14 Co 73/2024-456 — Krajský soud v Plzni

Soud prvního stupně zamítl žalobu na určení obsahu kupní smlouvy, jíž žalovaná prodá žalobkyni pozemek st. parc. č. , hodnota, s rodinným domem č. p. , Anonymizováno, , který je jeho součástí, a pozemky poz. parc. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území a obci , adresa, (dále jen „předmět nájmu“), za kupní cenu ve výši 2 500 000 Kč. Dospěl k závěru, že nebylo dostatečně prokázáno, že by žalovaná pokácení stromů a stavební úpravy ústně odsouhlasila nebo že by se chovala způsobem, z něhož by bylo možné dovodit její konkludentní souhlas s nimi. Žalobkyně se proti rozsudku odvolala s tím, že soud prvního stupně nesprávně vyhodnotil důkazy v tomto směru provedené. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, se vyjádřila k častějším návštěvám žalované na předmětu nájmu a také svědkové , jméno FO, a , jméno FO, spontánně vypovídali o časových obdobích provádění jednotlivých stavebních úprav a o vědomosti žalované o nich; nesrovnalosti časových určení v jejich výpovědích je třeba přisuzovat výlučně časovému odstupu jejich výslechů od předmětných událostí. Pokud důvěryhodnost slyšených svědků nebyla jakkoli zpochybněna, není důvod z jejich výpovědí při zjišťování skutkového stavu nevyjít. Za tarifní hodnotu při rozhodování o náhradě nákladů řízení by měla být považována částka 50 000 Kč, neboť obvyklá cena předmětu nájmu nebyla v řízení zjišťována a cena smluvní jí nemusí odpovídat. Žalovaná a vedlejší účastník na její straně navrhli potvrzení napadeného rozsudku. Odvolání není důvodné. Žalobkyně se podle § 1787 odst. 1 o. z. domáhala určení obsahu smlouvy, jíž jí žalovaná prodá předmět nájmu za částku 2 500 000 Kč; svůj požadavek opírala o smlouvu o smlouvě budoucí, vtělenou do čl. IX nájemní smlouvy ze dne 30. 5. 2016. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalovaná se zavázala předmět nájmu žalobkyni prodat za podmínky, že žalobkyně bude po celou dobu trvání nájmu řádně plnit své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. Řádné plnění povinností vyplývajících z nájemní smlouvy bylo tedy ve smyslu § 548 odst. 2 o. z. odkládací podmínkou, na jejíž splnění byly vázány právní následky smlouvy o smlouvě budoucí. Odkládací podmínka by byla splněna, kdyby žalobkyně až do skončení nájmu své povinnosti řádně plnila, a nebyla by splněna, kdyby žalobkyně až do skončení nájmu své povinnosti řádně neplnila. Soud prvního stupně v novém rozhodnutí ve věci vyšel z právního názoru odvolacího soudu vyjádřeného v usnesení ze dne 2. 5. 2023, č. j. 14 Co 32/2023-356, že žalobkyně za trvání nájmu pokácením stromů a stavebními úpravami předmětu nájmu své povinnosti vyplývající ze smlouvy řádně neplnila a odkládací podmínka smlouvy o smlouvě budoucí, vtělená do čl. IX. bodu 1. nájemní smlouvy, se tudíž nesplnila. Předmětem dalšího řízení zůstala otázka, zda žalovaná nezneužívala svého postavení vyplývajícího z nesplnění odkládací podmínky tím, že snad pokácení stromů a stavební úpravy žalobkyni ústně odsouhlasila nebo o nich alespoň věděla a nic proti nim nenamítala, případně je žalobkyni dokonce pochválila. V takovém případě by přicházelo v úvahu posoudit její jednání jako zneužití práva ve smyslu § 8 o. z., neboť by bylo v rozporu se zásadou, že nikdo nesmí jednat v rozporu s vlastním dřívějším chováním (srov. nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. II. ÚS 2124/14, bod 31. odůvodnění). Pokud by tomu tak evidentně bylo, pak by postavení žalované vyplývající z nesplnění odkládací podmínky nepožívalo právní ochrany a žalobě by bylo třeba vyhovět. Ve zrušovacím usnesení však bylo také řečeno, že takový závěr by musel být evidentní, nepřipouštějící pochybnost. Byla to totiž především sama žalobkyně, kdo se pokácením stromů a písemně neodsouhlasenými stavebními úpravami dostal do situace, kdy musí obtížně prokazovat zneužití práva žalovanou, a k závěru o tomto zneužití lze proto dospět jen za předpokladu, že je spolehlivě a nade vší pochybnost prokázáno. Žalobkyni totiž nic nebránilo v tom, aby si k pokácení stromů a stavebním úpravám opatřila písemný souhlas žalované nebo je vůbec neprováděla. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že tvrzení žalobkyně o chování žalované, jež by bylo možné za zneužití práva posoudit, dostatečně prokázáno nebylo. Polemizuje-li žalobkyně s tímto závěrem, pak namítá nesprávnost hodnocení důkazů provedených soudem prvního stupně k této otázce. Toto hodnocení je však správné a odvolací soud se s ním ztotožňuje. