61 Co 13/2024-852 — Krajský soud v Plzni

Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost vyklidit blíže specifikované nemovitosti tvořící areál „Letiště , adresa, “ a všechny vyklizené nemovitosti předat žalobkyni do dvou měsíců od právní moci rozsudku (výrok I), dále žalované uložil povinnost zaplatit soudní poplatek ve výši 45 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu Plzeň-sever (výrok II) a zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 20 113 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Rozhodnutí soud prvního stupně zdůvodnil tím, že žalovaná přestala od února 2010 hradit nájemné z nájemní smlouvy ze dne 15. 8. 2000 a ke dni 18. 10. 2012, kdy žalované byla doručena výpověď z nájmu ze dne 15. 10. 2012, žalovaná byla v prodlení s nájemným splatným do 15. dne v měsíci celkem za 33 měsíců. Tříměsíční lhůta dle § 677 odst. 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jen „obč. zák.“) počala běžet 1. dne měsíce následujícího po doručení výpovědi, tj. od 1. 11. 2012, a jejím uplynutím 31. 1. 2013 došlo k zániku nájmu. Dle nájemní smlouvy z 30. 9. 2008 od března 2010 neplatila žalovaná nájemné, při započtení částky 400.000 Kč na nájemné došlo k snížení dlužného nájemného (131 919 Kč měsíčně) o necelé 4 měsíce (tedy neplatila řádně od 6/2010 a od 7/2010 zcela), a ke dni doručení odstoupení z 15. 10. 2012 dne 18. 10. 2012 nebylo hrazeno nájemné za více než 27 měsíců. Byly tak splněny smluvní podmínky dle čl. 3.2, podle kterých lze nájemní vztah ukončit odstoupením, neplní-li nájemce řádně a včas své povinnosti, a takovou povinností je nepochybně i povinnost platit řádně a včas sjednané nájemné. Výpovědní doba 1 roku (čl. 3.4 smlouvy ve znění dodatku č. 1 z 29. 12. 2008) počala běžet 18. 10. 2012 a marně uplynula dne 18. 10. 2013. K zániku nájemní smlouvy z 30. 9. 2008 lze poukázat i na dobu trvání nájmu sjednanou do 31. 12. 2013. K obraně žalované, tedy důvodům, pro které žalovaná tvrdila, že nebyla povinna platit sjednané nájemné, soud prvního stupně uvedl, že žalovaná řádně neuplatnila nárok na slevu z nájemného, když její dopis z 10. 2. 2010, dle kterého svůj nárok na slevu uplatnila, nelze považovat za řádné uplatnění slevy z nájemného dle § 674 obč. zák. a vytknuté vady nelze považovat za určité. Konkrétně specifikované vady spolu s vymezením rozsahu konkrétní slevy nájemného byly žalovanou (v napadeném rozsudku v odst. 72 chybně uvedeno žalobcem) uplatněny s ohledem na omezené užívání startovací dráhy a letové travnaté plochy až dopisem z 31. 5. 2010, kterým žalovaná vyčíslila přeplatek na nájemném k 31. 5. 2010 ve výši celkem 62 659 173,52 Kč, když konkrétně vymezila měsíční slevy z nájmu, a to za nemožnost užívání objektů (blíže v rozsudku specifikovaných) z důvodů, že startovací dráhu lze užívat jen z 59 %, z důvodu úhrad za údržbu a opravy pronajatých věcí, z důvodu přeplatku na nájemném, kdy byly průtahy s přípravou kupní smlouvy a dále z důvodu nedostatku souhlasu žalobkyně se stavebními úpravami hangáru a VPD. V případě přeplatků na nájemném z důvodu náhrad za úhrady za údržbu a opravy pronajatých věcí, průtahů s přípravou kupní smlouvy a nedostatku souhlasu žalobkyně se stavebními úpravami hangáru a VPD, nebylo tyto možno považovat za řádné a určité vymezení slevy z nájemného, když nebyly vyčísleny či specifikovány, bez vysvětlení konkrétního rozsahu slev. Odkazovala-li žalovaná na zadávací podmínky či nájemní smlouvu ohledně odečtu z nájemného ve výši 45 % z ročního nájemného, odečet v rozsahu 45 % ročního nájemného v nájemní smlouvě z 15. 8. 2000 byl skutečně zakotven v čl. VIII odst. 1, avšak pro případ, kdy o provedení údržby požádá pronajímatel nájemce. Náklady na údržbu, které nese nájemce, nelze proto bez dalšího požadovat po pronajímateli. V případě důvodu spočívajícího v nemožnosti užívat pronajaté stavby byl žalovanou nárok na slevu vůči žalobkyni řádně uplatněn až dopisem z 31. 5. 2010 a vztahoval se k období do 2. 3. 2009 a do 30. 9. 2008, nebyl tak uplatněn v 6 měsíční prekluzivní lhůtě dle § 675 obč. zák. Nárok na případnou slevu k takto vymezené vadě zanikl a nemůže být k němu přihlédnuto. Ohledně dalších objektů (hangár č. 2 a dílny k hangáru č. 2), které nebyly předmětem nájemní smlouvy, jejich případná nemožnost užívání nemůže vést k závěru o tom, že jde o vadu nájmu. K další namítané vadě – omezené možnosti užívání startovací dráhy a travnaté letové plochy – soud prvního stupně uzavřel, že je zřejmé, že žalovaná při zpracování údajů o parametrech letiště uvedených v projektu TRANSPARK z června 1997, na který odkazoval č. IV nájemní smlouvy, nevycházela z údajů, které jí byly v rámci předsmluvního ujednání poskytnuty žalobkyní. Žalovaná při zpracování projektu nemohla vycházet ze zprávy žalobkyně z listopadu 1997 a nevycházela ani z dostupné příručky MIL AIE z 27. 