61 CO 176/2023-344 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně žalované uložil povinnost vyklidit a vyklizenou předat žalobci bytovou jednotku [číslo] v [obec], [ulice a číslo] v budově [adresa], postavené na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, [stát. instituce] pro [územní celek], k. ú. [část obce] na LV [číslo] to do 15 dnů od právní moci rozsudku a žalovanou zavázal povinností nahradit žalobci náklady řízení ve výši 262 688 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce. 2. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobce je vlastníkem výše uvedené bytové jednotky na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2017, ve znění jejího dodatku ze dne 30. 11. 2017, uzavřené s matkou žalované [jméno] [příjmení] jako prodávající, kdy kupní cena byla sjednána ve výši 1 100 000 Kč s tím, že část kupní ceny ve výši 100 000 Kč žalobce jako kupující zaplatil při podpisu smlouvy, další část kupní ceny ve výši 250 000 Kč zaplatil při podpisu dodatku kupní smlouvy a zbývající část kupní ceny ve výši 750 000 Kč se zavázal zaplatit na účet prodávající specifikovaný ve smlouvě do 15 dnů od předání nemovitosti a současně po obdržení vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o tom, že vklad vlastnického práva k nemovitosti dle smlouvy byl proveden. Zaplacení sjednané kupní ceny vzal za prokázané z oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne 27. 11. 2017, kdy z účtu žalobce byla na účet prodávající [jméno] [příjmení] převedena částka 100 000 Kč, dále z výdajového pokladního dokladu ze dne 30. 11. 2017, z něhož bylo zjištěno, že prodávající převzala od žalobce v hotovosti částku 250 000 Kč a převzetí částky stvrdila svým podpisem, a dále z oznámení o provedení příkazů k úhradě a z výpisů z účtu žalobce, z nichž bylo zjištěno, že žalobce zaslal na účet prodávající dne 25. 7. 2018 částku 200 000 Kč, dne 19. 12. 2019 částku 350 000 Kč, dne 12. 2. 2020 částku 100 000 Kč a dne 13. 2. 2020 částku 100 000 Kč, vždy s poznámkou„ kupní smlouva [příjmení], [obec], [část obce]“. Dále vzal za prokázané, že dne 20. 2. 2018 žalobce jako pronajímatel uzavřel s matkou žalované [jméno] [příjmení] jako nájemkyní nájemní smlouvu k výše uvedené bytové jednotce, nájem byl sjednán na dobu určitou do 20. 6. 2018 s možnou prolongací o další 3 měsíce, pokud ani jedna ze stran neoznámí druhé straně alespoň 2 měsíce před uplynutím sjednané lhůty, že si nepřeje pokračovat v nájmu, přičemž nájemné bylo sjednáno ve výši 10 500 Kč měsíčně. Dne 11. 7. 2019 žalobce písemně matce žalobkyně oznámil, že s ohledem na dluh na nájemném za období od října 2018 do června 2019 si nepřeje pokračovat v nájemním vztahu, takže nájem končí ke dni 25. 9. 2019 a zároveň [jméno] [příjmení] vyzval k úhradě dlužného nájemného ve výši 93 500 Kč a nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Jelikož matka žalované bytovou jednotku nevyklidila, žalobce se vůči ní domáhal vyklizení a rozsudkem [název soudu] ze dne 15. 1. 2020, č. j. [číslo jednací], ve znění opravného usnesení, paní [jméno] [příjmení] byla uložena povinnost bytovou jednotku vyklidit ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku. Matka žalované v této lhůtě bytovou jednotku nevyklidila, žalobce se proto domáhal jejího vyklizení exekučně, ale jelikož paní [jméno] [příjmení] dne 9. 3. 2021 zemřela, exekuce vedená soudním exekutorem [anonymizováno] [jméno] [jméno], [exekutorský úřad], pod sp. zn. [spisová značka] byla dne 9. 6. 2021 zastavena. Po smrti paní [jméno] [příjmení] bytovou jednotku nadále užívala její dcera, tj. žalovaná a manžel původní vlastnice [jméno] [příjmení], tj. otec žalované, který ale 23. 2. 2022 rovněž zemřel, takže bytovou jednotku nadále obývá jen žalovaná. 3. Žalovaná na svou obranu namítala nedostatek aktivní legitimace žalobce k podání žaloby s tím, že její matka byla žalobcem při uzavírání kupní smlouva uvedena v omyl, když ve skutečnosti se jednalo o simulované právní jednání, jehož předmětem byl zajišťovací převod práva, kterým měla být zajištěna zápůjčka v částce 100 000 Kč, poskytnutá žalobcem jako zapůjčitelem paní [jméno] [příjmení] jako vydlužitelce s tím, že po vrácení zápůjčky mělo být vlastnické právo k bytové jednotce převedeno zpět na paní [příjmení]. Obranu žalované ale soud prvního stupně neshledal důvodnou, když z provedených důkazů nevyplynulo, že by vůle žalobce a matky žalované směřovala k uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu práva či jiné obdobné inominátní smlouvy, na základě které by mělo být vlastnické