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně za trvání nájmu v rozporu s nájemní smlouvou pokácela dva vzrostlé listnaté stromy na pozemku poz. parc. č. , Anonymizováno, provedla obezdění terasy u východních vchodových dveří do rodinného domu a obložení stěn, kolem jihozápadního rohu stodoly na pozemku poz. parc. č. , Anonymizováno, vybudovala kotec pro psa a na tomtéž pozemku vybudovala betonovou plochu s věžovitou udírnou. Z důkazů provedených v novém řízení před soudem prvního stupně vskutku nelze spolehlivě dovodit, že by žalovaná o pokácení stromů a stavebních úpravách věděla a schválila je, ať již výslovně nebo alespoň konkludentně. Svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, vypověděla pouze to, že za trvání nájmu viděla žalovanou – tedy nikoli vedlejšího účastníka, ale přímo žalovanou – na předmětu nájmu pouze dvakrát, poprvé v polovině října 2017 a podruhé v červnu 2018, v obou případech u zaparkovaného auta. O tom, že by žalovaná pokácení stromů a všechny výše uvedené stavební úpravy ústně odsouhlasila, pochválila je nebo proti nim nic nenamítala a chovala se k žalobkyni přátelsky, svědkyně nic nevypověděla a nevyplývá to ani z jejího písemného prohlášení ze dne , datum, (č. l. 370 spisu). Svědek , jméno FO, vypověděl pouze to, že na jaře 2019 žalovaná přijela s vedlejším účastníkem podívat se na zapojení nového vodního čerpadla a že žalobkyně s vedlejším účastníkem „něco řešila“, ale co, to svědek neví, a nikdy jindy tam žalovanou neviděl. Výpověď tohoto svědka je navíc zpochybňována výpovědí svědka , jméno FO, , jenž uvedl, že žalovaná při zjišťování nefunkčnosti čerpadla ani při zapojování nového čerpadla přítomna nebyla. Lze tedy konstatovat, že výpovědi těchto tří svědků skutkovou verzi žalobkyně ani při nejlepší vůli nepotvrzují. Svědkové , jméno FO, a , jméno FO, vypovídali ve prospěch skutkové verze žalobkyně; jde však o jejího syna a jeho bývalou přítelkyni a jejich výpovědi je třeba hodnotit s přihlédnutím k tomu, že jsou se žalobkyní spřízněni a že , jméno FO, hrozí, že bude spolu se žalobkyní z předmětu nájmu vyklizen (řízení o tom probíhá u soudu prvního stupně pod sp. zn. 3 C 312/2020 a je již ve stádiu – přerušeného – odvolacího řízení). Svědkyně , jméno FO, obecně vypověděla, že žalovaná a vedlejší účastník byli za trvání nájmu na nemovitých věcech každý rok dvakrát; často tam jezdili pro různý materiál, kupříkladu odváželi prkna umístěná ve stodole. To samo o sobě však skutkovou verzi žalobkyně také nepotvrzuje, ostatně o tom lze mít pochybnosti, neboť sousedka žalobkyně, svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , tam žalovanou viděla pouze v říjnu 2017 a červnu 2018 a sama žalobkyně při jednání před soudem prvního stupně dne 11. 8. 2021 uvedla, že žalovaná byla na předmětu nájmu za celou dobu pouze čtyřikrát, z toho jednou těsně před skončením nájmu, kterážto návštěva byla mezi účastníky nesporná. Není tedy jasné, kolikrát a (alespoň přibližně) kdy žalovaná za trvání nájmu na předmětu nájmu vlastně byla. Svědkyně , jméno FO, dále vypověděla, že žalovaná byla na předmětu nájmu přítomna v době, kdy se řešilo předělání koupelny na kuchyňku; odsouhlasila-li však tuto úpravu písemným Dodatkem č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 12. 6. 2017, je zřejmé, že k této návštěvě muselo dojít někdy v polovině roku 2017, kdy ještě nebyly zbudovány kotec pro psa ani betonová plocha s udírnou – ty byly podle výpovědi svědka , jméno FO, zbudovány až v roce 2018 – a žalovaná je tam tedy nemohla vidět a konkludentně odsouhlasit. Totéž platí o návštěvě žalované ve vyzděné verandě rodinného domu, kde měla žalovaná pít kávu a vyzdění pochválit – byla-li i tato úprava podle shodné výpovědi , jméno FO, a , jméno FO, provedena „rok po tom, co se tam nastěhovali“, tedy v roce 2017, nemohla tam žalovaná vidět ani konkludentně odsouhlasit zbudování kotce pro psa a betonové plochy s udírnou, uskutečněné o rok později. O následujících návštěvách žalované na předmětu nájmu svědkyně , jméno FO, pouze nekonkrétně uvedla, že se uskutečnily a že žalovaná při nich všechno viděla a odsouhlasila, tuto výpověď ovšem hned poté zrelativizovala tím, že si vlastně „jinou situaci, kdy byla přítomna paní , Anonymizováno, v nemovitosti, ať už v domě nebo na pozemku, nevybavuje“. Jak ona, tak , jméno FO, jednoznačně vypověděli, že „když se řešila voda“ (tedy někdy v srpnu 2019, kdy bylo podle zálohové faktury ze dne , datum, , č. , hodnota, , pořízeno nové vodní čerpadlo), vedlejší účastník, případně sama žalovaná, na otázku, zda „si mohou začít vyběhávat hypotéku“, odpověděli kladně. Jejich výpověď je však – jak již