64 Co 294/2024-107 — Krajský soud v Plzni

Označeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal, aby soud určil obsah nájemní smlouvy mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem a uložil žalobci povinnost nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 16 456 Kč. Podle odůvodnění rozhodnutí vzal za prokázané, že v roce 2013 účastníci sjednali nájemní smlouvu na dobu určitou 5 let. Následně 20. 4. 2018 uzavřeli novou nájemní smlouvu, která upravovala nájemní vztah mezi účastníky pro období od 1. 10. 2018 do 30. 9. 2023. Nájemní smlouva z roku 2018 neobsahovala žádné ujednání o přednostním právu žalobce uzavřít nájemní vztah na další období, z čehož je zřejmé, že se jedná o novaci závazku smlouvy z roku 2013. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 30. 9. 2023 a tímto dnem oprávnění žalobce užívat předmětný nebytový prostor zaniklo. Záměr týkající se pronájmu předmětné nemovitosti z roku 2013 byl zveřejněn bez ujednání o prolongaci, proto je část smlouvy týkající se prolongace neplatná. , adresa, , jméno FO, v roce 2013 ani v roce 2018 nezveřejnilo v záměrech jakoukoli prolongaci smluv. Dále vyložil, že žalovaný uzavřel ohledně prostoru, který je předmětem žaloby, po skončení nájmu žalobce novou nájemní smlouvu (s třetí osobou) a prostor tak užívá nový nájemce, jemuž byl předmět nájmu již předán do užívání. I kdyby tedy soud dospěl k závěru, že smlouva z roku 2013 měla být v souladu s podmínkami prolongována, a smlouva o pronájmu měla být (s žalobcem) ode dne 1. 10. 2023 uzavřena, nemohl být žalobce úspěšný, protože v důsledku následného uzavření další nájemní smlouvy s jinou osobou a předání nájmu této osobě, tato osoba nabyla dle zásady priority ve smyslu § 1763 občanského zákoníku nájemní právo. Námitku neplatnosti této nové nájemní smlouvy ze dne 26. 9. 2023 soud shledal nedůvodnou. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Nájemní smlouva z 31. 5. 2013 obsahuje ujednání o přednostním právu žalobce na uzavření nové nájemní smlouvy vždy na dobu dalších 5 let – jde o smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. občanského zákoníku. Žalovaný závazku uzavřít budoucí nájemní smlouvu dostál pouze jednou, a to uzavřením nájemní smlouvy z 20. 4. 2018 – ta je neplatná, neboť byla uzavřena v době, kdy byl předmět nájmu pronajat na základě předchozí smlouvy, neplatnost nemohl změnit ani dodatek č. 1. Žalobce své právo na uzavření nájemní smlouvy uplatnil dopisy z 17. 2. 2023, a po výzvě pracovnice žalovaného znovu 13. 7. 2023 a 4. 9. 2023. Záměr pronajmout předmět nájmu v roce 2023 žalovaný zveřejnil pro neomezený okruh účastníků, kteří měli předložit nabídku nájemného, jiné kritérium nestanovil. Vybraná nabídka paní , Anonymizováno, byla o pouhých 150 Kč vyšší než nabídka žalobce, z čeho usuzuje, že paní , Anonymizováno, byla o nabídce žalobce informována; v této souvislosti poukázal na osobní vazbu paní , Anonymizováno, a pana , Anonymizováno, . Nesouhlasí s tím, že smlouvou z roku 2018 došlo k novaci smlouvy z roku 2013. Soud neříká, o jakou novaci šlo. Pokud šlo o novaci, byla by to novace kumulativní – nedošlo k ujednání, kterým by byl závazek k uzavření budoucí smlouvy zrušen. Tím, že žalobce v žádosti o uzavření nové smlouvy uvedl dobu 5-10 let, jen deklaroval, že je připraven smlouvu uzavřít i na delší než pětileté období. Záměr pronajmout majetek města byl schválen ve všech případech. Ujednání o prolongaci není uvedeno v taxativním výčtu § 39 zákona o obcích. Výběr předem stanoveného zájemce o nájem (paní , Anonymizováno, ) je jednáním, kterým došlo ke zjevnému zneužití práva a které podle § 8 občanského zákoníku nepožívá právní ochrany. Takové jednání je rovněž neplatné pro rozpor s dobrými mravy. Navrhl zrušení přezkoumávaného rozhodnutí a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl potvrzení napadaného rozsudku. Žalobce se domáhá určení obsahu nájemní smlouvy, v rámci které by podle jeho vlastního výkladu měl garantovánu možnost neomezeného opakovaného prodlužování nájemního vztahu (viz článek III požadovaného znění nájemní smlouvy), což je jeden z klíčových bodů, pro který žalovaný nemůže s názorem žalobce souhlasit. Původně (myšleno ve smlouvě z roku 2013) byla sjednána možnost přednostního uzavření nájemní smlouvy pro žalobce, které ale bylo podmíněno mimo jiné tím, že se smluvní strany shodnou na nové výši nájemného. V dalším nájemním vztahu, který se řídí smlouvou z roku 2018, již žádné přednostní právo pro žalobce jako nájemce zakotveno nebylo. Ve svých písemných projevech žalobce opakovaně deklaroval svoji vůli řídit se obsahem nájemní smlouvy z roku 2018 a soud prvního stupně projevy vůle smluvních stran správně vyložil. Žalovaný se ztotožnil i se závěrem soudu k rozporu mezi obsahem uzavřené nájemní smlouvy z roku 2013 a zveřejněným záměrem pronájmu majetku patřícího , Anonymizováno, , jméno FO, ohledně garance dalšího opakovaného prodloužení nájemního vztahu, byť takto původně neargumentoval. