61 Co 11/2025-204 — Krajský soud v Plzni

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o 406 560 Kč (výrok I), žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované náklady řízení, jejichž výše bude uvedena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení (výrok II), a žalobkyni dále uložil povinnost nahradit státu náklady řízení ve výši 15 790,34 Kč do tří dnů do právní moci tohoto rozsudku (výrok III).2. V projednávané věci se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalované zaplatit jí částku 406 560 Kč s odůvodněním, že dne 11. 1. 2018 koupila 1/5 budovy , adresa, (spoluvlastnicí této nemovitosti byla žalovaná), do užívání převzala byty č. 4, 5, 6, 8. Ty se však nacházely v neutěšeném stavu, byly neobyvatelné, proto dne 22. 7. 2015 uzavřela se společností , právnická osoba, smlouvu o dílo o rekonstrukci bytů včetně rozvodů elektřiny, vody, kanalizace. Důvodem investic nebylo zhodnocení, ale zachování funkčního stavu, v některých částech šlo o hrozbu havárie. Rekonstrukce proběhla 1. 8. – 29. 12. 2015 a žalobkyně uhradila celkem částku 508 200 Kč. U žalované tak došlo ke zhodnocení jejího podílu v rozsahu 406 560 Kč.3. Žalovaná s žalobou nesouhlasila, zpochybnila zhodnocení domu žalobkyní, neboť práce nebyly provedeny, pokud ano, tak osobou odlišnou od žalobkyně a v době, kdy nebyla spoluvlastnicí.4. Ze znaleckého posudku vyplynulo, že nemovitost byla v době šetření v zoufalém stavu a chyběly plynoměry, elektroměry, výtah byl poruchový, místnosti neobyvatelné, a to i ty, jež měly být rekonstruovány.5. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobkyně koupila v roce 2008 od , právnická osoba, podíl o velikosti 1/5 na výše uvedených nemovoitých věcech, přičemž mezi účastnicemi přes návrhy činěné žalobkyní nedošlo k uzavření dohody o užívání společné věci a žalobkyně bez výslovné dohody začala užívat výše uvedené byty. Žalovaná souhlas žalobkyni k rekonstrukci domu nedala a dům nebyl v takovém stavu, aby bylo nutné na jeho záchranu provádět rekonstrukci. Byl sice v podprůměrném stavebně-technickém stavu, zhroucení však nehrozilo. Ve věci byl zpracován , právnická osoba, , právnická osoba, ., znalecký posudek, který sice prokázal, že v bytech č. 4 – 6 rekonstrukce proběhla, v bytě č. 8 nikoliv, ale s ohledem na 8letý odstup (od provedení rekonstrujkce do doby znaleckého zkoumání) a především absenci písemných podkladů, jako například stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, výkresy, revizní zprávy), nepovažoval soud prvního stupně za prokázané, v jakém rozsahu a v jaké kvalitě byla v 2. pololetí 2015 rekonstrukce provedena. Dle smlouvy uzavřené žalobkyní se společností , právnická osoba, , měla být rekonstrukce provedena za 420 000 Kč, což s 21% DPH činí 508 200 Kč, zaplacení této částky až na částku 900 Kč bylo prokázáno, ale pan , jméno FO, , jež byl nájemcem a jeho manželka pro žalobkyni spravovala užívané byty, prohlásil, že tato společnost práce neprovedla, byly však po dohodě s žalobkyní provedeny jím, rodinnými příslušníky a dalšími řemeslníky s náklady za 475 102 Kč. Skutečnost, že úpravy bytu iniciovala žalobkyně, je prokázána, případné vypořádání s panem , Anonymizováno, je věcí jejich dohody. Žalobkyně svůj podíl na nemovitostech dne 3. 10. 2016 prodala předchozímu vlastníku Léčebně preventivnímu zařízení za částku 3 500 000 Kč. Žalobkyně a od 3. 10. 2016 opět předchozí vlastník podílu Léčebně preventivnímu zařízení přes absenci dohody s žalovanou výše uvedené byty užívaly, pronajímaly či měly tuto možnost, přičemž poměrnou část nájmu žalované za dobu od 1. 8. 2015 neodváděly, stejně tak žalovaná jiné byty pronajímala a nájemné si nechávala. Provedená rekonstrukce tedy ku prospěchu žalované nebyla, případné nájemné z opravených a upravených bytů představovalo výhradní prospěch žalobkyně či jejího nástupce, když dle § 1136 o. z. spoluvlastnice (žalobkyně), která vynaložila na společnou věc náklad v zájmu ostatní spoluvlastnice (žalované) bez jejího vyrozumění a souhlasu, by mohla požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li by se o náklad, jež byl žalované ku prospěchu, a náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, jež bylo třeba vynaložit na záchranu věci.. Vzhledem k tomu, že stav bytů v době znaleckého šetření v roce 2023, tj. ve stejném roce, kdy svůj podíl prodala žalovaná, vykazoval známky velkého opotřebení, za což mohla žalobkyně či její nástupce odpovídat i tím, jakým osobám byty umožnili užívat, nelze předpokládat, že by provedená rekonstrukce měla vliv na prodejní cenu podílu. Ve