovala. Smlouva stavbu specifikovat může – vkladový formulář poskytuje návod rozlišující typ stavby a účel práva stavby – ale nemusí. Podstatným rovněž je skutečnost, že stavební právo (stavební zákon, územní plánování, procesy schvalování a povolení, aj.), které se v čase mění, výslovně upravuje, jaká stavba na jakém pozemku smí stát. Totéž platí pro vztah vznikajícího práva stavby k již existující stavbě na tomtéž pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, . Zákon jej nežádá a neudává, ani nepřímo a smlouva sama opět určovat nemusí, ba nemá; není totiž také libovolně či jednoduše definovatelný. Přípustnost veřejnoprávní rovněž vyplyne objektivně ve stavebním řízení. V daném případě se právo stavby zřizuje ke stavbě budoucí nikoli ke stavbě již existující s č. p. , Anonymizováno, , jež stojí na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , objektem práva stavby je pozemek, nikoli budova na něm stojící. Druhým objektem je pozemek parc. č. , Anonymizováno, stavby prostý. K oběma pozemkům přitom správní orgán povolil zápisy věcných práv k věci cizí, konkrétně v podobě služebnosti inženýrské sítě a služebnost okapu. Tyto byly zřízeny právě a pouze ke stavbě žalobcem zamýšlené a účastnicí řízení pro futuro trpěné. Žalobce tak může nerušeně zasáhnout na oba pozemky liniovými stavbami a může na ě svádět dešťovou vodu ze střechy, ale vlastní stavbu (s touto střechou), kam sítě povedou, správní orgán žalobci paradoxně upírá.3. Žalobce dále uvedl, že jeho dlouhodobým záměrem je zřídit za rodinou usedlostí č. p. , Anonymizováno, „dům na dožití“, domov sociální péče rodinného typu. Ve smlouvě specifikace stavby není uvedena, neboť dle zkušenosti žalobce, při promítnutí záměru do územního plánování v letech 2019 – 2020 mu nebylo vyhověno, uvedení jakýchkoli určitých, kazuistických znaků těchto zamýšlených staveb (dle správního orgánu „účelu a rozsahu“) ve smlouvě a poté v katastru znamená, že pro kvalitativní a i kvantitativní řešení v budoucnu odchylná, založená či zdůvodněná ať soukromoprávně či veřejnoprávně, se konstituované právo stavby stává bezcenným. Vlastnice pozemku (účastnice) se svým právem disponovala, omezila je principiálně, dobrovolně a dopředu, a ježto se zúčastní eventuálního územního a stavebního řízení obligatorně, je její postavení těmito procesy plně a přednostně zabezpečeno.4. Žalobce k věcnému právu, resp. jemu odpovídající povinnosti, strpět zákaz zcizení nebo zatížení žalobce odkázal na zájem strany uvedený ve smlouvě. Dle dohody stran o podstatných náležitostech smlouvy se žalobci dostává právní ochrana, kterou nepochybně zasluhuje, jestliže kupní cenu věci uhradil do výši 7/8, žalobce v podstatě složil zálohu, aniž by měl vliv na dispozici s věcí či její hodnotu. Zákaz zcizení zcela koresponduje s časově neomezeným, dělitelným věcným břemenem služebnosti bytu a předkupním právem věcným, jak byla současně navrhována a správním orgánem povolena. Bez zásadního vlivu na zásadní dispozice jsou další věcné zápisy, ač „věčné“, zeslabeny. K výhradě správního orgánu co do chybějícího údaje, na jakou dobu je uvedený zákaz zřizován, žalobce uvedl, že druhá věta § 1761 o. z., o podmínkách platnosti, se vztahuje jen k první větě hlavní, ne vedlejší, uvozující výluku z normy. Vyplývá to z výkladu jazykového („nebyl zřízen“ a contrario „byl zřízen“), logického (věcné právo lpí a na věci, ne na vazbě mezi účastníky) i systematického. Čtvrtá část o. z. upravuje relativní majetková práva, závazky, jejichž typickými znaky jsou právě určení dočasnosti a intenzity práv na jedné jejich straně. Mezi určitostí, resp. přiměřeností doby a intenzitou právního zájmu, a tedy právní ochrany, není poměr souřadný; nejedná se o hypotézu dvojí, nýbrž jedinou a ta se váže toliko k působení mezi stranami. Zákaz povahy věcněprávní působí erga omnes a co do platnosti není nijak podmiňován zájmem stran. Dle žalobce tak jdou požadavky správního orgánu nad rámec o. z., proti ústavní zásadě, že nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá. Nad rámec žalobce odkázal na vkladový formulář, kde se výslovně uvádí, že smluvená oprávnění jsou „doživotní“. To je doba jak určitá (kdy skončí, je otázka jiná), tak přiměřená vzhledem ke kauze zřizovaného věcného práva.5. Usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 21. 