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí podle ustanovení § 212, § 212a o. s. ř. Odvolání žalobce důvodným neshledal. V posuzované věci se žalobce s odkazem na ustanovení § 1787 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (o.z.) domáhá toho, aby soud určil obsah nájemní smlouvy mezi ním a žalovaným, který vymezil v návrhu rozsudečného výroku. Předmětem požadovaného smluvního vztahu mezi účastníky je přenechání nebytových prostor v domě č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ve , jméno FO, , který patří žalovanému, do užívání žalobce jako jejich nájemce, a to na dobu pěti let s účinností od 1. 10. 2023 za nájemné ve výši 45 000 Kč měsíčně. Žalobce tvrdí, že účastníci ke stejnému nebytovému prostoru uzavřeli nájemní smlouvu s účinností od 1. 10. 2013, na dobu pěti let, jejíž součástí bylo přednostní právo (žalobce) na uzavření nové nájemní smlouvy, vždy na dobu dalších pěti let, pokud žalobce o uzavření nové smlouvy požádá 180 dní před uplynutím doby nájmu. Toto „opční právo“ mohl žalobce využít opakovaně. Dne 20. 4. 2018 žalobce sjednal s žalovaným novou nájemní smlouvu opět na dobu pěti let s účinností ode dne uzavření, přičemž dodatkem číslo jedna byla účinnost této smlouvy odložena tak, že nastává až po skončení „prvé smlouvy“, tj. od 1. 10. 2018. Nájemní smlouva z 20. 4. 2018 se neplatná, neboť byla uzavřena za trvání předchozí smlouvy, v této souvislosti poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3720/2011. Dopisy ze 17. 2. a 13. 7. 2023 žalobce žalovaného požádal o novou nájemní smlouvu na dobu 5–10 let od 1. 10. 2023. Závazek k opakovanému obnovování nájemní smlouvy nebyl nikdy zrušen, je dosud platný. Na určení obsahu smlouvy má žalobce naléhavý právní zájem, který je dán tím, že žalovaný odmítá smlouvu pro období od 1. 10. 2023 uzavřít svévolně. Žalovaný uzavření nové nájemní smlouvy s žalobcem odmítl. Poukázal na ustanovení § 556 o. z. s tím, že účastníci dali najevo vůli řídit se smlouvou z 20. 4. 2018, která neobsahuje ujednání o přednostním právu žalobce na uzavření další nájemní smlouvy. Žalobce měl možnost podat nabídku nájemného jako všichni další zájemci o nájem, žalovaný si v souladu s rozhodnutí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, , Anonymizováno, z nabídek zvolil nového nájemce. V průběhu odvolacího řízení odvolací soud v souladu s ustanovením § 213 o. s. ř. zopakoval důkaz obsahem nájemní smlouvy ze dne 31. 5. 2013, podle jejíhož článku III, prvního odstavce se nájem dle této smlouvy sjednává na dobu určitou pěti let s účinností od 1. 10. 2013 do 30. 9. 2018. V posledním odstavci téhož článku nájemní smlouvy účastníci dohodli, že před uplynutím sjednané doby nájmu má nájemce přednostní právo na uzavření nové nájemní smlouvy, a to vždy na dobu dalších pěti let, za podmínky, že neporuší tuto nájemní smlouvu za celý dosavadní cyklus doby nájmu, a účastníci se shodnou na nové výši nájemného (ceny nájmu). Své přednostní právo je nájemce povinen uplatnit vždy nejpozději 180 dnů před uplynutím právě probíhající doby nájmu. Žalobce i v odvolacím řízení potvrdil, že své právo na určení obsahu nájemní smlouvy uplatněné v přezkoumávané věci zakládá právě na posledním odstavci článku III nájemní smlouvy z roku 2013, který trvá a je platný bez ohledu na to, zda smlouva z roku 2018 je platná, či nikoli. Soud prvního stupně náležitě a v rozsahu potřebném pro rozhodnutí věci zjistil skutkový stav, který nedoznal ani v odvolacím řízení změny, proto z něj i odvolací soud vychází. Pokud soud prvního stupně neprovedl žalobcem navržený důkaz výslechem svědků , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , pak odvolací soud, byť se zcela neztotožňuje s argumentací soudu prvního stupně obsaženou v bodě šest odůvodnění přezkoumávaného rozsudku, sdílí jeho názor, že provedení těchto důkazů je nadbytečné. Tvrzení, které mělo být těmito důkazy prokázáno (že nová nájemkyně nepřevzala nemovitost do užívání), není pro rozhodnutí věci právně významné. Žaloba na určení obsahu smlouvy soud