znaleckém posudku byl také vysloven závěr, že práce nemohly vést ke zhodnocení domu jako celku, a závěr byl odůvodněn tím, že šlo o údržbu, přičemž s ohledem na dokladovou nedostatečnost a prokazatelnost provedených rekonstrukcí by nový investor nemohl akceptovat bez rizika pronájem na dalších minimálně 12 let (obvykle životnost obnovy základních prvků činí 20 – 50 let). Žalobu proto soud prvního stupně jako nedůvodnou zamítl a úspěšné žalované přiznal dle § 142 odst. j o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení.6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, kdy především posudek znalecké kanceláře považuje za vadný a má za to, že nebyl splněn znalecký úkol. Pokud znalecká kancelář uzavřela, že není v její kompetenci, aby prokazovala, jaké stavební práce byly či nebyly provedeny, bylo namístě, aby toto bylo sděleno již v průběhu zpracování posudku, tedy že znalecký úkol nelze za těchto podmínek řádně splnit. Současně soudu žalobkyně předložila dodatečně nalezenou fotodokumentaci o průběhu rekonstrukce, tuto žalobkyně předložila na základě výtky znalecké kanceláře s tím, že fotodokumentace nebyla k dispozici před zpracováním posudku. K dalším výtkám znalecké kanceláře, že neobdržela projektovou dokumentaci či kolaudační rozhodnutí, je třeba konstatovat, že pro rekonstrukci, byť důležitých částí budovy jako jsou rozvody vody, plynu, elektřiny a kanalizace, není vyžadována ani projektová dokumentace, tak ani jejich uvedení do provozu nepodléhá kolaudaci. Zcela nerealistické stanovení výše obvyklého nájemného bytových prostor v budově znaleckou kanceláří ve výši 200 Kč/m2 měsíčně a z toho vycházející výpočty provedené znaleckou kanceláří.7. Tvrzení soudu o tom, že žalovaná nedala souhlas k rekonstrukci a dům nebyl v takovém stavu, aby ji bylo nutno na jeho záchranu provádět a že dům byl v podprůměrném stavebně-technickém stavu, zhroucení však nehrozilo, nemají oporu v žádném z provedených důkazů. Po nabytí spoluvlastnického podílu na budově ve výši 1/5 se žalobkyně chtěla s žalovanou dohodnout na společném užívání budovy. Tuto dohodu o společném užívání však žalovaná nebyla ochotna od počátku nabytí vlastnického práva s žalobkyní uzavřít. Žalobkyně se proto rozhodla, že uplatní své vlastnické právo tak, že bude nakládat s byty, které byly v budově volné, neobsazené nájemníky. Poté, co se volných bytů ujala, však zjistila, že tyto byty ve skutečnosti jsou v havarijním stavu a zcela nezpůsobilé k užívání. Proto se žalobkyně rozhodla, že provede rekonstrukci těchto bytů. Po jejím zahájení však zjistila, že není v havarijním stavu pouze vnitřní vybavení těchto bytů, ale i rozvody vody, elektřiny, plynu a kanalizace i řada stavebně-konstrukčních prvků v těchto bytech. Tedy žalobkyní prováděná rekonstrukce nebyla pouhou údržbou či opravou. Soud dále opětovně opakuje tvrzení o chybějícím stavebním povolení, kolaudačním rozhodnutí, chybějících výkresech a stavebních zprávách. V souladu s platnou právní úpravou stavebních prací k této rekonstrukci žádný z těchto kroků nebyl vůbec potřebný. Pokud soud uvádí, že „pan , jméno FO, , jež byl nájemcem a jehož manželka pro žalobkyni spravovala jí užívané byty, prohlásil, že tato společnost (myšleno , Anonymizováno, , Anonymizováno, ) práce neprovedla, soud se ani nezabýval možností, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, mohly využít ke zhotovení díla dalšího zhotovitele, například pana , Anonymizováno, . Žalobkyně je přesvědčena, že při rekonstrukci v budově provedla takové práce, které jednak sloužily k záchraně částí budovy a jednak vedly k jejímu zhodnocení, a má proto nárok na úhradu poměrné části vynaložených nákladů v dikci ust. § 1136 o. z. a proto navrhla, aby odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil a znovu rozhodl tak, že žalobě vyhoví v plném rozsahu a žalobkyni přizná náhradu nákladů řízení.8. Žalovaná se k odvolání žalobkyně vyjádřila pouze v tom smyslu, že s odvoláním nesouhlasí a plně se ztotožňuje s rozhodnutím soudu prvního stupně.9. Odvolací soud po přezkoumání napadeného rozsudku, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo dle § 212 a § 212a o. s. ř. dospěl k závěru, že zatím nejsou splněny podmínky pro potvrzení či změnu napadeného rozsudku, když žalobkyni nebylo před vydáním napadeného rozsudku soudem prvního stupně poskytnuto odpovídající poučení o nedostatku relevantních tvrzení potřebných pro posouzení žalobou uplatněného nároku a také o neunášení důkazního břemene, proto žalobkyni při jednání dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. vyzval, aby doplnila