13 Co 374/2023-605 — Krajský soud v Plzni

Soud prvního stupně napadeným rozsudkem uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 3 310 612 Kč s příslušenstvím (výrok I), na náhradě nákladů řízení částku 784 683,80 Kč (výrok II) a dále jí uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech státem zálohované náklady řízení v částce 36 136,51 Kč (výrok III). Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně vlastnila pozemky parc. č. 594/7 a parc. č. 549/9 zapsané na LV č. , hodnota, pro obec , jméno FO, , k. ú. , adresa, , dále pozemek parc. č. 165/476 zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, a bytovou jednotku č. 127/1, umístěnou v budově č. p. 127, která je součástí pozemku p. č. 140/1, zapsanou na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Tyto nemovitosti zakoupila žalobkyně za celkovou kupní cenu 5 928 500 Kč. V roce 2012 se rozhodla předmětné nemovitosti prodat. Za tím účelem oslovil jednatel žalobkyně více realitních kanceláří a mimo jiné také žalovanou, která podnikala v oboru obchodu s realitami a jednatel žalobkyně (svědek Razumov) se s ní znal, neboť mu v minulosti pomáhala shora specifikované nemovitosti koupit. Mezi stranami bylo nesporné, že jednatel žalobkyně uzavřel s žalovanou dne 24. 9. 2012 zprostředkovatelskou smlouvu v ústní formě a žalované udělil za žalobkyni plnou moc, na základě, níž byla žalovaná oprávněna za provizi nemovitosti nejen nabízet k prodeji, ale i zvolit kupce, sjednat výši kupní ceny a uzavřít kupní smlouvu. Soud prvního stupně smlouvu uzavřenou mezi účastníky posoudil podle jejího obsahu jako smíšenou smlouvu zprostředkovatelskou a příkazní dle zák. č. 40/1964 Sb. (dále jen obč. zák.), neboť mezi účastníky bylo dohodnuto, že žalovaná žalobkyni nejen zprostředkuje kupce, ale také za ni případnou kupní smlouvu uzavře. Příkazní smlouva vyžadovala od zájemce vystavení plné moci v písemné formě. Takovou plnou moc jednatel žalobkyně žalované vystavil, což sám potvrdil, byť se bránil tvrzením, že se s ohledem na jazykovou bariéru neseznámil s jejím obsahem. Soud prvního stupně však uzavřel, že tato skutečnost nemůže jít k tíži žalované a vyšel ze skutkového závěru, že žalovaná byla podle plné moci oprávněna nemovitosti nejen nabízet k prodeji, ale za žalobkyni rozhodnout také o výši kupní ceny a kupní smlouvu rovněž podepsat, což učinila. V souvislosti s předmětnou smlouvou soud prvního stupně poukázal na ust. § 777 obč. zák. týkající se zprostředkovatelské smlouvy, podle něhož byla žalovaná povinna žalobkyni oznamovat všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním a bezpochyby tedy i výši kupní ceny, kterou případný kupující nabízel. Z výpovědi jednatele žalobkyně vyplynulo, že žalobkyně tuto svoji povinnost zpočátku plnila, následně však ustala, aniž by bylo prokázáno její tvrzení o tom, že s ní žalobkyně přestala komunikovat. Začátkem roku 2017 jedna z dalších realitních kanceláří, kterým vedle žalované zadal jednatel žalobkyně rovněž prodej dotčených nemovitostí, sehnala vhodného kupce, který byl ochoten za nemovitosti uhradit odpovídající cenu. Když však chtěla kancelář přistoupit k realizaci prodeje nemovitostí tomuto kupci, zjistila z katastru nemovitostí, že dotčené nemovitosti již nejsou ve vlastnictví žalobkyně. Obratem se dotazovala žalobkyně, proč o tom nebyla informována. Žalobkyně však o tom, že byly její nemovitosti žalovanou prodány, nevěděla. Následně vyšlo najevo, že žalovaná nemovitosti pod cenou prodala , jméno FO, , osobě, s níž se znala a byla s ní ekonomicky provázána, a to pozemky kupní smlouvou ze dne 17. 10. 2016 za kupní cenu 1 000 000 Kč a bytovou jednotku , jméno FO, kupní smlouvou ze dne 28. 09. 2016 za 650 000 Kč. Žalovaná žalobkyni o prodeji dotčených nemovitostí žádným způsobem neinformovala. Na pozadí uvedených skutkových okolností pak mezi účastnicemi vznikl spor, kdy žalobkyně se podanou žalobou domáhá po žalované zaplacení částky 4 382 350 Kč s příslušenstvím jako náhrady škody, která jí vznikla v důsledku jednání žalované, kdy nemovitosti prodala pod cenou. Obrana žalované proti žalobě spočívala v tvrzení, že nemovitosti se prodávaly od roku 2012, což vypovídá o jejich kvalitě i ceně. Namítala, že žalobkyně byla zcela nekontaktní a k prodeji nemovitostí pod cenou musela přistoupit z důvodu, že žalobkyni hrozilo soudní řízení a exekuce pro nedoplatky na dani z nemovitostí u finančního úřadu a dále pro dluh vůči společenství vlastníků bytových jednotek v bytovém domě, v němž se nacházela bytová jednotka, kterou žalovaná prodala , jméno FO, . Argumentovala tím, že z peněz za prodej nemovitostí uhradila dluhy žalobkyně, které byly zjištěny v celkové výši 351 226 Kč a zbytek kupní ceny ve výši 1 116 570 Kč je připravena žalobkyni vyplatit. V průběhu řízení žalovaná žalobu co do částky 1 071738 Kč částečně uznala a v tomto rozsahu soud prvního stupně žalobě zčásti pravomocně vyhověl částečným rozsudkem pro uznání ze dne 20. 