13 Co 213/2025-215 — Krajský soud v Plzni

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem určil, že žalobce je vlastníkem místnosti v druhém nadzemním podlaží o přibližné velikosti 3 x 4 metry s oknem směřujícím do , adresa, , přístupné pouze z nemovitosti č. p. , č. p., tvořící součást pozemku parc. č. st. , parc. č., , v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , která je vertikálně umístěna nad povrchem pozemku parc. č. st. , parc. č., , v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , jakožto součásti budovy č. p. , č. p., , jež je součástí pozemku parc. č. st. , parc. č., , v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , ve vlastnictví žalobce (výrok I) a žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku ve výši 57 601,40 Kč (výrok II).2. Soud prvního stupně ve věci rozhodl poprvé rozsudkem ze dne 17. 4. 2024, č. j. 11 C 189/2023-102, jímž žalobu zamítnul poté, kdy dospěl k závěru, že na požadovaném určení není dán naléhavý právní zájem ve smyslu ust. § 80 o. s. ř. K odvolání žalobce Krajský soud v Plzni toto rozhodnutí soudu prvního stupně usnesením ze dne 23. 9. 2024, č. j. 13 Co 665/2024-118, zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení s pokynem, že spor účastníků o určení vlastnického práva k dotčené místnosti je třeba věcně posoudit a rozhodnout, aby se tím předešlo dalším sporům mezi účastníky a aby rozsudek soudu byl způsobilým podkladem pro stavební řízení o povolení stavebních úprav, které žalobce zamýšlí, když chce obnovit vstup do místnosti ze své nemovitosti a zazdít vstup z domu žalovaných.3. Žalobce se domáhal určení vlastnického práva k místnosti se zdůvodněním, že místnost nikdy nemohla být samostatným předmětem právních vztahů, neboť vždy byla součástí jeho domu a s účinností zák. č. 89/2012Sb., občanský zákoník, se stala součástí jeho pozemku.4. Žalovaní svou obranu proti žalobě založili na tvrzení, že místnost nabyli kupní smlouvou jako součást jejich nemovitosti, a to v roce 1997 od obce , adresa, , neboť smlouva vymezovala předmět převodu odkazem na znalecký posudek, v němž bylo uvedeno, že jedna obytná místnost domu, který kupují, zasahuje do sousedního rodinného domu č. p. , č. p., . Podle kupní smlouvy se tudíž domnívali, že místnost je součástí jejich domu. Dále argumentovali tím, že také v kupní smlouvě z roku 1995, jíž nabyli nemovitost č. p. , č. p., do vlastnictví rodiče žalobce od obce , adresa, , bylo uvedeno, že do druhého podlaží obytného domu č. p. , č. p., , zasahuje prostor obytné místnosti náležející k sousednímu rodinnému domku č. p. , č. p., . Žalovaní poukazovali na to, že místnost v dobré víře užívají a udržují minimálně od roku 1983 a že předmětná místnost je propojena s jejich stavbou nejen ze stavebnětechnického hlediska, ale z jejich domu jsou do místnosti vedeny také elektrické rozvody a vytápění. Místnost svým nákladem zrekonstruovali, provedli výměnu okna, omítek, doplnili zateplení a opravili vnější fasádu.5. Soud prvního stupně vyšel z premisy, že závěr o tom, k nemovitosti kterého z účastníků sporná místnost náleží, je otázkou právního posouzení, nikoliv otázkou skutkovou a s přihlédnutím k dané skutečnosti vymezil rozsah dokazování. Vyložil, že místnost není samostatným předmětem právních vztahů, ale je součástí nemovitosti a aby se určitá část stavby mohla stát částí stavby jiné, je třeba nejprve tuto část, tj. v daném případě místnost, od stavby původní reálně oddělit, nestačí, že průchod do další místnosti byl zazděn, nýbrž bylo by nutné provést vertikální oddělení celé části domu tak, aby tato část mohla být hypoteticky samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Po zjištění, že žádný z provedených důkazů nenasvědčuje pro závěr, že by v minulosti byla sporná místnost od domu č. p. , č. p., v uvedeném smyslu reálně oddělena a přičleněna k domu žalovaných, aby se stala jeho součástí, dospěl k závěru, že místnost se z uvedeného důvodu nemohla stát samostatnou věcí, neboť k vertikálnímu reálnému oddělení této místnosti jako části domu č. p. , č. p., nedošlo, a proto uzavřel, že místnost nadále tvoří nedílnou součást domu č. p. , č. p., a sdílí jeho právní osud. Současně pak konstatoval, že žalovaní nemohli vlastnické právo k místnosti ani vydržet, neboť vydržení pouhé součásti věci nemůže vyvolat vlastnické následky. S ohledem na uvedené soud prvního stupně žalobě vyhověl a určil, že vlastníkem místnosti je žalobce.6. Žalovaní napadli rozsudek soudu prvního stupě v zákonné lhůtě odvoláním. Zopakovali, že nemovitost