3. 2025, č. j. 76 C 6/2025-17 byl správní orgán v souladu s § 250c odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), vyzván, zda bude v řízení uplatňovat procesní práva, tento se v dané lhůtě vyjádřil podáním ze dne 3. 4. 2025 tak, že procesní práva uplatňovat bude, přičemž k žalobě se vyjádřil tak, že zrekapituloval průběh vkladového řízení, přičemž k návrhu na vklad a vkladové listině uvedl, že předmětná práva jsou k pozemkům parc. č. , Anonymizováno, a st. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, zřizována i pro právní nástupce žalobce, zároveň tak, že jejich obsah a rozsah není omezen a současně je uvedeno, že právo stavby se ex lege zřizuje na dobu 99 let, přičemž tato práva jsou zřizována pro žalobce jako doživotní. Ve smlouvě jsou bez dalšího práva zřizována jak ve prospěch žalobce, tak pro jeho dědice bez jakéhokoli časového vymezení, vyjma dočasnosti uvedené u zřizovaného práva stavby, které vyplývá ze zákona. Dle správního orgánu je smluvní ujednání o právu stavby ve smlouvě neurčité. Právo stavby je ve smlouvě zřizováno k oběma pozemkům ve prospěch žalobce a jeho dědiců na dobu 99 let. Na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, přitom již stojí stavba rodinného domu č. , hodnota, , která je jeho součástí. Součástí zatěžovaného pozemku je tak stavba, která není nikterak ve smlouvě zmiňována a není tak jasné, co se s existující stavbou stane, zda se stane součástí práva stavby nebo zda na pozemku zůstane jako stavba ve vlastnictví původního vlastníka. Ze smlouvy nelze dovodit, zda se má právo stavby týkat stavby již zřízené či dosud nezřízené. Právo stavby je zřizováno bez jakékoliv specifikace stavby, která má být v jeho rámci realizována. Smlouva musí obsahovat jasný projev vůle vlastníka předmětného pozemku o zřízení práva stavby, označení předmětného pozemku (případně dalších), vymezení předmětné stavby (ať už existující nebo plánované), stanovení doby trvání. K tomu správní orgán odkázal na komentářovou literaturu k právu stavby upravenému občanským zákoníkem. Dle správního orgánu je v tomto případě právo stavby zřízeno chybně bez účelu (ani bez základní specifikace, pro kterou je zřizováno), bez vyřešení vztahu k již existující stavbě na zatěžovaném pozemku, zda tato je či není do práva stavby zahrnutá a v rozsahu dalece přesahujícím potřeby stavby. Vymezení účelu a rozsahu stavby, která se stane součástí práva stavby, je nutné z důvodu právní jistoty vlastníka pozemku, na němž je právo stavby zřízeno, a to i pro případ užívání takového práva stavby do budoucna, proto je toto vymezení třeba ve smlouvě přesně vyjádřit a určit.6. Správní orgán dále uvedl, že zákaz zcizení a zatížení zřízený jako věcné právo je platný, pokud byl zřízena na dobu legitimního zájmu, tedy na dobu trvání svěřenského fondu, svěřenského nástupnictví, zastoupení nebo na jinou určitou a přiměřenou dobu v takovém zájmu strany, který je hodný právní ochrany. Jak vyplývá z návrhu na vklad i vkladové listiny (smlouvy), není splněna zákonná podmínka zřízení práva na dobu určitou a přiměřenou, kdy má být právo zřízeno i pro dědice žalobce (doba jeho trvání tak není nijak ohraničena a není tak ani přiměřená), stejně tak není splněna podmínka vyjádření konkrétního zájmu hodného právní ochrany. Pouhé konstatování bez dalšího, že žalobce uhradil ¾ blíže nespecifikované kupní ceny předmětných nemovitostí nezakládá důvod, aby tu vznikl zájem hodný ochrany spočívající v zakazujících omezeních dispozice s nemovitostmi jejich vlastníkem a omezující jeho smluví volnost. Z uvedených důvodů tak správní orgán v uvedených částech návrh na vklad zamítl, když v uvedeném rozsahu je smlouva coby vkladová listina neurčitá.7. Usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 14. 4. 2025, č. j. 76 C 6/2025-22 byla účastnice vyrozuměna o možnosti vyjádřit se k žalobě. Tato se k žalobě vyjádřila prostřednictvím svého zmocněnce (žalobce) podáním ze dne 6. 5. 2025 s tím, že plně odkázala na úkony žalobce a jejich obsah a že prohlašuje zejména, že žalobce uhradil 7/8 kupní ceny předmětných ne