6. 2019, č. j. 15 C 257/2018-113. Úrok z této částky vzala žalobkyně zpět. Soud prvního stupně obranu žalované, že jednala v zájmu žalobkyně a prodejem nemovitostí se snažila toliko zabránit soudnímu či exekučnímu vymáhání pohledávek žalobkyně označil za účelovou, když dluhy žalobkyně, na jejichž krytí se žalovaná snažila dle svých tvrzení získat prostředky prodejem nemovitostí, dosahovaly v souhrnu toliko 351 226 Kč, a proto by na jejich krytí postačily prostředky z prodeje bytové jednotky , jméno FO, a nebyl důvod, aby žalovaná následně po prodeji bytu uzavírala ještě další smlouvu o prodeji pozemků za 1 000 000 Kč, a to právě s , jméno FO, , tedy s osobou jí známou a podnikatelsky s ní provázanou. V průběhu řízení žalovaná k ospravedlnění prodeje pozemků , jméno FO, uvedla, že žalobkyni plynula povinnost uzavřít kupní smlouvu na pozemky za 1000 000 Kč s , jméno FO, ze smlouvy o smlouvě budoucí, která měla být mezi žalobkyní a , jméno FO, uzavřena dne 16. 9. 2016, a to pod sankcí smluvní pokuty ve výši 1 000 000 Kč. Tomu, že by takováto smlouva o smlouvě budoucí byla reálně uzavřena, však soud prvního stupně neuvěřil. Přihlédl ke zjištění, že žalovaná tvrzení o smlouvě budoucí uvedla až v průběhu řízení před soudem, před policií se takto nikdy nehájila. Dále pak soud prvního stupně v závěru o neexistenci předmětné smlouvy o smlouvě budoucí utvrdilo zjištění, že žalovaná upustila od svého důkazního návrhu na výslech , jméno FO, , která měla pravost smlouvy budoucí potvrdit. Soud prvního stupně na podkladě takto shrnutých skutkových zjištění dospěl k závěru, že žalovaná porušila zákonem stanovenou povinnost hájit zájmy žalobkyně s náležitou péčí a jednat v její prospěch, čímž žalobkyni způsobila škodu, kterou je povinna nahradit. Co do základu tak soud prvního stupně shledal žalobu důvodnou. Vlastní výši náhrady škody zjišťoval soud prvního stupně porovnáním obvyklé ceny nemovitostí s cenou, za kterou žalovaná nemovitosti prodala. Obvyklou cenu nemovitostí dokládali účastnice celou řadu znaleckých posudků. Soud prvního stupně však pro jejich rozporuplnost a další výhrady k jejich obsahu přibral do řízení znalce , tituly před jménem, Machovce a zadal mu zjistit obvyklou cenu nemovitostí k okamžiku uskutečnění jejich prodeje žalovanou. (Nejednalo se o revizní posudek). Ze závěrů tohoto posudku pak soud prvního stupně při stanovení výše škody vycházel, neboť dospěl k závěru, že , tituly před jménem, Machovec závěry svého posudku náležitě obhájil a podrobně rozvedl. Jmenovaný znalec stanovil obvyklou cenu nemovitostí porovnávací metodou, a to podle podkladů získaných z katastru nemovitostí ohledně reálně uskutečněných obchodů v rozhodném období. Znalec také zohlednil, že některé z pozemků nebyly napojeny na veřejnou komunikaci a u bytové jednotky zohlednil její technický stav ke dni ocenění, a to na základě informací majitele bytu a na základě prohlídky bytu. Znalec , tituly před jménem, Machovec stanovil obvyklou cenu pozemků v k. ú. , adresa, k měsíci září 2016 v částce 4 040 000 Kč, pozemku v k. ú. , adresa, v částce 1 160 000 Kč a cenu bytové jednotky v částce 720 000 Kč. Co se týče dalších posudků předložených účastníky, lze shrnout, že žalobkyně v žalobě vycházela ze znaleckého posudku , tituly před jménem, Moravce a žalovaná nejprve dokládala posudek znalce , tituly před jménem, Hracha. Z těchto dvou posudků soud prvního stupně nevycházel proto, že , tituly před jménem, Hrach postupoval pouze podle vyhlášky a , tituly před jménem, Moravec s ohledem na ukončení své znalecké činnosti a špatný zdravotní stav nemohl závěry svého posudku stvrdit před soudem. V mezidobí žalovaná předložila dále znalecký posudek znaleckého ústavu Equity Solutions Appraisals. Z tohoto posudku soud prvního stupně nevycházel, neboť znalecký ústav neprovedl analýzu skutečně provedených obchodů uskutečněných v , jméno FO, v rozhodném období a zpracovatelé posudku ani neprovedli místní šetření. Žalovaná dále soudu předložila znalecký posudek Vysoké školy technické a ekonomické v Českých Budějovicích. Z tohoto posudku soud prvního stup