koupili v roce 1997 ve stavu, kdy jedna místnost zasahovala do sousedního domu a takto ji od té doby užívají a platí za ni daň z nemovitostí. Žalobce si ohledně předmětné nemovitosti až do roku 2022 nečinil žádné nároky. Pokojný stav ohledně předmětné místnosti trval minimálně od osmdesátých let minulého století, podle žalovaných spíše od třicátých let minulého století. Po více než 90 letech tak napadeným rozsudkem dochází bez jakékoliv náhrady ve své podstatě k vyvlastnění části řádně uhrazeného majetku žalovaných ve prospěch žalobce. Žalovaní poukazovali na to, že dům nekupovali od soukromé osoby, ale od obce jako samosprávného územního celku, tj. s důvěrou k tomu, že převod je v pořádku a nevzniknou komplikace včetně těch, jež jsou předmětem tohoto sporu. Nesouhlasili s tím, že předmětný rozsudek z domu o velikosti 3+1 vytváří dům pouze o velikosti 2+1, v důsledku čehož se sníží tržní hodnota jejich nemovitosti. Dále argumentovali tím, že rodiče žalobce dům č. p. , č. p., zakoupili bez uvedené místnosti, tzn. rodiče žalobce za předmětnou místnost neuhradili kupní cenu. Oproti tomu oni za místnost část kupní ceny zaplatili. Soudu prvního stupně vytýkali, že nezohlednil náklady na údržbu i zhodnocení předmětné místnosti, které vynaložili. Poukazovali na to, že žalobce byl jako vlastník sousední nemovitosti účastníkem řízení o stavebních úpravách místnosti, které provedli, a jako soused udělil s těmito stavebními úpravami souhlas. Paradoxně tak nechal místnost opravit a zhodnotit, aby ji následně bezplatně získal do vlastnictví. Rozsudek soudu prvního stupně znamená dle názoru žalovaných nejen naprosto fatální zásah do jejich vlastnických práv, ale také narušení dlouhodobé právní jistoty a statutu předmětné části domu. Z hlediska procesního postupu vytýkali soudu prvního stupně, že je zatížil časově i finančně náročným obstaráváním podkladů, které následně neměly pro rozhodnutí ve věci žádný význam a soud prvního stupně k nim vůbec nepřihlédl. Navrhovali, aby odvolací soud napadený rozsudek soudu prvního stupně zrušil a žalobu zamítnul.7. Žalobce ve vyjádření k odvolání žalovaných navrhoval potvrzení napadeného rozhodnutí. K argumentaci žalovaných, že tímto rozsudkem došlo de facto k vyvlastnění části jejich majetku v jeho prospěch, připomněl, že vyvlastnění je možné jen ve veřejném zájmu, přičemž v projednávané věci se jedná o soukromoprávní spor.8. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které mu předcházelo (ust. § 212, § 212a o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných není důvodné.9. Předně nutno konstatovat, že i když žalobce při jednání před odvolacím soudem uvedl, že řízení o jeho žádosti o povolení stavebních úprav místnosti vedené u stavebního úřadu v , adresa, již bylo skončeno, shledává odvolací soud i nadále odůvodněný právní zájem žalobce na požadovaném určení, a to především s ohledem na trvající spor mezi účastníky, kdy žalovaní činí vlastnické právo žalobce k místnosti sporným a místnost pokládají za součást své nemovitosti. Rozsudek o žalobě v tomto řízení bude mít preventivní povahu, nastolí mezi stranami jistotu o jejich vlastnickém právu, což bude pro obě strany východiskem k uspořádání vzájemných vztahů, práv a povinností vztahujících se k dotčené místnosti.10. Závěr soud prvního stupně, podle něhož zákon činí předmětem občanskoprávního vztahu toliko věc jako celek (s výjimkou spoluvlastnického podílu) s tím, že dokud není stavba rozdělena, lze platně učinit předmětem převodu buď celou věc nebo její ideální díl, odpovídá ustálené judikatuře Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1465/2000, popř. sp. zn. 22 Cdo 296/2002). Pokud má být převedena reálná část stavby, musí jít o takovou její část, která má již povahu samostatné věci. Reálné rozdělení stavby je možné jen tehdy, jestliže na základě stavebních úprav učiněných podle stavebněprávních předpisů vzniknou samostatné věci. Stavbu lze reálně dělit jen vertikálně. V posuzovaném případě žalovaní užívají od roku 1997 jako vlastníci domu č. p. , č. p., předmětnou místnost nacházející se v sousedním domě žalobce č. p. , č. p., . Stavebními úpravami - probouráním dveří v nosné zdi oddělující nemovitosti účastníků - byla z domu č. p. , č. p., místnost zpřístupněna, a naopak byly zazděny dveře mezi touto místností a dále navazujícími ostatními prostory domu č. p. , č. p., . Tyto stavební úpravy však nevedly k reálnému oddělení části domu č. p. , č. p., , neboť nešlo o rozdělení vertikální. Místnost, respektive zdi domu č. p. , č.