3. 1997, neboť parametr nosnosti dráhy uvedený v projektu TRANSPARK neodpovídá údajům z této příručky. Podle soudu prvního stupně tak není namístě závěr o tom, že by mezi účastnicemi bylo sjednáno z hlediska účelu nájmu, že nosnost dráhy měla mít konkrétní parametr PCN. Nemůže být tak důvodný nárok žalované, kterým v rámci procesní obrany uplatňuje případnou slevu z nájmu z důvodu, že přistávací dráha neměla potřebný parametr nosnosti. Nadto předpokladem úspěšného uplatnění nároku na slevu je také včasnost jednostranného právního úkonu, kterým je takový nárok uplatněn. Žalovaná v této souvislosti až ve vyjádření k žalobě doručeném soudu 12. 11. 2013 uvádí v obecné rovině, že předmět nájmu nemohla užívat řádně. Ve vztahu k dlužnému nájemnému dle smlouvy o nájmu z 15. 8. 2000 za období od února 2010 do října 2012 tak nebyl nárok uplatněn v 6 měsíční prekluzivní lhůtě, neboť zde není dostatečně určitě uvedeno, jakou nosnost měla dle dohody stran dráha mít. Žalovaná svůj nárok na slevu z nájemného kromě omezení pro nižší nosnost dráhy požadovala také pro nemožnost využití plné délky vzletové a přistávací dráhy z důvodu výškových překážek v okolí dráhy (náletových dřevin). Bylo nesporné, že od února 2010 žalovaná nehradí nájemné a jako důvod uvedla, že žalobkyně přes výzvy žalované dlouhodobě neřešila nesoulad mezi nájemní smlouvou z 15. 8. 2000 a reálnou možností využívat plně nemovitosti v areálu Letiště , adresa, . Odkazovala mimo jiné i na dopis z 31. 5. 2010, kterým došlo k vyčíslení přeplatku na nájemném k 31. 5. 2010 ve výši celkem 62 659 173,52 Kč. V tomto dopise adresovaném žalobkyni žalovaná mj. namítá, že hradí nájem za nemovitosti, které nemůže zcela užívat a konkrétně je zde vyčísleno a poukázáno na nemožnost používat startovací dráhu v rozsahu 41 % a letovou plochu travnatou v rozsahu 37,5 %. Současně je vyčíslen měsíční nárok na slevu v prvním případě 34 209,87 Kč a druhém případě 3 481,70 Kč s tím, že k datu 31. 5. 2010 činí nárok na slevu 4 019 659,60 Kč a 409 099,75 Kč. Ve vztahu k tomuto případnému nároku žalované bylo ale třeba přihlížet k ustanovení § 675 obč. zák., který stanoví šestiměsíční prekluzivní lhůtu. Z dopisu z 31. 5. 2010 s vyčíslením celkové slevy a měsíční slevy z nájmu ve vztahu k startovací dráze (4 019 659,60 Kč celkem a 34 209,87 Kč měsíčně) a samostatně letové plochy travnaté (409 099,75 Kč celkem a 3 481,70 Kč měsíčně) je zřejmé, že žalovaná vyúčtovávala nedoplatek zpětně do minulosti za 117 a ½ měsíce, ale s ohledem na ustanovení § 675 obč. zák. je zřejmé, že časově by mohla být žalovaná s nárokem na slevu úspěšná pouze co do období šesti měsíců zpětně před 31. 5. 2010, tj. jen v rozsahu 6 měsíčních nájmů. Žalovaná v rámci porady dne 15. 8. 1996, které se účastnil , tituly před jménem, , Anonymizováno, jako velitel letiště, žádala za účelem zjištění podkladů pro zpracování projektu TRANSPARK od žalobkyně detailní informace o vzletové a přistávací dráze. Prostřednictvím , tituly před jménem, , Anonymizováno, tyto informace byly zaslány nadřízené organizační složce žalobkyně za účelem předání žalované až 14. 11. 1997. Zde byla uvedena délka vzletové a přistávací dráhy 2 454 metrů, šířka 60 metru a nosnost PCN 40. S ohledem na to, že projekt TRANSPARK byl žalovanou zpracován již v červnu 1997, je zřejmé, že při zpracování žalovaná nevycházela z údajů poskytnutých žalobkyní touto formou. Ze skutkového stavu zjištěného soudem prvního stupně dále vyplývá, že , tituly před jménem, , Anonymizováno, , který zpracoval studii na ochranná pásma, při svém výslechu mj. uvedl, že již v době zpracování studie v říjnu 1999 bylo obhlídkou odbornou osobou na místě zcela zjevně zjistitelné, že vzletovou a přistávací dráhu nelze v plné délce z důvodu náletové zeleně v okolí využít a že si zprovoznění vyžádá rozsáhlé kácení v přibližovacích rovinách zhruba v rozsahu 60 ha. Dále uvedl, že po dvou letech, tj. v roce 2001, zpracoval studii na žádost žalované. Smyslem byla snaha zprovoznit přistávací dráhu alespoň v nějaké podobě. Bylo zjištěno, že dráhu je možné použít bez kácení okolních porostů v rozsahu 1 450 metrů. Mezi účastníky pak bylo nesporné, že letiště má kategorii 2B, což bylo deklarované jak ve studi