právo k bytové jednotce převedeno zpět na matku žalované. Žalovaná rovněž neprokázala, že by mezi žalobcem a matkou žalované byla uzavřena smlouva o zápůjčce či o úvěru, která měla být zajištěna smlouvou o zajišťovacím převodu práva k bytové jednotce. V tomto směru nemohl vyjít z výpovědi žalované a jejího syna svědka [jméno] [příjmení], neboť ve výpovědích shledal závažné rozpory, výpovědi působí vnitřně nesourodě a obsahují protichůdná skutková tvrzení. Kupní smlouvu uzavřenou žalobcem s matkou žalované soud prvního stupně neshledal ani rozpornou s dobrými mravy, případně se zákonem a veřejným pořádkem ve smyslu § 580 o. z. ve spojení s § 588 o. z., byť vzal za prokázané, že žalobce je jednatelem a jediným společníkem [právnická osoba], [anonymizováno], mezi jejíž předměty podnikání v letech 2012 – 2017 patřilo i poskytování nebo zprostředkování spotřebitelského úvěru a tato společnost se prezentovala tak, že je zaměřena na vyplácení dluhů, zástav, exekucí váznoucích na nemovitostech, dále na výkup nemovitostí s možností pronájmu vykupovaných nemovitostí v celé České republice a jako své služby mj. nabízela výkup nemovitostí s možností bydlení za výhodný nájem a možností zpětné koupě v budoucnosti. Uvedené jednání žalobce soud prvního stupně sice vyhodnotil minimálně jako neetické, což vyplývá ze samotné podstaty činnosti spočívající v tom, že u osob ocitnuvších se v tíživé osobní či finanční situaci opakovaně vykupoval nemovité věci za velmi příznivou kupní cenu, jež byla prokázána i rozhodnutími řady soudů zmíněných v odůvodnění napadeného rozsudku, ale v případě kupní smlouvy uzavřené žalobcem s matkou žalované dospěl k závěru, že ačkoliv obsah smlouvy je jednoznačně výhodnější ve prospěch žalobce, nicméně nevyváženost, včetně výše sjednané kupní ceny a splatnosti větší části kupní ceny vázané na předání nemovité věci žalobci, nenabývá takové intenzity, aby bylo možno smlouvu shledat rozpornou s dobrými mravy. Pokud matka žalované dvakrát zaslala žalobci vyšší částky bezhotovostním převodem (dne 23. 12. 2019 zaslala částku 150 000 Kč a dne 12. 2. 2022 zaslala částku 100 000 Kč), a to vždy poté, co byla ze strany žalobce uhrazena část kupní ceny, v tomto případě lze akceptovat argumentaci žalobce, že se jednalo o splátky nájmu, což vyplývá i z variabilního symbolu u jedné z plateb a dále i ze skutečnosti, že jak bylo v řízení prokázáno, matka žalované dlouhodobě nájem nehradila a rovněž nájem neplatila ani žalovaná. Jelikož dospěl k závěru, že kupní smlouva mezi žalobcem a matkou žalované byla platně uzavřena a žalovaná bytovou jednotku užívá bez právního důvodu, žalobci náleží ochrana dle § 1040 odst. 1 o. z., proto žalobě vyhověl a k vyklizení stanovil lhůtu v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. Úspěšnému žalobci přiznal dle § 142 odst. 1 o. s. ř. v plném rozsahu právo na náhradu nákladů řízení spočívajících v zaplaceném soudním poplatku a v nákladech na zastoupení blíže specifikovaných v odůvodnění rozsudku, přičemž pokud jde o odměnu zástupce za úkon právní služby, ta byla stanovena z tarifní hodnoty odpovídající hodnotě vyklizované věci, tj. částce 1 510 000 Kč (zjištěné znaleckým posudkem). 4. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné odvolání a namítla, že soud prvního stupně se správně nevypořádal s předběžnou právní otázkou, zda převod bytové jednotky z matky žalované na žalobce byl platný či nikoliv. Žalovaná v řízení dostatečně tvrdila a rovněž prokázala, že žalobce, ač neměl povolení od ČNB poskytovat nebankovní půjčky, na základě inzerce vyhledal matku žalované a poskytl jí v poměru k hodnotě bytové jednotky nepatrnou zápůjčku a lstí ji převedl na svou osobu. Pouhým nahlédnutím do kupní smlouvy je zřejmé, že úmysl žalobce byl jiný, než standardním způsobem zakoupit bytovou jednotku, navíc v řízení bylo prokázáno, že obdobně postupoval žalobce i v jiných případech. Matka žalované byla ročník [rok], obyčejná důchodkyně se špatným zdravotním stavem a žalobce profesionál, který bez povolení ČNB půjčoval spotřebitelům peníze a své obchody nazýval výkupem nemovitostí. Lze si jen stěží představit, že by kdokoliv na sklonku života pro zanedbatelnou zápůjčku v poměru k hodnotě nemovité věci prodal střechu nad hlavou, aniž by měl slíbeno, že po vrácení zápůjčky bude nemovitá věc převedena zpět. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že žalovaný odmítl zpět bytovou jednotku převést na matku žalované, neboť mu dlužila částku 40 000 Kč. Podle kupní smlouvy (před uzavřením dodatku) část kupní ceny ve výši 100